Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

Что такое субаренда?

Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

• сдавать строение (или его часть) в субаренду;
• отдать его в безвозмездное пользование;
• передать свои права арендатора третьему лицу.

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

• Тонкости сдачи нежилого помещения в аренду

Договор субаренды

Составление договора субаренды нежилого помещения подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

• территориальное расположение с указанием точного адреса;
• общая площадь строения;
• целевое предназначение;
• срок договора субаренды;
• форма и сроки оплаты.

В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

• кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
• актом приёма/сдачи нежилого помещения;
• протоколами разногласий и согласия разногласий.

Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

Права и обязанности сторон

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Арендатор

Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

Субарендатор

Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Не проводить перепланировку или реконструкцию, если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

• выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
• выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
• документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Особенности налогообложения

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Что такое субаренда квартиры, и как правильно составить договор на земельный участок или нежилое помещение

Многие люди, которые сталкивались с разного рода сделками в сфере недвижимости, наверняка слышали о таком слове, как субаренда. Что это такое и чем отличается оно от аренды, мы попробуем разобраться в этом материале, рассмотрев особенности субаренды квартир или других жилых помещений, нежилых помещений (офисов или складов), а также земельных участков.

Под этим понятием подразумевается сделка, при которой третье лицо или группа лиц получает право пользования площадью (жилой или нежилой), квартирой или земельным участком, которые уже находятся в аренде.

При этом договор данной сделки может предусматривать передачу арендованной недвижимости целиком (например, всей квартиры) или же лишь ее части (если говорить о квартире, то речь может идти об одной комнате).

Это понятие целиком легально и описано в соответствующем разделе Гражданского кодекса РФ.

Если говорить простым языком – это процесс передачи квартиры или ее части арендатором третьему лицо в аренду во второй раз, который обязательно должен быть предварительно согласован с ее владельцем.

Человек, арендующий квартиру, может передать свое право на пользование квартирой ил комнатой. Однако, такое его право обязательно должно быть изначально прописано в договоре аренды, который заключается с владельцем квартиры.

Так, в нем изначально должен присутствовать пункт о праве субаренды квартиры третьими лицами.

Субарендатор же, в свою очередь, согласно договору, может получить права в равной мере или меньшие, по сравнению с арендатором.

Договор на субаренду квартиры может расторгаться ранее оговоренного срока в следующих случаях:

• когда субарендатор квартиры не выполняет свои обязанности касательно внесения платы за проживание квартире;
• если он применял квартиру не по назначению, или же она приобрела за время его проживания ненадлежащий вид.

Договор субаренды – это документ, который заключается на срок аренды квартиры или меньший срок. В отдельных случаях договор аренды предусматривает продление срока субаренды на неограниченный период, в соответствии с этим, меняется и договор субаренды с необходимыми поправками и дополнениями.

Когда договор субаренды составляется на срок от года и дольше, то его, согласно законодательству РФ, нужно регистрировать. Если этого не сделать, то субарендатор может отказаться от квартиры без компенсации, поскольку такой договор без госрегистрации не имеет силы.

Помните, что если арендатор квартиры предлагает заключить договор субаренды без владельца, ссылаясь на соответствующий пункт в договоре аренды, то соглашаться на такую сделку не рекомендуется, поскольку она не является законной. Это может быть связано как с деятельностью мошенников, так и с некомпетентностью юриста, который допустил заключение договора в таком виде.

Также нужно понимать, что договоры о субаренде и аренде взаимосвязаны. Если договор аренды будет досрочно аннулирован или признан недействительным, то договор субаренды будет разорван автоматически.

Ключевые требования к договору субаренды нежилого помещения от тех, которые касаются квартир и жилых помещений, не отличаются. В обоих случаях все сделки должны согласовываться с владельцем недвижимости.

При подписании соглашения в данном случае нужно обязательно определить, в каком количестве субарендатор может пользоваться землей рядом с помещением. Преимущественно это минимум, который требуется для работы помещения.

Когда территория, которая, согласно соглашению, передается субарендатору, в договоре не прописывается или не определяется, то он не имеет права пользоваться землей, которая была передана владельцем арендатору.

Следует знать, что субарендатор не имеет права менять статус полученного во временное пользование помещения с нежилого на жилое; согласно соглашению о субаренде, полученный в пользование участок он может применять только по прямому назначению.

Плата в таком случае с него взимается не только за само нежилое помещение, но и за участок, переданный в пользование с ним, если это предусмотрено.

Перейдем к особенностям субаренды земельных участков. Основные нюансы в этом случае практически не отличаются от того, что было указано ранее. Основное отличие заключается в том, что такой земельный участок может выступать как объект субаренды тогда, когда субарендатор не планирует изменять его целевое назначение. При получении его во временное пользование он обязуется не возводить на территории какие-нибудь строения или же переконструировать уже существующие.

Другие моменты прописываются в договоре субаренды земельного участка. Он предусматривает возможность выполнения ремонта строений, которые уже здесь находятся, арендодатель при этом может покрывать затраты на это мероприятие или этого не делать. Но ремонтные работы могут быть проведены только с позволения владельца земельного участка.

Особенности заключения соглашения о субаренде земельного участка сельскохозяйственного значения

Когда речь идет о сдаче в субаренду земельного участка, на котором проводятся сельскохозяйственные работы, учитывайте следующие особенности:

• когда владелец участка дает разрешение на проведение данной сделки, то арендатор и субарендатор могут обмениваться земельными участками целиком или частично за весь период действия договора;
• все договоры субаренды подлежат госрегистрации или же не имеют веса;
• договора могут быть заверены нотариусом после соглашения арендатора и субарендатора;
• если на участке земли размещены объекты недвижимости, находящиеся в государственном пользовании, или принадлежат структурным государственным подразделениям, то такие участки не могут выступать в роли объектов субаренды.

Документы, которые оформляются при сделках, касающихся субаренды, должны содержать следующие данные:

• преамбулу;
• предмет соглашения;
• права и обязанности двух сторон;
• стоимость аренды за определенный промежуток времени (чаще всего за основу берется месяц);
• порядок взаиморасчетов сторон;
• ответственность;
• срок действия соглашения;
• реквизиты, подписи и печати.

Договор субаренды также заключается на основании таких вспомогательных документов:

• описание участка или помещения;
• график платежей;
• кадастровый паспорт;
• свидетельство, разрешающее арендатору сдавать недвижимость третьим лицам;
• акт о приеме/передаче;
• дополнительные соглашения, где оговариваются те или иные нюансы;
• документы, согласовывающие разногласия, и их протоколы.

Какие обязанности и права есть у сторон соглашения договора субаренды

Арендатор и субарендатор имеют ряд определенных обязанностей друг перед другом. Так, арендатор обязан:

• предоставить субарендатору помещение или землю в тот срок, который согласован документально;
• требовать проведения капитального ремонта помещения, которое является объектом субаренды;
• предоставить информацию субарендатору о том, какие он имеет обязанности и права;
• следить за тем, чтобы целевое назначение помещения или земли не нарушалось.

А вот субарендатор обязан выполнять следующее:

• следить за сохранностью имущества; в случае его порчи он обязан выполнить ремонт или возместить убытки за свой счет;
• вовремя выплачивать стоимость арендной платы. Если оплата будет неполной, несвоевременной или отсутствовать, а имущество испорченным, то договор может быть досрочно разорван через судебные органы.

Согласование оплаты

Размер платы должен согласовываться двумя сторонами и быть задокументирован в письменной форме. Если этот документ будет отсутствовать, то соглашение можно считать неполноценным. Иногда применяются ставки, предусмотренные законодательно. Данная процедура является механизмом, где такой параметр имеет важное значение.

Размер арендной платы может быть изменен лишь тогда, когда срок изменения прописан в договоре, но это может происходить не чаще раза в год, если закон не предусматривает другое.

Договор чаще всего ориентируется на площадь помещения или участка. Если говорить о квартирах, то здесь за основу берется не вся площадь целиком, а ставка за квадратный метр. Потом площадь умножается на этот показатель, и в итоге получается сумма оплаты.

В договоре очень важны такие вещи, как:

• порядок оплаты;
• условия совершения;
• сроки.

Каждый пункт соглашения о субаренде очень важен. Крайне желательно в документе предусмотреть все мелочи, например, возможность улучшения условий, а также возможные компенсации в случае досрочного его разрыва.

При составлении документа лучше всего обратиться к высококвалифицированным юристам, которые помогут его правильно оформить и предусмотреть все нюансы, и между сторонами впоследствии не возникнет конфликтов, требующих разбирательств в судебных органах.

Как заработать быстро на недвижимости взятой в управление, вы можете узнать здесь

Договор субаренды жилого и нежилого помещения

К субаренде чаще всего прибегают юридические лица, и распространена она достаточно широко. Хотя тут и имеется много общего с обычной арендой, между ними есть также значимые различия. Это непростая сделка с довольно высокими рисками, а потому и работа с договором приобретает очень важное значение, ему стоит уделить повышенное внимание и учесть все значимые нюансы.

Понятие субаренды

Субарендой называют передачу уже арендованной недвижимости третьему лицу, заключающему для этого соглашение с арендатором.

В результате это третье лицо станет субарендатором. Чаще всего субаренда используется в бизнесе с коммерческими объектами, а передаваться посредством данного договора может и недвижимость целиком, и её определённая часть. Права передаются с согласия владельца имущества, и они будут равны либо меньше, чем у арендатора.

Как правило, аренда обходится дешевле субаренды благодаря отсутствию посредников. Потому сама необходимость субаренды обусловлена чаще всего тем, что собственник не хочет сдавать недвижимость по частям, и потому её арендует сразу целиком одна компания, после чего раздаёт в субаренду по частям.

Например, арендовано может быть офисное здание целиком, а мелкие фирмы после этого берут в субаренду отдельные офисы.

Хоть это и выходит дороже, но для них иного пути может и не быть, поскольку арендовать здание целиком им невыгодно, да и незачем, а собственнику здания проще получить меньше денег, но иметь дело с одним арендатором, а не с десятками.

Другой вариант подобного деления – не по пространству (офисное здание на офисы), а по времени: существует практика аренды квартир на длительные сроки с целью их сдачи посуточно.

Это гораздо дороже, в результате чего субарендатор получает свою прибыль, хозяева недвижимости, в свою очередь, могут также извлечь из этого выгоду, например, если арендатор проведёт в ней за свой счёт ремонт, чтобы затем сдавать дороже.

То есть, при соблюдении интересов сторон, субаренда может оказаться выгодной для всех.

Но при этом, из-за того, что этих сторон становится больше, и не всегда три вместо двух, поскольку субарендатор, в свою очередь, также может заключить субарендный договор и передать права другому лицу.

В результате иногда выстраиваются довольно длинные цепочки, соблюдение их интересов и устойчивость договорённостей сохранять становится сложнее. Поэтому не все владельцы приветствуют субаренду, и иногда на неё накладывается запрет.

Отличия от аренды

Аренда и субаренда – понятия родственные и схожие, но есть между ними и значимые различия. Первое отражено уже в названии: если арендный договор подписывается непосредственно с хозяином недвижимости, то соглашение о субаренде – с арендатором. То есть субаренда будет зависеть от аренды.

Затем стоит выделить, что, если аренду не относят к юридически сложным сделкам, то субаренду к ним относят. В первом случае хоть стороны и несут риски, но они относительно невелики, а если юридическое сопровождение находится на высоком уровне, и вовсе минимальны.

А вот вторая сделка менее безопасна юридически и требует более тщательной подготовки, поскольку зависит не только от воли договорившихся сторон, но также и от третьей, и ещё от одного соглашения (непосредственно об аренде) – и это как минимум, поскольку иногда цепочка бывает длиннее.

Это может показаться запутанным, потому приведём пример: компания Б взяла в аренду офисное здание у компании А, компания В взяла в субаренду этаж этого здания, компания Г – часть находящихся на этаже помещений, организовав офис, а затем, когда он стал не нужен, передала его компании Д. Таким образом, компания Д будет зависеть ото всех предшествующих сделок, и если договор между А и Б, Б и В и так далее будет разорван раньше срока, то и она пострадает.

Из этого можно вывести следующее отличие: если арендатор входит в договорные отношения лишь с одним лицом, то субарендатор – с двумя или более.

Ещё одно важное отличие – стоимость. Поскольку при субаренде появляются посредники, она становится выше, то есть в среднем объекты одного и того же класса брать в аренду дешевле, чем в субаренду. Проблема лишь в том, что далеко не всегда получается их найти.

Законодательное регулирование

Субаренда – полностью законное явление, она регулируется в отдельных статьях Гражданского кодекса (ГК).

Пункт 2 статьи 615 ГК говорит о наличии права у арендатора отдавать имущество в субаренду, статья 618 указывает, в каких случаях соглашение прерывается. Этой теме частично посвящён целый ряд статей в главе 34. А если для субаренды не даётся особых указаний, должны применяться общие правила для аренды, излагающиеся в той же главе.

Налогообложение

С законодательным регулированием тесно связана тема налогообложения.

И здесь в первую очередь следует отметить, что субаренду не нужно путать с услугами посредника, даже несмотря на то, что некоторые предприятия сознательно превращают это в вид деятельности, в результате фактически по смыслу грань стирается. Так это, или же нет, а их необходимо чётко различать, поскольку порядок налогообложения будет различным.

При субаренде физическое лицо, осуществляющее сдачу, должно будет выплатить стандартный налог в 13%, выплата осуществляется раз в год, доход декларируется по форме 3-НДФЛ вместе с остальными.

Для юридических лиц по УСН ставка 6%, однако возможно взимание страховых взносов сверх неё.

За уклонение от выплаты налогов полагается либо ответственность в административном порядке, в виде выплаты штрафа размером до 500 000 рублей, либо в уголовном – предусмотрено лишение свободы на срок до 3 лет.

Условия для заключения договора

Первейшее условие, без которого заключать договор нельзя, – получение согласия от владельца недвижимости. Если оно не было получено, то возникает риск: когда владелец обнаружит переход прав, он сможет его опротестовать, в результате чего договор попросту будет признан недействительным. А потому следует относиться к этому внимательно, ведь риск ложится на субарендатора.

Согласие хозяина можно либо оформить как отдельный пункт в соглашении, либо и вовсе в виде отдельного документа.

Но даже если согласие получено, полностью защищённым от риска субарендатор себя чувствовать не может – ведь текст соглашения о субаренде имеет тесную связь с договором аренды, то есть, если тот окажется признан недействительным или же будет расторгнут, соответственно, и субаренда также будет прекращена.

Это означает, что договор субаренды является производным, имеющим прямую зависимость от первичного, и во много поэтому он считается небезопасным.

Для субарендатора в описанном случае останется возможность договориться с владельцем, и стать арендатором. Это право защищено законодательством и, если у владельца нет особых причин для отказа, но он всё-таки отказывает, то появляется возможность отстоять права в суде.

Чтобы до такого не доходило, субарендатору нужно иметь в виду вероятность, что придётся занять место арендатора, и желательно заранее установить контакт с владельцем.

А если арендатор ещё при подписании соглашения о субаренде предлагает обойтись без хозяев, поскольку, как он утверждает, у него есть такое право, не стоит на это соглашаться.

Вернёмся к договорённости с владельцем. Важный нюанс заключается в том, что подписание нового контракта на прежних условиях означает также что срок его действия останется прежним. Субарендатор в данной модели займёт место арендатора, а больше ничего не поменяется.

Ещё один момент, на который следует обратить внимание при рассмотрении данной ситуации: субарендатор может иметь вторичного субарендатора, ведь, как мы уже отмечали, эти цепочки могут быть протяжёнными.

Таким образом формируется следующая цепочка: владелец – арендатор – субарендатор – вторичный субарендатор. Если из неё выпадает арендатор, его место может занять следующий в цепи.

Но что до вторичного субарендатора, то законодательство не предусматривает, что он может стать арендатором при необходимости, то есть его права защищены меньше.

При заключении соглашения необходимо предоставление ряда документов.

Это выписки банковских реквизитов и ЕГРЮЛ, на первой необходимо поставить печать предприятия и подпись бухгалтера, что до второй, то её давность к моменту подписания договора должна составлять менее месяца. Также потребуется письменное разрешение от хозяина недвижимости.

Положения договора

Исследовав условия для заключения договора, обратимся к его структуре. Сразу бросается в глаза её схожесть с другими гражданско-правовыми сделками. В особенности прослеживается схожесть с соглашением об аренде. К статье прилагается образец.

Выделим важнейшие положения:

• предмет;
• данные сторон;
• оплата и порядок расчётов – помимо размера платы, оговаривается, каким образом она будет производиться, сроки, в которые необходимо провести расчёт (например, до ежемесячно, до 7 числа включительно), здесь же можно указать нюансы оплаты коммунальных услуг, если она будет отличаться от типовой;
• права и обязанности сторон – обычно идентичны аренде: указывается срок передачи, по какому назначению предмет договора надлежит использовать, обязательства осуществлять его текущий ремонт и тому подобные;
• ответственность при нарушении условий соглашения – в этом пункте устанавливается, какие меры следует предпринять, если одна из сторон не выполняет договорённости, указываются алгоритмы расчёта штрафов и пени;
• срок, в течение которого он действителен;
• условия изменения или расторжения – чаще всего этот пункт позволяет разорвать соглашение при задержках в выплатах или несанкционированной сдаче в субаренду.

Помимо перечисленных, в текст могут быть включены особые условия, характерные именно для субаренды. Например, что неотделимые улучшения, произведённые во время действия соглашения, станут собственностью арендодателя. Другой часто встречающийся пункт позволяет субарендодателю продолжать пользоваться предметом соглашения до его истечения, даже если владелец недвижимости сменится.

Предмет договора

Так называют то, что будет передаваться его посредством – в рассматриваемом случае в субаренду. К моменту передачи должен уже являться предметом договора аренды. В этом качестве может выступать жилое либо нежилое помещение.

Квартира

Разница между жилым и нежилым помещением состоит в предназначении, и это важный нюанс при субаренде, поскольку использоваться недвижимость может лишь в соответствии с её предназначением. Сама арендуемая квартира же должна соответствовать требованиям, предъявляемым к жилью.

Нежилое помещение

Если оно окружено землёй, принадлежащей тому же владельцу и также перешедшей в пользование арендатора, то следует определить и зафиксировать в тексте, какой землёй получает право пользоваться субарендатор. Если этого сделано не было, то считается, что вся примыкающая земля также передана в субаренду.

После того, как договор подписан, уже нельзя будет просто забрать часть этой земли у субарендатора с обоснованием, что этот аспект просто не был вовремя учтён – необходимо будет разрывать соглашение и заключать новое. Потому следует с самого начала внимательно отнестись к проработке подобных вопросов.

Субарендатору не разрешается менять статус помещения, он должен использовать его строго в соответствии с назначением. Следовательно, если это нежилое помещение, то оно не может использоваться как жилое.

Стороны договора

Хотя цепочка при субаренде может тянуться довольно далеко, а значит и благополучие соглашения в течение всего срока, на который он рассчитан, будет зависеть и от других лиц, но сторон договора, как и при обычной аренде, всего две. Разница в том, что они будут называться субарендодателем и субарендатором.

Субарендодатель

Сдавая арендованный объект, арендатор становится субарендодателем.

Если речь идёт о нежилых помещениях, то он получает право проводить в них как капитальный, так и текущий ремонт, о чём необходимо за месяц уведомить субарендатора.

Кроме того, во время проведения ремонта выплаты должны быть приостановлены, поскольку у субарендатора нет возможности использовать недвижимость в соответствии с её назначением.

Субарендатор

На него ложатся обязанности следить за техническим, а также пожарным состоянием арендованного помещения.

Поскольку при заключении сделки он должен был проконтролировать состояние помещения, то и ответственность перед проверяющими органами несёт именно он, если по тем или иным причинам оно не было допущено к использованию, он всё равно должен будет продолжать определённые в соглашении выплаты. Разорван же договор может быть только в указанном в нём порядке.

Если недвижимости был нанесён ущерб вследствие аварий и тому подобного, то ликвидация также будет обязанностью субарендатора, если нанесён ущерб был по его вине (то есть, при ущербе из-за природной стихии он нести ответственность не будет). Он не может проводить перепланировку либо реконструкции без получения письменного разрешения арендатора (а тому обычно требуется разрешение хозяина недвижимости).

Срок действия

Такой договор рассчитан либо до конца действия договора аренды, либо на меньший срок. Если соглашение об аренде имеет пункт о возможности неограниченного продления, то соответственно продлеваться может и относящийся к нему договор субаренды, но в него необходимо будет внести все добавления, которые может претерпеть оригинальное соглашение.

При длительности более года необходимо будет зарегистрировать документ.

При отсутствии регистрации в Росреестре длительного соглашения субарендатор может просто лишиться средств и не получить недвижимость, поскольку документ не будет иметь никакой юридической силы. Это еще один очень важный и опасный момент, который надо учитывать.

Прекращение

Причины и порядок расторжения договора субаренды аналогичны прекращению действия обычной аренды, но с добавлением ещё одной причины – расторжение договора аренды.

Расторгнуто соглашение может быть:

• по обоюдному согласию;
• по одностороннему решению;
• через суд;
• из-за разрыва договора аренды.

Наиболее простой способ, конечно, по обоюдному согласию, а способы 2 и 3 могут применяться при нарушении правил одной из сторон. При расторжении по обоюдному согласию подписывается соответствующее соглашение, содержащее детали и сроки.

Односторонний разрыв допускается лишь в виде исключения, если был нарушен один из пунктов, относительно которого есть указание, что при его нарушении вторая сторона получает право на разрыв. Тогда необходимо будет сначала уведомить о нём нарушителя в письменном виде.

Наконец, для субаренды действует статья 618 ГК, указывающая, что при досрочном прекращении договора аренды прерывается также и договор субаренды. Но субарендатор получает право обратиться к владельцу недвижимости и стать арендатором на оставшийся согласно договору срок.

Образцы документов

Договор субаренды жилого помещения

Договор субаренды нежилого помещения

Субаренда — это что такое как заключать договор субаренды нежилого помещения

Что такое субаренда?

Субаренда — это переуступка прав аренды третьему лицу. Оплата будет производиться субарендатором арендатору за назначенную им стоимость. Такая процедура проводится только с согласия собственника помещения.

Для этого нужно заключить с ним договор аренды с правом на субаренду — это основа для юридической силы договора. Субарендатор заключает с арендатором договор на тех же условиях, которые прописаны в договоре аренды.

Хорошо, если это трехстороннее соглашение, заключенное между Собственником недвижимости, Арендатором, и Субарендатором. Читайте что делать, если субаренда запрещена.

Субаренда регулируется ст. 615 п. 2 — Гражданского кодекса, на основании которого арендатор может поступить с арендуемой площадью следующим образом:

• Сдать её полностью или только частично, заключив договор субаренды;
• Отдать помещение в безвозмездное пользование;
• Передать право аренды физическому или юридическому лицу.

Данная разновидность аренды возможна с любыми объектами недвижимости, как с жилыми так и с не жилыми, но в этой статье мы будем рассматривать именно не жилые.

Зачем нужна субаренда?

1. Управляющая компания. Распространенная форма сотрудничества между собственником объекта коммерческой недвижимости и управляющей компанией — Договор Аренды. Между фактическим арендатором отдельно взятой площади Бизнес-центра или Торгового центра и УК заключается Договор Субаренды.

   Таким образом собственник передает в управление УК свою недвижимость и может себя обезопасить от некоторых рисков, а также снять с себя все обязательства и проблемы, связанные с поиском арендаторов, последующим общением и урегулированием спорных ситуаций с ними.

2. Доход.

   Нередко такая форма договора используется в качестве самостоятельного способа получения дохода.Для начала необходимо найти помещение по стоимости ниже рыночной. Ранее мы рассказывали, как снять помещение самостоятельно и без посредников.

   Затем, найти субарендаторов, которые снимут это помещение или только его часть по более высокой цене.

   Либо найти помещение, этаж в Бизнес-центре или даже целое здание в непригодном для эксплуатации состоянии по низкой стоимости, отремонтировать его в счет арендных каникул, и далее покрывать расходы сдачей отремонтированных помещений в субаренду за более высокую оплату.

   Наиболее это выгодно если помещение возможно разбить на несколько частей или множество комнат. Ведь, как известно, арендная ставка за меньшую площадь выше ввиду более высокого спроса.

3. Большие площади. Пересдача части арендуемой площади в субаренду удобна для больших офисных и торговых площадей, когда помещение не задействовано полностью. Таким образом арендатор может частично или даже полностью покрыть свои расходы за аренду.

Подводные камни договора субаренды

Больше всего рисков в этом вопросе ожидает субарендатора. Мы уже говорили о том, что обязательным условием для субаренды является письменное разрешение от собственника нежилого помещения.

Если этот пункт в договоре с арендатором не предусмотрен, то юридически сделка о субаренде является недействительной.

На основании этого, сделка с арендатором тоже может быть расторгнута, потому что любые действия в отношении арендуемого помещения не прописанные в договоре аренды, являются серьёзным нарушением соглашения между собственником помещения и арендатором.

Допустим, основное условие для заключения Договора Субаренды выполнено. Рассмотрим другие возможные проблемы, возникающие в данной форме сотрудничества.

Все вышеописанные подводные камни можно свести к минимуму, если не полениться составить юридически правильное соглашение о субаренде и соблюдать все пункты прописанные в договоре. Читайте далее о других нюансах субаренды и оплаты.

Рекомендации, как правильно составить договор субаренды нежилого помещения, и образец документа

• Не каждый предприниматель может позволить себе иметь собственное помещение для бизнеса.
• Решить проблему возможно с помощью съёма нужных площадей у собственника или крупного арендатора.
• Ниже предлагаем рассмотреть тонкости второго варианта, а именно то, как правильно составить договор субаренды нежилого помещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

[1]

Что это за документ?

Итак, субаренда – это вторичная сдача нежилого либо жилого имущества третьему субъекту. Говоря проще, это когда вы арендуете помещение или его часть не напрямую у владельца, а у лиц, снимающих это помещение также в аренду.

В данном случае участниками выступают:

• арендатор – субъект, арендующий объект недвижимости непосредственно у собственника;
• субарендатор – тот, кто заключает договор съёма уже напрямую с арендатором.

Обе стороны договора могут представлять как юридические, так и физические лица.

Все нюансы подобных правоотношений регламентируются Гражданским кодексом РФ.

Как составить между физическими лицами?

Поскольку часто субаренда применяется для съёма небольших площадей для розничной торговли или офисов для оказания услуг, подобный договор может быть без проблем заключён между физическими лицами.

Иногда, кроме двух основных участников, в договоре может присутствовать третий – это чаще всего собственник. Он непредвзято следит за исполнением интересов арендодателя и субарендатора.

Если в субаренду сдаётся государственное имущество, третьим лицом – балансодержателем – выступает муниципалитет. Каких-то особенных отличий от двухстороннего варианта, такой договор не имеет.

Третья сторона чаще всего позволяет урегулировать разногласия между основными участниками соглашения.

Договор обязательно должен содержать следующие пункты:

• дата подписания и номер договора;
• реквизиты сторон (при заключении договора с физическим лицом – это ФИО и паспортные данные);
• предмет договора – какое помещение, где находится, какую площадь занимает;
• обязанности и права сторон;
• стоимость аренды и порядок оплаты;
• срок действия договора и условия его расторжения;
• особенные условия (если таковые есть);
• внизу ещё раз прописывают реквизиты сторон и ставят подписи всех участников соглашения.

Обязательно должен быть пункт, что собственник дал согласие на заключение субаренды.

Но он обязательно должен содержать:

1. адрес объекта недвижимости;
2. площадь помещения (либо его сдаваемой части), указанную в квадратных метрах;
3. для каких целей планируется использовать помещение;
4. срок аренды;
5. сроки и порядок оплаты.

Ниже представлены примеры договоров субаренды:

Соглашение должно быть письменным. Обычно составляется в двух экземплярах: арендатору и субарендатору. Для регистрируемого договора потребуется третий экземпляр – он остаётся в органе государственной регистрации.

Соглашения субаренды могут заключаться между двумя физическими лицами, между юридическими лицами (в том числе – между ИП), а также между физическим и юридическим лицом.

Возможна ситуация, когда субарендаторов сразу несколько. Договор составляется по общим принципам. Любые нюансы, особенности прописывают в правах и обязанностях субъектов.

Подробнее о порядке сдачи коммерческой недвижимости в субаренду можно узнать здесь.

Нюансы контракта на безвозмездной основе

Согласно Гражданскому кодексу (п.2 ст. 615 ГК РФ) арендатор вправе предоставить арендованное им помещение в безвозмездное пользование третьему (физическому либо юридическому) лицу, но только с согласия собственника помещения.

Регистрация

Если договор субаренды заключается на срок 12 месяцев и более, то такой договор требует обязательной государственной регистрации, и вступает в силу только после её завершения.

Для этого необходимо:

1. Обратиться в орган регистрации с необходимыми документами.
2. Сотрудник учреждения после принятия бумаг выдаст вам расписку, в которой указывается текущая дата и его должность.
3. Уполномоченное лицо в определённые сроки внесёт данные в реестр и выдаст выписку из реестра.

Законодательно не обозначено, в какой срок необходимо провести регистрацию, но лучше сделать это сразу после подписания договора, поскольку без государственной регистрации такой договор не будет считаться действующим.

Куда обращаться?

Регистрацией договоров субаренды занимается Росреестр.

Второй вариант – обратиться в МФЦ по месту расположения арендуемого помещения.

Какие документы необходимы?

К договору потребуется приложить:

• заявление о регистрации;
• паспорт заявителя (физ. лицам);
• учредительные документы (юр. лицам);
• сам договор в оригинале;
• согласие собственника;
• кадастровый паспорт нежилого помещения;
• квитанция об оплате обязательного государственного сбора.

Дополнительно могут запросить:

• для физических лиц – согласие супруга (нотариально заверенное);
• нотариальную доверенность, если регистрацию осуществляет представитель одной из сторон.

Сроки и стоимость

Росреестр осуществляет регистрацию в течение недели (при условии правильной подачи документов), МФЦ – в течение 9 дней.

В случае, когда договор заключается между юридическим и физическим лицом, обращаться в Росреестр лучше второму – получится значительно сэкономить на оплате обязательного государственного сбора.

Краткосрочный документ

При заключении договора сроком менее года государственная регистрация договора не требуется.

Но сам договор в письменном виде обязательно нужно заключать – при любых разногласиях такой документ послужит вам доказательством законности ваших действий.

Подводные камни

1. Договор субаренды не может действовать после окончания срока действия основного договора аренды. Заключая договор субаренды, убедитесь, что арендатор вправе законно предоставить вам помещение на оговорённый срок.

2. Если договор аренды был расторгнут раньше срока, то договор субаренды также аннулируется – то есть субарендатору обязательно нужно заключить соглашение с новым арендатором.

3. Арендатор имеет право проверить, используете ли вы помещение именно для тех целей, которые прописаны в договоре.

Как видите, каких-то особых сложностей при составлении договора субаренды обычно не возникает.

Просто внимательно обдумайте, что может быть важно для вашей будущей успешной деятельности и пропишите все эти пункты в договоре, чтобы избежать недопонимания с вашим партнёром.