Условия ипотечных договоров в банках отличаются — финансовые организации по-разному реагируют на попытки заемщиков продать квартиру, которая находится в залоге. Поэтому единого механизма заключения подобных сделок не существует.

Подберите наиболее выгодный вариант ипотечной программы с помощью Циан.Ипотеки

Тем не менее мы выделили общие моменты. В этом Циан.Журналу помог руководитель агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.

• Собственность и обременение
• Вкратце механизм покупки ипотечной квартиры таков.
• — Покупатель (впоследствии он станет продавцом) решает купить квартиру и обращается за кредитом в банк.

— Банк одобряет кредит и оформляет закладную — купленная квартира оказывается в залоге (закладная — тот документ, который позволяет банку при неоплате кредита истребовать долг через суд; закладная подтверждает обременение в пользу банка). Покупатель становится собственником.

— Если собственник ипотечной квартиры решает продать ее, пока кредит не выплачен до конца, возникает вопрос, как выплачивать оставшуюся сумму долга: эту заботу возьмет на себя новый покупатель, а предыдущий становится продавцом.

Первым делом — в банк

Не только собственники ипотечного жилья, но и некоторые риелторы начинают сначала искать покупателя, который согласится на непростую сделку. Это не самый верный подход.

В первую очередь владелец должен известить банк, в котором оформлялся кредит, о намерении продать ипотечную квартиру. Лучше это сделать еще до подачи объявления, чтобы понять, выполним ли ваш план в принципе (пусть и редко, но случается, что банки запрещают проводить сделки с неоплаченными квартирами, так что вопрос с продажей снимается сразу).

У разных кредитных организаций процедуры переоформления ипотечных займов отличаются, поэтому надо выяснить, какой отдел вашего банка занимается этой темой. После этого лучше отправиться в отделение и задать все вопросы на личной встрече с сотрудником.

Если в банке не возражают против продажи ипотечной квартиры, поинтересуйтесь сроками рассмотрения заявки и переоформления договора. Они иногда затягиваются на полтора-два месяца.

Для альтернативной сделки это слишком долго — собственники другой квартиры (той, которую покупают продавцы-ипотечники взамен продающейся) скорее всего откажутся ждать, боясь упустить выгоду.

Не пугайте покупателя

Многим приобретение ипотечной квартиры кажется слишком рискованной процедурой — проще не разбираться, а сразу от нее отказаться. Но если описать всю схему и уточнить детали, реально убедить покупателя в обратном. А убеждать проще в личном разговоре.

На перепутье: как переоформить кредит

Итак, покупатель найден. Дальше все будет зависеть от его финансовых возможностей и кредитной истории. Вот три варианта развития событий:

Вариант 1. Покупатель вынужден тоже брать кредит, потому что у него нет необходимой суммы, чтобы разом расплатиться за покупку.

Так как кредитная история у него своя и совершенно иной набор документов, банк проводит проверку и решает, переоформлять ипотеку на нового клиента или нет.

Если на этом этапе выяснится, что второй заемщик не отвечает критериям банка, ему откажут — сделка не состоится.

Вариант 2. У покупателя есть достаточная сумма, чтобы выплатить кредитный долг продавца без привлечения нового займа.

Стороны приходят в банк, покупатель вносит на счет деньги, банк снимает обременение (при этом закладная передается продавцу), и сделка благополучно регистрируется — весь процесс занимает буквально день–два.

Иногда эта процедура затягивается из-за различных согласований и длительной передачи закладной.

В обоих случаях рискует покупатель, поскольку должен заплатить внушительную сумму долга, после чего ждать, пока банк снимет обременение и вернет закладную. Только после этого сделку будет доведена до конца, а покупатель вступит в права собственности без каких-либо обременений.

Вариант 3. Новый заемщик подходит под банковские критерии — он платежеспособен, с документами всё в порядке. В этом случае ипотека переоформляется в том же банке, где кредитовался продавец, либо в другом — на выбор покупателя.

Персональные ставки от крупных банков — рассчитайте ипотеку с калькулятором Циан.Ипотеки

Как только заемщик получает на руки закладную, открывается путь дальше — обременение снимается, можно подавать документы на регистрацию сделки. Если покупатель приобретает ипотечную квартиру с одновременным оформлением ипотеки на себя, на квартиру возникает новое обременение.

важно

Не упускайте из виду, что пока идет процесс согласования, ежемесячные платежи все равно надо вносить: в противном случае позже кому-то придется выплачивать еще и пени за просрочку. Кто, как и когда должен платить, лучше уточнить в свой первый «предпродажный» визит в банк.

Продавцу потребуется ранее заключенный договор на получение ипотечного кредита. Покупателю (если он покупает квартиру в кредит) надо заранее заручиться одобрением банка на  ипотеку.

Банк продавца отказывается переоформлять ипотеку на покупателя

Со стороны ситуация выглядит странно: вы хотите продать квартиру, нашли покупателя, но вам не позволяют провести сделку. Такое бывает? Да, и это законное требование банка: именно он является залогодержателем (в залоге — квартира) и имеет право выступать против сделки.

1. Лазеек не существует: в Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо прописано обязательство ипотечного заемщика согласовывать отчуждение недвижимости с банком.
2. Именно поэтому мы и рекомендуем еще до подачи объявления о продаже обсудить вопрос с организацией-кредитором.
3. Ход конем — рефинансирование

Альтернативный вариант — рефинансировать ипотечный кредит в другом банке. Для этого продавец должен предоставить тот же набор документов, что и в первый раз, когда он оформлял кредит для покупки той самой квартиры, которую теперь продает.

После одобрения банка можно выходить на сделку. Параллельно вы получаете более выгодный процент по кредиту (обычно именно для этого рефинансирование и проводится). Но расходы в этом случае тоже будут: за выдачу кредита, перерегистрацию сделки, страховку и прочее.

В общей сложности дополнительные траты достигают 100 тыс. рублей.

Поэтому если сумма долга по ипотеке небольшая (в пределах 1–2 млн рублей), подумайте о потребительском кредите — вдруг он окажется выгоднее рефинансирования? Тогда продавец погасит ипотеку досрочно и продаст квартиру необремененной, после чего будет выплачивать потребительский кредит. Еще один вариант — занять недостающую для погашения сумму у друзей/знакомых. Это самые простые способы продать ипотечную квартиру.

Зона риска для всех

А что, если покупатель будет ежемесячно перечислять деньги продавцу, который продолжит выплачивать ипотеку, но квартира при этом будет переоформлена на нового человека?

Фактически такую схему реализовать можно, но на официальное проведение сделки рассчитывать не стоит: зарегистрировать переход права собственности не удастся — в зоне риска окажутся обе стороны. Даже если продавец и покупатель — друзья и полностью доверяют друг другу, банк все равно не имеет оснований для переоформления кредита, возвращения закладной и снятия обременения.

Следовательно, официально зарегистрировать сделку не выйдет, а в случае разногласий представить в суде будет нечего. Даже если стороны заключат между собой личный договор, напишут расписку и обязательство, законной силы эти бумаги иметь не будут. Любые действия, связанные с недвижимостью, должны быть зарегистрированы.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.

Как продать ипотечную квартиру: можно продать ипотечную квартиру банку и купить другую

• Главная
• Недвижимость
• Как продать ипотечную квартиру

Взяли ипотеку, а потом передумали? Вместе с партнерами ДомКлик — экспертами Российской Гильдии Риелторов — рассказываем о том, как можно перепродать ипотечную недвижимость.

Партнерский материал

Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банковские специалисты смотрят на ипотеку иначе. В соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.

Если переводить на простой и понятный язык, это значит, что собственник, (то есть заемщик) без согласия кредитора (банка) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).

Однако риелторам и банковским специалистам постоянно приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такого рода сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.

Итак, вы хотите продать ипотечную квартиру. Вот самые распространенные схемы, которые встречаются на практике.

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.

После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.

Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права.

Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств.

Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку.

Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк все оформит сам. Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека.

Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком. В противном случае, может наступить много негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков. В такого рода сделках всегда оправдана помощь специалистов.

Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты, он проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант. Найти в своем городе сертифицированное агентство и аттестованных специалистов, владеющих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на сайте Единого реестра РГР.

Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения сделки.

Сейчас читают

Ипотека от застройщика: плюсы и минусы

Как написать продающее объявление для недвижимости

Сбербанк снижает ставки по ипотеке с 1 октября 2019 года

Была ли эта статья полезна?

Как продать квартиру в ипотеке

Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать

kurhan/shutterstock

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным «Дом.РФ», в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Продавать можно, но с согласия банка

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

Это может быть:

1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
4. Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка.

«Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка.

Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Третий вариант— продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки.

При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку.

«Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ.

При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов.

Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно.

Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель.

Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

Как продать ипотечную квартиру?

При покупке недвижимости в ипотеку до момента полного расчета по ипотеке квартира находится в залоге у банка. Это налагает ограничения на операции купли-продажи: просто взять и продать ее без одобрения залогодержателя нельзя.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, возможна со снятием обременения и без. Рассмотрим варианты подробно.

Полная выплата кредита до момента продажи ипотечной квартиры автоматически инициирует снятие обременения и получение права полного распоряжения недвижимостью. Этот способ удобен, если:

кредит выплачен почти полностью или вы располагаете достаточной суммой, чтобы погасить взятую ипотеку

вы нашли покупателя, готового внести аванс по предварительному договору продажи квартиры в размере остатка вашего долга перед банком

вам нужно срочно продать недвижимость, а наличие обременения затягивает поиск покупателя

Если позволяет доход, вы можете оформить потребительский кредит на нужную сумму и закрыть его деньгами от продажи квартиры сразу после завершения сделки. Переплата в этом случае будет небольшая — на снятие обременения уходит до 40 дней: банк отправляет документы в Росреестр в течение 30 дней, еще 10 дней заявление обрабатывается федеральной службой.

Если у вас непростое финансовое положение, остаток долга по кредиту большой, а покупатель сам планирует оформлять ипотеку, ваш кредит можно переоформить на него.

В этом случае покупатель приобретает недвижимость с обременением Банка. Покупатель может оформить ипотечный кредит в том же Банке, где оформлен кредит у Продавца.

Можно ли продать квартиру и изменить условия кредитования зависит от многих факторов: наличия новых предложения банка с более выгодными условиями, возможности включения нового заемщика в программы господдержки, кредитного рейтинга покупателя вашей квартиры.

При таком варианте продажи есть несколько нюансов:

• Ваш покупатель должен удовлетворять условиям банка, а именно: иметь достаточный доход, не иметь текущих просроченных задолженностей, соответствовать по возрасту. Хорошо, когда у человека уже есть предварительное одобрение по ипотеке, известна сумма кредитования и она покрывает остаток стоимости вашего кредита.
• Необходимо получить предварительное согласие банка и только потом инициировать продажу ипотечной квартиры. Банк изучает данные обо всех заемщиках и может отказать, если у вашего покупателя негативный кредитный рейтинг, нет денег на первоначальный взнос или уже есть несколько кредитов.
• Если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец, обременение Продавца не снимается до момента погашения ипотечного кредита Продавца. После перехода права собственности на Покупателя и погашение ипотечного кредита возможно снятие обременения. Покупатель подает заявку на ипотеку и выбирает обремененный объект. А если новый кредит оформляется в другой организации, текущий кредит погашается средствами нового, после этого снимается обременение и квартира передается под залог новому банку. В этот период может применяться базовая ставка по ипотеке без учета персональных скидок и субсидий по программам господдержки, а льготная ставка по договору будет применена только когда будет наложено обременение. Процесс смены залогодержателя может занять больше месяца.

В случае, если покупатель по каким-то причинам не хочет оформлять ипотечный кредит либо может претендовать только на потребительское кредитование, имеет собственные средства, но не готов заключить предварительное соглашение и внести аванс в размере остатка долга по вашему договору, невыплаченную ипотеку можно погасить в процессе сделки.

В этом случае остаток долга погашается покупателем уже в процессе заключения договора купли-продажи квартиры. Продавать квартиру не запрещено, но для начала сделки необходимо одобрение банка.

Продавцу необходимо получить в банке выписку об остатке долга, предоставить ее покупателю, после чего составляется договор, покупатель перечисляет сумму стоимости квартиры в банк в счет подтверждения намерений. Сумма разносится на два аккредитива или две ячейки: одна для погашения долга по текущей ипотеке, вторая — для окончательного расчета с продавцом.

После регистрации сделки сумма остаточной задолженности продавца переводится в пользу банка и считается залоговым платежом по договору купли-продажи.

Этими деньгами закрывается текущая ипотека, банк снимает обременение и после вывода из-под залога квартира полностью переходит в распоряжение продавца.

Сделка продолжается в обычном формате, покупатель передает остаток суммы и покупает уже «чистую» квартиру.

Такой способ продажи квартиры удобен тем, что:

Сделка контролируется банком и полностью безопасна для сторон. Покупатель защищен от неисполнения обязательств продавцом, продавец — от изменения условий со стороны покупателя.

Покупатель может использовать любые средства, включая собственные накопления или кредит, полученный в этом же банке или других. Например, в Райффайзенбанке можно взять кредит без залога на сумму до 3 млн рублей или под залог другой недвижимости в собственности на сумму до 18 млн рублей.

Все зависит от остатка долга, целей продавца, условий продажи и в, какой-то мере, удачи. Не все покупатели имеют средства для первоначального взноса, готовы погасить чужой кредит или выкупить его на текущих условиях.

При развитии программ господдержки со льготными ставками на новостройки, возможностью использования маткапитала в качестве первоначального взноса, найти покупателя вторичной квартиры с обременением может быть непросто. Хорошие шансы только в том случае, если низкая цена.

Но учитывая, что продажа квартиры после долгой ипотеки сама по себе не вполне выгодна, так как реальная стоимость будет выше из-за уплаченных процентов, редкий продавец готов снизить цену еще больше, чтобы только продать жилье.

Говорить о том, что квартиру с обременением невозможно продать нельзя: кто-то хочет жить именно в вашем доме или переехать в квартиру с готовым ремонтом, нужно просто подождать. Если остаток долга небольшой — покупателя найти проще. Погасите часть кредита самостоятельно, чтобы повысить привлекательность предложения.

Со стороны банков препятствий при проведении сделок обычно нет: даже если покупатель не располагает всей суммой, может быть предложен кредит, смена залогодателя по текущему договору.

Главное, чтобы покупатель удовлетворял требованиям банка, и уточнить это нужно еще до начала заключения договора.

Недвижимость под обременением уже проверена банком, что упрощает повторное согласование объекта залога.

При покупке недвижимости все граждане РФ, являющиеся плательщиками подоходного налога, могут получить имущественный вычет. При продаже квартиры, за которую получен вычет, никаких доначислений не производится. Право на вычет не сопряжено с правом продажи имущества, вычет остается у вас.

Но если квартира была в собственности менее 5 лет, при ее продаже необходимо уплатить налог с доходов в размере 13%. При расчете суммы налога учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. В расчет принимается сумма договора купли-продажи, а не проценты банку. Но с уплаченных процентов тоже можно получить налоговый вычет, что частично компенсирует ваши затраты.

Если вы купили квартиру за 5 млн рублей и продали ее за 6 млн, налог необходимо уплатить с 1 млн разницы.

Если квартира была в собственности более 5 лет, НДФЛ не взимается. Налог не платится, если цена продажи равна цене покупки или ниже ее. Занижение стоимости не рекомендуется — это может привести к налоговым санкциям. Более того, стоимость недвижимости не может быть ниже кадастровой: проверьте эту информацию в Росреестре до того, как указывать сумму договора.

Общие сведения

• Если вы купили квартиру в ипотеку, но все еще не погасили кредит, продавать недвижимость не запрещено.
• Продать квартиру можно предварительно погасив долг перед банком, договорившись с покупателем о погашении его силами вашего долга в счет стоимости квартиры или через переоформление кредитного договора на него.
• Сделки при участии банка безопасны, но требуют предварительного согласования. Вы должны получить разрешение банка на эту операцию, а покупатель должен соответствовать требованиям кредитной организации в случае, если придется оформлять кредит.
• В зависимости от условий банка, возможно одновременное рефинансирование ипотеки по более выгодным ставками при смене залогодателя.
• Если вы получили налоговый вычет, при продаже квартиры он остается у вас.
• Если квартира была в собственности менее пяти лет и продана дороже, чем куплена, с разницы в цене необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%.
• Продать квартиру под ипотекой сложнее, так как не у всех покупателей есть собственные средства, а переоформить кредитный договор на нового заемщика получается не всегда. Чтобы ускорить продажу, постарайтесь максимально сократить остаток долга.

Рекомендуем

Рефинансирование

Мы снизили ставки. Уменьшите ежемесячный платеж по вашей ипотеке и кредитам! Рефинансируйте ипотеку и другие кредиты, выданные сторонними банками, по сниженной ставке.

Оставить заявку Подробнее

????Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую?

Квартиру, приобретённую в ипотеку, можно продать, вне зависимости от того, сколько платежей по кредиту вы внесли. Узнайте, какие есть способы продажи ипотечного жилья, как найти покупателя, как банк относится к таким сделкам.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит собственнику. После совершения сделки купли-продажи в Росреестре можно получить свидетельство о праве собственности. Однако в документе есть отметка о том, что недвижимость находится в залоге у банка.

Это обременение накладывает ряд ограничений на правовые действия, сделки с квартирой. Без согласия банка (залогодержателя) её нельзя продать, подарить или обменять. Некоторые финансовые учреждения прописывают в договоре запрет на оформление прописки.

Все ограничения действуют до тех пор, пока задолженность перед банком не будет полностью погашена.

На практике не возникает проблем, чтобы получить согласие банка на продажу — если долг по ипотеке полностью гасит покупатель или ипотеку переоформляют на другое лицо.

Когда может потребоваться продажа ипотечной квартиры

Собственник может пожелать продать ипотечное жильё, если:

• •больше нет потребности именно в этой квартире — например, нужно переехать в другой город или появилась необходимость в более просторном жилье;
• •возникли финансовые затруднения, нет возможности обслуживать кредит;
• •в другом банке условия по ипотеке выгоднее;
• •по любым другим субъективным причинам.

Как банк относится к таким сделкам

Квартира, заложенная по ипотечному договору, может быть продана только с согласия залогодержателя, если другое не прописано в договоре об ипотеке. Иначе сделка может быть оспорена, а недвижимость — перейти в собственность залогового кредитора.

Как финансовые учреждения относятся к сделкам купли-продажи ипотечного жилья? Банк заинтересован в том, чтобы заём был полностью погашен. Кто конкретно оплатит кредит — не имеет принципиального значения. Поэтому, если клиент желает передать свои долговые обязательства другому лицу, банк не будет препятствовать.

Главное, чтобы были в наличии все документы, а покупатель соответствовал требованиям банка, если берёт или переоформляет ипотеку.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Есть несколько способов продать ипотечную квартиру:

• •Досрочное погашение ипотеки;
• •Продажа с погашением по ходу сделки;
• •Продажа квартиры вместе с долгом;
• •Продажа ипотечного жилья банком.

Досрочное погашение ипотеки

Можно продать квартиру без согласия кредитора, если досрочно погасить всю задолженность по ипотеке. Это целесообразно, если остаток долга незначительный или у продавца есть свободные деньги. Если нет денег на полное погашение, он может запросить задаток у покупателя.

Что нужно сделать собственнику, чтобы продать квартиру с полным досрочным погашением:

• •Найти покупателя, который готов внести задаток;
• •Заключить предварительный договор купли-продажи;
• •Получить задаток и погасить остаток задолженности;
• •Взять в банке справку о полном погашении долга;
• •Снять обременение через МФЦ;
• •Продать квартиру без ипотеки по договору купли-продажи.

В чём преимущества и недостатки такого способа продажи:

Не обязательно получать разрешение банка на сделку.

Нужно найти покупателя, который готов внести весь остаток задолженности по ипотеке.

Важно: задаток, кроме того, что это первый платёж по сделке, является обеспечением выполнения обязательств сторон. Если продавец вдруг передумает заключать основной договор купли-продажи после внесения задатка, он будет обязан вернуть эту сумму покупателю в двойном размере.

Если передумает покупатель, задаток ему не вернут (п. 2 ст. 381 ГК).

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Этот вариант продажи ипотечной квартиры похож на предыдущий способ, только всё происходит с участием кредитора.

Порядок действий:

• •Продавец получает согласие кредитора на продажу;
• •Сотрудник банка представляет справку о сумме долга по ипотеке;
• •Покупатель вносит деньги на 2 депозитарные ячейки: для банка — остаток долга по ипотеке, для продавца — остаток стоимости залоговой недвижимости;
• •Стороны подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход права собственности в Росреестре.

Далее продавец получает залоговое обязательство, кредитор — денежные средства из первой ячейки, новый собственник — закладную и снимает обременение через МФЦ. Продавец в последнюю очередь забирает деньги из своей ячейки.

Одна из самых безопасных сделок — полностью под контролем банка. Следовательно, у покупателя больше доверия к сделке.

Покупатель должен иметь всю сумму для покупки квартиры. Банк может устанавливать свои условия относительно сроков, даты проведения сделки и т. д.

Переоформление ипотеки на покупателя

Третий способ продажи — переоформить ипотеку на покупателя. Вариант для тех, у кого нет наличных денег, чтобы погасить задолженность и снять обременение. Долг просто переходит от одного заёмщика к другому.

Порядок действий:

• •Продавец находит покупателя, который согласен купить залоговую квартиру в ипотеку;
• •В банке переоформляют ипотечный кредит;
• •Остаток задолженности по ипотечному займу переходит новому собственнику.

Легко найти покупателя, потому что многие выбирают покупать квартиру в кредит, а не за наличные.

Для нового собственника большая переплата по ипотечному кредиту.

Не нужно иметь деньги, чтобы досрочно погасить кредит.

Банк откажет в новой ипотеке, если покупатель не пройдёт по внутренним требованиям.

Не нужно снимать обременение.

Важно: покупатель должен отвечать всем требованиям, которые банк предъявляет к заёмщикам. Кредитор проверит кредитную историю, может запросить подтверждение доходов, другие документы.

Сделку полностью ведёт банк

Залоговый кредитор может самостоятельно реализовать ипотечную квартиру по решению суда, если заёмщик допускает просрочки. Тогда квартиру выставляют на онлайн-торги. Полученные от реализации деньги идут на погашение ипотечного долга, пеней, штрафов, судебных издержек. Если деньги ещё остаются, их переводят должнику.

Лучше не допускать такого развития событий. Квартиры на торгах продают по ценам ниже рыночных, поэтому собственник может ничего не получить или останется должен банку.

Если у вас финансовые трудности, вы не можете платить в срок по графику платежей, договоритесь с банком о рефинансировании ипотеки и платите меньшую сумму в месяц.

Если всё-таки решили продать квартиру, сначала рассмотрите разные варианты, чтобы выбрать наиболее выгодный. Получить подробную консультацию по данному вопросу можно в ближайшем офисе банка.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

С одной стороны, продавать ипотечную недвижимость менее выгодно, чем жильё без обременения. Чтобы мотивировать покупателя заключить сделку, квартиру продают с дисконтом до 20-30% от рыночной стоимости.

С другой стороны, продавец не несёт рисков, связанных с мошенничеством, недобросовестностью покупателя. Сделка может проходить под контролем банка.

Продавцу достаточно найти покупателя, предложить ему рассмотреть условия ипотеки и доступные ипотечные программы в Альфа-Банке.

Вы можете узнать больше о продаже и покупке ипотечного жилья через Альфа⁠-⁠Банк:

• •в отделении банка;
• •через личный кабинет интернет-банка;
• •через мобильное приложение;
• •по телефону 8 800 200 00 35;
• •по электронной почте: ipoteka-support@alfabank.ru.

Где найти покупателя

Найти покупателя на ипотечное жильё можно так же, как и на жильё без обременения: разместить объявление в интернете, печатных изданиях, а также поискать заинтересованных через знакомых. В объявлении сразу предупредите потенциального покупателя о залоге. Если предоставите скидку, покупателя можно найти быстрее.

Залог не является препятствием для риелторов и обычных граждан, у которых есть наличные для досрочного погашения ипотечного кредита. Покупка для них выгодна: такой объект будет стоить дороже после того, как снимут обременение.

Как продать квартиру в ипотеке

При оформлении ипотечного кредита на квартиру накладывается обременение, которое не дает собственную совершить сделку по продаже объекта. Это мера безопасности для банка, который не хочет терять свои деньги. Но все же, продажа квартиры в ипотеке возможна. Есть даже несколько способов реализации.

Рассмотрим, как продать квартиру в ипотеке, дадим полный расклад по каждому методу из возможных. На деле обойти запрет вполне реально, на Бробанк.ру — сразу 6 способов реализации. Вы можете воспользоваться любым, все они законны.

Об особенностях обременения

Без наложения обременения на предмет залога не выдается ни один ипотечный кредит. Чаще всего залогом становится покупаемая недвижимость, гораздо реже — иная жилая собственность заемщика.

Обсеменение накладывается в момент регистрации в Росреестре. Если после заказать выписку из ЕГРН, в ней будет указано, что объект находится в залоге с указанием конкретного банка.

Залог нужен банку для безопасности сделки. Если ипотечный заемщик вдруг перестает платить, кредитор может забрать квартиру, продать ее и закрыть долг. Если при продаже образовываются излишки, они передаются заемщику.

Если вы пойдете продавать ипотечную квартиру, сделку просто не пропустят в Росреестре. Во всех базах и документах будет указано, что объект находится под обременением.

Получается, чтобы можно было продать квартиру в ипотеке, необходимо снять с нее обременение. А снимается оно только в в том случае, если ссуда закрывается в полном объеме.

Способ №1. Кредит на досрочное погашение

Это способ подойдет большинству ипотечных заемщиков, особенно если для закрытия ипотеки осталось не так много времени. Например, если для досрочного гашения нужно 500 000 рублей, вполне реально взять нецелевой потребительский кредит и закрыть этими деньгами долг перед ипотечным банком.

• Минус способа. Ставки по кредитам наличными выше, чем по ипотеке. И если сумма будет большой, переплата окажется приличной. И если нужно получить больше 500000, найти банк для одобрения не так просто;
• Плюс способа. После снятия обременения квартира будет продаваться в обычном порядке, то есть к ней не нужно будет применять дисконт, как к проблемному ипотечному объекту.

Плюс вполне компенсирует минус, поэтому способ действенный и вполне реальный.

Сумма нужна приличная, поэтому понадобятся справки о доходах. Кроме того, нужно учесть, что новый банк будет знать о действующей ипотеке. Он учтет затраты на нее и на новый кредит при его одобрении. Уровень платежеспособности заемщика должен быть достаточным для оплаты по графику обеих суд.

Новый банк не станет рассматривать ситуацию, что вы берете кредит для закрытия ипотеки. Более того, лучше вообще не говорить об этой цели, так как такого типа перекредитование не приветствуется кредиторами.

Как заключить договор продажи квартиры при ипотеке:

1. Выбираете банк для кредита наличными. Полный ассортимент предложений есть на Бробанк.ру. Вы можете выбрать сразу 2-3 банка и подать им заявку: какой одобрит нужную сумму на лучших условиях, с тем договор и заключите.
2. Получаете деньги и обращаетесь к ипотечному банку. Нужно узнать точную сумму для досрочного погашения на данный момент и написать заявление на закрытие ипотеки раньше срока.
3. Примерно через 2 недели ипотека закрывается досрочно, с квартиры снимается обременение. Это может занять еще около 30 дней.
4. После получения уведомления о том, что обременение снято, можно продавать квартиру.

Вы продали квартиру, и у вас остался кредитный договор с новым банком. Можете вырученными средствами также закрыть его досрочно или использовать деньги на любое свое усмотрение.

Способ №2. Продажа через рефинансирование

Многие российские банки предлагают гражданам услуги рефинансирования — перекрытие кредитов других организаций. Проще говоря, вы официально берете ссуду в одном банке, чтобы закрыть ее средствами другое кредитное обязательство. И многие банки позволяют так перекрыть ипотеку.

Одной из задач рефинансирования как раз является вывод предмета залога из под обременения. Например, автомобиля или недвижимости. При этом по программам рефинансирования всегда устанавливаются низкие ставки, и одобрение получить проще, так как кредит целевой.

Как все проходит:

1. Находите банк, который в рамках рефинансирования потребительского кредита позволяет перекрывать ипотеки. На рынке их достаточно.
2. Получаете в ипотечном банке информацию о сумме, которая нужна для досрочного погашения ипотеки, берете справку. Оперативно собираете документы для рефинансирования (как для обычного кредита) и подаете заявку.
3. Новый банк переводит в ипотечный сумму, необходимую для досрочного закрытия ссуды. Получаете справку о гашении, снимаете обременение.
4. Продаете ипотечную квартиру, препятствий никаких не будет.

Если сравнивать первый способ и второй, то рефинансирование будет лучшим. Если заемщик положительный, он без проблем получит одобрение. Да и ставки по таким продуктам ниже. Это обусловлено тем, что ссуда — именно целевая.

Способ №3. Продажа ипотеки через банк

Практически все ипотечные банки имеют собственные сайты или разделы на своих порталах, на которых размещают информацию о реализуемых объектах. Это как раз и есть ипотечные квартиры или дома, собственники которых не справились с обязательством или изъявили желание отказаться от ипотеки.

То есть в этом случае заемщик обращается в банк и сообщает о том, что больше не может или не хочет оплачивать ипотеку. В этом случае он передает банку право на реализацию объекта по его каналам.

Банк сам ищет покупателя, согласного заключить договор купли-продажи с ипотекой. После получения денег часть средств идет на досрочное закрытие ссуды, а оставшаяся часть при ее наличии передается бывшему собственнику.

Это самый невыгодный для заемщика способ, так как банк продает квартиру с дисконтом в 20-30% как минимум. Но зато заемщику не нужно ничего делать, всю сделку провернет банк.

Способ №4. Покупатель гасит вашу ипотеку досрочно

Задача — найти согласного покупателя, тогда вполне можно продать квартиру в ипотеке. Здесь суть заключается в том, что для привлечения покупателя заемщик снижает цену, делает ее на 20-30% ниже среднерыночной. Только в этом случае можно рассчитывать на то, что кто-то согласится связываться с проблемным объектом.

Как все проходит:

1. Находите покупателя, который готов внести задаток, направляемый на досрочное погашение ипотечного кредита.
2. Узнаете в банке сумму для досрочного гашения, пишите заявление на его проведение.
3. Составляете с покупателем предварительный договор купли продажи с внесением задатка. Задаток, соответственно, равен сумме для досрочного гашения (не обязательно рубль в рубль, можно округлять до удобного числа).
4. Покупатель передает задаток продавцу, деньги кладутся на ипотечный счет для списания в счет досрочного гашения в указанную дату.
5. После продавец снимает обременение, составляется договор купли-продажи.

Найти покупателя, который согласится на такую сделку, не так просто, потому что возникают риски. Хотя в этой области есть даже специальные фирмы или люди, которые занимаются такими сделками (после продают объект по рыночной цене). Но при этом дисконт может достигать 30% и даже больше.

Способ №5. Продажа через досрочное гашение через банк

Это продажа квартиры в ипотеке как при способе №4, но при этом все идет в полном согласовании с банком. В этом случае покупатель юридически защищен, поэтому дисконт будет ниже, уже 10-20%.

Заемщик получает согласие от банка на продажу ипотеки через досрочное гашение и ищет покупателя. Покупатель передает банку в ячейки две суммы — одну для досрочного гашения, другую — остаток средств для продавца.

Банк составляет договор, по условиям которого деньги из первой ячейки идут на досрочное гашение. После этого с жилья снимается обременение, заключается договор купли-продажи, продавец получает деньги из второй ячейки.

Способ №6. Переоформление ипотеки на другого заемщика

Вы можете продать свою ипотеку и таким способом. Нужно найти человека, который будет готов взять на себя обязанности по вашему ипотечному кредиту. При этом у него должны быть деньги на выплату вам разницы. Например, если квартира стоит 3 000 000, а остаток вместе с процентами — 1 500 000, покупатель явно должен что-то получить на руки.

Как все проходит:

1. Находите покупателя, который готов стать заемщиком, имеет деньги для оплаты разницы и соответствует всем требованиям банка.
2. Приходите в банк, предварительно согласовав намерения, покупатель проходит стандартную процедуру анкетирования и рассмотрения.
3. Если он устраивает банк, тот дает согласие на замену заемщика. Переоформляется договор и закладная, сделка регистрируется в Росреестре.

Как именно будет проходить эта процедура — расскажет банк. Скорее всего, также придется открывать ячейку, куда покупатель положит разницу для продавца. Но в любом случае сделка сложная, поэтому придется делать дисконт.

Так что в целом, если рассматривать, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, то это вполне реально. Есть даже 6 законных способов это сделать. Можете воспользоваться любым подходящим.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую? Технически можно найти метод провернуть такую сделку. Продать квартиру можете любым способом из указанных в материале. После приобретаете на вырученные деньги другой объект.

Только другой вопрос — средств будет не так много, потому что часть денег от реализации заложенной квартиры пойдет на досрочное гашение ипотеки. Можно ли продать ипотеку другому человеку? Можно по согласию банка. Будет проведена замена заемщика. Но новый заемщик должен полностью соответствовать требованиям банка.

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную с маткапиталом? Можно, но сложно. Сначала нужно будет снять с недвижимости обременение любым из указанных способов. После выделить в объекте доли, как это требует закон (при оформлении ипотеки заемщик подписывает это обязательство).

После продажа возможна, если при этом дети получают не меньшие доли в другой недвижимости. Можно ли продать ипотечную квартиру без согласия банка? Только через досрочное погашение. Например, путем оформления рефинансирования в другом банке или получения наличного кредита, который уйдет на закрытие ипотеки.

Опасна ли ипотека для продавца? Если речь об обычной продаже квартиры в ипотеку, никаких рисков нет. Все проходит через банк по давно отработанному алгоритму. Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.