Закон определяет две возможности передачи имущества в собственность других людей. Можно продать свою собственность, а можно подарить. Что лучше: дарственная или договор купли-продажи – вопрос неоднозначный. Каждый вариант имеет свои достоинства и недостатки.

Чем отличается дарственная от купли-продажи?

Для понимания их различий стоит дать определения каждого типа сделки.

Договор дарения – это передачи собственности другому лицу безвозмездно. Именно это свойство является главным отличием дарственной.

Купчая – передача собственности в обмен на определённую сумму денег. Новый владелец сможет вступить в права собственности только после того, как перечислит всю сумму продавцу.

Для того, чтобы избежать незаконных действий по принуждению лиц к передаче собственности, в отношении дарственной есть ряд ограничений. Нельзя дарить имущество:

• Государственным служащим;
• Соцработникам;
• Медицинским работникам.

Для покупки квартиры или иного имущества таких ограничений нет.

Ещё одно отличие касается вида оформления этих документов. Договор купли-продажи можно оформить только письменно. Неважно, кто получатель собственности. Даже если это родственник.

Дарить вещи, стоимость которых не превышает 3 000 рублей, можно на основании устной договорённости. Более дорогое имущество в дар также нужно передавать на основании письменного соглашения.

Но если дарственная оформляется между близкими родственниками, то такая сделка не облагается налогом. С купли-продажи платить налог придётся в любом случае. Но покупатель сможет получить налоговый вычет, если продавец – его родственник.

Договор купли продажи советы при оформлении: преимущества и недостатки

В силу своих отличий дарственная и договор купли-продажи имеют плюсы и минусы. Но чтобы воспользоваться этими достоинствами и не нажить проблем из-за недостатков, нужно учитывать ряд требований к оформлению договоров по передаче имущества обоих типов.

Купчая – один из самых популярных видов передачи собственности. При его оформлении нужно:

• Составлять документ письменно. Заверять его у нотариуса необязательно, но для дополнительных гарантий, стоит это сделать;
• В договоре купли-продажи указываются все паспортные данные обеих сторон;
• Необходимо подробно описать передаваемое имущество. Если это квартира, то её площадь, адрес, состояние, на основе технических и регистрационных документов;
• Необходимо указать какие правоустанавливающие документы на данный объект есть у продавца;
• Стоимость нужно указывать только в рублях (цифрами и прописью).

Достоинства договора купли-продажи в его надёжности и возможности получить налоговый вычет.

Минусы купчей:

• Если продавец владеет этим имуществом менее трёх лет, то при продаже он должен выплатить НДФЛ;
• Он должен получать согласие супруги, если находится в официальном браке или иных собственников, если владеет только частью общего имущества. Такие согласия нужно заверять у нотариуса, что требует дополнительных расходов.

Налог с продажи квартиры

При продаже квартиры любому лицу, включая родственника с помощью купли-продажи, продавец должен выплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.

Но если он продаёт собственность, которой владел более трёх лет, то от такого налога закон освобождает продавца. Однако, это правило действует только в отношении собственности, приобретённой до 2016 года. Если же человек получил это имущество позже, то от налога он может быть освобождён только в случае продажи после пяти лет владения.

Трёхлетний или пятилетний периоды исчисляются:

• От прохождения процедуры приватизации;
• Если недвижимость получена на основании договора пожизненной ренты с иждивением, с момента заключения договора;
• После вступления в права наследования;
• Если объект получен в дар, с момента подписания дарственной.

Особенности оформления договора дарения

Дарственная на квартиру или договор купли-продажи – что лучше? Для ответа на этот вопрос нужно сравнить описанные выше достоинства и недостатки купчей с характеристиками договора дарения.

При оформлении такого документа, нужно:

• Указать все данные дарителя и получателя подарка;
• Подробную информацию объекта дарения;
• Документы, которые дают дарителю право распоряжаться данной собственностью.

При этом такой договор дарения не может содержать дополнительных условий по отношению к одариваемому.

Получатель подарка получит права собственности после того, как данное имущество будет зарегистрировано на него в Росреестре.

Плюсы договора дарения:

• Простота оформления;
• Не нужно платить налог, если дарственную заключают близкие родственники;
• Собственность, полученная в дар, будет считаться личным имуществом получателя. И его супруг(-а) не может претендовать на долю в ней.

Минусы дарственной:

• Сложно оспорить;
• Отсутствие выгоды для дарителя;
• Могут признать недействительной, если дарственная была оформлена не в соответствии с требованиями закона.

Что выгоднее и проще оформить – дарственную или куплю-продажу?

Для родственников договор дарения лучший вариант, чем купля-продажа. Но это при условии доверительных отношений между ними, и отсутствия опасения по поводу возможных споров в будущем.

В случае, когда таких проблем нет, дарение между родственниками сэкономит деньги (не нужно платить налог), позволить вместе пользоваться имуществом, а также не нужно будет получать согласия третьих лиц для заключения сделки.

В случае же сделки между чужими людьми, предпочтительна купля-продажа. Такой договор позволяет согласовать все нюансы, в том числе и ситуации расторжения сделки.

Последствия при оформлении договора дарения вместо договора купли-продажи

Иногда под видом договора дарения производят куплю-продажу. Такая сделка может быть признана недействительной. С требованием о аннулировании такой сделки может обратиться любое заинтересованное лицо.

Что дешевле оформить?

Это неоднозначный вопрос. Дарение дешевле только в случае его заключения между родственниками. В иных случаях нужно платить налог.

Что касается общего сбора в пользу государства, то в случае дарения он составляет 2 000 рублей. В случае купли-продажи – 1 000 рублей.

Но при продаже недвижимости, которая недавно (менее 3 лет назад) перешла в собственность продавца, он заплатит 13-процентный налог.

Также дороже выйдет оформление документов при сделках между посторонними лицами.

Какие документы подготовить

Пакет документов похожий и при заключении дарственной и при договоре купли-продажи. Нужно собрать:

• Паспорта;
• Правоустанавливающие документы;
• Свидетельство о праве собственности;
• Выписки из кадастра и домовой книги;
• Технический паспорт на землю и строение.

Если какие-либо документы будут отсутствовать, то договор не зарегистрируют в Росреестре. Но при этом дадут время на сбор оставшихся документов.

Что включает в себя договор купли-продажи?

Основные пункты такого документа должны содержать:

• Паспортные данные и адреса участников сделки;
• Подробную информацию об объекте сделки, с описанием его характеристик на основании документов, а также на основании осмотра;
• Указание на документы, которые дают право продажи данного объекта;
• Описание условий расторжения сделки;
• Обязанности и права обеих сторон;
• Сумму сделки и информацию о внесённом задатке;
• Подписи участников сделки и дату её заключения.

Риски заключения договора купли-продажи

Основной риск может быть связан с мошенническими действиями одной из сторон. Также проблемы могут возникнуть в случае неправильного составления договора.

Для того, чтобы избежать подобных последствий, нужно:

• Внимательно проверять все документы. Следить, чтобы необходимый перечень был собран в полном объёме;
• Следить, чтобы продавец являлся на сделку. Если вместо него дело ведёт доверенное лицо – проверять доверенность, позвонив в нотариальную контору, которая её выдала.
• Не отдавать большой задаток. И оформлять факт его передачи в договоре;
• Заключать предварительный договор купли-продажи, а также передаточный акт после подписания основной купчей.

В случае сомнении лучше обращаться за помощью к юристам или нотариусам. Так договор купли-продажи или дарения будет оформлен в соответствии с требованиями закона.

Дарение или купля – продажа: что выгоднее?

Давайте сперва определим основные положения о дарении. Это интересный вид договоров, который имеет свои особенности. Суть этого вида сделки представлена в статье 572 ГК РФ.

И первый неочевидный вывод состоит в том, что это все же именно договор между дарителем и одаряемым, по которому первый передает безвозмездно имущество или право требования, а также может освободить одаряемого от какого-либо имущественного обязательства. Некоторые неверно трактуют дарение как одностороннюю сделку.

Но на самом деле односторонней она не является, так как одаряемый ставит в договоре свою подпись или физически принимает дар.   

Пример:

Мария и Денис подписывают договор дарения. По этому договору Мария дарит Денису автомобиль, а Денис передает Марии долю в квартире. Это не договор дарения, и в Росреестре правомерно откажут в регистрации перехода прав собственности на долю в квартире. 

Односторонней сделкой дарение будет считаться тогда, когда даритель обещает выполнить дарение в будущем (обещание дарения). Такой вид сделок еще называют консенсуальными.

Что еще характерно для дарения, так это факт того, что дарить можно вещь либо имущественное право требования. К неимущественным видам это не применяется. Нельзя, например, подарить свободу или авторство.

Нельзя подарить после смерти. Этот вид правоотношений относят к наследственным. И они оформляются завещанием или завещательным отказом. Если нет указания конкретного имущества, которое переходит в порядке дарения, то такой договор признается ничтожным.

Важно! Дарение – это безвозмездная сделка. Любое встречное обязательство передать что-то взамен будет трактоваться как притворная сделка.

Как правильно составить договор дарения

Договор дарения может совершаться в обычной устной форме, путем простой передачи вещи, за исключением случаев, когда:

• обязанной стороной по договору является юрлицо и стоимость подарка выше 3000 рублей;
• договор подразумевает обещание дарения;
• предметом договора является недвижимость. Более того, когда дарят недвижимость, то переход права собственности на нее обязательно подлежит регистрации в Росреестре. Нельзя подарить квартиру и не зарегистрировать права. Стоит понимать, что регистрируют не сам договор, а только переход прав собственности.

Ниже можно скачать образец договора дарения квартиры.

Образец договора Образец договора дарения квартиры

Составить договор купли-продажи квартиры не так просто. Надо учесть все подводные камни. Если у вас возникли вопросы по форме и содержанию договора купли-продажи, задайте их юристу.

юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Купля – продажа

Понятие договора купли – продажи раскрывается в статье 454 ГК РФ. Тут все более-менее ясно. Это двусторонняя возмездная сделка, по которой продавец передает вещь покупателю, а последний платит за нее определенную цену, выраженную в денежной сумме. Имущественные и цифровые права также могут являться предметом договора. Дарение от купли – продажи отличается своей безвозмездностью.

Существует множество видов договоров купли – продажи:

• договор контрактации;
• договор купли — продажи недвижимости;
• договор электроснабжения;
• договор поставки и т.п.

К каждому виду применяются соответствующие статьи, из которых наиболее интересными в рамках обсуждаемого вопроса, будут положения о купле – продажи недвижимости. Купля – продажа недвижимости подлежит обязательной регистрации. При купле – продаже недвижимости платятся налоги. Ниже мы подробнее расскажем, когда купля – продажа может пройти без уплаты налогов.

Ниже вы можете скачать образец договора купли – продажи квартиры.

Образец договора Образец договора купли-продажи квартиры

Определяем выгоду

На первый взгляд кажется, что в определенных случаях выгоднее дарение, так как оно освобождает вторую сторону от обязанности что-либо платить. Но давайте все же определим, когда выгоднее дарение или купля — продажа.

Первое, от чего отталкиваются – это действительные намерения договора. Нужно получить деньги и увеличить капитал – очевидно купля – продажа выгоднее. Хочется сделать широкий жест – выгоднее дарение.

Обратите внимание! Второе, что нужно понимать, какие юридические последствия может принести договор. И тут как раз встает вопрос о налогах. Должен ли одаряемый платить налог? Будет ли платить налог при купле — продаже квартиры продавец?

Налоги с продажи

Налог с продажи квартиры надо платить в обычном порядке всегда. И размер налога – 13%. Но есть определенные исключения, когда налог будет платиться в меньшем размере или не платиться совсем.

Без оплаты налога можно продать квартиру (к купле – продаже дома также эти положения применяются), если:

владеть квартирой 5 лет;

владеть квартирой три года, а сама квартира перешла по безвозмездной сделке: дарение, наследство, приватизация;

стоимость продажи квартиры равна цене, за которую ее купили, но не менее 70% ее кадастровой стоимости (уменьшается налогооблагаемая база на размер понесенных затрат);

квартира является единственным жильем, которым владеешь более трех лет;

квартира перешла по договору ренты, а владение более трех лет;

перешла доля в порядке наследования, когда у наследника уже имелось право собственности в этой недвижимости (приращение долей).

Если ваш случай подходит под один из перечисленных в таблице, вы освобождаетесь от уплаты подоходного налога при получении дохода от продажи квартиры. При этом, подавать декларацию все равно нужно. 

Налоги при дарении

Если человек хочет безвозмездно передать что-то близкому родственнику, то он должен понимать, что при дарении с подарка в определенных случаях может понадобиться заплатить налог.

Налог не платится, если гражданин получает подарок от ИП или организации, цена которого не более 4000 рублей – п. 28 ст. 217 НК РФ.

Не платятся налоги на дарение за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев. Так что дарение автомобиля также облагается налогом.

Это правило имеет исключение, когда даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками:

• супругами;
• родителями и детьми;
• дедушками, бабушками и внуками;
• братьями и сестрами, в том числе неполнородными.

Неполнородные и полнородные братья и сестры

Сокрытие имущества при дарении

Вторым возможным фактором, когда определяется, что выгоднее, может выступать желание скрыть свое имущество. О чем речь?

Субсидиарная ответственность

Ограниченная ответственность в обществе предполагает только ответственность в пределах уставного капитала или доли в нем. Но закон о банкротстве подразумевает возможность учитывать личное имущество владельца компании. Гражданин занимается бизнесом и помнит о субсидиарной ответственности. И никто не захочет, чтобы его квартира в случае банкротства пошла с торгов.

Как этого избежать? Передать квартиру тому, кому доверяешь или близкому родственнику. Но именно на такие договоры дарения обращают внимание кредиторы и конкурсные управляющие. Они вызывают подозрение. Такой договор могут признать недействительным и вернуть квартиру или имущество в конкурсную массу. Срок – три года до принятия судом заявления о банкротстве ст. 61.

2 ФЗ О банкротстве.

И продать по заниженной цене знакомому, чтобы и налог меньше заплатить, и создать видимость сделки также не получится. В таком случае могут применить годичный срок оспаривания сделок должника, которые имели неравноценное встречное исполнение.

Государственная служба

По закону о государственной службе явных запретов нет на владение недвижимостью за рубежом. Этот вопрос много раз поднимался и обсуждался, но до сих пор прямого запрета на куплю – продажу нет.

Нельзя иметь некоторым высоким чинам и членам их семей счета в зарубежных банках. Например, нельзя судьям, их несовершеннолетним детям и супругам открывать счета в иностранных банках – ст.

3 Закона О статусе судей.

Но про саму недвижимость поясняется следующее: недвижимость за границей есть, так как многие ею владели еще до распада СССР, и запрет может привести к потере законного имущества. А обязательство раскрывать и декларировать зарубежную недвижимость для чиновников в силе.

Но, когда речь идет не о квартире в Ереване, а о вилле в Монако, такая недвижимость у государственного служащего будет привлекать внимание и поднимать вопросы обоснованности владения.

Поэтому некоторые недобросовестные чиновники стараются скрыть и передать такую недвижимость по договору дарения или фиктивному договору купли – продажи.

Но купля – продажа или дарственная не помогут скрыть факты фиктивности, так как сейчас достаточно много механизмов выявления собственности за рубежом.

Стороны по сделкам

Определяем по сторонам, что выгоднее: дарственная или договор купли — продажи.

По договору купли – продажи стороной могут быть любые юридические и физические лица. Даже недееспособные и малолетние могут проводить самостоятельно мелкие сделки, направленные к их выгоде, например, купить сок или конфеты.

Конечно, к купле — продаже недвижимости это не относится. Стороной по договору купли – продажи квартиры могут быть несовершеннолетние, однако представлять интересы будут их законные представители.

Согласие на куплю – продажу, точнее именно на продажу, дает орган опеки и законный представитель.

А согласие на куплю – продажу, где покупателем является несовершеннолетний, дает только законный представитель.

А вот по договору дарения дела обстоят иначе. Дарение будет запрещено, когда стоимость подарка выше 3000 рублей, если:

• дарение идет от имени малолетнего или недееспособного их законным представителем;
• стороны — коммерческие организации;
• дарят что-то медработнику или учителю;
• дарят чиновнику в связи с осуществлением им его деятельности. Такой подарок перейдет в собственность субъекта или муниципального образования. Это правило отпадает, когда речь идет о протокольных подарках в рамках проводимых официальных мероприятий.

Судебная практика

Определение Верховного Суда от 21 марта 2021 дело №77-КГ21-1-К1.

Наливкина П.С. обратилась в суд с иском к своей матери Щербининой О.В. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учёта из жилого помещения.

В обоснование своих требований истец указала на то, что является собственником данного жилого помещения на основании договора дарения. В указанной квартире проживает ответчик, которая не является членом её семьи, не оплачивает коммунальные услуги, регистрация ответчика нарушает её права.

Она решила продать спорную квартиру, заключив предварительный договор купли — продажи. О принятом решении она сообщила Щербининой О.В.

Щербинина О.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Наливкиной П.С. об отмене договора дарения квартиры, заключённого между сторонами 26 апреля 1999 года, и об аннулировании записи о регистрации права собственности Наливкиной П.С. на данную квартиру.

Заключая договор дарения квартиры своей несовершеннолетней дочери, она рассчитывала на то, что за ней будет сохранено право пользования данной квартирой в течение всей её жизни. После дарения квартиры отношение дочери к ней изменились настолько, что если бы она могла это предвидеть, то данный договор не был бы заключён. Кроме того, Щербинина О.В.

указала на то, что дарение квартиры она совершила для того, чтобы избежать её раздела со своим супругом. Указанная сделка была мнимой.

Для того, чтобы аннулировать заключенный ранее договор дарения, вам необходимо собрать все доказательства, которые имеют юридическое значение и обратиться в суд.

Решением Усманского районного суда Липецкой области исковые требования Наливкиной П.С. удовлетворены. Прекращено право пользования Щербининой О.В. жилым помещением.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции решения нижестоящих судов оставлены без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для её удовлетворения по следующим основаниям.

К сложившимся между сторонами правоотношениям не подлежат применению положения статьи 577 ГК РФ. Приводившиеся Щербининой О.В.

доводы об изменении её имущественного положения и состояния здоровья не имеют юридического значения при рассмотрении данного гражданского дела.

Решение: решение Усманского районного суда Липецкой области, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 2 июля 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу Щербининой Ольги Викторовны — без удовлетворения.

Частые вопросы

По договору дарения (от тети) я получила квартиру. Надо ли регистрировать на нее права? +

Когда дарят недвижимость, то переход права собственности на нее обязательно подлежит регистрации в Росреестре. Нельзя подарить квартиру и не зарегистрировать права.

Чем договор купли-продажи отличается от договора дарения? +

Договор купли-продажи — это двусторонняя возмездная сделка, по которой продавец передает вещь покупателю, а последний платит за нее определенную цену, выраженную в денежной сумме.

При этом договор дарения — это безвозмездная двусторонняя сделка, по которой даритель передает безвозмездно имущество или право требования, а также может освободить одаряемого от какого-либо имущественного обязательства.

Получила в дар от отца автомобиль? Надо ли мне платить налог на дарение? +

Нет, в данном случае вы не должны платить налог на дарение, т.к. вы с отцом являетесь близкими родственниками.

Заключение эксперта

Если делать общие выводы, то становиться очевидно, что в большинстве случаев правильнее и выгоднее купля – продажа.

Купля – продажа поможет предъявить документы к расчету и уменьшению налогооблагаемой базы, так как будут подтверждены расходы на недвижимость. А дарственная – нет.   Купля – продажа сама по себе означает выгоду.

Купля – продажа вызывает меньше интереса со стороны контролирующих лиц. Подарил – значит богатый. Реализовал куплю – продажу – значит обычный человек, который думает о своей выгоде. 

Конечно, купля – продажа теряет определённый  смысл, когда человек действительно хочет отдать своему ребенку квартиру или машину. Что из этого может выйти – читайте ниже в судебной практике.

Что лучше: дарственная или договор купли-продажи

Обновлено 03.07.2019

2018-11-07T11:02:47+03:00

Довольно много подводных камней ожидает лиц, обдумывающих вопрос о том, что заключать: договор дарения или купли–продажи. Многие прибегают к поиску квалифицированного юриста, оплачивая услуги специалиста по довольно дорогому тарифу.

Сегодня даже люди далекие от юриспруденции, могут решить вопрос самостоятельно, разобравшись со всеми возникающими вопросами относительно сложного выбора: что все же лучше дарение или соглашение о купле-продаже.

Обе сделки предполагают наличие гражданских отношений, регулируемых ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами.

Заключение договоров по получению объекта, требует взвешенного подхода: надо изучить все плюсы и минусы, юридические тонкости, чтобы подобрать идеальный вариант решения. Это две кардинально отличающиеся сделки.

Дарственная предполагает безвозмездное отчуждение имущества, в то время как купля-продажа – отношения, при которых одна из сторон (это  покупатель) получает предмет, а вторая (продавец) – оплату.

Однозначно сказать, что оформляется быстрее и лучше: дарственная или купля продажа заранее невозможно, требуется изучить все нюансы каждой из представленных сделок и только потом принимать решение.

Процедура безвозмездной передачи имущества иным лицам (дарение) четко регламентирована главой 32 ГК Российской Федерации. Из особенностей данного вида соглашения среди прочих отмечают:

1. Если сделка по передаче прав на вещь от дарителя одаряемому совершается между родственниками (при условии, что она происходит с близкими родственниками), независимо от периода владения даром, подоходный налог в сумме 13% не уплачивается.
2. Заключение договоров во избежание разногласий в дальнейшем рекомендуется заверить нотариально, хотя это и не является обязательным условием.

Существуют и отрицательные моменты подписания дарственной:

1. При отчуждении объекта недвижимости раньше чем через 5 лет владения, необходимо заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости даже при наличии родственных связей между сторонами договора;
2. Если стороны не близкие родственники, то при составлении дарственной придется заплатить налог, причем независимо от времени нахождения объекта в собственности дарителя.

Если владелец хочет оформить дарение доли в общем составе собственности (между родственниками или посторонними людьми, не играет роли), то обязательно следует получить согласие всех владельцев. Однако, оформив выдел своей доли в квартире, он уже может разрешения у других совладельцев не спрашивать.

Если проанализировать что лучше в браке: дарственная или купля продажа, то в случае бракоразводного процесса не может быть поделено имущество, подаренное одному из супругов, так как все, что подарено, не находится в совместной собственности, за исключением случая, когда ремонт в подаренной жене квартире проводил муж на личные средства.

После подписания дарственной собственность надо обязательно перерегистрировать в Росрестре на нового владельца.

В случае, если сделка, после завершения её, обнаруживает признаки подделки, то есть несоответствия документа реальной форме сделки, подписанный сторонами договор дарения подлежит аннулированию. Например, такое может произойти в случае установления факта оплаты за дар.

Также дарение или продажу будут считать недействительными при установлении факта нахождения имущества в залоге, ипотеке, под арестом.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

1. Полная идентификация дара. Например, если дарится недвижимость, то важно провести полную оценку всех параметров объекта:

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

• площадь;
• место расположения (точный адрес, а также этажность объекта, основное назначение);
• уникальный номер в кадастровом реестре (в отношении земельного надела).

2. Основные данные участников сделки (ФИО, паспортные данные, место регистрации и жительства, контактный номер телефона и т.д.).

3.Подтвержденная собственность на отчуждаемый объект.

Стороны вправе определить иные существенные условия конкретного соглашения, при этом они не должны противоречить нормам законодательства. В противном случае сделка может быть оспорена.

Процедура заключения и реализации купли-продажи четко регламентирована главой 30 ГК РФ.

Есть при продаже свои особенности:

• при желании продать объект недвижимости, находясь в браке, обязательно наличия письменного согласия от обоих супругов, в договоре это лучше указать явно, плюс подтвердить согласием, оформленным в нотариате;
• имущество, купленное в период официального брака, считается совместным, не зависимо от того, кто работал и на чьи деньги оно приобреталось, т.е. собственность не раздельная, а совместная;
• при покупке квартиры (дома) гражданин РФ имеет право на получение однократного в течение жизни налогового вычета из причитающейся к уплате ежемесячно суммы НДФЛ (к покупающим жилья во  второй и последующие разы вычет не применяется);
• если объект недвижимости находится в собственности до 5 лет, то обязательным условием его реализации является уплата подоходного налога в размере 13% от полной стоимости.

К существенным условиям данного типа соглашения, так же как и при оформлении дарственной, относятся отличительные характеристики каждой из сторон договорных отношений, а также самого объекта купли-продажи. Особенности, характеризующие продажу, подробно излагаются в договоре.

Еще одним важным аспектом при продаже является установление определенной стоимости, прописанной прямо в тексте документа. Если такое указание отсутствует можно оспорить сделку и признать ее не соответствующей законодательству. Оспаривания совершаются в суде.

Жестких требований к формированию цены на квартиру нет, но все же, если цена в договоре будет крайне низкой, при наличии сомнений в действительности сделки и отражении существенных условий, госструктуры, регистрирующие переход прав, могут инициировать дополнительную проверку стоимости на предмет соответствия документам.

Договор купли-продажи считается более защищенным, если возникнет необходимость отмены сделки.

Нужно понимать, что если по каким-либо причинам документ признается аннулированным, внесший оплату добросовестный покупатель вправе требовать возмещения всех затрат, понесенных по причине заключения договора. Это важный момент при решении вопроса, что лучше выбрать: дарственную или договор купли-продажи.

Список документации при дарении больший, чем при продаже .

При покупке потребуется следующий набор документов:

1. сам договор, соответствующий общеустановленной форме и содержащий все необходимые условия;
2. документы, подтверждающие собственность и распоряжение имуществом, а значит, продажу на законных основаниях;
3. справка об отсутствии долговых обязательств;
4. документ, удостоверяющий личность, от обеих сторон;
5. квитанция об уплате госпошлины за совершение сделки.

В случае оформления дарственной к указанным документам следует добавить:

• акт оценки объекта дарения;
• выписка от уполномоченного органа о лицах, зарегистрированных на объекте недвижимости и кадастровый паспорт;
• письменные расписки (согласие всех собственников на отчуждение предмета дарения) желательно нотариально удостоверенные.

Исключается справка о задолженностях, а также паспорта одариваемого и дарителя.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

В зависимости от конкретной ситуации дарственная или договор купли продажи могут предполагать расширенный перечень необходимых документов.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Однозначного ответа на вопрос о том, что лучше: договор дарения или же купли продажи, нет, так как в каждом случае ко всему следует подходить индивидуально.

Попробуем сравнить указанные виды сделок посредством внесение основных характеристик в сравнительную таблицу:

Как сравниваем	Дарственная	Купля-продажа
Возмездность	Дар передается безвозмездно	Обязательно предполагается сделкой  произведение оплаты
Отчисления по налогам	Резиденты уплачивают НДФЛ в размере 13%, нерезиденты – 30%. Исчисляется в зависимости от оценочной стоимости объекта	Проценты такие же, но исчисление налогов производится от фактической покупной цены
Кто уплачивает налоги?	Одаряемый	Продавец
Возможность прекращения договорных отношений	Получатель вправе отказаться от дара, а даритель – запретить действие договора, но только в случаях, предусмотренных законодательством	Условия прописываются по тексту. Также сделка расторгается одностороннем отказе собственника от выполнения условий сделки (не поступление оплаты, задолженность, наличие обременений)
Оспаривание	При недовольстве заинтересованных лиц сделкой, есть возможность оспорить дарственную, правда, при наличии на то веских оснований	Сделка равноправна для всех участников, поэтому оспорить ее, в особенности третьим лицам, практически невозможно
Ограничения	Акт дарения не может иметь место между субъектами хозяйствования, занятыми в сфере коммерции, а также в случае, когда даритель – несовершеннолетний гражданин. Также исключается дарение в тогда, когда дар передается за профессиональную деятельность	Только предусмотренные законодательством. Например, наличие дееспособности собственника, возрастные ограничения
Налоговые вычеты	Отсутствуют	не будет вычета в случае приобретения недвижимости у родственников

При подписании соглашения о дарении стоит обратить особое внимание на то, что дешевле дарственная или договор купли-продажи, рассчитав итог отдельно, а затем сопоставив результаты.

Ситуации, при которых дешевле оформить дарственную:

• сделка происходит между близкими родственниками. В таком случае сделка окажется довольно выгодной за счет отсутствия необходимости уплаты НДФЛ. К родственникам, взаимоотношения с которыми не подвергаются налогообложению, относится супруг (супруга), дети, родители;
• одариваемый либо даритель не планирует в случае расторжения брачных отношений подвергать разделу свой дар.

Купля-продажа может оказаться более выгодной когда:

• объект недвижимости принадлежит одному и тому же лицу более 5 лет  (удешевление происходит за счет разрешенного отказа от уплаты налога по НДФЛ);
• для приобретателей предусмотрен налоговый вычет, размер которого зависит от стоимости объекта недвижимости.

Это зависит непосредственно от предмета, передаваемому по договору. Сделка с движимой вещью более понятна и быстрее при дарении, так как в этом случае процедура упрощается за счет отсутствия необходимости производить расчеты, составлять акты приема-передачи и т.д. Оформление буквально за несколько минут. Речь может идти о любом транспортном средстве: автомобиль, мотоцикл и т.д.

Если речь идет о переоформлении земли, дома или иного объекта недвижимого имущества, то разницы в указанных договорах по сложности процедуры практически нет. В случае, когда одариваемый – несовершеннолетний, разница лишь в налоговых платежах, сумме налогов.

Основными затратами в случае составления и подписания практически любого двустороннего соглашения являются:

• оплата труда юриста (помощь в составлении текстовки);
• пошлина за госрегистрацию договора и присвоение ему индивидуального номера;
• госпошлина за регистрацию смены владельца.

Размер пошлины в анализируемых видах сделок одинаков, поэтому различия в стоимости могут возникать только при наличии каких-то особенностей (например, в предмете).

Обе сделки можно аннулировать. Право на обжалование соглашения с целью его расторжения есть как у сторон договора, так и у третьих лиц. Более защищены в этом плане сделки, заверенные у нотариуса.

Помощь нотариуса (он выступит как свидетель) пригодится в суде.

Длительность процедуры, а также определенные издержки, связанные с расторжением соглашения, в каждом конкретном случае индивидуальны, так как зависят от многих факторов.

Однозначно сказать о том, какой договор лучше, нельзя, так как все зависит от нюансов и двух одинаковых случаев не бывает, что требует повышенного внимания и отличной юридической подготовки.

Юристы не смогли прийти к единому мнению по поводу выгодности того или иного соглашения. Кто-то упирает на то, что дарственная более мобильна, так как предполагает возможность расторжения уже только при наличии желания одной из сторон.

Другие же упирают на то, что возмездность сделки – главное достоинство купли-продажи.

Несмотря на те или иные доводы, выбор — подарить или продать — остается за вами. Рекомендуем тщательно обдумать и проанализировать ситуацию и лишь затем заключать определенное соглашение.