Пособия

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.

Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРН; аналогичная отметка ставилась ранее на свидетельстве о праве собственности, а теперь это отражено в выписке из реестра, подтверждающей право собственности лица.

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

  • Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.
  • Виды обременений:
  • Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
  • Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
  • Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
  • Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
  • Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
  • Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
  • Сервитут на земельный участок. Сервитут – это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.

Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке – это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.

Далее, на что обращаем внимание – определяем сумму, которая осталась невыплаченной. Причем банком может быть поставлено условие о том, что продажа квартиры разрешается при оплате первоначальным собственником ипотеки не менее 50 %.

Теперь более подробно о процедуре заключения договора.

Ипотека – это обременение. Для того чтобы это обременение снять, стороны подписывают предварительный договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

Данное соглашение удостоверяется нотариусом. После того, как ипотека будет уплачена, стороны заключают договор купли-продажи. Банк выдает соответствующие документы об оплате ипотеки. Далее процедура по продаже квартиры проходит в обычном порядке.

Стоимость жилья по договору купли-продажи должна превышать сумму, уплаченную по ипотеке. Эта разница и должна быть выплачена продавцу после того, как договор пройдет государственную регистрацию.

Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.

Возможен и другой вариант развития событий – когда покупатель не выплачивает ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Но такая ситуация возможна не всегда.

https://www.youtube.com/watch?v=5JEFaX4VYko\u0026pp=ygWPAdCf0L7QutGD0L_QutCwINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0YEg0L7QsdGA0LXQvNC10L3QtdC90LjQtdC8OiDRgNC40YHQutC4INC00LvRjyDQv9C-0LrRg9C_0LDRgtC10LvRjywg0LrQsNC6INC-0LHQtdC30L7Qv9Cw0YHQuNGC0Ywg0YHQtNC10LvQutGD

Дело в том, что банк может не согласиться на переоформление ипотеки по причине того, что у покупателя плохая кредитная история или недостаточный уровень дохода для погашения ипотеки в дальнейшем.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?

Квартира находилась в ипотеке. Кредит был выплачен, новая владелица квартиры радостно потирала руки, но выяснилось, что на очереди стоят еще 3 кредитора, которым бывший владелец квартиры должен немаленькие суммы.

Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении – залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения долгов перед кредиторами.

Итак, на что обращаем внимание:

  1. В обязательном порядке берем выписку из ЕГРН и смотрим на наличие других обременений.
  2. При расчетах всегда берем расписку. А вообще, самым «проверенным» и безопасным способом будут расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).
  3. Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире «лишних» людей.
  4. Если оформляете договор купли-продажи квартиры с ипотекой, то необходимо получить согласие банка.

***

При правильном подходе никаких проблем при покупке квартиры с обременением в виде ипотеки не возникнет. Если вы сомневаетесь в своих силах, вы всегда можете обратиться за помощью к риэлторам.

***

Больше полезной информации — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

Источники:

  • Гражданский кодекс РФ
  • Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ

Квартиры с обременением: что нужно знать перед покупкой

Рассказываем, какие бывают обременения и что делать, если они наложены

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

Klaus Ohlenschläger/DPA/TASS

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти.

Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор.

Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно.

Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется.

Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН.

Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения).

Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы.

Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью.

Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Читайте также:  Кто сможет получать ежемесячные выплаты из средств материнского капитала?

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Можно ли купить квартиру в ипотеке и как это сделать

Покупать залоговое жилье не страшно. Рассказываем, как устроена процедура, чтобы вы ее понимали.

https://www.youtube.com/watch?v=5JEFaX4VYko\u0026pp=YAHIAQE%3D

По статистике Райффайзенбанка, 47 % покупателей опасаются приобретать залоговые квартиры. В основном эти опасения связаны с непониманием того, как проходит сама процедура покупки. А вот 36 % собственников утверждают, что с продажей проблем не было.

Если своих денег на квартиру не хватает, то часто ее покупают с помощью ипотечного кредита, то есть в долг. При такой покупке квартира сразу передается в залог (ипотеку) банку, который выдал этот кредит. В статье мы рассказываем про квартиру, но аналогично в залоге может быть любой объект недвижимости, например дом с земельным участком.

То есть залоговая квартира — это такая, по которой продавец еще не погасил свой долг перед банком, и поэтому она находится у банка в залоге.

Это значит, что на такой квартире есть обременение — ограничение действий с объектом недвижимости. В заложенной квартире можно жить, но совершать с ней сделки без согласия кредитора нельзя.

Например, без согласия кредитора нельзя продать квартиру, заложить еще раз, подарить и даже сдать в аренду.

Чтобы понимать, с какой квартирой покупатель будет иметь дело, он может проверить статус квартиры в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Заказать полную выписку может собственник квартиры в личном кабинете на сайте Росреестра. Цена выписки — от 300 руб. (зависит от способа получения документа: электронный или бумажный).

Чтобы понять, есть ли обременение на квартире, достаточно электронной выписки — она дешевле и приходит обычно в течение суток.

Заказать неполную выписку из ЕГРН по конкретной квартире может любой человек, но в таком документе, например, не будут указаны правоустанавливающие документы.

Быстро посмотреть, есть ли на объекте обременение, можно на сайте Росреестра.

Заходите на указанную страничку Росреестра, вводите адрес или кадастровый номер объекта и смотрите, что указано в разделе «Ограничения».

Но нужно понимать, что обновление сведений тут запаздывает и может занимать до нескольких недель. Поэтому лучше заказать официальную выписку из ЕГРН — в этом случае вы получите актуальные сведения.

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

Если на квартире есть обременение, это будет указано в выписке из ЕГРН

Существует два вида заложенных квартир:

  1. ипотека в силу закона — это когда квартиру купили с помощью кредита, и она идет в залог. В этом случае регистрируется ипотека в силу закона — как на картинке выше;
  2. ипотека в силу договора — это когда квартиру передали в залог как обеспечение кредита, взятого на любые цели, например потребительские. В этом случае оформляется отдельный договор об ипотеке и регистрируется ипотека в силу договора.

С точки зрения продажи заложенного жилья вид ипотеки особой роли не играет. Банк-кредитор сначала ждет полного погашения кредита. И когда собственник квартиры полностью рассчитается с банком, залог снимается.

Риски есть в любой сделке с недвижимостью. Нужно правильно оценить их и постараться минимизировать. Вот два основных риска.

  1. Финансовые трудности у продавца. Обстоятельства продажи залоговой квартиры бывают разными, например семья расширилась и нужно другое жилье или супруги развелись и нужно разъехаться. Или у продавца финансовые трудности, и он не может платить по ипотечному кредиту. В этих случаях продавец продает квартиру и погашает свой долг перед банком из этих денег.Если у продавца финансовые трудности и он уже не платит по кредиту, это повод задуматься относительно покупки такого жилья. Продавца нужно проверить на признаки потенциального банкротства. Ведь в случае чего в пределах 3 лет до даты признания его банкротом кредиторы могут оспорить любые сделки, совершенные продавцом.

    Мы уже писали, как проверить продавца при покупке квартиры на банкротство и долги.

  2. Если сделка сорвется, покупатель потратит время и нервы, чтобы вернуть деньги. Так как продавец еще не расплатился с кредитором за покупку квартиры, сначала нужно погасить его долг. Если у продавца нет своих денег для погашения, он предлагает сделать это покупателю по предварительному договору купли-продажи. В этом случае покупатель гасит чужой долг до того, как к нему переходит право собственности. Риск в том, что если сделка по каким-то причинам не состоится, то покупателю придется побегать, чтобы вернуть деньги.

Несмотря на сложности и риски, купить заложенную квартиру становится все проще. В первую очередь потому, что это можно сделать в ипотеку. А количество банков, которые работают с такими квартирами, постоянно растет.

https://www.youtube.com/watch?v=5JEFaX4VYko\u0026t=25s

Если же ипотека продавца и ипотека покупателя находятся в одном банке, то проблем еще меньше. Это связано с тем, что банку проще проводить всю процедуру внутри себя. В этом случае он не вводит дополнительных ограничений на сделку, например требуя поручительство продавца или доверенностей от сторон сделки для ее контроля.

Так как банк контролирует всю процедуру, то риски, о которых мы писали выше, минимальны для сторон сделки. В этом случае покупатель застрахован от потери денег.

Покупка залоговой квартиры проходит по стандартной схеме купли-продажи:

  1. Стороны договариваются о сделке, цене и как будет погашаться остаток долга продавца.
  2. Покупатель определяется, как будет оплачивать квартиру и нужна ли ему ипотека. Если нужен кредит, он выбирает банк, который работает с залоговым жильем, и подучает в нем одобрение как заемщик.
  3. Погашается долг продавца — есть несколько вариантов, о них расскажем ниже.
  4. После погашения долга банк снимает с квартиры обременение (залог).
  5. Оформляется договор купли-продажи, который передается на регистрацию. Иногда заключается предварительный договор, фиксирующий договоренности участников сделки.

Дальше расскажу подробнее про важные нюансы такой сделки.

Для банка продавца главное, чтобы кредит был погашен. Ему неважно, как к нему придут деньги в счет погашения долга по кредиту и что происходит с квартирой после снятия залога.

Есть три основных способа погасить долг продавца перед банком:

  1. Погашение кредита деньгами продавца. Бывает, что остаток долга у продавца перед банком небольшой. В этом случае по договоренности с покупателем продавец находит деньги для погашения своего долга. Например, оформляет обычный потребительский кредит или берет в долг у друзей. После продажи и получения денег такой долг быстро гасится.Для покупателя такой вариант сводится к обычной покупке.
  2. Погашение собственными деньгами покупателя. Иногда остаток долга большой, и продавец не может найти деньги для погашения долга самостоятельно. Тогда, как уже писали выше, он договаривается с покупателем о погашении долга за его счет. Обычно, чтобы покупатель согласился на такую схему, ему предлагают скидку на стоимость квартиры.В этом случае продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором фиксируют условия основной сделки и условия оплаты. В нем указывают, что за счет денег сделки, то есть аванса от покупателя, погашается кредит продавца с указанием реквизитов банка.

    После того как кредит погашен, проводят основную сделку купли-продажи. В ней снова фиксируется, как происходит оплата: частичная сумма — как аванс до сделки, разница между ценой квартиры и авансом обычно оплачивается через аккредитивный счет, открытый на продавца. Раскрытие такого счета происходит после регистрации перехода права собственности к покупателю.

  3. Погашение ипотечными деньгами покупателя. Тут все зависит от банка, потому что банков, которые работают с залоговым жильем, всего несколько. Удобнее всего получить одобрение в том же банке, где заложена квартира. Стоит заранее сообщить банку, что планируется покупка их же залогового объекта.Если банк не одобрит покупателя как заемщика, то нужно найти банк, который работает с залоговыми объектами и одобрит покупателя как заемщика, а заложенную квартиру — как предмет залога. Юридически такая сделка оформляется как стандартная сделка купли-продажи.

Дальше рассмотрим подробнее, какие возможны варианты покупки залоговой квартиры в ипотеку.

Замещение должника в сделке. В этом случае покупатель одобряется как ипотечный заемщик в банке продавца. Сотрудник банка готовит сделку, в которой за счет ипотечного кредита покупателя гасится долг продавца.

В любой ипотечной схеме первым шагом будет одобрение покупателя как заемщика по ипотеке. А далее — одобрение приобретаемой квартиры как залога.

https://www.youtube.com/watch?v=5JEFaX4VYko\u0026t=104s

Минусы такой схемы:

  • у покупателя нет выбора банка — кредит придется брать в банке продавца. При этом покупатель может просто не подойти под требования этого банка или его не устроят условия кредитования;
  • не каждый банк соглашается на такие сделки.

Простая покупка без дополнительных обременений. Покупатель своими деньгами (первоначальный взнос) и частично за счет своих ипотечных средств гасит долг продавца в процессе сделки. Первоначальный взнос передается только через банк покупателя. Это значит, что продавцу тоже придется открыть счет в этом банке.

Читайте также:  Договор дарения доли дома (образец): порядок оформления, документы, размер налога

Для сделки обычно открывается два аккредитива.

Один — на остаток долга продавца с раскрытием после сдачи документов купли-продажи на регистрацию. Эти деньги уходят на счет продавца в его банке для погашения кредита.

Продавцу нужно заранее подать в свой банк заявление на полное досрочное погашение.

Заявление подается с учетом особенности банка: кому-то нужно подать заявление за две недели до даты погашения, кто-то берет заявление за день до сделки.

Дата сделки по купле-продаже недвижимости должна предшествовать дате, указанной в заявлении на полное досрочное погашение кредита продавца, или совпадать с ней.

Второй аккредитив открывается на разницу между ценой сделки и долгом продавца перед банком. Доступ к этим деньгам продавец получает только после регистрации всей сделки.

Сделка проходит полностью под контролем банка покупателя. Для этого банк обычно берет доверенности от участников сделки на совершение определенных действий: на представление интересов продавца перед его банком и на снятие залога банка продавца.

По такой схеме работает только два банка — «Банк ДОМ РФ» и «Росбанк ДОМ».

С поручительством продавца.

Все то же самое, что и в предыдущей схеме, но дополнительно продавец должен стать поручителем покупателя на время перезалога — то есть пока снимается залог продавца, регистрируется купля-продажа и залог на банк покупателя. Это нужно для большего контроля продавца, снижения рисков банка и рисков покупателя, так как в этом случае продавец заинтересован довести сделку до конца.

После окончания всей сделки поручительство продавца автоматически прекращается.

Так работает большинство банков, в том числе и Райффайзенбанк.

Кредитование продавца. Банк покупателя выдает кредит продавцу на погашение его долга. По сути, банк переводит кредит продавца к себе и уже внутри себя организует сделку дальше.

Кредит продавца потом гасится за счет ипотечного кредита покупателя. Это позволяет оперативно снять обременение, продать квартиру и погасить такой кредит за счет средств от продажи квартиры.

В итоге продавец продает квартиру, которую забирает покупатель, а банк получает заемщика и залог, ранее уже проверенный другим банком.

Так работают, например, ВТБ и «Сбербанк».

  1. Довольно небольшое количество банков дает кредиты на выкуп залоговых квартир. По рынку наберется около десятка таких банков. Райффайзенбанк входит в их число.
  2. Процентная ставка на время перезалога, то есть пока снимается обременение первого банка и регистрируется ипотека на новый банк, обычно выше. В каждом банке — свое увеличение ставки, в среднем это 1–2 %. Райффайзенбанк не увеличивает ставку на это время.
  3. Продавец обычно проверяется, почти как заемщик: есть ли у него долги, не находится ли он в стадии банкротства или предбанкротства, есть ли у него необходимые разрешения и согласия. Не оцениваются только доходы.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.

https://www.youtube.com/watch?v=5JEFaX4VYko\u0026t=157s

После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.

У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%.

К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб.

, а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.

Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита.

Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта.

Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.

– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.

Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости.

Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки.

При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.

После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи.

Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период.

Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.

Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег.

Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.

https://www.youtube.com/watch?v=5JEFaX4VYko\u0026t=225s

Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.

Квартира с обременением: что это значит и чем грозит при покупке жилья

© Мир квартир

Хозяйка «двушки» предупредила, что некоторое время назад она приютила знакомую, пустила ее жить и присматривать за квартирой. «Все равно там никто не живет, а ее жалко. Она там не прописана и знает, что жилье продается. Как только скажете — она сразу съедет с квартиры».

Когда Сергей осматривал квартиру, жилички в ней не было. А когда он о ней узнал, то не стал отказываться от сделки. Женщина не прописана, прав на жилплощадь не имеет — проблем не предвиделось. Семью вполне устраивали сама квартира, ее расположение и главное — цена.

Сергей попросил женщину съехать, но получил отказ. Оказалось, что пенсионерка имеет право проживания в квартире по завещанию прежнего собственника, дедушки Ольги. Этого бы не случилось, если бы Сергей проверил юридическую чистоту квартиры, то есть наличие обременения.

Рассказываем, что тaкoe oбpeмeнeниe на квартиру, в каких случаях оно накладывается, чем рискуют продавец и покупатель при продаже недвижимости с обременением.

Квартиру с обременением можно продать, если на нее не наложен арест. m.bsn.ru

Обременение недвижимости — что это?

Недвижимость с обременением — дом, квартира, участок или другой объект, на который наложены ограничения прав собственности. Ограничения появляются после получения другими людьми или государством права владения жильем.

Внимание! В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риэлторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной.

Собственник квартиры с обременением не вправе самостоятельно распоряжаться своей жилплощадью. То есть решение, к примеру, о продаже недвижимости будет согласовываться с другими лицами или с государственными органами. А иногда продажа просто невозможна.

Какие бывают обременения: виды и условия

Причины для обременения квартиры или дома могут быть разными: по решению суда, по воле собственника, по предъявлению акта, составленного уполномоченным органом, к примеру, органами опеки. 

Если вы приобрели недвижимость с помощью ипотечного кредита, будь то «вторичка» или новостройка, то на нее будет наложено залоговое обязательство. То есть ваша новая квартира станет залогом, гарантирующим выполнение обязательств перед банком, другими словами — жильем с обременением.

Весь период оплаты кредита вы являетесь собственником квартиры. Но на некоторые действия со своей недвижимостью вы должны получить одобрение банка. К примеру, разрешение кредитора потребуется, если вы решите продать, подарить или сдать в аренду недвижимость с обременением.

Читайте также:  Можно ли и как поменять фамилию ребенку: порядок смены фамилии несовершеннолетнего ребенка до 14 лет, с согласием и без согласия отца. Документы и образец разрешения на смену фамилии ребенка после разводе в 2023 году

Внимание! Специалисты не советуют покупать залоговую квартиру без участия банка. Продавец может отказаться от сделки сразу после закрытия кредита или на недвижимость может быть наложен арест за другие долговые обязательства.

Банк снимает обременение с ипотечной квартиры, когда вы закроете кредит, не нарушая сроков, указанных в договоре. С этого момента вы вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Если долг не выплачивается, то банк продает залоговую недвижимость, чтобы вернуть свои деньги.

Договор безвозмездного пользования

В 1991 году россияне получили право приватизировать свое жилье, находящееся в муниципальной собственности. Кто-то воспользовался возможностью, а кто-то отказался от приватизации в пользу другого человека, сохраняя право бессрочного пользования.

То есть такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания. Cнять с недвижимости обременение по договору безвозмездного пользования можно только после выписки жильца или его смерти.

https://www.youtube.com/watch?v=5JEFaX4VYko\u0026t=256s

Обременение имущества может наступить в результате судебного разбирательства. Судья выносит такое решение, основываясь на том, что собственник жилья злостно нарушает свои долговые обязательства или приговорен к тюремному заключению.

С этого момента все действия с арестованной квартирой должны согласовываться с членами специальной комиссии, которая формируется судебными органами. Судебная комиссия вправе принять решение о конфискации недвижимости и ее продаже. Все средства от реализации жилья идут в счет оплаты долга и судебных издержек.

Если не вернуть вовремя долг, то можно остаться без дома. ipotekaved.ru

Доверительное обременение на недвижимость налагается по желанию собственника на основании договора доверительного управления. Иными словами, вы приглашаете управляющего и передаете ему определенные права пользования квартирой, исключая права собственности.

К примеру, вас отправили за границу в длительную командировку. Чтобы ухаживать за квартирой, вы пригласили управляющего, которому передали право проживания на вашей жилплощади, поручили оплату коммунальных услуг и других расходов по содержанию квартиры.

Обременение недвижимости по договору доверительного управления наступает, когда начинает действовать соглашение. Договор оформляется у нотариуса. Снимается обременение, когда заканчивается срок договора или со смертью одной из сторон.

Некоторые ограничения на использование своего жилья получают арендодатели. Если вы сдаете квартиру в аренду, то не сможете в ней жить весь срок действия договора, если иное не указано в договоре. Этот вид обременения исключает сдачу жилья третьим лицам.

Продать квартиру или дом с обременением по договору аренды можно, но только вместе с жильцом. Если вы приобрели такое жилье, то учтите, что квартиросъемщик имеет право проживания на вашей новой жилплощади до окончания срока действия договора аренды.

Квартира с несовершеннолетним

Несовершеннолетние собственники или просто прописанные в квартире уже являются обременением данной недвижимости. Государство ставит на первое место защиту детей, в том числе защиту их интересов в вопросах купли-продажи жилья.

Поэтому вы не сможете продать квартиру с несовершеннолетним, не выполнив определенные требования, установленные законом. А именно: после продажи недвижимости несовершеннолетний должен получить равное или лучшее по условиям жилье.

Иначе органы опеки и попечительства, контролирующие соблюдение прав ребенка, могут наложить запрет на сделку. Обременение снимается, если все требования выполнены и получены доказательства, что условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились.

Обременение с квартиры можно снять, если предоставить несовершенолетнему равное жилье. pvlida.by

Обременение недвижимости по договору ренты подразумевает передачу прав собственности плательщику ренты на определенных условиях. Это может быть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания c иждивением.

В первом случае новый собственник в обмен на квартиру выплачивает бывшим владельцам определенную сумму до момента их смерти. Во втором — не только выплачивает ренту, но и помогает по хозяйству.

В полной мере распоряжаться жильем с обременением рентой вы сможете только после смерти бывшего владельца. Снять обременение можно, если рентополучатель по каким-либо причинам расторгнет договор ренты.

Завещательный отказ — обязательство наследников реализовать волю наследодателя, если он передает указанным лицам имущество в собственность. Обременение налагается на недвижимость, которую получат наследники, выполнив определенные условия по завещанию.

К примеру, вы получили в наследство от дяди «трешку» в столице. По завещанию дяди, его дальний родственник, не являясь наследником, получает право на пожизненное проживание в этой квартире.

То есть наследуемое вами жилье получает обременение в виде жильца, которого нельзя выселить. Он не потеряет право проживания даже в случае смены владельца недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=5JEFaX4VYko\u0026t=344s

Понятие слова «сервитут» можно расшифровать как: «обременение на недвижимость, дающее право юридическому или физическому лицу частично распоряжаться имуществом другого человека». Обычно такое обременение получают земельные участки и расположенная на них недвижимость.

Например, к участку вашего соседа нет доступного подъезда, поэтому вам придется смириться с тем, что посторонние люди будут ходить к своему дому через вашу территорию. Может случиться, что госструктурам потребуется проложить через ваш участок какие-либо коммуникации.

Встречаются ситуации, когда сервитут налагается на квартиру. К примеру, двум собственникам принадлежат равные доли в двухкомнатной квартире с проходной комнатой. Жилец дальнего помещения не сможет попасть на свою жилплощадь, минуя комнату соседа.

Собственник квартиры с сервитутным обременением распоряжается своим имуществом в полной мере. Такую недвижимость можно сдать, подарить, продать. Но поскольку сервитут неотчуждаем, то есть его нельзя снять, то вместе с покупкой жилья новому владельцу перейдет и обременение.

Снять сервитут с недвижимости в большинстве случаев невозможно. adm-shr.ru

Все вышеперечисленные виды обременения должны быть зарегистрированы в Росреестре. Исключение составляют права пользования, проживания и регистрации. То есть наличие прописанных жильцов в квартире тоже можно считать обременением.

Внимание! Ограничение на продажу может быть наложено на недвижимость, признанную архитектурным памятником. Историческое наследие охраняется законом, поэтому чтобы продать такое жилье, собственник должен получить разрешение органов по охране памятников.

Какие еще виды обременения не регистрируются в Росреестре: где и как узнать

право коммерческой аренды, если договор аренды жилой недвижимости заключен на срок меньше года — расспросите соседей, посетите квартиру без предупреждения;право на общее имущество, приобретенное в браке, если недвижимость оформлена на одного из супругов — запросите информацию в ЗАГСе;право преимущественной покупки, когда доля в квартире продается без согласия других владельцев долей — попросите у продавца письменные отказы содольщиков.

При продаже квартиры стоит учесть, что эти права могут быть предъявлены в суде. В случае удовлетворения такого иска продавец может погрязнуть в судебной тяжбе, а покупатель останется и без квартиры, и без денег.

Как узнать, есть на квартире обременение или нет

Узнать, есть ли обременение на квартире, можно самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов. Закажите выписку из ЕГРН в МФЦ, на сайтах Росреестра или Кадастровой палаты.

Выписку из ЕГРН можно получить, не выходя из дома. rosreester.net

В документе указано, кто собственник интересующей вас квартиры, какова доля в праве собственности, есть ли обременение, и т.д. Стоимость выписки варьируется от 250 до 1000 рублей, в зависимости от вида документа.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности может быть рискованной как для покупателя, так и для продавца. Как для одной, так и для другой стороны признание сделки недействительной — это всегда потеря денег и времени.

Если вы решились купить недвижимость с обременением, то должны понимать, что наличие ограничений не даст вам распоряжаться своим имуществом полноценно.

Вид обремененияРиски покупателяИпотекаПродавец может получить аванс и погасить кредит средствами покупателя, а потом сразу отказаться от сделки.АрендаКраткосрочный договор аренды не регистрируется в Росреестре. Если продавец скроет эту информацию, то покупатель не сможет выселить арендаторов досрочно.

Квартира с несовершеннолетнимЕсли органы опеки не одобрят выписку ребенка из квартиры, то сделка будет признана недействительной, а покупателю придется вернуть недвижимость.РентаВ мошеннических схемах часто используется жилье с обременением по договору ренты.

Сделки заключаются с подложными документами, из-за чего покупатель получает квартиру с жильцом, которого невозможно выселить.АрестПродать арестованную квартиру нельзя. Если продавец использовал подлог документов и все-таки продал квартиру, сделку признают недействительной. Покупатель лишится жилья и будет долго возвращать свои деньги.

Завещательный отказЗавещательный отказ не регистрируется в Росреестре. Покупатель рискует получить вместе с квартирой жильца с правом пожизненного проживания.

Если сделка купли-продажи уже свершилась, то вам придется потратить дополнительные средства, чтобы попытаться снять обременение. К примеру, вернуть долги бывшего владельца и снять арест с недвижимости.

Но такой вид обременения, как сервитут, вы снять не сможете, так как он в большинстве случаев неотчуждаем. Поэтому до совершения сделки вам нужно узнать, какой вид обременения имеет жилье.

Внимание! Низкая цена должна насторожить уже на этапе выбора квартиры. Дисконт более чем в 15-20% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами или обременением.

Безусловно, что продавец жилья с обременением рискует меньше, чем покупатель. Но из-за незнания нюансов сделок с такой недвижимостью можно потерять немаленькую сумму. При этом стоит учесть, что продавец и так теряет в цене, так как недвижимость с обременением обычно продается с дисконтом.

Вид обремененияРиски продавцаКвартира с несовершеннолетнимЧтобы опека одобрила выписку ребенка, вы должны обеспечить ему равные условия проживания, прежде, чем будет продано старое жилье. Это будет сложно сделать, если вы решили переехать из мегаполиса в небольшой поселок.

АрендаЕсли вы нашли выгодного покупателя на квартиру, а срок аренды еще не подошел к концу, то вам придется нести убытки за досрочное расторжение соглашения с вашими арендаторами.

РентаЕсли вы продали квартиру по подложным документам, вам грозит уголовное преследование и возврат денег покупателю.АрестЕсли вы продали квартиру по подложным документам, вам грозит уголовное преследование и возврат денег покупателю.

Завещательный отказЕсли вы не предупредили покупателя об обременении, он может подать в суд, чтобы взыскать с вас возмещение своих убытков.

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности подразумевает, что продавец сообщит покупателю, какое обременение он получает вместе с жильем. Если этого не сделать, то ваши действия могут признать мошенничеством со всеми вытекающими последствиями.

Adblock
detector