Пособия

Покупка квартиры через агентство недвижимости (риэлторов): как проверить и выбрать агентство, обязанности и ответственность риэлтора, как происходит купля-продажа квартиры через агентство

Главное в отношениях с риелтором при сделках с жилой недвижимостью — это правильно составленный договор, в котором четко прописаны все условия и ответственность

shutterstock.com

Многие хоть раз в жизни обращались к услугам риелторов. Сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. Вместе с экспертами разбираемся, какую ответственность несет риелтор за сделки на вторичном рынке и как правильно оформить с ним отношения.

За что риелтор несет ответственность

По сложившейся практике риелтор действует как исполнитель по оказанию услуг по поиску продавца или покупателя квартиры. Его обязанность заключается в том, чтобы найти продавца или покупателя квартиры и оказать содействие в заключении сделки, и вознаграждение он получает именно за эту услугу.

Обязанность агента исполнена после заключения сделки купли-продажи, говорит управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков.

Эксперт напоминает, что риелтор не несет никакой ответственности за проблемы, возникшие после сделки, так как обязательства по договору, заключенному между продавцом и покупателем, возникают только между ними и риелтор не является стороной сделки.

«Единственный случай, когда агента можно привлечь к ответственности, а именно к уголовной, если будет установлено, что он действовал, например, в сговоре с продавцом квартиры, чтобы ввести покупателя в заблуждение, и в действиях продавца и агента будет установлен состав преступления», — замечает Андрей Большаков.

Риелтор несет ответственность за чистоту сделки.

И в случае ненадлежащей проверки правового титула продавца, обладающего недвижимостью, риелтор отвечает по стоимости своих услуг, добавляет советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Владислав Журавлев.

Например, продавцом была реализована квартира, которую через суд пытаются забрать третьи лица, имеющие права на нее. Тут появляется основание для возврата оплаты услуг, так как проверка была проведена ненадлежащим образом, уточняет эксперт.

«В ситуации, когда третьи лица, претендующие на квартиру, появились из ниоткуда, риелтор ответственности нести не будет.

Допустим, квартира была продана супругой признанного умершим гражданина, который впоследствии «воскрес».

Если на момент совершения сделки у риелтора было на руках свидетельство о смерти, то проверка была проведена надлежащим образом. Поэтому привлечь к ответственности нельзя», — уточняет Владислав Журавлев.

Екатерина Шенгель (Векшина), президент Гильдии риелторов Москвы:

— Ответственность риелтора при сделках купли-продажи на вторичном рынке законом не определена, к сожалению. Не существует каких-либо обязательных пунктов договора и/или любой безусловной ответственности риелтора.

Для всех компаний — участников Гильдии риелторов Москвы обязательным условием членства в гильдии является полис добровольного страхования профессиональной ответственности.

На сегодняшний день полис либо условия договора с клиентом, подразумевающие ответственность риелтора, — то немногое, что может хоть как-то гарантировать добросовестность оказываемой услуги.

В некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки ( shutterstock.com)

Какие риски существуют

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.

Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.

Как можно застраховать себя от неприятностей

Не стоит полагаться на слова риелтора, так как его основная цель — продать квартиру и получить комиссию. Он прекрасно знает, что не несет ответственности в случае возникновения проблем по сделке в будущем. Лучше самостоятельно или с помощью юриста проверять юридические вопросы по сделке, говорит Андрей Большаков.

По сложившейся практике услуга риелтора оплачивается по факту ее совершения. Нужно выбирать надежную компанию или конкретного агента с хорошей репутацией, опытом работы на рынке, и опять же — заключать договор, добавляет Юлия Дымова. По ее словам, заведомо низкая стоимость услуги должна насторожить. Ведь недвижимость — самый дорогой актив для подавляющего большинства граждан.

Некоторые риелторы, работающие от агентств, указывают, что ответственность их фирм по сделкам, которые совершают их клиенты, застрахована.

Потенциальным покупателям или продавцам недвижимости необходимо внимательно проверять договор, заключаемый с агентством, и договор страхования, замечает Дмитрий Усольцев.

Это позволит быть уверенным в том, что интересы клиента будут защищены, а обещания риелтора не являются рекламным ходом для продвижения услуг.

Екатерина Шенгель (Векшина), президент Гильдии риелторов Москвы:

— Работа с грамотным, профессиональным риелтором всегда выгодна клиенту. Мы уже не единожды ставили эксперименты с продавцами на предмет того, кто быстрее и дороже продаст его квартиру. И в 95% случаев побеждал риелтор.

Выбирая себе риелтора, рекомендую проверить его на членство в профессиональных организациях и уровень его компетенций, есть ли у него дипломы и сертификаты о дополнительном образовании, аттестаты, подтверждающие пройденное обучение.

Артур Стариков, партнер Capital Law Office:

— Отсутствие ответственности связано с тематикой ведения чужих дел. Все выгоды и убытки по сделке несет собственник квартиры или покупатель, поскольку стороной сделки является именно он.

Посредник (риелтор) может быть привлечен к гражданско-правовой или иной ответственности только в случае установления его умысла на причинение вреда хозяину дела или допущенной им небрежности. Рекомендация для всех участников сделки — это обязательное удостоверение сделки с недвижимостью у нотариуса, а также последующее страхование титула.

Участие нотариуса гарантирует, что правовую экспертизу сделки проводит сам нотариус на стадии заключения, а Росреестр лишь вносит запись о переходе права.

Не стоит полагаться на слова риелтора, так как его основная цель — продать квартиру и получить комиссию ( shutterstock.com)

Как правильно оформить договор с риелтором

Чтобы защитить свои интересы, потребителям при заключении договоров с риелторами рекомендуется:

максимально подробно описать обязанности, возлагаемые на исполнителя;
зафиксировать срок, в течение которого услуги должны быть оказаны;
предусмотреть неустойку на случай нарушения сроков исполнения обязательств;
убедиться в том, что риелтор прошел добровольную сертификацию, а также является членом союзов, ассоциаций или профессиональных объединений;
ответственность риелтора при этом должна быть застрахована.

«Существуют две наиболее распространенные модели, по которым происходит оформление услуг между клиентом и риелтором, — договор возмездного оказания услуг и агентский договор.

В отличие от договора возмездного оказания услуг, по агентскому договору агент обязан оказать не только фактические, но и юридические действия. Например, совершать за вас сделку по доверенности или принять задаток.

Потребителям следует помнить, что условие о выплате денежной суммы за отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг ничтожно», — говорит Дмитрий Усольцев.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Деятельность в сфере услуг регламентируется Гражданским кодексом и Законом о защите прав потребителей. Деятельность риелтора (агента по недвижимости) относится к сфере услуг, поэтому его ответственность перед приобретателем услуги прописана в договоре об оказываемых услугах. Как и для любого сотрудника сферы услуг, важнейшей характеристикой риелтора является его репутация.

Негативные отзывы, особенно в век быстрого распространения информации, способны полностью закрыть карьерный и профессиональный путь для риелтора. Помимо основной репутационной ответственности, есть договорной аспект. Как было указано выше, за качество услуги риелтор отвечает в силу договора.

Именно поэтому всегда рекомендуется заключать договор, который защищает права обеих его сторон.

Существуют две наиболее распространенные модели, по которым происходит оформление услуг между клиентом и риелтором, — договор возмездного оказания услуг и агентский договор ( shutterstock.com)

Плюсы работы с риелтором:

большой выбор. Риелтор или агентство недвижимости обычно работают с десятками объектов, и у клиента есть большой выбор;
экономия времени. Всю работу по организации сделки риелтор берет на себя. Он также заинтересован, чтобы сделка состоялась в кратчайшие сроки, поэтому затягивать процесс риелтор не будет;
сложные сделки. Риелтор может провести сложную многоступенчатую сделку. Например, если для покупки новой квартиры необходимо сначала продать старое жилье.

Минусы работы с риелтором:

дополнительные услуги. Часто риелторы оказывают различные услуги по оформлению документов, ипотеки и прочего, но берут за это дополнительную плату;
неквалифицированные специалисты. Всегда есть риск столкнуться с риелтором низкой квалификации, который в какой-то момент сорвет сделку.

Кто заменит, или Как обойтись без риелтора

Найти объект недвижимости или покупателя можно самостоятельно с помощью различных агрегаторов объявлений в интернете.
Проверить юридическую чистоту сделки может адвокат или юридическая фирма, которая специализируется на оказании таких услуг.
Составление договора и его регистрацию можно доверить нотариусу — он проверит содержание сделки, правоспособность и дееспособность сторон, установит их волю на совершение сделки.
Прозрачность расчетов можно обеспечить с помощью таких инструментов, как аккредитив или счет эскроу.
Чтобы максимально себя обезопасить и нивелировать оставшиеся риски, можно воспользоваться услугой титульного страхования. В том случае, если покупатель лишится права собственности, страховая компания выплатит вам возмещение в размере стоимости утраченного имущества.

Услуги риэлтора при прикупке и продаже квартиры

Содержание

Услуги риэлтора — это комплекс мероприятий, осуществляемый на основании договора, который включает действия по подготовке и проведению юридических сделок с недвижимым имуществом.

Цена на услуги риэлтора зависит от объема работ и функций, которые выполняет агент. Как правило, клиенту предоставляется услуга «под ключ» и полное юридическое сопровождение сделки: от подписания договора до получения выписки ЕГРН о переходе имущественного права.

В стоимость услуг риэлтора включены следующие опции:

Первичная консультация;
Поиск подходящей недвижимости для покупателя;
Реклама жилплощади для продавца;
Организация просмотра объекта недвижимости и переговоры с потенциальными покупателями/продавцами;
Проверка имущества на юридическую чистоту;
Решение денежных вопросов между сторонами;
Оформление документов, договоров, регистрация объекта в Росреестре.

В текущем году закон, регулирующий риэлторскую деятельность, находится на рассмотрении правительства. Чтобы обеспечить качество оказываемых услуг была создана Российская гильдия риэлторов. Постановлением госстандарта РФ № № 14 (от 08.02.2002) разработана система добровольной сертификации посреднических услуг на рынке недвижимости.

Найти объект

Какие услуги оказывают риэлторы?

Агентства недвижимости помогают владельцам жилплощади продать объект, а покупателям — найти подходящую квартиру. Услуги риэлтора предоставляются на платной основе. За свою работу агент получает определенную комиссию.

Услуги при покупке квартиры в новостройке

Если человек хочет приобрести жилплощадь в новостройке, у риэлтора можно заказать такие услуги:

Подбор объекта в соответствии с предъявляемыми требованиями заказчика;
Ведение переговоров с застройщиком о предоставлении скидки;
Проверка строительной компании на юридическую чистоту (наличие лицензии);
Оформление технической документации на квартиру;
Проверка объекта недвижимости на соответствие действующим нормативам;
Юридическое сопровождение купли-продажи;
Регистрация объекта и права собственности в Росреестре.

Список услуг риэлтора зависит от требований клиента. От этого зависит размер зарплаты агента. Если вам нужно просто подобрать квартиру, посредник возьмет комиссию только за эту услугу. Остальные расходы и заботы по оформлению сделки клиент берет на себя.

Услуги при покупке на вторичном рынке

При работе со «вторичкой» круг обязанностей риэлтора значительно расширяется. Кроме поиска подходящей квартиры, клиент может заказать такие услуги:

Проверить собственника и сам объект недвижимости на юридическую чистоту — если на жилплощадь наложено обременение, сделки с ним проводить нельзя. Риэлтор обязан выяснить все подводные камни и сообщить о них клиенту;
Оценка стоимости имущества;
Составление предварительного договора купли-продажи;
Организация передачи задатка или аванса;
Подготовка документации;
Сопровождение юридической операции до конечного этапа (получение новым владельцем выписки из ЕГРН о переходе права собственности).

Сведения о зарегистрированных объектах недвижимости хранятся в базе Кадастровой палаты. Изучить технические характеристики жилья, получить подтверждение полномочий продавца можно с помощью выписки ЕГРН. Форма, содержание, правила оформления бланка утверждены Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

Дополнительные услуги риэлтора

Сотрудники агентства недвижимости могут сотрудничать с нотариусами, юристами. Стоимость их услуг входить в комиссию риэлтора или оплачивается отдельно. Покупателю недвижимости могут потребоваться следующие виды допуслуг:

Изготовление доверенности на продажу квартиры;
Составление согласия мужа (жены) на реализацию сделки;
Получение разрешения на куплю-продажу от опеки;
Составление и нотариальное заверение заявлений, договоров, актов, уведомлений;
Почтовая пересылка документов;
Оплата госпошлин;
Заказ выписки ЕГРН;
Изготовление технической документации на объект недвижимости;
Юридическая консультация.

Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство

Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.

Плюсы

Минусы

Быстрый подбор жилплощади в соответствии с установленными требованиями.
Снижение риска стать участником мошеннических схем.
Полное юридическое сопровождение сделки.
Доскональная проверка имущества и его собственника на юридическую чистоту.

Высокая стоимость услуг риэлтора (от 3 до 5% от стоимости недвижимости)
Отсутствие госконтроля за деятельностью агентств.

Как выбрать риэлторское агентство?

Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:

Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.

Даже если у агентства есть штатный юрист, клиенту лучше получить консультацию независимого эксперта. Недобросовестные риэлторы могут скрыть от потенциального покупателя обременения, наложенные на имущество. И вместе с новым жильем клиент получит список обязательств.

Как заключить договор с агентством

Если услуги риэлтора нужны покупателю недвижимости, договор заключается при обращении в агентство недвижимости. Продавец подписывает соглашение с посредником непосредственно перед заключением сделки купли-продажи. Мини-инструкция по заключению договора с АН:

Поиск подходящего агентства.
Первичная консультация.
Подписание договора, в котором прописываются услуги риэлтора, права и обязанности сторон.
Поиск объекта недвижимости по запросам заказчика.
Оформление договора с продавцом недвижимости.

Содержание и образец договора

Договор на оказание риэлторских услуг содержит такие пункты:

Описание объекта недвижимости, который агент должен подобрать — площадь, количество комнат, год постройки дома, район, инфраструктура;
Реквизиты сторон;
Предмет соглашения — покупка недвижимости;
Обязательства участников договора — кто из сторон подготавливает документы, проводит осмотр жилплощади, осуществляет юридическую проверку объекта;
Стоимость услуг риэлтора;
Порядок проведения взаиморасчетов;
Правила расторжения договора;
Ответственность сторон в случае невыполнения обязательств;
Сроки исполнения — важно в тексте соглашения указать точную дату оказания услуг. Иначе есть шанс отдать исполнителю аванс и не дождаться от него выполнения обязательств.

Скачать пример образца Договора на оказание риэлторских услуг.

Договор на оказание риэлторских услуг — это документ смешанного типа. Бланк включает элементы соглашения на оказание услуг, поручения. Если агентство предлагает подписать договор на предоставление информационных услуг, лучше не сотрудничать с такой организацией. Вероятнее всего, вам предоставят список адресов, а вот проверять их и договариваться о купле-продаже придется самостоятельно.

Видео: Кто платит риэлтору при покупке квартиры?

Услуги риэлтора оплачивает заказчик. Если владелец квартиры хочет ее продать, то он берет на себя расходы по оплате работы агентства недвижимости. Иногда к риэлтору обращается потенциальный покупатель. Он нанимает агента для поиска жилплощади по установленным требованиям и юридического сопровождения сделки. В этом случае услуги риэлтора оплачивает покупатель.

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры?

Установленного единого тарифа на риэлторские услуги не существует. Агентства недвижимости стараются привлечь максимальное количество клиентов. Поэтому их комиссия составляет от 2 до 5 % от стоимости сделки. Также риэлтор может установить фиксированную ставку на свои услуги.

Стоимость риэлторских услуги при продаже и покупке недвижимости одинаковая. Хотя объективно при покупке жилья агент проводит более серьезную работу. Кроме того, что он подбирает подходящие варианты, проводит переговоры с продавцами, также в обязанности посредника входит проверка объекта на юридическую чистоту.

Комиссия посредника оплачивается после подписания купли-продажи, то есть после выполнения обязательств по договору на предоставление услуг. Агентства недвижимости получают вознаграждение постфактум, потому что любая из сторон может в последний момент отказаться от сделки.

Цены на услуги риэлтора

Примерные цены на январь 2021 года в различных агенства:

Продажа квартиры	от 50 000Р
Сопровождение сделки купли продажи квартиры	от 30 000Р
Покупка квартиры (вторичка)	от 50 000Р
Покупка квартиры в новостройке	от 30 000Р
Обмен (альтернатива — продажа одной и покупка другой квартиры)	от 100 000Р
Продажа гаража, машиноместа	от 30 000Р
Продажа земельного участка, дома, дачи	от 100 000Р
Покупка участка, дома, коттеджа	от 100 000Р
Сопровождение сделки по загородной недвижимости	от 30 000Р
Составление риэлторских договоров	от 3 000Р
Приватизация жилья	от 30 000Р
Оценка квартиры	Бесплатно
Консультации	Бесплатно
Сдать квартиру, комнату	Бесплатно
Снять квартиру, комнату	50 %

Можно ли обойтись без риэлтора при продаже или покупке квартиры?

Любой человек сможет продать или купить жилплощадь без посредников. Для этого достаточно знать, где можно поверить объект с юридической стороны. Вообще, профессия риэлтора постепенно себя изживает. С развитием технологий растет количество сервисов, где можно получить любую информацию о недвижимом имуществе онлайн, ознакомиться с образцами договоров, порядком оформления взаиморасчетов.

Любому заинтересованному лицу доступны доски объявлений о продаже недвижимости, где можно найти подходящую квартиру без посредника. Проверить объект можно с помощью электронной выписки ЕГРН. При подаче заявке на портал EGRNKA.RU получить справку можно уже через час. Получить юридическую консультацию также можно не выходя из дома на профессиональных форумах, сервисах.

Как проверить квартиру без риэлторов

Узнать характеристики объекта недвижимости можно самостоятельно, не прибегая к посредникам. Эти сведения хранятся в базе Росреестра и отображаются на публичной кадастровой карте. Получить информацию может любое заинтересованное лицо. Порядок предоставления информации из Госкадастра регламентируется ФЗ РФ № 218, ст. 62.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Проверить данные квартиры на публичной карте

Источник: https://egrnka.info/info/uslugi-rieltora/

Обязательно ли обращаться за помощью риэлтора?

Нет, продать или купить квартиру можно без посредников. Проверить недвижимость можно самостоятельно с помощью выписки ЕГРН.

Можно ли расторгнуть договор с агентством?

Да, клиент может отказаться от услуг агента в любой момент. Предварительно ему нужно возместить расходы посредника. Если соглашение расторгается по вине АН, оплачивать ничего не нужно.

Можно ли найти квартиру через риэлтора, а самостоятельно связаться с собственником, чтобы не платить комиссию?

Теоретически, да. Но, как правило, в договоре содержится пункт о запрете контактов сторон без участия агента. Поэтому, такие действия считаются нарушением договора на оказание услуг и могут караться штрафами.

Какие документы мне нужны при обращении в риэлторское агентство?

Если вы планируете покупку недвижимости, то агенту нужен только паспорт и ИНН. От продавца требуют полный комплект документации на квартиру.

Как найти риэлтора?

При ответственных операциях с недвижимостью люди обращаются к риэлтору. К какому? Тому, которого посоветует друг? Или кого предложит известное агентство недвижимости? Наш второй выпуск «Школы безопасности» посвящен выбору риэлторов. Консультантом выступает юрист, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

Поиск риэлтора

Метод сарафанного радио не всегда подходит. Как и в любой другой профессии, у риэлтора тоже есть специализация. Один отлично продает квартиры, другой – ас в аренде. Нелишним будет спросить у знакомых, которые советовали вам именно этого человека, в чем конкретно он помог. Может, он просто присутствовал на сделке и проверил договор купли-продажи, а у вас сложная многоходовая задача.

https://www.youtube.com/watch?v=FZ2LOPF21Uo\u0026pp=ygXcAtCf0L7QutGD0L_QutCwINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0YfQtdGA0LXQtyDQsNCz0LXQvdGC0YHRgtCy0L4g0L3QtdC00LLQuNC20LjQvNC-0YHRgtC4ICjRgNC40Y3Qu9GC0L7RgNC-0LIpOiDQutCw0Log0L_RgNC-0LLQtdGA0LjRgtGMINC4INCy0YvQsdGA0LDRgtGMINCw0LPQtdC90YLRgdGC0LLQviwg0L7QsdGP0LfQsNC90L3QvtGB0YLQuCDQuCDQvtGC0LLQtdGC0YHRgtCy0LXQvdC90L7RgdGC0Ywg0YDQuNGN0LvRgtC-0YDQsCwg0LrQsNC6INC_0YDQvtC40YHRhdC-0LTQuNGCINC60YPQv9C70Y8t0L_RgNC-0LTQsNC20LAg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyDRh9C10YDQtdC3INCw0LPQtdC90YLRgdGC0LLQvg%3D%3D

Сегодня хороший риэлтор обязательно имеет страницу в социальных сетях (по крайней мере, в столицах и крупных городах), и это оправдано. С помощью соцсетей грамотный специалист может проявить себя: многие, например, ведут блоги или записывают видео, в которых рассказывают о рынке недвижимости, демонстрируя таким образом свою компетентность.

Потенциальный клиент может «издалека» оценить человека, которому доверит, возможно, главную сделку всей жизни.

Просмотрите социальную активность риэлтора, его манеру общения, круг интересов – будет ли вам с ним комфортно? Следует внимательно относиться ко всему, что пишет агент: вы можете обнаружить, что он, например, путается в юридических вопросах (а вам важна именно эта часть сделки), или он ругается матом, а для вас это нонсенс.

На это можно возразить, что и без социальных сетей специалист может прекрасно работать. Спорить смысла нет – действительно, можно обойтись и без соцсетей.

Но присутствие человека в интернете все же свидетельствует об открытости и о том, что он ориентируется в тенденциях: это необходимо, поскольку мир меняется, и сфера недвижимости меняется вместе с ним.

Сейчас уже никто не продает жилье только с помощью газетных объявлений, так что интернет, в любом случае, вошел в нашу жизнь.

Поиск профессионала через отраслевые сообщества (например, через Московскую ассоциацию риэлторов) – тоже не панацея и не гарантирует хоть какой-то результат. Кроме того, своих специалистов пытаются продвигать и различные базы недвижимости, но их рейтинги формируются не по качеству работы, а по активности самих брокеров.

Правильно: пользоваться соцсетями (потому что в них виден человек), собирать и читать отзывы и любую другую информацию о потенциальном агенте.
Как понять, что перед вами ненадежный застройщик? Школа безопасности-1
Плохой риэлтор

При покупке квартиры сотрудничество с «плохим» риэлтором может закончиться как минимум потерей предоплаты. Максимум – и деньги потеряете, и квартиру не купите. При продаже есть шанс «продать», не получив деньги.

Если клиент безграмотен, и, не думая, выполняет все просьбы сомнительного риэлтора, велики шансы остаться ни с чем. Квартира – это не колбаса, которой всего лишь можно отравиться и испортить себе пару дней.

Потеря единственной квартиры может оказаться потерей всего.

Важно, чтобы риэлтор всегда был доступен для разговора, не скрывался, умел прилично себя вести – эти абсолютно предсказуемые моменты являются залогом того, что вы найдете общий язык. Если же он отказывается отвечать на какие-то вопросы, путается или отвечает коротко и агрессивно – это тревожный сигнал.

Важно, чтобы мог рассказать о своём опыте. Чем больше лет, тем лучше для наработки профессионализма.

Правда, и тут могут быть вопросы: человек может каким-то образом протянуть лет 10 в агентах, проводя по паре сделок в год.

Это не опыт! Просите отзывы – нормальные риэлторы собирают рекомендации от своих клиентов. Рекомендации должны быть разными по стилю! Нарваться на обман можно и в этом случае.

Подобрать подходящего риэлтора поможет специальный сервис Циан.

Начало работы

Без риэлтора можно обойтись только в самых простых случаях, а их крайне мало: например, если речь идет о родственном обмене, когда все друг другу доверяют и даже деньги передают без банковских ячеек. Даже сделки между соседями не гарантируют спокойствия, иногда сами собственники могут не знать о наличии проблем.

Недавно клиенты покупали квартиру у соседей, с которыми были в дружественных отношениях не один десяток лет. Неожиданно с соседкой стало сложно договариваться, да и документы на квартиру у нее почему-то оказались сплошь кривые. В итоге пришлось выступать посредником – «медиатором» между двумя сторонами.

Кстати, важная часть работы риэлтора и заключается в правильной стыковке интересов разных сторон.

Существует мнение, что риэлтор должен только искать или продавать жилье, поэтому сразу при знакомстве спрашивайте, что входит в услуги вашего специалиста. Многие «эксперты» ленятся и говорят, что они не выезжают на квартиры или не изучают историю в подробностях.

Этот вариант не самый лучший, ведь опытный риэлтор, выехав на объект, уже наметанным глазом сможет определить проблемы с перепланировкой или обратить внимание на соседей, а то и на самих продавцов.

В силу профессии и большого практического опыта риэлторы могут знать и замечать значительно больше, чем простой покупатель.

Учтите, что количество опций, в том числе, может зависеть от оговариваемых комиссионных. (В Москве размер комиссионных варьируется от 100 тыс. рублей за сделку до 5% от цены квартиры/загородного дома).

Обычно с риэлтором заключается договор, в котором прописываются его обязанности и перечень предоставляемых услуг. Договор заключается в свободной форме, стандартная форма необязательна. При этом обязательно должно быть прописано то, зачем вы обратились риэлтору.

Если продать квартиру – значит, в договоре с ним должны быть указаны желаемые суммы, сроки продажи и т.д.

Если вам нужно купить квартиру и важна юридическая безопасность сделки – нужно указать параметры поиска (чтобы вам не показывали то, что категорически не подходит, на это часто жалуются покупатели).

Сколько бы ни велись споры о риэлторской деятельности, в российской действительности брокер не может просто помогать с продажей или покупкой. Наш нормальный агент должен быть немного психологом, много – юристом. Риэлтор должен уметь проверить правоустанавливающие документы и понимать, что подписывает его клиент, и где могут быть основные юридические проблемы.

Нужно знать, как проверять историю недвижимости (кто был прописан ранее, сколько раз перепродавалась недвижимость и т.д.) – так риэлтор поймет, будут ли в дальнейшем проблемы у клиента. Возможно, путем многочисленной перепродажи произошло «отмывание» мошеннически полученной квартиры.

В обычной выписке ЕГРН об этом не сообщается, оттуда можно узнать только, кто собственник на данный момент и есть ли какое-то обременение.

Риэлторы, брокеры, председатели ТСЖ

Существует неофициальная классификация профессиональных участников рынка недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=FZ2LOPF21Uo\u0026pp=YAHIAQE%3D

Есть так называемые частные риэлторы. Чаще всего их деятельность никак не оформлена документально.

Это и является их основным минусом – в случаях, когда что-то пойдет не так, клиент не сможет пожаловаться куда-то выше, начальства у такого специалиста нет. Да и вообще, таких агентов как бы тоже нет.

Но совершенно не значит, что частные риэлторы плохо работают, среди них много настоящих профессионалов.

Еще один вид риэлтора – агент, работающий в агентстве недвижимости. Есть вероятность, что вам достанется стажер, который проводит с вами свою первую сделку. Несколько успокаивает тот факт, что за его спиной стоит более опытный специалист – начальник отдела или юрист компании. Если вы встретили стажера и его никто не контролирует – у вашей сделки могут быть проблемы.

Особый вид риэлторов, работающих в агентстве, – агент, делающий «левую» сделку. Нередко его сбивает с пути праведного сам клиент, желающий снизить комиссионные и предлагающий работать в обход компании. В итоге клиент получает сокращенный объем услуг (у брокера не будет юридической поддержки компании).

И часто такой агент боится «засветиться» перед своей компанией и работает в неудобное для покупателей время. И кроме того, возможно, в своей компании выбранный специалист выполнял простые функции – сбегать к нотариусу или получить справку, показать квартиру.

Для полноценного проведения сделки у него может не хватить квалификации.

Еще бывают риэлторы-юристы. Не всегда это юристы со специализацией в недвижимости, но их, например, по знакомству, просят помочь в сделке: «Ну ты же юрист, проверь документы!».

И вот, приходит юрист по уголовному праву на составление договора.

Общие знания есть, а как конкретно происходит сделка с недвижимостью, на что действительно стоит обратить внимание, а к чему можно не придираться, он не знает.

И последний вид – человек, который самостоятельно провел свою собственную сделку. Или обладающий какими-то полномочиями в локальном масштабе.

Например, председатель местного ЖСК, который технически может провернуть дело и который решил заработать на том, что в отличие от большинства хоть что-то понимает.

Но на одной продаже опыта не наберешь и после обращений к таким «специалистам» проблемы тоже встречаются, и часто.

А здесь можно узнать, сколько и за что придется платить риэлтору на сделке.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

В сфере продажи жилья риэлторские услуги предлагают огромное количество компаний, и определиться какому именно агентству недвижимости отдать свое предпочтение весьма затруднительно.

Покупатель должен обращать внимание на историю работы фирмы, опыт и профессионализм сотрудников, не малую роль может сыграть и стоимость услуг, она не должна быть крайне высокой и наоборот слишком низкой.

Риэлторы упрощают процесс покупки квартиры, но всегда есть риск мошенничества со стороны таких организаций. Для того, чтобы обезопасить себя, стоит уделить особое внимание договору с компанией, четко понимать круг ответственности представителя, объем своих личных прав и обязанностей.

Выбор агентства недвижимости

Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты, которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:

Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
Офис агентства. Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.

Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости — это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.

https://www.youtube.com/watch?v=XqPpwiAeYjQ\u0026pp=ygXcAtCf0L7QutGD0L_QutCwINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0YfQtdGA0LXQtyDQsNCz0LXQvdGC0YHRgtCy0L4g0L3QtdC00LLQuNC20LjQvNC-0YHRgtC4ICjRgNC40Y3Qu9GC0L7RgNC-0LIpOiDQutCw0Log0L_RgNC-0LLQtdGA0LjRgtGMINC4INCy0YvQsdGA0LDRgtGMINCw0LPQtdC90YLRgdGC0LLQviwg0L7QsdGP0LfQsNC90L3QvtGB0YLQuCDQuCDQvtGC0LLQtdGC0YHRgtCy0LXQvdC90L7RgdGC0Ywg0YDQuNGN0LvRgtC-0YDQsCwg0LrQsNC6INC_0YDQvtC40YHRhdC-0LTQuNGCINC60YPQv9C70Y8t0L_RgNC-0LTQsNC20LAg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyDRh9C10YDQtdC3INCw0LPQtdC90YLRgdGC0LLQvg%3D%3D

Прежде чем обращаться в то или иное агентство, стоит убедиться в правильности своего выбора, для этого покупателю необходимо:

Проверить документы фирмы. Нужно убедиться обладает ли организация необходимыми сертификатами, аттестатами, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Обратиться в налоговый орган, арбитражный суд, для выяснения наличия нарушений закона компанией, отсутствия статуса банкрота.
У риэлтора, необходимо проверить трудовой договор с агентством интересы, которого он представляет.
Особое внимание стоит уделить договору, который покупатель заключает с фирмой. Заключение письменного, отвечающего всем требованиям закона документа гарантирует юридическую чистоту сделки.
Важно уточнить проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, правомочия собственников, подлинность сведений. Обычно в штате работает юрист, который выполняет такие действия.

Пример

Гражданка В для покупки квартиры, обратилась в агентство недвижимости, которое недавно открылось поблизости от ее дома. Риэлтор, не заключая договор, сразу предложил вариант жилья. Квартира понравилась клиентке, она внесла оплату и оформила необходимые документы.

Гражданка В переехала по новому адресу, но через две недели к ней в квартиру пришел Гражданин Р, который утверждал, что он настоящий владелец помещения.

Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью поддельных документов, фальшивых бланков, печатей и подставного нотариуса, они оформили договор купли-продажи квартиры, которую сняли в аренду у гражданина Р.

Суд определили, что Гражданка В не имеет законных прав на жилье, а для защиты своих интересов ей необходимо обращаться в судебные органы.

Провести проверку агентства недвижимости можно самостоятельно или обратившись к нотариусам, юристам, что конечно потребует дополнительных денежных затрат, но с большой вероятностью будет гарантировать надежность выбора покупателя.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Приобретая недвижимость, многие покупатели отказываются от самостоятельного поиска жилья и прибегают к услугам риэлторов. Это можно объяснить тем, что специализированные агентства являются профессионалами в своей области, и должны облегчить для покупателя покупку квартиры, выполняя следующие задачи:

Консультация по возникшим у клиента юридическим и техническим вопросам.
Организация процесса поиска, переговоров, нахождение вариантов, отвечающих пожеланиям покупателя.
Рассмотрение возможных недостатков района, проверка состояния подъезда, квартиры.
Уточнение вопроса о проживающих в доме.
Согласование условий и проверка юридической чистоты сделки (подлинность документов, законность правомочий собственников жилья, их представителей).
Мониторинг цен на рынке недвижимости, подбор наиболее выгодных предложений.
Сотрудничество с банками, помощь в получении ипотеки, кредитов на покупку объектов недвижимости.
Юридическое сопровождение сделки, заключение договора купли-продажи, оформление жилья в собственность, помощь при государственной регистрации.
Урегулирование возможных спорных ситуаций.

Несмотря на возможные случаи мошеннических действий, обращение к риэлторам может существенно ускорить процесс поиска квартиры.
Грамотный и квалифицированный специалист защищает интересы клиента, учитывая его желания и потребности.
Обращаясь к услугам агентств недвижимости покупатель, имеет право рассчитывать на эффективность и безопасность их работы. При покупке квартиры риэлтор осуществляет следующие функции:

выясняет ситуацию на рынке жилья, чтобы понять на какую именно квартиру может претендовать клиент, исходя из его предпочтений и финансовых возможностей;
при нехватке денежных средств, ищет подходящие варианты кредитования;
определяется с удобным временем для просмотра объекта недвижимости;
договаривается с продавцом о стоимости и иных условиях продажи квартиры;
осуществляет проверку сведений, предоставляемых собственником, анализирует возможные риски;
осуществляет подготовку необходимых для сделки документов, оформляет договор купли-продажи;
проводит взаиморасчеты сторон (наличный расчет, использование банковской ячейки);
следит за соблюдением прав клиента при совершении сделки у нотариуса;
проводит проверку выписки всех жильцов из покупаемой квартиры;
подготавливает, направляет и получает необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности.

Важно уточнить, является ли агентство недвижимости участником программы страхования профессиональной ответственности, чтобы убытки, которые может понести покупатель при ошибке риэлтора были возмещены.

https://www.youtube.com/watch?v=XqPpwiAeYjQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

В России нет единого образца договора, заключаемого с агентствами недвижимости, поэтому каждая фирма по своему усмотрению определяет содержание и условия такого соглашения. Покупателям следует уделить особое внимание следующим нюансам, которые обязательно прописываются в договоре:

Перечень услуг, которые агентство должно совершить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).
Соотношение прав и обязанностей сторон по договору, требования, возлагаемые на клиента должны быть выполнимыми и разумными.
Вознаграждение за услуги.
Срок соглашения, обычно он заключается не менее чем на один год.
Положение о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о проделанной риэлтором работе, срок предоставления отчета.
Пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время отказаться от услуг исполнителя, заплатив за фактически понесенные расходы.
Особенно внимательно следует прочитать надписи, прописанные мелким шрифтом, обычно так указывают информацию, касающуюся ответственности самого агентства.

В некоторых случаях фирмы могут включить в договор такие пункты (что не является правомерным):

Агентство вправе иметь разницу между ценой продажи жилья и стоимостью, которая будет прописана в соглашении. Это так называемая скрытая комиссия, то есть денежные средства, которые риэлторы желают получить помимо уже уплаченной клиентом суммы.
Положение о запрете для покупателя общаться с продавцом, его представителями. Это говорит о том, что фирма так же стремится получить дополнительное неофициальное обогащение.
Клиент не вправе обращаться к другим посредникам, за нарушение данного условия могут быть установлены высокие штрафные санкции.

Если покупатель желает внести или исключить какие-либо положения договора, он имеет на это полное право.
Изменения должны сразу вноситься в документ или быть зафиксированы письменно, как дополнительное соглашение или протокол разногласий.
При выборе объекта недвижимости агентства должны основаться на возможностях и предпочтениях своего клиента. Есть основные моменты, на которые риэлтор обращает пристальное внимание:

Стоимость недвижимого имущества.
Доступность транспортного сообщения, близость нахождения остановки.
Обустроенность территории двора, наличие детской площадки.
Техническое состояние дома, подъезда, исправная работа мусоропровода, лифта.
Планировка жилья, вид из окна.
Внутренняя обстановка квартиры, внешние дефекты, качество сантехники, исправность водопровода, системы отопления, электрических сетей.
Инфраструктура района (детские сады, школы, больницы, аптеки, магазины, и т.д.).
Этаж, на котором располагается квартира.
Жильцы дома, их социальный статус.
Год постройки, тип объекта недвижимости (кирпич, панель, монолит).
Экологическое состояние района, близость к заводам, аэропортам, мусорным полигонам.

Приемлемость стоимости выбранного объекта может быть оценена самим риэлтором.

Для более точного определения, стоит обратиться к профессиональным оценщикам, чтобы быть уверенным, что цена жилья не является завышенной.

Как происходит покупка квартиры через агентство?

После того как покупатель определился с выбором объекта недвижимости, предстоит не менее важный и сложный процесс — оформление покупки квартиры. Агент должен сопровождать клиента на каждом этапе, оказывать содействие и помощь.

Агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту жилья: устанавливает законность прав владельцев, факт выписки жильцов, полную дееспособность продавца. Запрашивает выписку из ЕГРП и домовой книги, обращается в органы психического и наркологического контроля, проверяет документы, подтверждающие право собственности.
Квартиры должна быть свободна от прав третьих лиц, не находиться в обременении, например, в залоге или аресте.
В последующем составляется договор купли-продажи, посредник должен следить, за грамотностью и правильностью его оформления, чтобы содержание документа не нарушало прав и законных интересов покупателя.
После чего, следует произвести расчеты по сделке, в наличной или безналичной формах. При наличной оплате покупателю выдается расписка. Самый надежный безналичный способ — использование банковской ячейки.
В конечном итоге необходима государственная регистрация права собственности.

Если покупатель отдает свое предпочтение жилью в новостройках, то риэлтору следует особо тщательно подходить к выбору застройщика, узнать его историю работы, своевременность сдачи объектов, посетить официальный сайт, просмотреть учредительные документы, проектную декларацию.
Для оформления покупки квартиры риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность.
Посредством нее агент вправе представлять интересы, осуществлять от имени клиента все необходимые действия по подготовке, сбору, сдаче и проверке документации.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора?

Приобретение квартиры на вторичном рынке может сопровождаться рядом особенностей, на которые как покупателю, так и риэлтору следует обратить особое внимание:

Состояние дома и дворовой территории. Важно тщательно осмотреть: фасад здания, зону детских и спортивных площадок, подъездное помещение, состояние лифта.
В квартире нужно проверить работу инженерных коммуникаций, сантехники, вытяжку. Оценить уровень освещенности, отсутствие внешних недостатков.
Стоит сравнить квартиру с планом БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок.
Риэлтор должен выявить возможные проблемные вопросы юридического характера (поддельные документы, отсутствие разрешения на продажу от супруга, несовершеннолетние жильцы — их выписка крайне затруднительна).

Стоит учитывать, что даже самый крупный и грамотный договор с агентством недвижимости, не дает 100% гарантии надежности сделки, риэлторы не могут проверить все возможные потенциальные риски, а на рынке вторичного жилья нередки действия мошенников, поэтому к выбору жилья данного типа следует подходить с особой тщательностью.
При покупке квартиры на вторичном рынке посреднику можно и нужно попытаться снизить цену, то есть торговаться.
Даже если покупатель располагает необходимой денежной суммой, агентство должно предоставить для своего клиента самые выгодные условия приобретения жилья.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги, например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.

Услуги риэлтора оплачивает наниматель. На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.

Можно выделить два основных способа определения цены:

Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.