Жилье на вторичном рынке пользуется у покупателей неизменным успехом. Но везет не всем. Сотрудникам агентства недвижимости «Владис» часто приходится выслушивать истории от клиентов, которые уже столкнулись с мошенниками на рынке недвижимости.

Многие рассказывают о незаконных перепланировках и бюрократических проблемах, возникающих перед покупателем. Но гораздо больше историй о продавцах, которые скрыли те или иные важные детали своей биографии.

К чему привели эти действия, мы расскажем в этой статье.

Риски для покупателя на вторичном рынке

Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники.

Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку.

В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

• Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
• Есть ли страхование ответственности риелтора?
• Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
• Кто входит в число собственников?
• Состоит ли продавец в браке?
• Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
• Нет ли обременений?
• Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
• Каким образом и кем застрахована сделка?
• Чем аргументируется цена жилья?
• Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?

Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.

Кто продает квартиру – собственник или риелтор

На рынке вторичного жилья распространены оба варианта. Но для покупателя безопаснее обратиться к агенту по недвижимости. Дело в том, что риелтор заинтересован в быстром заключении сделки и в курсе всех нюансов и подводных камней. Он поможет участникам подготовить необходимые документы, заранее предупредит о сопутствующих расходах, сориентирует по срокам.

Конечно, собственник рискует и в этом случае, ведь агент может оказаться неопытным или под видом специалиста скрывается мошенник. Чтобы обезопасить себя, соблюдайте несколько правил:

• Выбирайте крупные агентства, а не частных предпринимателей – агентство заботится о своей репутации и заинтересовано в расширении клиентской базы. Чем дольше оно на рынке, тем серьезнее гарантия успешного исхода сделки.
• Обратите внимание на отзывы в интернете, по ним вы сможете косвенно оценить надежность посредника.
• Грамотный риелтор никогда не представляется другом семьи, он не скрывает свою профессию.
• Знакомство с собственником – покупатель должен убедиться, что риелтор правильно передает пожелания и требования владельца. Опытный агент не откажет в личной встрече сторон и поможет найти компромиссы.
• Передача задатка: профессиональный риелтор не потребует, чтобы задаток передали ему лично в руки. Это делается в присутствии продавца, который взамен дает расписку в получении денег.
• Договор, заключенный между продавцом и риелтором, обязывает агента приложить усилия к поискам покупателей. В то же время продавцу становится невыгодно искать покупателя самому, ведь по договору предусмотрена оплата неустойки, если продавец передумает. Риелтор не обязан показывать покупателю свой договор, но покупатель может попросить подтвердить его полномочия в отношении данной квартиры с помощью доверенности от собственника.
• Покупатель тоже имеет право нанять риелтора для поиска квартиры и заключить с ним договор. Если вы решили воспользоваться услугами агента, договор – это требование закона. Если посредник предлагает обойтись без него, перед вами – мошенник.

Есть ли страхование ответственности риелтора

Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.

Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.

Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.

Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки.

Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства.

Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.

Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)

Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.

Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.

Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.

Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.

Собственники и зарегистрированные

Количество собственников недвижимости можно выяснить при помощи выписки из ЕГРН, которую имеет право запросить любой гражданин. Проще всего это сделать в электронном виде на сайте Росреестра. В течение трех рабочих дней за 250 рублей пошлины вам подготовят необходимый документ.

Собственник квартиры получает выписку в момент регистрации права собственности, но покупателю лучше запросить свежий экземпляр, ведь за время владения недвижимостью собственник мог квартиру поделить на доли или произвести другие действия.

Если право на квартиру зарегистрировано раньше 1998 года, то сведений о ней в ЕГРН не будет. Покупатель может попросить продавца подать заявление на регистрацию права, а затем получить выписку. Заодно он узнает о наличии обременений, если они имеются на данной недвижимости.

Продавец может отказаться регистрировать право, ссылаясь на документы более чем двадцатилетней давности. В этом случае сделка становится сомнительной с юридической точки зрения. Разумнее будет от нее отказаться.

Альтернативой выписке послужит бесплатная справка об объекте недвижимости, получаемая там же – на сайте Росреестра.

Помимо собственников, покупатель должен знать, кто зарегистрирован в выбранной им квартире. Дело в том, что при приватизации жилья человек мог отказаться становиться собственником. Но если он прописан в данной квартире, то имеет право пожизненного пользования, и смена владельцев на это никак не влияет.

Распространена практика, когда при покупке квартиры в договоре отдельным пунктом указывают, что все зарегистрированные должны выписаться до определенной даты.

Это делается, когда в цепочке участвует несколько объектов недвижимости, и продавцу некуда выписаться, пока он не приобретет другое жилье.

Действующее законодательство позволяет не иметь прописки не дольше семи дней, в противном случае гражданина ждет штраф.

Особого внимания покупателя заслуживают несовершеннолетние собственники или зарегистрированные в квартире. Если они есть, придется иметь дело с органами опеки. И чтобы все прошло гладко, лучше заручиться помощью грамотного юриста.

Кто еще обладает правом пользования жильем

Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:

• Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
• Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.

Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.

Обременения на квартире

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека.

Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости.

Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

• ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
• Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
• Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
• Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.

Согласие супругов

Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.

Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.

Дееспособность продавца

Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом.

Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия.

На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.

Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.

С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.

Почему собственник продает квартиру

Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается.

Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость.

Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.

Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.

Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.

Из чего складывается цена

Если вы видите, что цена квартиры значительно отличается от средней по рынку, поинтересуйтесь у продавца, почему. Это особенно важно для квартир, где стоимость намного ниже, чем на аналогичные объекты. Не исключено, что продавец хочет рассчитаться с долгами за счет продажи. Тогда впоследствии он может заявить, что сделка заключена на кабальных условиях, и отсудить свое жилье обратно.

Сделка будет считаться кабальной, если:

• Она заключается под воздействием тяжелых обстоятельств, к примеру, гибель ребенка или тяжелая болезнь близкого родственника (или самого собственника);
• Она заключается на крайне невыгодных для продавца условиях (скидка 5-15% не считается);
• Покупатель был в курсе обстоятельств продавца и воспользовался ими, чтобы получить выгоду.

Продажа в связи с необходимостью уехать за границу, погасить кредит или купить другое жилье не считается кабальной.

Если цена выше средней по рынку, покупатель смело может торговаться. Возможно, ради этого продавец и завысил ценник.

Добросовестный приобретатель

Понятие «добросовестный приобретатель» относится к покупателям, которые сделали все возможное для проверки юридической чистоты недвижимости во время подготовки к сделке.

Если в результате выяснится, что все приложенные усилия оказались напрасными, и кто-то пытается оспорить сделку, суд может встать на сторону покупателя. Однако статус добросовестного приобретателя не страхует от возможности лишиться квартиры. Отобрать ее будет сложнее, но реально.

Например, собственник заявит, что у него украли паспорт и подделали подпись. В этом случае квартиру суд отберет.

Чтобы гарантированно не лишиться денег, покупатель может приобрести полис титульного страхования. Если он по каким-то причинам потеряет право собственности, страховая компания обязуется ему выплатить компенсацию.

Подготовка к сделке

Перед подписанием предварительного договора важно обсудить с продавцом все нюансы. Например, может ли он подождать, пока банк одобрит вам ипотеку? Кто будет нести сопутствующие расходы? Как будут производиться взаиморасчеты? Если сделка заключается с помощью риелтора, большую часть организационных вопросов он возьмет на себя.

https://www.youtube.com/watch?v=QKUCOcF71go\u0026pp=ygV20JrQsNC60LjQtSDQstC-0L_RgNC-0YHRiyDQt9Cw0LTQsNCy0LDRgtGMINC_0YDQuCDQv9C-0LrRg9C_0LrQtSDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLIC0g0L_RgNC-0LTQsNCy0YbRgywg0YDQuNGN0LvRgtC-0YDRgw%3D%3D

Риелторы агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам в поисках лучшего жилья для любых целей. В нашей базе собраны варианты на любой вкус и кошелек, а опытные агенты будут рады дать консультацию по выбору недвижимости и предложить свои услуги в сопровождении сделки. Если вам нужна ипотека, брокеры «Владис» помогут получить ее на выгодных условиях в одном из банков-партнеров. Звоните! 

  Офис «Горьковский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а пл. Максима Горького, метро «Горьковская» 9:00-20:00 без выходных Бесплатная парковка для клиентов

nn@vladis.ru

  Офис «Автозаводский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры» 9:00-21:00 без выходных

nn@vladis.ru 

 

Что спросить об объекте перед выездом на просмотр?

Приведенные ниже рекомендации — это очень поверхностный список вопросов, ответы на которые не дают гарантий, что с квартирой действительно всё хорошо. Впрочем, первичный кастинг полученная информация пройти поможет.

А был ли объект?

Начинать стоит с проверки «искренности намерений». В Циан мощная служба модерации, которая ежедневно «просеивает» сотни объявлений на предмет их актуальности.

 И в Москве и Петербурге доля фейковых объявлений низка, но, как признался в интервью «Коммерсанту» гендиректор Циан Максим Мельников, «если говорить о других городах, например о Сочи, то этот рынок славится тем, что при просмотре сложно не попасть на фейковые объявления».

Таким образом, поясняет Максим Мельников, недобросовестные агенты пытаются завлечь клиентов на тяжело продающиеся или сдающиеся объекты.

Обычно звонки по фейковым объявлениям заканчиваются страдальческим предложением посмотреть другой «очень похожий вариант». Таким образом, необходимо в первую очередь выяснить точный адрес квартиры и узнать, тот ли это объект, что вы присмотрели в базе объявлений.

Прощайтесь сразу, если на том конце провода вам пообещают «подобрать кое-что получше», попросят оплатить задаток перед просмотром (обычно это около 10 тыс. рублей) или будут юлить с указанной в объявлении ценой. Все это свидетельствует о том, что квартиры, которую вы присмотрели и уже почти полюбили, вообще не существует.

Если вам попалось такое фейковое объявление и недобросовестный продавец, надо обязательно пожаловаться в службу модерации Циан. На каждом объявлении внизу справа есть кнопочка «Пожаловаться».

Не доверяешь — проверяй!

Риэлтор Камилла Озерова из агентства «Алмаз-Юг» объясняет, что, как правило, покупатель начинает искать себе будущий объект самостоятельно по двум причинам: из экономии или из-за недоверия к своему агенту при работе со столь важным вопросом, как выбор идеального жилья.

Начинать телефонные переговоры эксперт рекомендует с вопроса о наличии у продавца своего агента.

Это необходимо для понимания, кто будет вести переговоры, грамотно составлять сопутствующие документы и склеивать сделку с каждой стороны (желательно, чтобы у покупателя к моменту выбранных им объектов агент тоже все-таки появился).

В случае с альтернативной сделкой без грамотного специалиста будет непросто разобраться, уверена собеседница Циан.Журнала.

С ней согласен и эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Илья Паршиков, который напоминает, что при звонке по объявлению следует узнать о стоимости вознаграждения риэлтора, включена ли она в цену, а если нет, то во сколько обойдутся его услуги и кто будет их оплачивать.

Не забудьте узнать у продавца, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи. Опыт Озеровой говорит, что некоторые продавцы хотят указать неполную сумму, но не все покупатели готовы на такой риск — значит, есть шанс потратить время впустую.

Важным моментом эксперт считает согласие всех собственников на сделку. Выяснить это можно также по телефону еще перед просмотром.

«А еще уточните, продается ли объект с мебелью и что в квартире вообще останется после передачи ключей. Случается, что бывшие собственники отбивают плитку в ванной и снимают проводку. Ответ на этот вопрос позволит оценить адекватность установленной продавцами цены — правда, для этого важно довольно хорошо ориентироваться на рынке и в ценообразовании», — продолжает риэлтор.

Кроме того, надо узнать, есть ли перепланировки и узаконены ли они, говорит Илья Паршиков: «Если планируется использовать ипотеку при покупке, согласовать объединение кухни с комнатой либо объединение санузла будет проблематично, хотя это зависит от банка — некоторые смотрят очень лояльно и одобряют такие перепланировки».

Если же собственники как-то затронули или снесли несущие конструкции, согласовать это нереально.

Дело в том, что критичные перепланировки, такие как перенос «мокрой» зоны, дома с деревянными перекрытиями или снос несущих конструкций, напрямую влияют на объект недвижимости, потому что означают для него определенные риски. Пока клиент платит ипотеку, банк предпочитает иметь в залоге ликвидный актив, который в случае чего удастся реализовать.

У меня к тебе три вопроса…

Риэлтор Валентина Чалова говорит, что в профессиональной среде есть три вопроса, которые необходимо задать по объявлению перед встречей:

1. документы основания права собственности;
2. кто является собственником;
3. как скоро продавец готов выйти на сделку (будет ли она альтернативной или свободной).

Если документ основания — договор купли-продажи, надо узнать срок владения: если он менее года, придется быть вдвойне внимательным. Если это наследство, то выясните, по завещанию ли оно оформлено или по закону, а также от кого к кому.

Если речь идет о приватизированной квартире, узнайте, сколько в ней зарегистрировано людей, сколько собственников и сохранилось ли вообще заявление о подаче на приватизацию: есть ли за кем-то право пользования и были ли те, кто от этого права отказался.

Если собственник один, то спросите, сколько ему лет: если он возрастной, надо будет внимательно изучить медицинскую карту. Спросите также, сам ли собственник будет подписывать договор или сделка будет происходить по доверенности.

Если в семье двое и более детей, надо узнать, использовался ли материнский капитал (это вполне вероятно, если квартира была куплена не более пяти лет назад) и нет ли среди этих детей собственников.

Если собственники — дети, надо выяснить, есть ли документ из службы опеки о том, что права несовершеннолетних при сделке не нарушаются. Можно узнать, подобрана ли альтернатива или деньги с продажи поступят на счета этих детей. Если опека не пройдена, а альтернатива не найдена, сделка затянется.

• Когда-то что-то выплатили?
• Если вы присмотрели квартиру, которая когда-то приобреталась через жилищно-строительный кооператив, стоит поинтересоваться справкой о выплаченном пае, продолжает Валентина Чалова.
• Если квартира приобретается в ипотеку, и при этом продавец продает квартиру, купленную в ипотеку, за которую кредит еще не выплачен (что часто встречается в новостройках), то лучше выяснить, что за банк давал этот кредит и позволяет ли договор с этим банком продать квартиру, сколько будет стоить переуступка прав и есть ли обязательство полностью гасить ипотеку перед продажей (в итоге может выясниться, что сделка окажется крайне невыгодной).

Риэлтор Анна Ремизова добавляет, что также необходимо выяснить все детали по схеме сделки. «Например, если у покупателя оформлена ипотека в одном банке, а у продавца — в другом, без риэлторов сделка практически исключена. Многое будет зависеть от условий банков, и не факт, что сделка вообще окажется возможной: тогда ради чего ехать?»

Резюмировать список мы попросили эксперта по безопасности сделок с недвижимостью Сергея Вишнякова.

«Чек-листы, естественно, должны быть, но ответы на вопросы нужно правильно интерпретировать: ведь любой ответ важно рассматривать в совокупности с остальными. Если действовать иначе, на рынке появится множество людей, которые будут звонить по объявлениям и отказываться от просмотра в самых простых случаях».

Покупка квартиры: чек-лист для просмотра квартиры и проверки документов (что спрашивать, на что смотреть)

Что спрашивать, когда звонишь по объявлению о продаже квартиры

Для начала — контрольный звонок автору объявления. Задайте несколько коротких вопросов, чтобы понять, точно ли стоит ехать.

• Давно ли делали фотографии и соответствуют ли они реальности?
• Кто собственник жилья и с кем вы будете иметь дело — с владельцем или с его представителем?
• Какие правоустанавливающие документы у продавца — договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и т. д. Есть ли какие-то нюансы (например, «свежее» наследство)?
• Это свободная сделка или альтернативная; если альтернативная — есть ли уже подобранный вариант?
• Если сделка альтернативная, будет ли ипотека и в каком банке? Важно, если вы сами берёте ипотеку, так как провести сделку с двумя разными банками в один день не получится.
• Как много людей прописано в квартире, зарегистрированы ли дети? Если да, согласен ли собственник выписать людей до сделки?
• Как давно квартира находится в собственности? Если срок небольшой — какова причина продажи?

• Если никаких «нюансов» в виде очень пожилого собственника, сложной альтернативы, очень маленького срока владения нет (или вам они кажутся некритичными, и вы готовы с ними работать), можно ехать на осмотр.
• На что обращать внимание на просмотре квартиры
• Во время осмотра фокусируем внимание на трёх вопросах:

• состоянии дома и придомовых территорий;
• состоянии квартиры;
• вопросах о документах.

О том, как оценить состояние дома и квартиры, нам рассказал Павел Климентьев, строительный эксперт компании по приёмке и экспертизе квартир «Ситипроф». В вопросе проверки документов помог разобраться специалист по недвижимости Ильдус Валишин, исполнительный директор компании m2.sale.

Состояние дома и общественных пространств

 Общественные пространства — это двор, лестничные клетки, площадки и лифты —места, где бывают все жильцы дома. 

Перед поездкой посмотрите, когда в последний раз был проведён капитальный ремонт и был ли он вообще (актуально для домов старше 2000 года постройки). Это можно сделать на сайте Реформа ЖКХ — введите в строку поиска город и адрес объекта.  Это позволит скорректировать ожидания, если капремонт вот-вот начнётся или, наоборот, недавно прошёл.

Что оценить на придомовой территории

Фасад дома и что происходит в радиусе 20 метров

Обойдите дом несколько раз. На фасаде не должно быть трещин, расслоений кирпича и других визуальных дефектов. Если рядом идёт ремонт, поинтересуйтесь, что именно ремонтируют, возможно, в доме хронические проблемы с коммуникациями.

Как решён вопрос с парковкой:

• есть ли парковка вообще и сколько на ней свободных мест (не забывайте, что это может зависеть от времени просмотра);
• есть ли шлагбаум или ворота, работают ли они.

В каком состоянии двор и детская площадка:

• соответствует ли территория детской площадки предполагаемому количеству жителей;
• в каком виде игровые комплексы, горки и скамейки;
• нет ли мусора (особенно пустой тары из-под алкоголя или шприцев).

Что оценить в подъезде 

Учитывайте нагрузку на места общего пользования — чем больше квартир в доме, тем больше будет износ.

https://www.youtube.com/watch?v=QKUCOcF71go\u0026pp=YAHIAQE%3D

Особое внимание обратите на первый этаж — здесь самая большая проходимость людей. Если дом относительно новый, но подъезд уже запущен, с действующей УК вам, скорее всего, не повезёт.

Чистота:

• нет ли надписей на стенах и пыли на подоконниках;
• в каком состоянии зона рядом с почтовыми ящиками — не бросают ли рекламные листовки на пол. 

Как давно был ремонт

• не осыпается ли штукатурка;
• насколько качественно покрашены стены;
• в каком состоянии мусоропровод (если он есть);
• есть ли сколы и трещины на плитке пола и стен;
• в каком состоянии входные двери;
• как выглядят окна и открываются ли они;
• как выглядят электрощитовые и выключатели.

Лифт:

• есть ли в доме грузовой лифт (если вы понимаете, что он вам нужен);
• хорошо ли работают все кнопки, в том числе кнопки вызова;
• проверьте лифт в работе. Признаки неисправности: посторонние звуки во время движения, покачивание кабины, остановка кабины чуть выше или ниже лестничной площадки;
• указан ли в кабине год ввода лифта в эксплуатацию. Максимальный срок — 25 лет.

1.  Безопасность
2. Есть ли консьерж, камеры видеонаблюдения, работают ли они.
3. Курят ли в подъезде
4. Можно понять по запаху и по наличию пепельниц из подручных материалов.
5. Соседи

• нет ли на входных дверях соседей следов того, что их взламывали или выбивали;
• нет ли в подъезде пустых бутылок из-под алкоголя или шприцев;
• есть ли места, где люди хранят велосипеды, детские коляски и игрушки;
• все ли выносят мусор или на лестничных клетках не первый день стоят мешки;
• на доске объявлений проверьте, есть ли жалобы на соседей или сообщения о долгах по коммунальным платежам.

Кстати, оценить, что за люди проживают в доме, можно в социальных сетях: у многих ЖК есть группы. Ещё будущих соседей можно поискать в Яндекс.Районе и задать вопрос про интересующий дом.

Состояние квартиры 

Если вы планируете делать ремонт «под себя» и уже знаете, как будет выглядеть ваша квартира, можно пригласить на просмотр дизайнера и мастера. Они смогут оценить, сколько приблизительно будет стоить ремонт в конкретном случае.

Даже если внешне квартира выглядит хорошо, в ней могут быть проблемы. Некоторые будет сложно или дорого исправить, другие останутся с вами даже после ремонта. Поэтому начинаем осмотр с коммуникаций.

Вода и отопление, электричество, газ, вентиляция

Вода и отопление:

• нет ли ржавых подтёков рядом с радиаторами и техническими соединениями (у стиральной машины, раковин, туалета, ванны);
• не деформированы ли сварочные швы и система креплений;
• хороший ли напор в кранах и достаточно ли горячая температура воды на максимуме;
• какого вода цвета и запаха;
• как смывается вода в унитазе (если держится выше среднего уровня, есть вероятность, что внизу по стояку имеется засор);
• зимой потрогайте батареи и посмотрите, есть ли запирающий вентиль.

Электричество:

• работают ли все розетки и выключатели;
• нет ли признаков нагара;
• не выбивает ли автоматы (попробуйте включить свет во всей квартире и запустить несколько бытовых приборов).

Газ:

• установлен ли рабочий счётчик;
• как давно была проверка газовой службы и как часто она происходит (по правилам — не реже раза в год);
• газовая труба не должна быть перекрыта (например, утоплена в штробах) или перенесена.

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте окно и приложите лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен к ней притянуться. А ещё на проблемы с вентиляцией может указывать плесень в ванной и неприятные запахи. 

Стены, пол и потолок

Пол: 

•  ровный ли пол;
• не скрипит и не проседает ли при ходьбе;
• как давно менялось напольное покрытие и что вообще под ним: железобетонные плиты, лаги из дерева, стяжка (от этого зависит стоимость ремонта в будущем).

Напольное покрытие:

• линолеум: нет ли заломов или других повреждений;
• ламинат или паркет: не дал ли просадку, не появились ли на нем серьёзные царапины и сколы, не расходятся ли стыки элементов;
• керамическая плитка: в целости ли, нет ли под ней пустот (для этого пол нужно простучать).

Стены

• есть ли трещины, неровности, участки со вздутыми обоями — если есть, уточните откуда (банально плохо приклеили или проблема серьёзнее — отслаивается штукатурка или беспокоит скрытая протечка);
• постарайтесь визуально оценить отклонение стен от вертикали: это можно заметить, если есть несостыковки рисунка на обоях или плитке.

Потолок

Обратите внимание на трещины, пятна и разводы, возможно, это последствия затопления. Спросите у хозяина, часто ли их подтапливают. Иногда стоит  пообщаться с соседями сверху.

Оконные рамы и балкон

• узнайте, утеплён ли балкон, если для вас это важно;
• есть ли на балконе или по периметру оконных проёмов следы разводов, плесень или подтёки. Легко ли открываются окна, не замяты ли уплотнительные резинки;
• в рабочем ли состоянии ручки, легко ли переключается режим открывания окна и проветривания;
• нет ли на рамах следов плесени;
• уровень шума в помещении и герметичность (откройте и закройте окна, убедитесь, что через них не дует).

Проверка документов

Несмотря на то, что мы говорим «собственник», квартиру может показывать агент, родственник или доверенное лицо. Про нюансы, связанные со сделками по доверенности, мы писали в этом материале — будет полезно их изучить. Также важно понимать, что часть документов, о которых мы говорим ниже, третье лицо, не имеющее от собственника доверенности, получить или предоставить не может.

Проверка квартиры. Какие документы стоить запросить:

Свежая выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (можно получить самим онлайн черезсайт Росреестра), иначе её называют «расширенная».

В выписке будут обозначены имена собственников жилья, находится ли квартира под обременением, приведены точные данные по квартире: назначение помещения, кадастровый номер, метраж, этаж. Также из неё вы узнаете, как часто менялись собственники у квартиры.

Если между продажами проходит год-два, возможно, есть объективная причина, почему люди не остаются в квартире надолго.

Правоустанавливающие документы. Спросите, каким образом человек стал собственником квартиры — купил, приватизировал, получил в дар или в качестве наследства.

Соответственно, он предоставит вам один из документов: договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность, дарения или свидетельство о праве на наследство.

Вместе с договором купли-продажи попросите показать акт приёма-передачи квартиры.

Технический паспорт. Сравните план квартиры с тем, что вы видите в реальности, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок. Особенное внимание обращайте на расположение мокрых зон: не поменялись ли местами, например, кухня и спальня, не «переехала» ли ванная комната — и на то, чтобы все несущие стены были на своих местах.

Если перепланировка была, но в техпаспорте стоит штамп «Разрешение на произведённое переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено» (формулировки могут быть другими), значит, собственник не представил документы, подтверждающие законность перепланировки.

Имейте в виду: если вы берёте квартиру в ипотеку, банки могут не дать кредит на такую квартиру. Также за незаконную перепланировку придётся заплатить штраф в случае проверки — и либо узаконить, либо вернуть всё, как было.

Справка о регистрации по форме 9. Справка бывает двух видов: архивная и полная. Безопаснее проверять обе. Так вы узнаете, кто был зарегистрирован в квартире раньше и кто прописан в ней теперь. Обсудите с собственником, когда он планирует снимать людей с регистрации — до или после сделки. Для вас, конечно, лучше, чтобы все выписались до.  

Справка о снятии с регистрации по форме 12. В справке будут указаны люди, которые сняты с регистрации по определённым причинам: человек находится в лечебном учреждении, в месте лишения свободы или пропал без вести.

В справке не указаны имена, только количество людей и дата снятия с регистрации. Если в справке везде указано «нет», всё в порядке. Если в какой-то из категорий стоит число — узнайте у собственника, кто эти люди и где они.

«Временно выписанные» жильцы в любой момент могут вернуться и претендовать на право жить в квартире.

Данные об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Попросите квитанцию по коммунальным платежам — в ней есть информация о задолженностях. А ещё лучше затребуйте данные о долгах в УК.

Проверка личности продавца

Убедитесь, что вы не рискуете, заключая сделку с конкретным человеком. Попросите у хозяина квартиры паспорт и сверьте его данные со сведениями, указанными в каждом документе из списка выше.

Каким образом можно самостоятельно проверить собственника квартиры:

• Проверить, есть ли у продавца (и его супруга/супруги) задолженности по налогам, а также не заведено ли на него судебное дело.
• На сайте МВД можно узнать, находится ли человек в уголовном розыске, а также убедиться, что его паспорт не является недействительным.
• Проверить, не инициирована ли на продавца процедура банкротства физического лица
• Запросить у продавца справку о дееспособности. Этот документ подтверждает, что человек не числится на учёте в нарко- и психоневрологическом диспансере. 
• Если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке, нужно нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку/соглашение о разделе имущества.

***

Если по всем пунктам из нашего чек-листа всё в порядке, поздравляем! Кажется, это действительно то, что вы искали. Если что-то не так или вы запутались — это повод проконсультироваться с хорошим риелтором.

Авторы: команда Яндекс Недвижимости. Иллюстратор: Настя Пожидаева

101 вопрос при покупке квартиры: о чем спрашивать продавца — uHome на vc.ru

Покупка квартиры – совсем не простая задача. Обычный человек далеко не каждый день сталкиваемся с многомиллионными сделками с недвижимостью. Однако сегодня, в блоге uHome, мы попробуем рассказать об одном из самых важных моментов при покупке квартиры – вопросах продавцу.

{«id»:523496,»gtm»:null}

Потому, что в сделках с недвижимостью очень легко упустить несколько важных деталей. А в итоге остаться как без денег, так и без квартиры.

Все вопросы собственнику можно разбить на три условных группы.

Цель вопросов о недвижимости – узнать о всех важных характеристиках квартиры и определиться с тем, подойдет ли она именно вам. Выяснить какие у нее недостатки и преимущества.

Ответив на эти вопросы, собственник даст вам понять, сколько средств и времени потребуется вложить в недвижимость, а также найти основания для торга.

• Какая площадь у квартиры?
• В каком году и из каких материалов построен дом?
• Какая проводка: медная или алюминиевая? Как давно ее меняли?
• Была ли замена труб и соединений подвода воды и отопления?
• Что за плитка на полу? Какой класс стойкости ламината?
• Что готовы оставить после продажи?
• Кто производитель кухонной мебели? Действует ли еще на нее гарантия?
• Кто живет по соседству?
• Были ли протечки воды, в том числе от соседей? Если да, можно ли посмотреть сегодняшнее состояние коммуникаций соседей?
• Какая ситуация с парковкой в вечернее время? Есть ли платные парковки и как далеко?
• Какое расстояние до ближайшей остановки, магазина, аптеки?

Далее следуют вопросы о документах. Вам обязательно нужно узнать, все ли впорядке с документами собственника, дабы избежать мошенничества, а также есть ли риски оспаривания прав собственности. В случае, если риски есть, необходимо выяснить как их устранить. И следует помнить: риски оспаривания прав на собственность – это серьезное основание для торга.

• Какое основание возникновения собственности?
• Существуют ли какие-то ограничения на сделку?
• Находится ли квартира в залоге у банка?
• Если недвижимость в наследстве, то все ли наследники участвовали в наследовании?
• Если недвижимость приватизирована, то кто был прописан в квартире на момент приватизации?
• Сколько собственников у недвижимости и есть ли среди них несовершеннолетние?
• Использовался ли материнский капитал при покупке недвижимости?
• Есть ли перепланировка и узаконена ли она? Если нет, ее возможно узаконить?
• Есть ли в квартире или доме арендаторы и за какое время их нужно уведомить об освобождении недвижимости?

Далее следуют вопросы о документах. Вам обязательно нужно узнать, все ли в порядке с документами собственника, дабы избежать мошенничества, а также есть ли риски оспаривания прав собственности. В случае, если риски есть, необходимо выяснить как их устранить. И следует помнить: риски оспаривания прав на собственность – это серьезное основание для торга.

• Почему вы решили продать эту квартиру?
• Есть ли согласие всех собственников на продажу квартиры?
• Как быстро вы сможете освободить квартиру?
• Вы уже подобрали себе квартиру, в которую хотите переехать?
• Вы уже получили разрешение от опеки, если оно понадобится?
• Выбрали ли вы банк, в котором будете проводить сделку?
• У вас уже готова финансовая и юридическая схемы сделки?
• У вас есть другая недвижимость, куда вы сможете встать на регистрационный учет после продажи этой недвижимости?
• Как быстро вы сможете встать на регистрационный учет?

Как видите, покупка квартиры у собственника сопряжена с огромным количеством тонкостей. Никто не может гарантировать честность продавца, особенно учитывая, что в его интересах преподнести вам квартиру в лучшем свете. А иногда, продавец жилья и вовсе может оказаться мошенником.

Мы в uHome рекомендуем в первую очередь рассматривать варианты на первичном рынке жилья. Это избавит вас от огромного количества лишней головной боли. Так, покупка квартиры напрямую от застройщика будет намного безопаснее с юридической точки зрения.

Также смотрите ролики uHome на Youtube

{«contentId»:523496,»count»:0,»isReposted»:false,»gtm»:null}

{«id»:523496,»gtm»:null}