Оформленная купля продажа с пожизненным проживанием позволяет человеку получить деньги за свое жилье, но при этом оставаться в нем вплоть до своей кончины.

Сложность вопроса состоит в том, что пункт договора, оговаривающий возможность проживания, не является причиной для наложения обременения.

Как правильно заключить сделку, чтобы при последующей продаже жилья новый владелец не выселил жильца на улицу вы можете узнать из статьи далее.

Что это такое

Продажа жилища с правом дальнейшего пожизненного проживания, подразумевает, что продавец после получения денег за квартиру продолжит в ней находиться до своих последних дней. Подобные договоры часто заключают одинокие пожилые люди.

Существует два вида продаж с правом пожизненного проживания продавца:

• Первый предусматривает полный расчет между сторонами во время заключения сделки. В документе должно быть оговорено получение денег продавцом в полном объеме сразу. Это – ДКП с пожизненным проживанием, его мы рассмотрим в этой статье.
• Второй встречается чаще. Пожилые люди продают квартиру в обмен на содержание и оплату коммунальных услуг. Таким образом, покупатель приобретает жилье в рассрочку, но при этом он обязуется обеспечивать уход и передавать хозяину помещения денежные суммы. Такой договор называется продажей с иждивением (рента). О ренте мы писали ранее по этой ссылке.

Часто мошенники используют этот тип сделок с целью отъема жилья у пожилого человека. Нотариус может отказаться заверять подобную юридическую операцию, если заподозрит, что старик находится в состоянии временного помешательства либо недееспособен.

Подобные сделки не предусмотрены ГК. По этой причине, люди, желающие приобрести у стариков жилище в обмен на пожизненный уход и содержание, договариваются с ними об оформлении ренты, завещания либо дарственной на покупателя.

В чем разница между продажей с проживанием и рентой

Рента подразумевает продажу жилья собственником рентоплательщику с сохранением права на пожизненное проживание. Согласно достигнутым договоренностям между сторонами, покупатель должен оплачивать в указанный срок некоторые суммы денег. Дополнительно в документ могут быть внесены пункты, обязывающие покупателя:

• обеспечить пожизненный уход за больным либо престарелым хозяином жилища;
• покупать медикаменты и продукты;
• нанимать сиделок.

Стороны могут заключить договор пожизненной ренты либо постоянной. В первом случае обеспечение старика, инвалида производится до момента его кончины. Собственность переходит новому владельцу сразу после смерти предыдущего хозяина. Постоянная рента подразумевает выплату средств до погашения оговоренной суммы. Пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон:

• покупатель может оказаться безответственным человеком;
• продавец может прожить дольше предполагаемого покупателем срока и за этот срок рентоплательщик затратит большие суммы, чем планировал;
• продавец может пережить покупателя;
• после смерти рентополучателя его родственники могут вступить в судебную тяжбу с целью оспорить договор ренты;
• продавец может расторгнуть договор ренты через несколько лет, для этого ему достаточно доказать, что условия контракта не выполняются.

Заключая сделку продажи недвижимости с правом продавца пожизненного нахождения в жилище, покупатель вносит всю требуемую сумму сразу и больше ничего не должен продавцу.

Потребовать с него дополнительно еще что-то хозяин квартиры не может.

В каждом случае, квартира переходит к новому собственнику сразу, а освобождается от обременения только после кончины прежнего владельца, поскольку тот оговорил возможность проживания в ней.

Важно. Покупка недвижимости с оформлением договора, предусматривающего право продавца на пожизненное проживание, выгоднее для обеих сторон.

Продавец получает сразу всю сумму и может ей распорядиться по своему усмотрению, а покупатель может быть уверен, что через несколько лет старик, получивший изрядную сумму, не расторгнет сделку под предлогом того, что рентодатель в полной мере не выполняет своих обязательств.

Пошаговая инструкция по заключению сделки

Сделка заключается по той же схеме, что и обычная продажа жилой недвижимости с той разницей, что в документе должно быть указано право продавца на пожизненное проживание в жилище.

Сбор документов

Документы для продажи жилья обычно подготавливает собственник квартиры. На практике подписание договора продажи недвижимого имущества происходит в два этапа. Сторона, реализующая имущество, передает нотариусу документы. Через некоторое время юрист вызывает стороны для заключения сделки. Подписание договора состоится, как только в нотариальную контору поступит выписка ЕГРН.

Собственник предоставляет нотариусу:

• паспорта участников сделки;
• документы, определяющие собственников жилища;
• домовую книгу;
• справку с места жительства о прописанных;
• техпаспорт домовладения (квартиры).

Важно. Выписку ЕГРН можно заказать через МФЦ, но удобнее доверить получение документа нотариусу. В любом случае в стоимость сделки эта услуга входит.

Определение условий и образец договора

Документ купли – продажи составляет нотариус. В него вносятся все личные данные покупателя и продавца, стоимость жилища. Все особые условия должны быть отражены в документе, особенно те, что касаются возможности пожизненной регистрации и проживания в проданном жилище.

Согласно ст. 558 ГК РФ договаривающиеся стороны должны определить перечень лиц, которые останутся проживать в помещении после его передачи в собственность к другому человеку. На самом деле проживание в квартире может быть позволено не одному человеку, а пожилой семейной паре.

Образец договора можно скачать по этой ссылке.

Нужен ли нотариус

Законом прямо не установлена необходимость заключать такие сделки только через нотариуса. Однако наша редакция все же рекомендует обратиться за помощью в контору по следующим причинам:

• регистрационная служба в некоторых регионах считает подобные договоры разновидностью ренты, а ренту нужно заверять нотариально;
• заключенную в простой письменной форме продажу легко оспорить либо совсем отказаться от выполнения условий – нотариус обезопасит стороны.

Стоимость услуги юридической конторы зависит от цены продаваемого жилья. Договор, заключенный в присутствии нотариуса, скрепляется печатью и регистрируется в книге учета проведенных сделок. В зависимости от пожеланий сторон, изготавливается один либо два экземпляра документа.

https://www.youtube.com/watch?v=k6hB8I2vJfg\u0026pp=ygV90JTQvtCz0L7QstC-0YAg0LrRg9C_0LvQuC3Qv9GA0L7QtNCw0LbQuCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINGBINC_0YDQsNCy0L7QvCDQv9GA0L7QttC40LLQsNC90LjRjyAtINC-0LHRgNCw0LfQtdGGIDIwMjMg0LPQvtC00LA%3D

Юристы Москвы и Петербурга не всегда пропускают такие сделки, предлагая заключить сторонам обычный договор ренты с пожизненным проживанием и содержанием.

Государственная регистрация прав

Особенности регистрации перехода права на нового собственника:

• если сделка заключена в простой письменной форме, стороны сами передают документы на регистрацию в МФЦ;
• если удостоверял нотариус – то он самостоятельно в электронном виде передает сведения напрямую в Росреестр. Услуга бесплатна.

Госпошлина за регистрацию права стандартная – 2000 рублей.

Договор купли продажи квартиры с правом пожизненного проживания бывшего собственника не является основанием для наложения обременения Росреестром.

Внесенный в соглашение пункт представляет собой существенное ограничение возможностей покупателя.

Ошибочно полагать, что продавая недвижимость с пожизненно проживающим жильцом, новый владелец должен получить согласие пользователя жилища. Для продажи квартиры ему ничье разрешение не понадобится.

Обезопасить себя покупатель может, если впишет в договор пункт, оговаривающий условия продажи жилья новым владельцем. В этом случае, следующий покупатель должен будет принять жилье с такими ограничениями либо отказаться от сделки.

Чтобы не остаться без жилья, следует оговорить каждую деталь. Самостоятельно, не имея специального образования человеку сложно предусмотреть все подводные камни при продаже с правом пожизненного проживания в квартире, поэтому перед оформлением договора лучше обратиться за помощью к юристу.

Налоги

Любая продажа имущества государством рассматривается как получение материальной выгоды. Финансовые доходы граждан облагаются налогами. После получения денег с продажи домовладения (квартиры) с правом жить в нем до последних дней, бывший владелец недвижимости должен перечислить в казну государства налог 13 % от полученной выгоды.

Рассчитать сумму, подлежащую уплате легко. Если квартира продана за 1 млн. руб., 13 % от этой суммы составят 130 000. Уменьшить сумму налога можно с помощью давности владения или налоговых вычетов. Подробнее об этом читайте здесь.

Сложности и подводные камни

Выписать из квартиры человека, который при продаже жилья закрепил свое право на пожизненное в ней проживание в договоре, нельзя. Этого не сможет сделать ни первый за ним владелец, ни последующие собственники.

Если в документе не было оговорено это право продавца, то договор принимает форму обычной купли – продажи. Пожилой человек после получения денег может быть выдворен из квартиры в любой удобный момент для нового собственника.

Вопрос продажи квартиры с правом пожизненного в ней проживания, очень сложный. Обе стороны, покупатель и продавец, вступают после сделки в долговременные взаимоотношения. Чтобы впоследствии не попасть в неприятную ситуацию, следует проконсультироваться у специалистов. Записаться на консультацию можно в правом нижнем углу окна.

Чтобы статья могла быть полезной другим людям, поставьте лайк и сделайте репост.

Читайте далее статью о возможностях обратной ипотеки для пенсионеров, как альтернативе купле-продажи квартиры с пожизненным проживанием.

Договор купли продажи с квартиры с правом проживания

Главная » Купля-продажа квартиры » Договор купли продажи с квартиры с правом проживания

4 016 просмотров

В некоторых случая продавец квартиры остается жить в ней даже после продажи. Чаще всего – вместе с покупателем. Такая система позволяет значительно снизить стоимость жилья, однако используется не слишком часто так как ни серьезного спроса, ни значительного количества таких предложений нет.

Что такое право проживания

Право проживания не идентично с правом собственности. Как владелец жилья может не быть прописан в собственной же квартире, так и другое лицо, не являясь собственником может иметь право проживать в данной недвижимости.

Чаще всего на подобные сделки соглашаются пожилые люди, у которых уже не хватает сил заботиться о себе самостоятельно и нет детей/родственников, которые могли бы им помочь.

По условиям договора купли-продажи квартиры с правом проживания, пожилой человек сохраняет за собой это самое право жить в своей бывшей квартире до смерти, а покупатель обязуется за них ухаживать.

Нередко в договор включают еще и определенную сумму расходов, которую покупатель обязан тратить на содержание продавца.

https://www.youtube.com/watch?v=k6hB8I2vJfg\u0026pp=YAHIAQE%3D

Вполне логично, что такая ситуация накладывает на покупателя серьезные обязательства и любое нарушение может стать причиной для расторжения договора. С другой стороны, благодаря подобной схеме можно приобрести собственное жилье намного дешевле, чем оно продается на рынке.

Пример: Предположим, есть пожилой человек, за которым некому ухаживать и у него есть своя трехкомнатная квартира.

Он предлагает продать все жилье, но сохранить за ним право проживания в квартире.

Если покупатель согласится на это, то квартира обойдется ему в 2 раза дешевле, чем она стоит на рынке, но у покупателя возникнут обязательства перед продавцом в плане его содержания.

Основа такого договора берется из классического документа на куплю-продажу квартиры. Однако кроме базовых условий и особенностей, характерных для этого договора, нужно еще учитывать и все, что связано с правом проживания. Примерная структура будет выглядеть так:

• Информация о лицах, заключивших сделку. Тут указывается ФИО, паспортные данные и так далее. Чаще всего есть все две стороны – покупатель и продавец, но в некоторых случаях продавец может обязать покупателя дать право проживания и содержать в квартире третье лицо, например, какого-то отдаленного родственника, ухаживать за которым продавец не имеет возможности по неким причинам.
• Данные о квартире. В договоре должна быть исчерпывающая информация о приобретаемом объекте недвижимости: адрес расположения, этажность, общая и жилая площадь, количество комнат и так далее.
• Условия сделки купли-продажи. Сюда вносятся все договоренности сторон относительно самой квартиры. Например, обязательство для покупателя оплатить долг по коммунальным платежам вместо продавца. Здесь же вписываются отлагательные условия или другие факторы, которые так или иначе могут оказать влияние на результат сделки. Также, обязательно фиксируется четкая сумма, за которую будет продано жилье.
• Условия права проживания и содержания. В этом разделе указывается информация относительно того, кто, как и на каких условиях получает право проживания в квартире (обычно – пожизненного проживания).
• Основания для расторжения договора. Подобный договор обязан включать в себя условия расторжения сделки. Например, если покупатель не будет выполнять свои обязательства и не будет содержать жильца, контракт считается расторгнутым и квартира возвращается к предыдущему владельцу.
• Подписи и дата. В конце документа проставляются подписи всех сторон сделки. Также нужна дата подписания. Она обязательно должна соответствовать реальной.

Нотариальное заверение договора

Такой документ нужно заверять у нотариуса по одной очень важной причине – он должен проверить, что стороны действительно являются дееспособными. Это необходимо для того, чтобы исключить в дальнейшем возможные споры, которые могут возникнуть на том основании, что продавец не является дееспособными или не был таковым на момент заключения сделки.

Образец договора купли-продажи квартиры с правом проживания

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с правом проживания

Порядок купли-продажи квартиры с правом проживания

Процедура заключения сделки практически ничем не отличается от обычной купли-продажи квартиры. Исключением является лишь необходимость дополнительного договариваться относительно права проживания.

Порядок действий

1. Стороны обсуждают все условия сделки, включая сюда и раздел относительно проживания.
2. Составляется договор купли-продажи с учетом достигнутых договоренностей, пожеланий и требований сторон.
3. Происходит заверение договора у нотариуса и последующая за ним регистрация этого документа.

4. Покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи квартиры. Одновременно производится передача средств.
5. Покупатель регистрирует право собственности.

В зависимости от региона проживания два последних пункта могут быть заменены местами.

Таким образом покупатель сначала зарегистрирует право собственности и только потом будет произведен окончательный расчет с получением ключей от квартиры.

Для заключения такого договора нужен тот же пакет документов, что и при обычной купле продаже. Связано это с тем, что пункт о постоянном проживании обычно не требует какого-либо документального подтверждения.

Исключение составляют ситуации, при которых нужно действительно убедиться, что продавец, планирующий жить в квартире и дальше, действительно является дееспособным. В таком случае понадобится дополнительная справка.

Примерный перечень документов:

• Паспорта сторон.
• Техпаспорт на квартиру.
• Выписка из ЕГРН.
• Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
• Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Расходы

Учитывая необходимость заверять такой договор нотариально, помимо самой стоимости квартиры главной статьей расходов станут услуги нотариуса. В зависимости от множества факторов, заплатить придется от 2 тысяч рублей и выше. Кроме того, при регистрации права собственности придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей на каждого нового владельца жилья.

Сроки

Сама процедура переговоров и обсуждения условий может занять как несколько часов/минут, так и несколько месяцев. Прогнозировать более точные сроки тут невозможно.

Если же все договоренности будут достигнуты, то составить договор и заверить его у нотариуса можно за 1 день. Еще несколько дней может уйти на регистрацию права собственности.

На практике, в среднем, одна сделка купли-продажи жилья с момента нахождения подходящего объекта недвижимости и до регистрации права собственности занимает около 1-3 месяцев.

Право проживания значительно усложняет договор, и повышает количество возможных рисков. Фактически, несмотря на то, что новый собственник квартиры является полноценным ее владельцем, он обязан очень много внимания уделять своему жильцу, в противном же случае, договор может быть расторгнут. Опытные юристы на бесплатной консультации объяснят, на что именно стоит обращать внимание и что нужно учитывать при заключении таких договоров. Также они могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, своевременно вмешиваясь в процесс тогда, когда это необходимо. Такой подход позволяет значительно снизить риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Договор купли-продажи с квартиры с правом проживания

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Договор купли-продажи квартиры с правом проживания

Просмотров 1161

Одинокие пожилые люди, остро нуждающиеся в деньгах, имеют возможность оформить договор купли-продажи принадлежащей им квартиры с правом проживания в ней. Насколько безопасна такая сделка для обеих сторон и чем она отличается от ренты?

✅ Можно ли заключить ДКП с правом проживания?

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане свободны в заключении договора – в него могут быть внесены любые дополнительные условия (важно лишь, чтобы они не противоречили действующему законодательству).

Поскольку предоставление бывшему владельцу права на проживание не нарушает норм закона, этот пункт может быть внесен в ДКП. Такой документ относится к разряду смешанных, поскольку содержит элементы разных договоров (п.3 ст.

421 ГК РФ).

✅ Отличие договора купли-продажи с правом проживания от ренты

Многие путают ДКП с правом проживания и ренту – это совершенно разные понятия.

ДКП с правом пожизненного проживанияПостоянная или пожизненная рента

Расходы	Полная оплата стоимости по договору с оформлением расписки в получении денег. Стоимость квартиры несколько ниже рыночной, что и привлекает покупателей. После оплаты новый владелец больше ничего не должен продавцу (он не обязан содержать его, выплачивать ему деньги, покупать лекарства и пр.).	Получение жилья в обмен на пожизненное содержание бывшего владельца, оплату коммунальных услуг, ежемесячную выплату оговоренной суммы (ренты), а также процентов в случае задержки выплат. При заключении договора возможна частичная оплата стоимости жилья, но запрашиваемая сумма всегда значительно ниже рыночной. По своей сути такая сделка подразумевает приобретение недвижимости в рассрочку.
Права	Новый владелец регистрирует права собственности. Он имеет возможность продать, подарить или обменять жилье, не получая разрешения у бывшего владельца.	Новый владелец регистрирует права собственности. Он обязан в точности соблюдать условия договора ренты, в противном случае соглашение может быть расторгнуто. Осуществлять любые сделки с жильем без согласия бывшего владельца невозможно.
Прописка	Прежний владелец сохраняет прописку, но если договор был оформлен с ошибками, то выписка и выселение возможны. Чтобы этого не произошло, стоит доверить составление текста опытному юристу. В частности, необходимо оговорить в ДКП нюансы возможной перепродажи жилья с обязательным сохранением прописки «жильца».	Прежний владелец сохраняет прописку. Без согласия и желания с его стороны выписать его невозможно.
Обременение	В большинстве случаев Росреестр не регистрирует обременения.	Рента является обременением.
Законодательные нормы	Ст. 558 ГК РФ (п.1).	Гл. 33 ГК РФ (ст. 583-605).
Возможность расторжения	Риск расторжения такой же, как у любого другого договора купли-продажи.	Сделка расторгается, если новый обладатель жилья не выполняет взятых на себя обязательств или больше не считает возможным их исполнять. Также рента может быть расторгнута по обоюдному согласию сторон.
Обязательства	Покупатель получает жилье в полное свое распоряжение. Он обязан соблюсти пункт о праве на проживание бывшего владельца в помещении, но не должен брать на себя заботы по его содержанию – в противном случае возникнут признаки ренты. При осуществлении такой сделки каждая сторона получает желаемое.	Договор считается односторонне обязывающим. Новый владелец должен соблюсти все закрепленные в договоре ренты обязательства, рентополучатель же после передачи квартиры больше не имеет никаких обязанностей, только права. Поскольку добиться баланса между стоимостью жилья и объемом выполняемых обязательств очень сложно, одна из сторон сделки может в итоге получить существенно меньше, чем другая.

Далее пойдет речь о ДКП с правом проживания – договор ренты требует отдельного рассмотрения.

✅ Порядок купли-продажи квартиры с правом проживания

Оформление ДКП осуществляется по стандартным правилам с той лишь разницей, что в нем отдельным пунктом прописывается право бывшего владельца проживать в квартире после перехода прав собственности покупателю.

???? Порядок действий

Обсуждение деталей. На первом этапе стороны должны достичь соглашения по всем нюансам сделки, включая точную стоимость и потенциальную возможность перепродажи жилья в будущем – бывший владелец должен иметь гарантии, что не очутится на улице. В процессе обсуждения составляется предварительный договор.

Заключение ДКП и нотариальное заверение документа. В отличие от ренты, договор купли-продажи квартиры с правом проживания не требует обязательного нотариального заверения, но лучше обезопасить сделку. Поскольку такой вариант отчуждения жилья обычно предпочитают пожилые люди, велик риск того, что их дееспособность будет подвергнута сомнению.

Даже получив от продавца справку из психоневрологического диспансера нельзя быть уверенным в том, что он полностью осознает последствия сделки.

Нотариус своей подписью в значительной мере снижает риск того, что ДКП впоследствии оспорят – он подтверждает дееспособность продавца и покупателя на момент оформления бумаг.

К тому же сам текст договора должен быть составлен с учетом всех возможных нюансов и особых условий – поручить работу стоит специалисту, разбирающемуся в правовых вопросах. В соответствии со ст.558 ГК РФ в документе должен быть приведен список лиц, которые будут проживать в квартире.

Если продавец недееспособен, то вместо него в сделке должен принять участие опекун. Обязательным требованием является письменное разрешение от органов опеки и попечительства.

Завершение сделки. На заключительном этапе покупатель должен зарегистрировать переход прав на объект недвижимости – для этого нужно посетить многофункциональный центр или территориальное отделение Росреестра (при нотариальном оформлении функцию по передаче документов берет на себя нотариус).

С момента регистрации квартира принадлежит новому владельцу по документам (это отражается в выписке из ЕГРН), но физически он вступит во владение только после подписания акта приема-передачи квартиры, выплаты денег и получения расписки.

Акт составляется в простой письменной форме и не нуждается в нотариальном заверении.

???? Документы

Для оформления ДКП требуются следующие документы:

• паспорта всех участников;
• выписка из ЕГРН (заменяет Свидетельство);
• правоустанавливающий документ, на основании которого продавец владеет квартирой (дарственная, ДКП, приватизация, наследство);
• подготовленный сторонами договор купли-продажи;
• заверенное у нотариуса согласие супруга на продажу, если квартира приобреталась в браке, а также свидетельство о браке/разводе (регистрация прав возможна без согласия супруга, но в выписке будет отражен этот момент – сделка будет считаться оспариваемой);
• разрешение органов опеки (если продавец недееспособен);
• технический паспорт на квартиру (он позволит убедиться в отсутствии неузаконенных перепланировок);
• выписки из домовой книги и лицевого счета, справка от управляющей компании об отсутствии задолженности;
• договор аванса/задатка, если он был заключен;
• справки ПНД и НД (они косвенно подтверждают дееспособность продавца, но не станут доводом для суда, если сделка будет оспариваться).

Большая часть этих документов нужна покупателю для оценки рисков. В Росреестр обязательно предоставляются паспорта, заявление, 3 экземпляра копии документа, на основании которого будет осуществляться регистрация (№ 218-ФЗ). Требуется оплатить госпошлину.

✅ Оформление договора купли-продажи квартиры с правом проживания

ДКП с правом пожизненного проживания таит определенные риски как для покупателя, так и для продавца. Любые неточности в формулировках могут привести к оспариванию сделки. Чтобы избежать этого, разработку текста документа стоит доверить юристу. Типовые формы использовать нежелательно.

В ДКП, помимо базовых условий, приводится дополнительный пункт о праве проживания. В общих чертах структура документа выглядит следующим образом:

• сведения о продавце/покупателе, а также о лице, которое будет жить в квартире (если им будет не сам продавец, а его родственник);
• полная информация о предмете сделки (адрес, площадь, этаж и пр.);
• все достигнутые сторонами договоренности;
• срок сохранения места жительства (чаще всего указывается пожизненное проживание, но может быть оговорен ограниченный срок);
• стоимость объекта цифрами и прописью;
• права/обязанности, порядок расчетов/передачи имущества;
• условия при которых сделка может быть расторгнута;
• точная дата и подписи сторон.

В некоторых регионах ДКП с правом проживания регистрационные службы воспринимают как разновидность ренты – во избежание отказа в регистрации документ стоит заверить у нотариуса (хоть по закону это и необязательно). Плюсом такого решения становится отсутствие необходимости в самостоятельном обращении в Росреестр (МФЦ) – нотариус сам отправляет документы (обычно – в электронной форме).

???? Расходы

Оформление ДКП, если в квартире не проживают дети и если она не находится в долевой собственности, не требует обязательного нотариального заверения. Если стороны решат обратиться к нотариусу, то придется заплатить от 4 до 11 тыс. руб. за составление документа (зависит от региона), а также процент от суммы сделки за нотариальное удостоверение:

• если стороны являются близкими родственниками – 2% от суммы сделки+3 тыс. руб.;
• если не являются – 2% от суммы сделки за вычетом 1 млн. руб.+7 тыс. руб. (при стоимости квартиры от 1 до 10 млн. руб.).

Подробные сведения приведены в  ст. 22.1 Основ о нотариате. Подача на регистрацию осуществляется бесплатно.

Второй пункт расходов – госпошлина. Она на данный момент составляет 2 тыс. руб. Что касается налогов, то продавец должен будет выплатить в казну государства 13% только в случае, если квартира находилась во владении менее 5 лет (в ряде случаев – менее 3 лет). Если права собственности были приобретены свыше 5 лет назад, то платить НДФЛ не требуется.

???? Сроки

Срок регистрации регламентируется ч. 1 ст. 16 № 218-ФЗ от 13.07.15 г. и составляет 7 или 9 дней при приеме документов и заявления органом регистрации или МФЦ соответственно.

Стоит учесть время, которое займут обсуждение деталей сторонами сделки и подготовка документов, а также день, отведенный на посещение нотариуса.

В среднем вся процедура занимает около 1 месяца, но может потребоваться и больше времени (например, если нужно восстанавливать утерянные документы или узаконивать перепланировку).

???? Риски

Риски имеются и у покупателя, и у продавца. Покупатель может столкнуться со следующими сложностями:

• оспаривание сделки родственниками – они имеют возможность обратиться в суд и доказать, что пожилой человек не отвечал за свои действия;
• отказ в регистрации по причине того, что передавший права собственности продавец теряет также и права пользования, поэтому данный пункт договора некорректен (такая ситуация хоть редко, но встречается, полностью исключить ее можно только в случае, если жить в квартире останется не собственник, а другое лицо).

В случае допущенных в договоре ошибок продавец может оказаться на улице и ни один суд не восстановит его прав на проживание в квартире. К тому же он никак не защищен в случае перепродажи жилья другим покупателям – даже если в соответствии с ДКП он останется жить в квартире, нет гарантий, что психологическое давление со стороны новых жильцов не вынудит его добровольно выехать с жилплощади.

Стоит ли заключать договор купли-продажи с квартиры с правом проживания или же рента окажется более выгодным вариантом? Как обезопасить себя от возможных рисков? Юристы сайта помогут разобраться в правовых нюансах сделки и оградят от ошибок при составлении документа.

Договор купли-продажи квартиры с правом проживания — образец 2023 года

Купля-продажа с правом пожизненного проживания возможна на основании ст. 421 ГК РФ, где сказано, что граждане свободны в заключении договора.

Стандартный договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается без обременения в виде бессрочного пользования, но он может быть смешанным и содержать признаки других договоров, если это устраивает обе стороны.

Рассмотрим, как оформить такой ДКП, какие понадобятся документы и каковы особенности сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Возможна ли купля-продажа недвижимости с пожизненным проживанием?

Исходя из положений ст. 421 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, купля-продажа жилого помещения с правом проживания возможна, и указание лиц, которые могут жить в недвижимости, является существенным условием сделки.

Когда сохраняется бессрочное пользование по закону вне зависимости от отчуждения:

1. При завещательном отказе, когда наследодатель обязывает наследника предоставить в пользование жилплощадь третьему лицу.
2. Если члены семьи собственника отказались от участия в приватизации квартиры.
3. При оформлении договора пожизненного содержания с иждивением. Продажа возможна с согласия предыдущего собственника при условии, что он останется жить на жилплощади.

Продавец может указать пожизненное проживание и в отношении других лиц, когда сохранение такого права по закону необязательно. Условия сделки определяются им, но покупатель заранее должен быть оповещен о гражданах, которые останутся жить в квартире.

Важно! При оформлении такого ДКП граждане, имеющие право жить в квартире, сохраняют и регистрацию по месту жительства. Однако их согласие на сделку не требуется.

Бессрочное пользование и право собственности – разные понятия. Квартира может продаваться неограниченное количество раз, но с условием.

Исключение – продажа недвижимости, купленной в браке: в этом случае придется получать нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).

Регистрируется ограничение в Росреестре

С 2013 года в Росреестре регистрируется переход права собственности, регистрация договора отменена. Процедура регламентируется ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ.

В отличие от ренты, обременение в виде проживания по ДКП в реестре не отражается. Считается, что стороны должны урегулировать этот вопрос самостоятельно.

Если же права человека, который по закону может жить в проданной квартире, нарушаются, за разрешением споров ему нужно обратиться в суд.

Нужно ли удостоверять ДКП у нотариуса?

По закону ДКП удостоверяется нотариусом в нескольких случаях:

1. Продается недвижимость ребенка или недееспособного.
2. Продается доля третьему лицу, то есть покупатель не числится среди владельцев остальных долей.

В других ситуациях обращаться к нотариусу необязательно. Но стороны могут по договоренности удостоверить ДКП. С подписью и печатью нотариуса его оспорить будет сложнее.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как оформить договор купли-продажи?

Для продажи квартиры сначала нужно найти покупателя. Если есть другие собственники и продается доля – получить отказы от преимущественного выкупа, иначе сделку с третьим лицом могут оспорить (ст. 250 ГК РФ).

Что делать после того, как покупатель найден:

1. Оговорить условия сделки. Скрывать от покупателя человека, который по закону может жить в квартире, смысла нет: он сможет оспорить договор, и придется возвращать деньги.
2. Заключить договор купли-продажи с правом пожизненного проживания.
3. Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую, или через МФЦ.
4. Дождаться регистрации и получить итоговый пакет документов, где будет ДКП с пометкой регистратора, и новая выписка из ЕГРН.

Совет: лучше подавать документы по предварительной записи. Без нее ждать своей очереди придется долго.

Важно! Не стоит путать куплю-продажу с проживанием и договор с пожизненным содержанием. Последнее уже считается рентой (ст. 583 ГК РФ), и обременение по нему регистрируется в Росреестре. Если оформить ренту как ДКП, в принятии документов откажут, и придется исправлять ошибки.

Содержание и образец

При оформлении договора купли-продажи с пожизненным проживанием продавца или другого человека указываются все важные детали:

1. Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные участников сделки, а также человека, сохраняющего бессрочное пользование.
2. Предмет договора – сведения о квартире: площадь, адрес, кадастровый номер, этаж, дата возникновения права собственности у продавца.
3. Стоимость недвижимости.
4. Существенное условие: «Покупатель сохраняет за Продавцом право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой. При изменении собственника указанной квартиры право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой сохраняется за гр.».
5. Обязанности, ответственность сторон.
6. Порядок и сроки расчета по сделке.
7. Порядок разрешения споров.
8. Дата составления, подписи продавца и покупателя.

Документы

Для сделки продавец должен представить:

• свежую выписку из ЕГРН;
• техпаспорт;
• обычный паспорт;
• документ, на основании которого у него возникло право собственности.

Также понадобятся паспортные данные человека, за которым сохраняется бессрочное пользование.

От покупателя достаточно только паспорта. Ему рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ, но регистратору они не предоставляются.

Обратите внимание! Если недвижимость куплена в браке, для Росреестра понадобится нотариальное согласие супруга продавца на продажу. Если продается жилье несовершеннолетнего, предоставляется разрешение органа опеки.

Расходы

Госпошлину в размере 2 000 руб. за регистрацию платит покупатель. Если квартира продается организации, сумма возрастает до 22 000 руб.

Если ДКП по закону удостоверяется нотариусом, размер пошлины согласно ст. 333.24 НК РФ составит 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб.

Сроки

При подаче документов напрямую в Росреестр регистрация займет семь, в МФЦ – девять рабочих дней. Нотариально удостоверенный ДКП нотариус отправляет самостоятельно, и сроки регистрации сокращаются до трех рабочих дней.

Договор пожизненного проживания в квартире и рента: отличия

Некоторые путают куплю-продажу квартиры с проживанием и ренту, хотя это абсолютно разные виды сделок:

Условия
Рента
ДКП

Стороны сделки	Вместо покупателя используется формулировка «плательщик ренты», вместо продавца – «получатель»
Обязанности покупателя	Плательщик ренты обязуется содержать получателя согласно условиям договора	Продавец или третье лицо только сохраняют право пользования жилым помещением. Новый собственник содержать не обязан
Права	Собственность плательщика ренты регистрируется с обременением. Он не может продавать, дарить или обменивать недвижимость без согласия получателя	Право собственности регистрируется сразу после оформления ДКП. Согласие на сделку от третьего лица, сохраняющего право проживания, не требуется

Оба вида договоров схожи только в одном: их можно расторгнуть при невыполнении обязательств сторонами по обоюдному согласию или через суд. Кроме того, при расторжении ДКП продавцу возвращается полная стоимость квартиры. Если расторгается договор ренты, получатель не возвращает плательщику потраченные на себя деньги.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Ответы юриста на популярные вопросы

Каковы плюсы и минусы договора купли-продажи квартиры с пожизненным проживанием? Они есть преимущественно у покупателя. Он может купить недвижимость по цене до 30% ниже рыночной. Но вместе с тем придется и жить вместе с посторонним человеком, который по договору сохраняет право пользоваться жильем.

Наследуется ли бессрочное пользование в случае смерти человека, который по договору мог жить в квартире, но не был собственником? Нет, оно наследованию не подлежит, это не право собственности. Кто будет оплачивать коммунальные услуги, если купить квартиру по ДКП с проживанием продавца? Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность внесения платы возникает только у собственника.

Но стороны могут поделить расходы по соглашению о порядке и размерах участия в расходах по оплате ЖКУ. Продавец купил квартиру 15 мая 2018 года, вступил в брак 20 числа, а право собственности зарегистрировал только 25 мая.

Нужно ли ему получать согласие от теперь уже бывшей супруги, если по договору она сохраняет возможность жить там? Формально согласие не нужно, так как ДКП продавец оформил до заключения брака. Но по закону купленная недвижимость считается совместной собственностью, и при отсутствии нотариального согласия Росреестр может отказать в регистрации при последующей продаже квартиры.

Нужно ли присутствовать при подаче документов на регистрации человеку, который может пользоваться жильем, если это не продавец? Нет. При подаче документов обязательно присутствие только продавца и покупателя, либо их представителей по нотариальным доверенностям.

Заключение эксперта

1. Купля-продажа квартиры с пожизненным проживанием продавца или третьего лица возможна, если покупатель согласен на такую сделку, и условие о проживании отражено в договоре.
2. Согласие человека, сохраняющего право пользования жильем, для продажи не требуется.
3. Ограничение в виде права проживания по ДКП в Росреестре не регистрируется, в отличие от ренты.