Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа приватизированной квартиры – это лучшее решение, чтобы решить жилищные проблемы всех членов семьи. Приватизация представляет сбой бесплатную передачу муниципальной квартиры в собственность жильцам. После полного оформления документов ее можно продать.

Правила продажи

Существуют некоторые важные особенности, которые позволят избежать некоторых сложностей. Свои тонкости существуют в следующих случаях:

1. квартира в собственности меньше 3-х лет;
2. наличие нескольких собственников;
3. несовершеннолетние в качестве собственников.

Налог с имущества необходимо оплачивать, если квартира продается до истечения 3-летнего срока с момента продажи. Если квартира была куплена у другого собственника, срок увеличивается до 5 лет.

Сначала ответственный квартиросъемщик и члены его семьи передают пакет документов на приватизацию. Это можно сделать в ближайшем отделении МФЦ.  После рассмотрения представленных документов они направляются в Росреестр, где осуществляется регистрация права собственности.

Каждый из зарегистрированных может как принять свою часть собственности, так и отказаться от нее. В последнем случае возникает право на пожизненное пользование жилым помещением, но нет прав распоряжаться недвижимостью.

Условия продажи

Как продать приватизированную квартиру, соблюдая действующее законодательство? Для этого необходимо выполнить следующие обязательные требования:

• не должно быть незаконной перепланировки;
• если одним из собственников является несовершеннолетним, предстоит сложный процесс оформления;
• квартира не должна находиться под обременением.

Недвижимость можно продать только в том случае, если вся документация в порядке, а юридические проблемы отсутствуют.

Если недвижимость имеет несколько совладельцев, требуется их согласие на совершение сделки. Даже если кто-то один будет против, продажа не может быть осуществлена. В данном случае речь может идти только о продаже долей.

Собственность до 3 лет

После продажи такой недвижимости необходимо подать декларацию. Она подается в налоговую инспекцию по месту расположения недвижимости. Это следует сделать до конца апреля года, который следует за годом продажи. А до 15 июля необходимо заплатить подоходный налог.

При этом устанавливается налоговый вычет в размере до 1 млн. При подаче декларации можно его вычесть из стоимости сделки и оплатить налог от разницы в цене.

Порядок продажи

При продаже приватизированной квартиры важно соблюдать определенный порядок действий. Сначала следует пройти процедуру приватизации и оформить собственность. Если вы готовы оплатить подоходный налог, можно приступать к поиску покупателей. Если вы не хотите этого делать, необходимо подождать три года с момента регистрации собственности.

Продажа возможна с участием агента или своими силами. Выполняется следующая последовательность действий:

1. поиск покупателя;
2. проверка юридической чистоты сделки;
3. оформление документов;
4. смена собственника и получение денег.

Проверка юридической чистоты сделки

Для проверки юридической безопасности продажи квартиры могут запросить следующее:

• выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица;
• архивную выписка из домовой книги, по которой видны все раннее зарегистрированные в квартире;
• выписку из лицевого счета, свидетельствующую об отсутствии долгов за коммунальные платежи;
• выписку из ЕГРН;
• справку об отсутствии долгов за домофон и телефон;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Выписка из ЕГРН позволяет увидеть, кто владеет квартирой. Наибольший интерес представляет архивная выписка. По ней можно увидеть тех, кого выписали непосредственно перед совершением сделки. Так, если выписали несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления жилья, сделку могут отменить по решению суда.

Составление договора

Важно, чтобы договор заключался в письменной форме в присутствии обеих сторон сделки. По одному экземпляру остается у продавца и покупателя. Еще одни экземпляр необходим для подачи в Росреестр для совершения регистрационных действий. Если собственников больше, договор должен быть у каждого из них.

Указываются полные данные покупателя и продавца, включая имена, место жительства и паспортные данные. Далее указывается информация о предмете договора, в качестве которого выступает продаваемая квартира. Необходимо подробно указать следующие данные:

1. подробный адрес расположения;
2. этаж;
3. площадь и количество комнат.

Если данные будут неполными, регистратор может отказать в передаче прав собственности.

Указываются права и обязанности сторон. Это стандартный раздел, но в него можно внести некоторые изменения. Например, это может быть срок, в течение которого требуется освободить квартиру.

Наиболее важным является раздел оплаты. Следует указать полную стоимость договора и особенности оплаты. Многие указывают меньшую стоимость, чтобы оплачивать небольшую сумму налога. Но это ошибка, так как в случае спора о праве собственности нельзя будет вернуть сумму, которая не указана в договоре. В конце документа проставляются подписи сторон.

Заключение договора

Если заключается сделка по квартире, имеющей несколько собственников, необходимо использовать услуги нотариуса. Для этого требуется предоставить документы, требуемые для регистрации сделки. Это связано с тем, что нотариус удостоверяет договор и отвечает за последствия нарушений. Поэтому он тщательно проверяет все пункты договора и представленную документацию.

После передачи документов на регистрацию производится оплата. Наиболее безопасный вариант – наличные через банковскую ячейку или безналичный перевод на специальный счет в банке.

И в первом, и во втором случаях деньги становятся доступными продавцу после регистрации прав на жилье нового собственника. При этом их уже не может забрать покупатель.

Не стоит передавать деньги в руки, так как в данном случае приходится полагаться только на честность обеих сторон.

Разрешение от органов опеки

Если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, необходимо разрешение от органов опеки и попечительства. В противном случае сделка будет признана недействительной. А органы опеки могут обратиться в суд и привлечь родителей к ответственности.

Чтобы получить разрешение, следует доказать, что условия проживания ребенка не будут ухудшены, а его права никто не нарушает. Можно действовать двумя путями:

• выделить долю ребенку в квартире родственников;
• подобрать вариант на обмен.

В первом случае необходимо найти родственников, которые согласны выделить долю в своей собственности. Если их квартира хуже, чем предыдущая, ребенку можно выделить большую долю. Во втором случае следует найти не только покупателя на свою квартиру, но и вторую квартиру для ее приобретения. Важно, чтобы она не была хуже предыдущей.

Органы опеки анализируют представленные документы по продаваемой и покупаемой квартирам. Специалист не разрешит покупку, если квартира гораздо меньше и находится далеко от расположения детского сада или школы. В этом случае она должна быть гораздо больше предыдущей. Редко разрешается заключение договора, если новая квартира находится в пригороде.

Пакет документов

Если обе стороны готовы к совершению сделки, заключает договор купли-продажи. После этого он вместе с другими документами передается в Росреестр для регистрации перехода прав. Для этого необходимы следующие документы:

1. паспорта взрослых собственников и детей, достигших 14 лет;
2. свидетельства о рождении детей, если им еще нет 14 лет;
3. передаточный акт на квартиру;
4. выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
5. договор купли-продажи;
6. разрешение из органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица;
7. квитанция об оплате госпошлины;
8. заявление установленного образца.

Если каких-либо документов не будет хватать, регистратор может отказать в приеме документов или приостановить регистрацию сделки. Госпошлину можно оплатить в отделении банка или в месте подачи документов. А бланк заявления выдадут в Росреестре или МФЦ.

Таким образом, чтобы продать приватизированную квартиру необходимо соблюдать те же правила, что и для продажи купленных объектов недвижимости. Для этого заключается договор и передается вместе с другими документами для смены собственника.

Продажа приватизированной квартиры

Последнее обновление: 15.05.2021

Что нужно знать о правилах продажи приватизированной квартиры? Какие тут особенности?

Приватизация квартиры – это бесплатная передача квартиры в собственность людям, которые проживают в ней по договору социального найма (муниципальным квартиросъемщикам). По сути, это подарок жильцам от государства.

Правда, этот подарок несет в себе не только новые права и возможности для жильцов, но и определенные обязанности и ответственность. В частности, обязанность по содержанию квартиры и территории общего пользования, обязанность по уплате налога на недвижимость и т.п.

Другими словами, как и многое в жизни, приватизация квартиры имеет свои плюсы и минусы.

  ♦ Плюсы и минусы приватизации квартиры ♦     (Жми! Откроется во всплывающем окне.)

Порядок и условия приватизации регулируются законом ФЗ-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.

Квартира может быть передана проживающим в ней членам семьи как в общую совместную, так и в общую долевую собственность (подробнее о видах собственности – см. по ссылкам).

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

 

Риск при покупке приватизированной квартиры

При покупке приватизированной квартиры существует один особенный нюанс (риск), который нужно учитывать Покупателю.

Приватизация квартиры производится по заявлению проживающих (зарегистрированных) в ней жильцов, и оформляется в виде Договора передачи жилого помещения в собственность граждан. Этот договор затем регистрируется в Росреестре.

Такой подарок от государства предусмотрен для всех членов семьи, проживающих в квартире.

«По умолчанию» все прописанные в квартире должны быть включены в Договор передачи и, соответственно, в число собственников.

 Но так как приватизация – дело добровольное, то кто-либо из членов семьи, проживающих (прописанных) в квартире может от нее отказаться. 

Отказ от приватизации оформляется также отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников. В этом случае он остается только пользователем жилья, и (важно!) сохраняет за собой бессрочное (пожизненное)

Как продать приватизированную квартиру?

Приватизация жилья касается тех помещений, которые были получены во владение от муниципалитета, оформив такую недвижимость в собственность, владельцы имеют полное право ее продать. Что включает в себя продажа приватизированной квартиры, сильно ли отличается от реализации недвижимости приобретенной по договору купли продажи?

Приватизация

Большая часть жителей РФ проживает в квартирах, полученных от предприятий работодателей или государства.

Такое жилье выдавалось на основании договоров социального найма, аренды, которые заключались между жильцами и муниципалитетом. С начала 90-х государство разрешило приватизировать полученные таким образом квартиры.

То есть после проведения приватизации арендаторы становились полноправными владельцами недвижимости.

Статус приватизированного жилья может быть таких видов:

• индивидуальна подразумевает оформление на одно конкретное лицо;
• общая, которая делится на долевую с указанием равных или каких-то определенных частей или совместную в этом случае нет разделения на доли между владельцами.

Как продавать жилье, полученное в собственность, таким образом, есть ли отличия и особенности? И как быть, если жилье было семьей с несовершеннолетними детьми?

Условия продажи

Реализация приватизированной недвижимости должна проходить в соответствии с требованиями закона.

К таковым относятся:

• отсутствие несогласованных перепланировок помещения;
• продаваемая недвижимость недолжна, иметь обременений;
• при наличии детей, не достигших возраста восемнадцати лет, появляются дополнительные сложности и требования к предоставляемым документам;
• если владельцев не один, то следует учитывать согласие всех сторон.

Подобные условия касаются не только квартир, прошедших процесс приватизации они распространяются на всю недвижимость, подлежащую реализации.

ВАЖНО !!! Продажа будет возможна только в случае если имеется вся необходимая документация, соответствующая действительности и отсутствуют проблемы с юридической стороны.

Порядок продажи

Процедура продажи приватизированного жилья осуществляется по стандартной схеме.

Итак, порядок продажи включает в себя такие этапы:

• определить стоимость продающейся квартиры, тут стоит быть объективным и не завышать ее реальную цену. Покупатели всегда сравнивают цены с подобными вариантами на рынке недвижимости;
• следует провести подготовку недвижимости к ее последующей реализации. Для этого нужно не только привести жилье в соответствующий вид, но и пересмотреть все имеющиеся документы, подготовить бумаги, которых не достает и т.д.;
• написать объявление о продаже. Текст его должен включать в себя точную информацию о квартире, описание должно быть красочным чтобы привлечь покупателя. Наличие фото недвижимости и прилегающей к дому территории будет плюсом;
• проведение осмотров квартиры. Тут следует подготовиться к вопросам, которые могут возникнуть со стороны покупателей;
• проведение сделки. Следует заранее выбрать каким образом сделка будет проведена, варианты передачи денежных средств и т.д.

Провести сделку по продаже жилья возможно, как самостоятельно, так и прибегнув к услугам риелтора и юриста. Их помощь обезопасит сделку и снимет с продавцов необходимость в самостоятельном поиске покупателей, встреч с ними и в подготовке ряда необходимых бумаг.

Если во владении менее трех лет

Продать недвижимость после приватизации можно в любой момент на это не требуется каких-то определенных разрешении или дополнительных бумаг. Но существуют некоторые особенности, желая продать квартиру, которая находиться во владении менее 3-х лет НК РФ обязует выплатить налог с продажи имущества размер которого составляет 13% с полученной прибыли.

Но ст.217 НК РФ подразумевает несколько случаев, когда продавцы освобождаются от налогообложения:

• если жилое помещение было приватизировано до 2016г;
• если имущество находиться более 3 лет в собственности.

Итак, закон обязует граждан выплачивать налоги с доходов, так как продажа подразумевает под собой получение прибыли, то соответственно НДФЛ необходимо выплатить. Размер его составляет 13% от полученной при сделке суммы, а она е маленькая.

Но есть возможность снизить размер использовав имущественный вычет (Налоговый Кодекс Российской Федерации ст.220), который снижает сумму налогообложения на 1000000.

Например, жилье было продано за 3 800 000 эта сумма и есть доход, с которого высчитывается налог, 3800000х13% / 100 = 494000 сумма, которую необходимо уплатить, но применив имущественный вычет, получится (3800000-1000000) х13%/100= 364000, что значительно выгоднее.

При наличии несовершеннолетних

Приватизированная недвижимость, в которой имеют доли дети, чей возраст менее 18 лет, то для осуществления продажи потребуется получить разрешение из органов опеки на проведение подобной сделки.

Для того чтобы такое разрешение было дано необходимо убедить опеку что права ребенка не будут ущемлены:

• подтвердить, что несовершеннолетнему выделена жилплощадь такого же размера, можно найти родственников и на время зарегистрировать малыша там;
• или предоставить факт того, что подобран вариант аналогичной жилой площади и после продажи одной квартиры сразу будет оформлена новая и выделены метры на дитя. Следует найти покупателя на свою квартиру и одновременно ту которая будет куплена в последующем.

Во втором случае следует подбирать недвижимость идентичную по размерам и качеству, так как если условия для проживания будут хуже предыдущих, то разрешение не будет дано. Тоже произойдет если жилье будет располагаться вдали от школьного или дошкольного учреждения тут возможно получить одобрение, если новая площадь будет по размерам значительно превышать предыдущую. Если родители решат миновать органы опеки и продать квартиру не получив одобрение, то проведенная сделка будет признана не действительной.

При нескольких владельцах

В большинстве случаев в качестве собственников приватизированного жилья выступают несколько собственников, как правило, это супруги и их дети. В такой ситуации продать недвижимость без разрешения всех владельцев невозможно.

Собственность, полученная на членов семьи, становится общей и подразделяется на:

Совместная собственность означает, что владельцы не имеют во владении какой-то определенной части имущества. Для реализации квартиры в этом случае, потребуется обращение в суд для того чтобы в судебном порядке владельцам были выделены доли. Распределение, которых будет проведено в соответствии с интересами сторон.

ВАЖНО !!! Выделение болей может быть совершено как в процентном, так и в натуральном виде. То есть если в помещении имеется несколько жилых комнат, то они могут быть распределены между владельцами, а оставшаяся нежилая, разделена в процентном соотношении.

После того как будут определены доли владения, продажа будет проводиться в соответствии со ст.250 ГК РФ, а она гласит если продажу решила совершить одна из сторон, в первую очередь необходимо предложить ее покупку совладельцам. Стоимость должна соответствовать той, что установлена на рынке.

Итак, закон предусматривает несколько путей продажи приватизированного жилого помещения:

• продажа жилья совершается одновременно всеми владельцами приватизированного жилья, договор продажи может быть составлен как общий или индивидуально для каждого собственника, участвующего в сделке;
• продажа проводиться только одним из собственников, и в соответствии с законом (НК РФ ст.220) доля преимущественно предлагается совладельцам, и они ее выкупают;
• доля также продается только одним из владельцев, но выкупать ее совладельцы отказались, и она продается постороннему лицу.

При совершении сделки с участием нескольких владельцев следует быть внимательным к документам, проверить, чтоб не было граждан, которые не приняли участие в приватизации, чтоб присутствовали согласия всех собственников на проведение сделки это если продажа совершается только одной стороной владельцем.

Прописанные жильцы

У приватизированной квартиры могут быть не только владельцы, участвовавшие в приватизации, но те что отказались, но остались прописаны на жилой площади.

У этих лиц сохраняется право на проживание в квартире причем не ограниченное время.

Вряд ли найдется покупатель, желающий купить квартиру с прописанными жильцами никто не захочет жить совместно с посторонними лицами. Что же можно сделать при такой ситуации?

Закон допускает выписку подобного лица, но совершить это возможно только при наличии некоторых обстоятельств:

• переезд такого жильца в иное помещение по собственной инициативе;
• если зарегистрированное лицо не проживает на территории длительный период времени и не собирается возвращаться туда, по собственному желанию, а не по причине того, что владельцы этому препятствуют;
• приписанный гражданин не выплачивает свою часть за коммунальные услуги.

Если такие обстоятельства присутствуют, то в судебном порядке, возможно, выписать жильца. Исключениями будут те случаи, когда житель:

• дитя чей возраст менее 18 лет;
• граждане, имеющие ограниченные способности (инвалиды);
• лица преклонного возраста.

Подобные категории граждан также могли проживать в жилом помещении, но не участвовать в процедуре приватизации.  При наличии регистрации в такой квартире они не могут быть выписаны оттуда.

Необходимая документация

Как и во всех сделках, особенно касающихся купли-продажи, важным моментом является сбор и предоставление документов.

Список требуемых бумаг будет зависеть от ситуации, тем не менее имеет общий список, который необходимо предоставить не зависимо от ситуации:

• бумаги, удостоверяющие личности всех владельцев;
• подтверждение регистрации прав собственности на продаваемое имущество;
• документ о проведении приватизации жилья (копию, оригинал);
• технический паспорт;
• выписка ЕГРН или кадастровый паспорт;
• справка ф.9;
• подтверждение об отсутствии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
• если есть дети, не достигшие возраста совершеннолетия, то потребуется получить разрешение из органов опеки на проведение сделки;
• невозможно провести процедуру без согласия супруга имеющего совместное, общее право владения имуществом;
• если владельцы в разводе, то необходимо предоставить документ о том в каких долях имущество распределено;
• при наличии собственников, относящихся к гражданам, которые признаны недееспособными или имеющие ограничения в дееспособности потребуется предоставить согласие из органов опеки. Так как в сделке будет участвовать представитель недееспособного, потребуется документ удостоверяющий его личность и документ устанавливающий опекунство;
• в случае если кто-либо из владельцев менял личные данные (имя, фамилия) потребуется документ, подтверждающий это.

ВНИМАНИЕ !!! Основная ответственность на сбор документов ложиться на продавца. Количество бумаг, которые потребуются, зависит от ситуации, например, количество прописанных жильцов, возраст их, также учитывается факт того что могут быть граждане, отбывающие срок, но имеющие регистрацию в квартире и т.д. Все эти моменты потребуют предоставления различного рода дополнительных справок и документов. От покупателя лишь необходимо быть финансово способным при заключении сделки.

Продажа приватизированной собственности имеет тот же порядок что и любая другая. Основным пунктом является, то что необходимо учитывать количество зарегистрированных на ней жильцов, которые отказались от приватизации.

Также следует помнить о том, что если квартира находится менее 3 х лет в собственности, то придется уплатить налог с продажи. Для снижения суммы подлежащей налогообложению также можно воспользоваться имущественным вычетом он уменьшит ее на 1 млн. руб.

или дождаться пока пройдут три года и после продавать.

Продать квартиру после приватизации: когда можно и каков план действий?

Продаже подлежит только недвижимое имущество, находящееся в собственности физических и юридических лиц. Приватизация – один из способов оформления права собственности на квартиру и иную недвижимость. Соответственно, совершить продажу какого-либо жилья возможно только в том случае, если оно находится в собственности у продавца, то есть, приватизировано, и продавец имеет законное право в полной мере распоряжаться данным недвижимым имуществом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Понятие и правовая база перехода недвижимости в частную собственность

Приватизация – это процедура перехода квартиры, находящейся в собственности у государства или муниципалитета, в собственность ответственного нанимателя, владеющего квартирой по договору социального найма. Осуществляется договором безвозмездной передачи муниципальной (федеральной) собственности в собственность участников процедуры. Основной документ, которым регулируется процедура, это Закон о приватизации № 1541-1 от 4.07.1991 г.

Также здесь необходимо применять положения статей 217 и 235 ГК РФ. Они регулируют процедуру прекращения права собственности на квартиру у муниципального или федерального органа, и порождают данное право у участников приватизации. Необходимость участия в приватизации всех членов семьи регулируется нормами статьи 35 СК РФ.

• Статья 217 ГК РФ. Приватизация государственного и муниципального имущества
• Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
• При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Основания права собственности закреплены в статье 35 Конституции РФ. Общие нормы этого права регулируются главой 17 ГК РФ. Сведения о приватизации следует внести в Росреестр на основании Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Рассмотрим, можно ли сразу после покупки недвижимости и перевода ее в приватизированную собственность выполнять с ней манипуляции или какое время необходимо выждать, а также через сколько лет не придется уплачивать налог? После заключения с администрацией населённого пункта договора о безвозмездной передаче права собственности на квартиру, нужно пройти регистрацию. Для этого следует передать документы в МФЦ на регистрацию. Регистрация может занять около одного календарного месяца. По её завершении новому собственнику будет выдан:

• экземпляр договора с муниципалитетом, в котором сделана отметка о регистрации;
• выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.

Справка: за регистрацию права собственности уплачивается государственная пошлина в размере 2 тысячи рублей.

Когда владельцем недвижимости получена выписка из ЕГРН, он считается полноправным собственником, и с этого момента ему можно распоряжаться приватизированной площадью по своему усмотрению. Соответственно, он может заключать договор купли-продажи (ДКП) квартиры в тот же день. Но в таких случаях, нормы налогового права, предусматривают уплату НДФЛ с продажи недвижимости.

По нормам Федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», от 29.11.14 г. налог придется заплатить:

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как  угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.  

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.  

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН.Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту, составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск,  проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте.

Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.   

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.  

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее)  это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Запомнить

1. Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
2. Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
3. Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
4. Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
5. При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
6. Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
7. Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
8. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет  в 1 млн рублей для каждой из долей.
9. Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.

Через сколько после приватизации можно продать квартиру и как правильно заключить сделку?

Согласно российскому законодательству полученную после приватизации квартиру реально продать хоть на второй день.

Если человек получил государственное свидетельство, подтверждающее его право на жилплощадь, или же его право на квартиру зафиксировано в ЕГРН, то он – законный собственник имущества и может распоряжаться им, как ему захочется.

Права гражданина после оформления жилья в собственность

Граждане России могут свою жилплощадь сдать в аренду, подарить родственникам или завещать внукам. Главное, чтобы они не нарушали права живущих вместе с ними людей. Собственную недвижимость можно также продать.

Внимание! Важно помнить, если продажа жилплощади производится ради приобретения новой недвижимости, то впоследствии налог можно возвратить.

Реально ли осуществить продажу сразу после процедуры?

Через сколько после приватизации можно продавать жилье? Сделать это можно сразу после процедуры, имея на руках свидетельство о праве собственности, то есть будучи фактическим владельцем недвижимости.

Продаётся жильё, как правило, согласно договору купли-продажи, составленному между участниками сделки. А уже после оформления и подписания всей необходимой документации перед регистрацией перехода права собственности следует оплатить ещё и госпошлину.

Если непосредственный владелец приватизированной жилплощади не может выступить в роли продавца, то от его имени на основании заверенной у нотариуса доверенности может совершать сделку доверенное лицо.

Тогда речь идет о договоре купли-продажи квартиры по доверенности. Если собственнику квартиры нет четырнадцати лет, то сделку за него совершают родители или его законные представители.

В возрасте с 14 до 18 лет можно действовать самостоятельно, но с согласия родителей или опекунов.

Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Размер налогов

При продаже жилплощади продавец обязан заплатить налог на доходы физических лиц. Подобная необходимость возникает в том случае, если жилплощадь находилась в собственности продавца меньше, чем 3 года. Ставка налога –13% от стоимости проданного жилища.

Полученный от продажи жилплощади доход уменьшается на 1 млн. руб. (имущественный вычет) или на расходы, потраченные на ремонт.

А оставшаяся сумма множится на 13% – это и есть налоговая выплата, которую и следует внести в госбюджет.

Стоимость продаваемой жилплощади не может быть меньше кадастровой стоимости, помноженной на коэффициент 0,7. А устанавливается такая стоимость на 1 января каждого года.

Когда проводить сделку, чтобы не платить в казну государства?

Когда, а именно, через сколько лет продавать жилье, чтобы не платить налог? Необходимо, чтобы квартира находилась в собственности не меньше трёх лет. А если она принадлежит владельцу всего два года и одиннадцать месяцев, то придётся при продаже жилья заплатить налог в размере 13% или немного подождать.

Теперь вы знаете, через какое время её продавать после приватизации, чтобы избежать платы налогов.

Пошаговая инструкция

Приватизацией называется процесс бесплатной передачи в частные владения имущества государственного или муниципального фонда. Каждый житель России может только один раз участвовать в приватизации. Для этого ему нужно быть попросту прописанным в приватизируемой квартире на основании обыкновенного договора социального найма.

Недвижимость передаётся в общую долевую собственность или в собственность одного из жильцов. Если в квартире прописано несколько людей, то после завершения процесса приватизации каждый собственник получает свою долю, выраженную в процентах.

Важно! Продать жилплощадь после приватизации можно только при согласии всех собственников.Если владелец квартиры является единоличным собственником жилья, то он может продать приватизированное жилище сам или обратиться за помощью к посредникам.

Как продать жилую недвижимость, оформленную в собственность? После приватизации необходимо придерживаться инструкции:

После того как покупатель найден, нужно начать процесс оформления продажи жилья. Продажа жилплощади состоит из двух основных этапов:

1. Заключение договора купли-продажи.
2. Регистрация в госорганах перехода права собственности.

Оформление договора

В первую очередь необходимо заключить договор купли-продажи между участниками сделки. Если самостоятельно составить договор сложно, то можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Правда, они за свои услуги берут определённую плату. Согласно ст. 550 ГК РФ договор должен заключаться в письменном виде. В нем обязательно должны быть учтены такие моменты:

• паспортные данные продавца и покупателя;
• адрес квартиры;
• стоимость объекта недвижимости.

Договор вступает в силу с момента его подписания и регистрировать его нигде не нужно. Переход жилища от продавца к покупателю оформляется актом приёма-передачи объекта недвижимости.

После подписания договора должен произойти переход права собственности на жилище от продавца к покупателю. А это возможно лишь при регистрации перехода права на жильё. Регистрация происходит в Росеестре. Обязательно вносится подтверждающая запись о переходе права на жилище в единую базу данных – ЕГРН.

Согласно российскому законодательству (п.6, ст.1. ФЗ-218 от 13.07.15) все сделки с квартирами обязаны проходить госрегистрацию.

На сайте Росреестра даны образцы заявлений, которые необходимо подать вместе с документацией для регистрации права собственности.

Нужно также оплатить госпошлину за регистрацию в госорганах в размере 2 000 рублей. Срок регистрации в госструктурах – 7 рабочих дней.

Титульное страхование — это панацея или дополнительная защита имущества?

Подготовка документов

Документы для государственной регистрации сделки с жилищем подаются в многофункциональные центры или в территориальные офисы Росреестра.

Важно! Если в заполненных документах есть какая-то ошибка, то госорганы могут отказать в регистрации. В этом случае лучше обратиться к специалистам (юристам, нотариусам), которые подготовят документы и сами обратятся в регистрационный орган.

Документы, которые необходимы для продажи:

1. Паспорт собственника квартиры или доверенного лица.
2. Если продажей квартиры занимается уполномоченное лицо, необходима доверенность на продажу квартиры, заверенная у нотариуса.
3. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
4. Кадастровый паспорт жилплощади. Давность справки не должна быть больше 5 лет. В противном случае можно заказать в БТИ новый документ.
5. Выписка из домовой книги. Срок давности справки – один месяц.
6. Если жилплощадь является также собственностью несовершеннолетнего, необходимо свидетельство о рождении ребёнка и разрешение, полученное в органах исполнительной власти, защищающих права детей, которое свидетельствует о том, что продажа недвижимости не нарушает прав ребёнка.
7. Три экземпляра договора купли-продажи. По одному получают участники сделки, а третий остаётся в регистрационном органе.

Покупатели судят о чистоте сделки по двум документам:

• Расширенной выписки из ЕГРН.
• Справки из домовой книги.

Необходимо предоставить потенциальным клиентам возможность ознакомиться с этими документами. Из первой выписки можно узнать подробную историю квартиры, какие сделки с её участием совершались, не наложен ли на квартиру арест.

Выписку из ЕГРН можно получить на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, на сайте районного суда. Из второй справки, взятой в местном ЖЭКе, можно получить информацию о том, кто на данный момент прописан в квартире или кто в ней когда-либо проживал.

В некоторых случаях, чтобы сделка была успешной, подготавливают дополнительные документы:

1. Если фактическим владельцем жилплощади является человек в возрасте, необходимо взять справку в участкового психиатра, что на момент совершения сделки собственник жилища был дееспособным.
2. Письменное (нотариальное) согласие одного из супругов на продажу недвижимости, если приватизация оформлялась на других членов семьи. В случае развода нужно также предоставить согласие бывшего супруга на продажу жилплощади. А в случае смерти кого-то из совладельцев квартиры – свидетельство об их смерти.
3. Справки из бухгалтерии коммунальных предприятий об отсутствии задолженности по уплате за предоставленные услуги.

Передача денег

Самым распространённым способом передачи наличных продавцу в обмен на переход права собственности на жильё являются расчёты через банковскую ячейку. Сам банк в этом случае выступает в роли посредника, который держит в своём сейфе наличные, пока все договорённости по сделке не будет достигнуты.

Ячейку арендует, как правило, покупатель жилплощади. А продавец получает доступ к наличным, выполнив все действия по передаче прав на жильё. Ключ от банковской ячейки следует отдавать в обмен на расписку, что продавец получил всю сумму денег и у него нет никаких претензий. Расчёты за жильё можно провести и у нотариуса, особенно если с его помощью составляется договор.

Понятия инвентаризационной стоимости квартиры и кадастровой – в чем разница между ними?

Госпошлины

При оформлении соглашений о купли-продажи жилья возникает необходимость в оплате госпошлин в таких случаях:

• при получении данных из ЕГРН об отсутствии ареста на жилплощадь;
• при оформлении документации у нотариуса;
• во время регистрации собственности в Росреестре.

Госуслугу, регистрирующую право собственности, оплачивает покупатель. Размер госпошлины 2 000 рублей. Услуги нотариуса в размере 0,5% от цены договора, но не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб. оплачивают обе стороны поровну. Справка из ЕГРН об отсутствии ареста на жилплощадь будет стоить покупателю 400 рублей.

Продавец лишь подаёт заявление, чтобы право собственности перешло от него к покупателю. Но госпошлина за эту процедуру не предусмотрена. А госпошлина за справку из ЕГРН – 400 рублей.

Как быть с неприватизированной недвижимостью?

Продать жильё, которое не принадлежит гражданам, невозможно. Чтобы продать квартиру, её нужно вначале приватизировать. В приватизации есть свои положительные и отрицательные стороны.

К положительным факторам относятся следующие:

• жилец получает собственное жильё, из которого его нельзя выселить;
• владелец квартиры может продавать, менять, дарить жильё;
• можно делать капитальный ремонт своей жилплощади.

Минусы приватизации:

• госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей;
• стоимость оформления документации – 5 000 рублей;
• регистрация госорганами – 60 дней.

Продать квартиру после оформления её в собственность можно, являясь владельцем жилья и имея на руках весь пакет требуемых документов. Если квартира принадлежит владельцу приватизированного жилья больше трёх лет, подоходный налог от полученного дохода платить не нужно.