Минфин РФ заявил об отмене льготной ипотеки по ставке 7% с 1 января 2023 года. Почему отменили господдержку? Плюсы и минусы данного решения для покупателей и застройщиков? Как отмена льготной ипотеки отразится на рынке недвижимости? В данной статье ответим на поставленные вопросы.

К КАКИМ ДИСБАЛАНСАМ ПРИВЕЛА ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА?

Ипотека на льготных условиях – это кредит на приобретение квартиры по ставке, ниже рыночной. В свою очередь, нерыночность применяемой ставки государство компенсирует банкам, предоставляя субсидии. Таким образом, в программе льготной ипотеки участвует государство.

По статистике девелоперов, большинство квартир в новостройках приобретаются с использованием кредитных ресурсов. Около 20% покупателей оформляют семейную ипотеку, а остальные – льготную ипотеку с государственной поддержкой.

Государством совместно с банками запущено несколько льготных ипотечных программ.

Одна из программ «Льготная ипотека» действует в России с 2019 году, ее ставка для заемщиков составляет 7%.

Почему государством не продлена льготная ипотека?

Как показала практика, наиболее востребованными программами является льготная ипотека, позволяющая российскому гражданину приобрести жилье по низкой ставке. Во 2 половине 2022 г. государством был взят курс на снижение ипотечных ставок.

С одной стороны, рост цен из-за введенных антироссийских санкций, привел к существенному падению покупательской способности населения. С другой стороны, низкая ставка по ипотеке сделала рынок недвижимости более доступным.

Поэтому задача государства сводилась к тому, чтобы и волки были сыты, и овцы целы.

Программа льготной ипотеки действует до 31 декабря 2022 г. Как заявил заместитель министра финансов, ее продление не планируется. Таким образом, государством в 2023 году не будет субсидирована программа по поддержке ипотечного кредитования.

В качестве причины такого решения официальными органами названо отсутствие необходимости в поддержке первичного жилого рынка. Однако дело не в этом.

Вынесенный на рассмотрение в Госудуму подготовленный Минфином РФ бюджет на период 2023 – 2025 гг. имеет дефицит. Так, дефицит бюджета в 2023 году – 2,9 трлн рублей или 2% ВВП.

Значительный рост расходов бюджета связан, прежде всего, с расходами на проведение СВО, с содержанием принятых в состав России новых регионах.

В связи с проведением СВО Правительством РФ были приняты повышенные социальные обязательства.

Все это привело к росту дефицита бюджета и необходимости сокращать расходы, а также покрывать дефицит внешними заимствованиями. Минфин РФ уже разместил 9-летний выпуск облигаций федерального займа.

Одновременно сокращаются и расходы. Так, в 2023 году не будет действовать льготная ипотека по ставке 7%, сокращена льготная ипотека для работников IT-сферы.

Какие льготные программы не прекращают действовать?

Несмотря на сокращение программы, льготная ипотека для айтишников продолжит свое действие. Такая программа была запущена в мае 2022 года для поддержки IT-сферы и предотвращения оттока из России айтишников.

«СТРАХОВЫЕ» ЛЬГОТЫ ДЛЯ «АЙТИШНИКОВ»

Такой кредит могут получить специалисты IT-сферы, отработавшие не меньше 3 месяцев в компании сферы информационных технологий. Ограничения действуют и по возрасту заемщика – от 22 лет до 44 лет. Ипотека выдается на покупку жилья в новостройке.

По программе семейной ипотеки жильем могут обзавестись родители с детьми с датой рождения от 1 января 2018 г. до 31 декабря 2023 г. Сама же льготная ипотека продлена до 1 июля 2024 года.

Так, в ВТБ можно оформить семейную ипотеку по ставке от 4,7%.

Как изменится рынок недвижимости при отмене льготной ипотеки?

Даже при оставшихся видах льготной ипотеки, среднестатистический заемщик лишился возможности приобретения недвижимости под небольшой процент. Ведь большая часть заемщиков не подпадает под действие других ипотечных программ.

• С одной стороны, льготная ипотека способствует росту долговой нагрузки населения.
• Не всегда заемщик может оценить свою платежеспособность на перспективу.

С другой стороны, низкие ставки по ипотеке обеспечиваются за счет бюджета. Существенная нагрузка на бюджет снижает гибкость денежно-кредитной политики, проводимой ЦБ РФ.

Получается, что субсидии банкам выплачиваются за счет денег налогоплательщика. Сегодняшняя ситуация намного ухудшила жизнь россиян. Программы льготного кредитования эффективны, если они адресно поддерживают заемщиков. Иначе льготная ипотека приводит к дисбалансу в экономике.

ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ

Снижение уровня доходов и без того сжимает рынок недвижимости. А увеличение ввода нового жилья является драйвером в экономике. Рост строительства новостроек способствует росту производства стройматериалов, мебели, приводит к всплеску рынка ремонтных услуг.

Решение об отмене льготной ипотеки в 2023 году может привести к значительному падению спроса на строящееся жилье и снижению стоимости квадратного метра. Для застройщиков, которые начали возведение жилых объектов в 2021-2022 гг.

, с надеждой на льготную ипотеку, 2023 год – будет нелегким. Застройщики брали кредиты на закупку материалов, под строительные проекты, надеясь на повышенный покупательский спрос.

Отмена льготной ипотеки может привести к заморозке стройки, к наличию заброшенных объектов.

По прогнозам девелоперов, даже при наличии льготных программ кредитования, уже сейчас наблюдается снижение покупательского спроса. В результате отмены льготной ипотеки спрос на новостройки может «просесть» до 45%. Ряд застройщиков планирует обратиться с ходатайством к Правительству РФ для пролонгации льготной ипотечной программы для того, чтобы не допустить обвала строящихся новостроек.

В конце 2022г. на фоне новостей о сворачивании льготной ипотеки, на рынке жилья наблюдается ажиотаж продаж.

Правительство продлило действие программы льготной ипотеки — РБК

Действие программ «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека» продлили до июня 2024 года. Ставки по субсидируемым государством кредитам — 8 и 6% соответственно

Роман Пименов / ТАСС

Правительство России на полтора года продлило действие программы льготной ипотеки. Сообщение опубликовано на сайте правительства.

«Действие программы «Льготная ипотека» продлено еще на полтора года — до 1 июня 2024 года», — говорится в сообщении. Соответствующий документ подписал глава правительства Михаил Мишустин.

Льготный кредит на покупку квартир в новостройках, строительство частного дома или покупку земельного участка для его строительства можно получить по ставке до 8% годовых.

Максимальный размер кредита по льготной ставке в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляет 12 млн руб. Для остальных регионов — 6 млн руб. Первоначальный взнос на эти цели должен быть не менее 15%.

Ипотека на сумму до 12 млн или 6 млн руб. будет субсидироваться государством, если жилье или земельный участок будут строить дороже (до 30 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, до 15 млн. — в других регионах), то остальную сумму можно будет взять в кредит по рыночной ставке.

Также постановление правительства расширяет условия программы «Семейная ипотека». «Если раньше участвовать в ней могли семьи, где хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года, то теперь программа доступна для семей, где есть два ребенка, которым еще не исполнилось 18 лет. При этом сроки их рождения больше не имеют значения», — говорится в сообщении.

Ставка по кредиту в рамках «Семейной ипотеки» — 6% годовых, максимальный размер субсидируемого кредита такой же, как в программе льготной ипотеки.

Льготная ипотека на новостройки была запущена в России в 2020 году как мера поддержки первичного рынка жилья в условиях жестких противопандемийных ограничений. Изначально она была рассчитана на несколько месяцев, но неоднократно продлевалась с изменением ключевых параметров.

До 1 января 2023 года ставка по программе составляла 7% годовых. При этом ипотечную госпрограмму разрешается комбинировать с рыночными программами: если покупатель выбирает квартиру с превышением лимита по госпрограмме, на оставшуюся сумму он может взять ипотеку по ставке от застройщика.

О планах продлить льготную ипотеку до июня 2024 года с повышением ставки на 1% президент России Владимир Путин объявил 15 декабря.

Банк России неоднократно критиковал программу льготной ипотеки, регулятор озабочен ухудшением качества ипотеки в 2022 году. В частности, доля ипотеки с первым взносом в 20% и меньше с первого по третий квартал выросла с 38 до 48%.

Выросла и доля ипотеки с предельной долговой нагрузкой — этот показатель учитывает соотношение платежей по всем кредитам, включая оформляемый заемщиком в данный момент, к его месячному доходу — за тот же период он вырос с 35 до 36%.

Ослабление ипотечных стандартов в ЦБ объясняют «существенным снижением» спроса на недвижимость в 2022 году, что заставило банки совместно с застройщиками стимулировать потенциальных заемщиков.

«Это может дать положительный эффект в краткосрочном периоде, но в последующем вылиться в схлопывание пузыря», — говорила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

По ее словам, в качестве одной из мер снижения рисков перегрева ипотечного рынка может стать ограничение на число раз, которым заемщик может воспользоваться льготными программами.

Решение о продлении льготной ипотеки под 6,5% примут осенью

ФОТО: АГН МОСКВА

Благодаря льготной ипотеке под 6,5 процентов число заёмщиков выросло с апреля по июнь на 31 процент. Об этом сказал во время выступления в Госдуме председатель Правительства Михаил Мишустин. Финальное решение о возможном продлении этой программы после 1 ноября осенью, сообщил он.

Премьер-министр отметил, что льготная программа стала системным решением.  «К апрелю на 30 процентов упали ипотечные кредиты, которые люди не могли взять, ещё и пандемия добавилась. И когда ввели в действие 6,5 процентов, сразу же на 31 процент к июню выросло количество заёмщков», — сказал он.

Бюджетные расходы на программу составили 33 миллиарда рублей, и это дало возможность выдать ипотеку примерно на 277 миллиардов рублей, сообщил Мишустин.

«Считаю важным направлением продолжение снижения ставки. Но это непростая ситуация, всё зависит от экономики. На сегодняшний день многие людей хотят такую ипотеку.

И мы осенью будем принимать финальное решение по продолжению и условиям, на которых будем предоставлять такую кредитную программу», — сказал премьер, отвечая на вопрос депутата от ЛДПР Максима Власова о возможности продлении льготной ипотеки.

https://www.youtube.com/watch?v=GdPjMGA_D4A\u0026pp=ygVj0JvRjNCz0L7RgtC90LDRjyDQuNC_0L7RgtC10LrQsCDQsdGD0LTQtdGCINC_0YDQvtC00LvQtdC90LAg0YPQttC1INC-0YHQtdC90YzRjiDRjdGC0L7Qs9C-INCz0L7QtNCw

Льготная ипотека, часть процентов по которой компенсирует государство, действует до 1 ноября 2020 года. Заёмщику она выдаётся под 6,5 годовых на весь период кредитования. Первый взнос должен быть не меньше 20 процентов стоимости приобретаемого жилья.

Ранее в ходе отчета глава кабмина отметил, что в рамках программы льготной ипотеки под 6,5 процента годовых выдано кредитов на сумму свыше 205 млрд рублей. «В апреле текущего года запустили программу льготной ипотеки по ставке 6,5 процента. Это одна из самых успешных антикризисных мер. Выдано 80 тысяч кредитов на сумму свыше 205 миллиардов рублей», — сказал Мишустин.

Премьер отметил, что видя востребованность этой программы, власти увеличили лимит кредита по ней до шести миллионов рублей, а для жителей Москвы и Подмосковья, Санкт- Петербурга и Ленинградской области — вдвое больше.

Говоря о расселении аварийного жилья, Михаил Мишустин сообщил, что правительство рассчитывает переселить в этом году около 55 тысяч человек. Кроме того, в повестке кабмина — защита прав граждан-участников долевого строительства, «дополнительно выделено соответствующему фонду 30 миллиардов рублей».

Также читайте о том, какие законы вступают в силу в мае.

Льготную семейную ипотеку продлили до конца 2023 года

Правительство России продлило льготную семейную ипотеку до конца 2023 года. Об этом на заседании правительства заявил премьер-министр Михаил Мишустин.

«Правительство продлевает льготную семейную ипотеку. Программа должна была закончиться примерно через полтора года, теперь она будет действовать до конца 2023 года. Более того, по решению главы государства воспользоваться ей смогут родители не только двух и более детей, а уже при рождении первенца», — сказал он.

Мишустин отметил, что с помощью этой программы молодые семьи смогут купить собственное жилье под 6% годовых. Использовать кредит можно как на покупку квартиры, так и на строительство дома. Льготная ставка будет действовать в течение всего срока займа.

Холодное лето: как московский рынок жилья отреагировал на сворачивание льготной ипотеки

Президент России Владимир Путин, выступая на Петербургском международном экономическом форуме в июне, поручил правительству расширить программу льготной ипотеки на семьи с одним ребенком. Согласно документу, опубликованному на сайте главы государства, речь идет о первенцах, рожденных после 1 января 2018 года.

«Обеспечить расширение льготной ипотечной программы для семей, имеющих детей, предусмотрев возможность получения до 31 декабря 2023 года семьями, в которых после 1 января 2018 года родился первый или последующий ребенок, ипотечных жилищных кредитов», — говорится в списке президентских поручений по итогам ПМЭФ. Там же отмечается, что на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях семьи должны иметь возможность взять заем на сумму до 12 млн рублей, а в других регионах — до 6 млн рублей.

Базовая программа льготной ипотеки была запущена в апреле прошлого года в качестве антикризисной меры.

По условиям программы максимальная ставка кредита была установлена на уровне 6,5% годовых, размер кредита составлял от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона. Программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года, но была продлена до июля этого года.

Затем президент Путин предложил продлить программу снова, увеличив базовую ставку с 6,5% до 7% и уменьшив максимальную сумму займа до 3 млн рублей вне зависимости от региона.

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Льготную ипотеку отменяют? Что будет с рынком?

В чем суть программы

Льготная программа «Господдержка 2020» начала действовать, как напоминает название, в 2020 году. Она была призвана поддержать первичный рынок в условиях пандемии коронавируса. После этого программа неоднократно продлевалась. Сейчас она действует до 31 декабря 2022-го.

Ипотечная ставка — до 7% годовых. Максимальная сумма кредита по этой программе — 12 млн рублей (для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области), 6 млн рублей — в остальных российских регионах.

https://www.youtube.com/watch?v=GdPjMGA_D4A\u0026pp=YAHIAQE%3D

При этом льготную ипотеку разрешено комбинировать с рыночными ипотечными программами: часть кредита заемщик получает по льготной ставке, остальную часть — на рыночных условиях или по региональным программам. В таком случае лимит повышается до 30 млн рублей (для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области), до 15 млн рублей — для остальных российских регионов.

Оформить кредит на льготных условиях можно на покупку готового жилья у застройщика или квартиры в строящемся доме; на строительство частного дома (самостоятельное или по договору подряда); на приобретение земельного участка под ИЖС.

В середине ноября Минфин заявил, что не видит необходимости в новых мерах поддержки первичного рынка. По словам заместителя министра финансов Алексея Моисеева, ведомство исходит из того, что программа будет завершена 31 декабря 2022 года.

При этом Совет Федерации рекомендовал правительству продлить программу льготной ипотеки на новостройки после 31 декабря 2022 года.

Окончательного решения по этому вопросу пока нет. Мы спросили экспертов, что они думают об отмене льготной ипотеки и как видят дальнейшее развитие рынка.

• Палочка-выручалочка для застройщиков и покупателей?
• Несколько последних лет льготная ипотека служила палочкой-выручалочкой как покупателям, которым необходимо было улучшить жилищные условия, так и застройщикам.
• «Любые социальные программы кредитования, в частности такие, как льготная ипотека, позволяют формировать спрос, способствуют развитию строительной отрасли и в многоэтажном строительстве, и в малоэтажном», — отмечает Ирина Рудакова, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ).
• Успейте взять льготную ипотеку на выгодных условиях: заполните одну анкету на Циан.Ипотека и получите одобрение в 11 ведущих банках

С помощью льготных программ в 2022 году выдавался примерно каждый третий ипотечный кредит.

Из них примерно половина — выдачи по программе «Господдержка 2020» в ее разных реинкарнациях, уточняет Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.

«Разговоры о нецелесообразности продолжения этой программы в 2023-м в Минфине и ЦБ РФ ставят под риск исчезновения 15% всех ипотечных выдач», — считает он.

В общей структуре продаж жилья сегодня с помощью ипотеки покупается 90% квартир комфорт-класса в Москве, при этом около 70% приходится на долю льготной ипотеки — такие данные приводит Рустам Азизов, руководитель управления ипотечного кредитования ГК «А101».

Суперпродажи и рост цен благодаря льготной ипотеке

При этом сильный рост цен на новостройки, который произошел на рынке в последние два-три года, во многом был связан именно с существованием льготной ипотеки, уверен Юрий Кочетков, независимый аналитик рынка недвижимости. По его мнению, при отмене льготных программ давление «денег из будущего» ослабнет, что приведет к общему снижению спроса. Но полностью спрос все равно не исчезнет.

«Льготная ипотека спровоцировала огромный рост цен на рынке новостроек, два года цены прибавляли по 20% в год. А потом еще ипотека от застройщика добавила роста. “Первичка” опередила “вторичку” по стоимости, это создает риски для банков: в случае неплатежеспособности заемщика придется реализовывать объект».

Екатерина Бережнова,главный аналитик компании «Миэль» 

По данным Екатерины Бережновой, на «вторичке» цены падают с весны и просели уже в среднем на 7%. Да и размер торга сейчас аномально большой — около 5%. Прекращение льготной ипотеки охладит рынок, темпы продаж упадут.

«Но если вспомнить, что вводилась льготная ипотека как мера поддержки отрасли во время коронавируса, то свою миссию программа выполнила и перевыполнила: застройщики получили два года суперпродаж», — подчеркивает она.

Спрос упадет, стоимость жилья снизится

Отмена льготной ипотеки отрицательно скажется на динамике спроса, если девелоперы перестанут предлагать и другие субсидированные ипотечные программы, в том числе за счет застройщика, считает Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея Девелопмент». «Если же такие программы останутся и будут развиваться, это, скорее всего, негативно скажется на финансовых показателях проектов, но сохранит интерес клиентов».

Уже сегодня на рынке недвижимости отмечается снижение спроса, а с отменой льготной ипотеки эта тенденция усилится, уверен Константин Апрелев, президент АН «Савва». По его словам, особенно это коснется рынка новостроек. Снижение спроса приведет к дальнейшей коррекции цен. Уже сейчас в большинстве городов России наблюдается снижение цен от 5 до 12%. 

Скидки от застройщиков и все самые интересные предложения в новостройках на Циан — выбирайте лучшее!

«Весь следующий год до осени цены на вторичном рынке будут снижаться процента на полтора ежемесячно. На первичном рынке ситуация сложнее: застройщики долго держали цены, но и им придется их снижать», — не сомневается эксперт.

«Льготная ипотека стала для рынка существенным драйвером роста и поддержкой в сложный период, — говорит Александр Леушин, основатель и генеральный директор строительного холдинга “Сенатор”. — Отмена этой меры приведет к тому, что ипотечные ставки вырастут, а вместе с ними и размер ипотечного платежа, что приведет к снижению активности среди покупателей».

В свою очередь уменьшение интереса к приобретению первичной недвижимости замедлит вывод новых проектов на рынок, полагает Александр Леушин, а это способно вновь сказаться на росте цен в среднесрочной перспективе.

Покупать или подождать? Какую позицию займет покупатель?

Льготную ипотеку нужно отменять, убеждена Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» и проекта «ЭлектроннаяСделка.РФ». По ее мнению, спрос и без того будет снижаться, и ипотека роли играть уже не будет.

«В ситуации неопределенности и боязни за будущее на первый план выходят человеческие страхи: могу ли я выплачивать ипотеку? Тем, кто думал, что возьмет ипотеку и пойдет служить, ипотеку банки не дают. Потенциальные заемщики любо мобилизованы, либо не уверены, что через год-два смогут выплачивать ипотеку», — комментирует она.

https://www.youtube.com/watch?v=RfcB_8AVlbc\u0026pp=YAHIAQHwAQE%3D

Спрос переходит на вторичный рынок — несмотря на то, что там нет льготной ипотеки. Какие бы страховки на новостройки не обещали, нет гарантии, что девелоперы доведут проект до сдачи в эксплуатацию.

«Покупатели понимают, что даже государство не спасет тех, кто рискнет вложиться в новостройку, тем более новостройки дороже “вторички”, — делится своими выводами Камила Фазлыева. — Люди рассуждают логично: “Новостройка — это то, чего нет.

Лучше я куплю квартиру на вторичном рынке, зато сразу смогу въехать и жить”».

Личный опыт

Ирина Тоцкая, 26 лет:

«Мы с мужем планировали покупать квартиру в новостройке в следующем году, пока копим на первоначальный взнос. Узнав новость о том, что льготную ипотеку могут отменить, сначала, конечно, расстроились.

Потом подумали, что, может быть, это к лучшему: риски же всегда есть — вдруг застройщик не достроит дом, да и времена сейчас нестабильные.

В общем, продолжаем копить деньги, снимать жилье и будем рассматривать вторичный рынок».

Как рассказывает Константин Апрелев, существует две категории покупателей. К первой относятся те, которые что-то продают (свою старую квартиру, например) и улучшают условия жизни. Это примерно 70% покупателей.

Для этой категории ипотека сохраняет свои преимущества.

А вот для тех, кто покупает жилье с нуля, не имея для продажи ничего «ненужного», что можно было бы продать, ситуация будет менее привлекательной — таким людям выгоднее будет снимать жилье.

За чей счет?

С отменой льготной ипотеки часть граждан, планировавших покупать жилье, отложит свое решение до лучших времен. «В таком исходе дела меньше всего заинтересованы застройщики, поэтому вся надежда только на них, — поясняет Михаил Кочеров.

— Мы уже видели в 2022 году такие новшества, как субсидированная ипотека от застройщиков под 0,01%. Представляется вполне вероятной реализация льготной ипотеки не за счет государства, а за счет маржи застройщиков.

Иначе придется принять неизбежность коррекции цен».

Одним из таких решений, по мнению Рустама Азизова, могут стать расширенные программы траншевой ипотеки, при которых до ввода дома в эксплуатацию покупатель получает часть ипотечного кредита, а первоначальный взнос выплачивается за месяц до сдачи объекта в эксплуатацию.

«Если субсидированные программы от застройщиков также будут отменены, вероятнее всего, застройщики будут активно внедрять программы рассрочек при покупке квартир. При этом скидки на квартиры вряд ли будут такими существенными», — предполагает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.

Юрий Кочетков прогнозирует, что застройщикам все же придется сбалансировать уровень цен до того уровня, который будет соответствовать спросу, — иначе говоря, снижать цены. В результате мы получим нормальный сбалансированный рынок, отмечает эксперт.

1. Бег по кругу или государство застройщикам поможет?
2. Застройщики сохраняют оптимизм и по-прежнему рассчитывают на помощь государства.
3. «В ближайшем будущем государство разработает новые инструменты поддержки, поскольку рост строительства жилья способствует развитию экономики страны», — уверен Александр Леушин.
4. Ирина Рудакова также надеется, что программу льготного кредитования продлят, и решение об этом будет принято в конце декабря 2022 года.
5. Государственная поддержка ипотечного кредитования в том или ином виде сохранится, соглашается Юлия Судакова, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель».

«Принятая недавно “Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года” предусматривает повышение доступности жилья, а этого крайне сложно достичь без государственной помощи. Мы надеемся, что в случае отмены льготной ипотеки будут приняты другие комплексные меры, которые позволят сохранить и повысить доступность жилья, что является стратегической задачей для государства».

Юлия Судакова,руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель»

На то, что ипотека с господдержкой будет скорректирована в отношении действующих условий, рассчитывает и Сергей Зайцев, директор департамента продаж федеральной компании «Этажи».

По его оценкам, резкая отмена льготной ипотеки без адаптивного периода может привести к существенному снижению спроса на уровне 15–20% в следующем году. А это повлечет за собой сокращение планов по строительству жилья.

«Такое развитие событий не выгодно никому: ни государству, ни девелоперам, банкам, ни конечному покупателю квартир», — подчеркивает он.

https://www.youtube.com/watch?v=k8I9wlyT_ZI\u0026pp=ygVj0JvRjNCz0L7RgtC90LDRjyDQuNC_0L7RgtC10LrQsCDQsdGD0LTQtdGCINC_0YDQvtC00LvQtdC90LAg0YPQttC1INC-0YHQtdC90YzRjiDRjdGC0L7Qs9C-INCz0L7QtNCw

Юрий Кочетков обращает внимание: если снова потребуется простимулировать рынок новостроек, то, скорее всего, программы льготной ипотеки вернутся. Но это подстегнет и спрос, и рост цен. А ведь это тот урок, который мы получили и который надо бы уже усвоить: льготная ипотека не является панацеей.

Тонкости продаж: Чем заменят льготную ипотеку и какие новшества ждут рынок недвижимости

Программа льготной ипотеки завершится 31 декабря 2022 года. В Минфине уже объявили о том, что продлевать её не планируется. Кроме того, Центробанк вообще выступает против слишком заманчивых предложений на рынке недвижимости.

В частности, в начале следующего года планируется ограничить ипотеку под 0,1%. У регулятора есть весомый аргумент: стоимость квартиры в таком кредите завышена на 20–30%. В результате переплата может быть больше процентов по ипотеке.

— На фоне того, что регулятор планирует отменить льготную ипотеку после 31 декабря, до конца года будет всплеск спроса.

Те, кто собирался купить квартиры в следующем году, придут на рынок сегодня (и попытаются оформить ипотеку под 7%, под 1% или 0,1%), что приведёт к скачку спроса примерно на 60%, — рассказал директор управления новостроек компании «Инком-недвижимость» Валерий Кочетков.

По его оценкам, в начале следующего года есть два сценария развития событий. Первый подразумевает, что Центробанк жёстко отменит всю льготную ипотеку. Тогда спрос упадёт на 80%.

Так уже было в феврале, когда резко повысили ключевую ставку. Потом наступит период адаптации к новым ставкам, который продлится не менее одного квартала.

Впрочем, к прежним показателям уровень спроса уже не вернётся.

Второй сценарий: ЦБ всё-таки не отменит льготную ипотеку полностью, а предложит другие варианты (любые льготные программы).

Тогда тоже будет провал, потому что в любом случае до конца года в преддверии отмены сегодняшней льготной ипотеки рынок аккумулирует спрос будущего квартала (первого квартала 2023 года).

Но при втором сценарии провал спроса будет не таким глубоким: на 30–40% в начале следующего года. И адаптация к новым условиям произойдёт быстрее. Учитывая праздники, к концу февраля рынок уже привыкнет к другой форме льготной ипотеки.

— На сделки с использованием льготной ипотеки приходится около 60% от общей суммы продаж. Действие госпрограммы очень важно продлить. В экономике сохраняется сложная ситуация, внешние факторы продолжают негативно влиять на спрос.

Доступная ипотека — единственная возможность для многих получить собственное жильё или переехать в более комфортную квартиру, — рассказала руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.

Рынок недвижимости в начале 2023 года ожидают перемены. Но они скорее связаны с геополитической обстановкой и общей неопределённостью. Прогнозы по ценам пока делать сложно. Особенно долгосрочные. Такое мнение высказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

— Единственное, что хочу сказать: если собираетесь покупать квартиру или ИЖС, лучше делать это сейчас.

Девелоперы новостроек уже дают скидки до 20–30% на апартаменты, в сегменте ИЖС уже в среднем снизили цены на 5% и готовятся акционные новогодние предложения.

Сейчас можно сделать выгодную покупку, особенно если искать точечные интересные истории, — добавил Максим Лазовский.

Валерий Кочетков рассказал, что сейчас, чтобы поддерживать хоть какой-то спрос, девелоперы вместе с банками стали разрабатывать новые предложения для покупателей.

Так, сегодня появилась альтернатива субсидированной ипотеке от застройщика — траншевая ипотека.

Она предлагает, что клиент сначала получает 5% от кредита и выплачивает эту сумму, а остальная часть выдаётся за два месяца до ввода дома в эксплуатацию.

— Таким образом, в течение полутора-двух лет у заёмщика будет комфортный минимальный платёж по ипотеке. Это удобно, к примеру, тем, кто снимает жильё или планирует продать старую недвижимость для досрочного погашения кредита, — добавил Валерий Кочетков.

Юлия Судакова рассказала, что льготная ипотека в период пандемии и ограничений этого года выступала эффективным драйвером развития не только рынка недвижимости, но и смежных отраслей. По сути, госпрограмма хорошо повлияла на всю экономику и дала дополнительный импульс развития девелоперам.

— Прекращение льготной ипотеки отрицательно повлияет на сегмент массового жилья и приведёт к уменьшению покупательской активности. Доступные кредиты — это важнейший фактор стабильного развития строительной отрасли.

Читайте также:  Раздел имущества ИП при разводе супругов: как делятся имущество, доходы и долги – формы, способы и порядок раздела ИП

Рынок будет вынужден адаптироваться к новым условиям.

Среди возможных альтернатив льготной ипотеке — семейная ипотека, доля которой у нас сейчас чуть более 20%, а также обновлённые субсидированные программы, траншевая ипотека, — пояснила Юлия Судакова.

Максим Лазовский рассказал, что на данный момент в сегменте ИЖС ипотечные сделки составляют более 90%, а в сегменте многоквартирных домов — около 80%.

Выводы очевидны: отмена льготной ипотеки ослабит и без того стагнирующий спрос на недвижимость. При этом окончательного обвала рынка, по его прогнозам, не произойдёт.

В сегменте ИЖС основным катализатором спроса станет семейная ипотека, ведь свой дом обычно покупают люди с детьми.

— Отмена субсидированной ипотеки под 0,1% не окажет особого влияния на рынок, так как она была скорее маркетинговым ходом, чем реальным инструментом для покупателя.

Практической ценности её при грамотном использовании донести до целевой аудитории так и не удалось.

Зато стало очевидно, что девелоперы при ипотечных сделках на таких условиях завышают цены, — добавил Максим Лазовский.

Путин продлил программу льготной ипотеки: эксперт назвал минусы старого нового проекта — МК

Продление программы льготной ипотеки не обеспечит роста спроса на жилье, утверждают наши эксперты. Тем не менее президент России Владимир Путин решил, что проект должен действовать еще полтора года — до 1 июля 2024 года. Об этом он заявил, выступая на заседании Совета по стратегическому развитию и национальным проектам.

Напомним, что льготная ипотека в узком смысле этого слова — антикризисная программа, стартовавшая в 2020 году как способ спасения строительной отрасли, испытавшей на себе жестокое воздействие пандемийных ограничений и сопутствующего им экономического спада.

Первоначальная ставка по ней была 5,9% годовых, однако в этом году из-за новых сложностей ставка сначала выросла (вслед за ключевой ставкой Центробанка) до 12%, затем постепенно опустилась до 7%.

А с 1 января 2023 года ставка по льготной ипотеки увеличится до 8% годовых.

По данной программе субсидируется только ипотека на первичное жилье (новостройки) ценой до 6 млн рублей во всех регионах России, кроме Москвы и Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области — там порог цены вдвое выше.

— Конечно, эта мера поддержит в том числе девелоперов, но на их месте я бы хотел, чтобы президент объявил о продлении ипотеки прямо 30 или 31 декабря, — комментирует ситуацию основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

— Дело в том, что сейчас многие продажники стимулировали покупателей «думать быстрее», поскольку с января льготная ипотека должна была завершиться. А сейчас вполне возможно, что покупатели решат повременить еще годик, чтобы потом купить ту же самую квартиру уже в большей степени готовности.

Это, вполне возможно, выгоднее даже с повышением ставки на 1%.

По словам эксперта, нынешняя система приобретения и финансирования жилой недвижимости изначально предусматривает, что покупатель еще на «этапе котлована» оставляет 100% стоимости будущего жилья на так называемом эксроу-счете, служащем гарантией достройки. Это, быть может, и надежнее прежних схем с договорами долевого участия, которые оборачивались недостроями, но люди все так же вынуждены месяцами (иногда годами) платить ипотеку, не имея еще возможности пользоваться жильем. 

— Вообще же программы льготной ипотеки в России расширяются, и это хорошо, — подчеркнул Апрелев. — В частности, предстоит расширение категорий людей, подпадающих под семейную ипотеку: теперь ее смогут получить все семьи с двумя и более детьми до 18 лет.

Сохраняются и другие программы — например, дальневосточная ипотека. Пока не слишком ясно указано, будет ли продлена программа льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство.

В этом явно был бы смысл, так как это стимуляция развития более гармоничной жизненной среды, чем многоэтажки в мегаполисах.

— Если бы ипотека не была продлена, у застройщика возникли бы серьезные психологические потери, учитывая, что рынок и так ощутимо снижается, — говорит Апрелев. — Спрос на новостройки сейчас минимум на 30-40% упал. Пролонгация льготной ипотеки не обеспечит рост, но и не допустит обвала рынка.

Чтобы всем хватило: льготную ипотеку оставят после октября — Газета.Ru

В правительстве решили обеспечить еще большее число россиян возможностью получить льготную ипотеку под 6,5%. Точные параметры будут обсуждаться в ближайший месяц, заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Но останется ли она настолько же популярной — большой вопрос, ведь действующая программа уже привела к заметному росту цен на новостройки.

В ближайший месяц российское правительство обсудит условия, на которых будет продлена действующая программа льготной ипотеки под 6,5%, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин на конференции РБК.

Чиновник отметил, что запущенная в мае госпрограмма позволила решить сразу две проблемы: дать множеству россиян возможность купить квартиры по низкой ставке и привлечь в строительную отрасль порядка 500 млрд рублей.

Изначально программа была рассчитана на срок до 1 ноября, но призывы продлить ее звучали еще летом. В частности, с такой инициативой выступал глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков: в июле парламентарий предлагал увеличить срок программы сразу на год. А в начале сентября за продление программы выступал и глава Минстроя Владимир Якушев.

Но далеко не все поддерживают такую идею продления.

Еще в конце июля в Минфине предупреждали, что льготная ипотека должна остаться антикризисной мерой, а не постоянной. В противном случае велика вероятность возникновения «пирамиды».

Тогда замминистра финансов Алексей Моисеев отметил, что по оценкам ведомства примерно 40% россиян не могут позволить себе ипотеку даже под 0%.

«Значительное расширение программ субсидирования за пределами «антикризиса» может стать такой пирамидой для бюджета, потому что мы не знаем, какая ставка будет через 10–15 лет. При этом если ставка субсидирована, она ниже рыночной, она не будет рефинансирована», — отметил чиновник, пояснив, что это делает будущие расходы бюджета непредсказуемыми.

• Будет ли продленная программа пользоваться таким же спросом, как в самом начале, сказать сложно. Как минимум стоит обратить внимание на то, что
• имущественный ценз для желающих купить квартиру в новостройке постепенно растет из-за все той же программы.
• В середине сентября аналитики SberIndex.ru подсчитали, что рост спроса на такие квартиры из-за относительно дешевой льготной ипотеки привел к тому, что
• стоимость квадратного метра в среднем выросла на 6,2% за июль-август. Для сравнения, цены на «вторичку» за тот же период увеличились на 3%
• вслед за тем, как сокращались проценты по ипотечным кредитам вместе с понижением ключевой ставки ЦБ.

Не все эксперты согласны с тем, что такую ситуацию можно назвать «перегревом» на строительном рынке. В частности, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая говорила «Газете.Ru», что для этого спрос на недвижимость должен расти в течение нескольких лет подряд, а не месяцев, как сейчас.

Но есть и другая проблема. Еще в середине августа, когда коллекторное агентство «Долговой консультант» сообщило о росте объема просроченных кредитов в ипотечном секторе до 6,3 млрд рублей, некоторые эксперты сказали «Газете.

Ru», что возможный кризис неплатежей может привести к тому, что в распоряжение банков попадет значительное количество квартир из новостроек, от которых они будут пытаться избавиться как можно скорее, а значит — ниже рынка.

«Сами банки зачастую не знают, куда их деть, так что им приходится очень быстро их реализовывать, — обращал внимание председатель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский в беседе с «Газетой.Ru».

— И банки в целом могут дать на них такой дисконт, чтобы не навредить себе даже в разрезе той отчетности, которую они отправляют в ЦБ, и при этом значительно повлиять на рынок недвижимости, где ни один застройщик не сможет перебить их цены».

В этом смысле остается надеяться только на то, что россияне будут принимать взвешенные решения в отношении подешевевших ипотечных кредитов. Но на практике это зачастую не всегда так.

1. «Вот эта дешевая ипотека создает очень большой возможный пузырь, потому что люди сейчас пока еще имеют работу. И пока их не сократили, они пойдут брать ипотеку, потому что у нас любая официальная работа уже считается классным поводом для того, чтобы получить кредит в банке или получить ипотеку»,
2. – сетовал основатель платформы для инвестиций в недвижимость Realiste Алексей Гальцев.
3. В этом смысле нынешняя российская статистика пока не выглядит обнадеживающе: в августе безработица в России выросла до 6,4%, установив рекорд с апреля 2012 года.