• Договор купли-продажи в пользу третьего лица
• 
• Определение

Понятие договора в пользу третьего лица реламентируется  статьёй 430 ГК РФ. Согласно этой статьи под договором покупки недвижимости в пользу третьего лица подразумевается документ, на основании которого исполнение договора купли-продажи осуществляется не в пользу покупателя, а в пользу человека, указанного в договоре. 

Назначение

Родители достаточно часто покупают для детей недвижимость в Петербурге, но опасаются оформлять на детей. Одна из причин – вполне обоснованные страхи, что у детей мошенническим способом отберут квартиру. Что же, такие случаи встречаются.

Родители хотят, чтобы купленная недвижимость была личной собственностью ребёнка и никто не смог в будущем на неё претендовать.

Пример

Молодая пара вступила в брак. Родители жениха купили молодым квартиру, оформили договор куплей-продажей. Через несколько лет молодые расходятся и квартиру делят, как совместно нажитую собственность. Понятно, что родители предвидят эту ситуацию и хотят её избежать.

Поэтому некоторые родители дарят квартиру, оформляя договором дарения. Сначала они приобретают квартиру на своё имя, потом дарят своему ребёнку. Это уже две сделки, которые требуют больше времени и денег на оформление. Нужно два раза оплачивать государственную пошлину.

Сначала нужно будет зарегистрировать сделку купли-продажи, это по времени 3–4 недели, если договор заключается в простой письменной форме, потом регистрация договора дарения, которая займет столько же времени. Можно ускорить это время, если сделки провести в нотариальной форме, но это существенно отразится на вашем кошельке.

Каков наилучший выход для решения данной проблемы? Наилучшее решение – договор купли-продажи в пользу третьего лица. Этот договор обезопасит детей от притязаний их вторых половин в будущем.

Оформление

Что нужно сделать, чтобы оформить договор в пользу третьего лица? Для этого нужно прийти продавцу, родителям и детям к нотариусу, где родители подписывают договор, в соответствии с которым мать или отец покупает квартиру на свои собственные средства на имя сына (дочери). Согласие жены на приобретение не требуется. Сын становится собственником жилья.

Права на квартиру рассматриваются, как безвозмездно переданные, потому что деньги заплачены родителями. В случае избавления молодёжи от уз Гименея, вторая половина, в данном случае невестка, не будет иметь прав на жилплощадь.

Если сын, состоя в браке, решит продать квартиру, то ему по закону даже не нужно спрашивать разрешения у супруги. В случае приобретения квартиры по обычному договору купли-продажи ему нужно было бы при продаже получить нотариальное согласие супруги. 

Пример

Был случай в практике, семейная пара покупала комнату. При приобретении долевой собственности обязательно оформление у нотариуса. Нотариус запросил согласие супруги на приобретение комнаты. При оформлении согласия выяснилось, что в свидетельстве о браке есть серьёзная ошибка, которую нужно исправить. А без исправления ошибки нотариус отказалась выдавать согласие на покупку.

Исправление этой ошибки требовало длительного периода времени. Что делать? Я решила использовать договор в пользу третьего лица. По этому договору любой человек может купить третьему лицу недвижимость без согласия второй половины. В нашем случае дочь приобрела комнату на имя отца.

Налоги

Достаточно часто возникает вопрос. Должно ли «третье лицо», то есть, новый собственник, платить налог с дохода? Он ведь денег не платил, расходы не производил, а квартиру получил. 

В случае приобретения квартиры по договору в пользу третьего лица налоги не платятся. Практики нет. Но логика говорит, что оснований для налога нет, так как оплату делает близкий родственник. Даже при дарении близкие родственники согласно налоговому кодексу Российской Федерации освобождаются от уплаты налога.

Исследуя данную тему на просторах интернета, я вижу, что часто ищут образец договора, набирая фразу в поисковой строке яндекса «договор в пользу третьего лица образец». Скачать примерный образец договора можно вначале страницы, нажав на кнопку «Скачать документ».

Желаю удачи! Галина Черкис 

Покупка квартиры в пользу третьего лица, договор купли продажи квартиры в пользу третьего лица (образец)

23 просмотров

Чтобы стать законным владельцем недвижимости, не всегда необходимо лично участвовать в процедуре судебной продажи или уполномочивать представителя — закон не запрещает приобретать недвижимость в пользу третьего лица. Этот вид сделки не очень популярен, но все же имеет свои преимущества.

✅ Особенности покупки жилья в пользу третьего лица

При такой сделке покупатель передает деньги продавцу, но не становится юридическим владельцем приобретенной недвижимости — права собственности регистрируются третьим лицом. Отдельных законодательных актов, регулирующих именно этот вид покупки жилья, не существует, тем не менее, сделка происходит в рамках правового поля и считается законной.

Действия покупателя в данном случае регулируются статьей 430 Гражданского кодекса РФ об исполнении обязательств должником не в пользу кредитора, а в пользу третьего лица, независимо от того, названо оно в договоре или нет.

Обязательством может стать не только купля-продажа — часто правовое положение распространяется и на различные услуги (страхование, транспорт, банковские вклады и т.д.).

???? В чьих интересах совершается сделка?

Статья 430 Гражданского кодекса РФ не ограничивает круг лиц, в пользу которых может быть заключен договор, однако на практике чаще всего дом покупают пожилые родственники или дети.

Такой договор по смыслу очень похож на дарственную, но имеет то большое преимущество, что процедура передачи дома значительно упрощается.

Получателю не нужно тратить время и деньги на составление договора дарения, требуется только один документ (договор дарения).

Жилье, приобретенное по такой договоренности, становится личной собственностью третьего лица, на долю которого при разделе имущества нельзя претендовать (права собственности считаются предоставленными в момент дарения).

Этот вариант используют некоторые родители: Когда они покупают квартиру в качестве свадебного подарка для своего сына/дочери, они оформляют договор купли-продажи в пользу своего ребенка. Даже если пара со временем разводится, квартира не учитывается при разделе имущества, так как по закону она не является частью общего имущества.

Такая система удобна, и если человек физически не в состоянии вести переговоры с продавцом, перебирать образцы, собирать необходимые документы, выполнять другие действия — кто-то из родственников может взять на себя роль покупателя. В этом случае ему не нужно тратить деньги на регистрацию доверенности, как это потребовалось бы при совершении сделки в качестве законного представителя.

Иногда это делают дети от имени своих родителей. Люди преклонного возраста не всегда находятся в здравом уме — им очень сложно выступать в качестве стороны и заниматься юридическими аспектами процесса. Если они действуют самостоятельно, то могут стать жертвами мошенничества — покупка квартиры на имя пожилых членов семьи является хорошим выходом из положения.

Пример. Пожилой человек хочет купить двухкомнатную квартиру. Состояние его здоровья не позволяет ему активно участвовать в процессе. Он находит подходящую квартиру и покупает ее, указывая в договоре, что действует от имени третьего лица. После обращения в муниципалитет Росреестра регистрируется право собственности отца покупателя.

✅ Оформление договора

Трастовый договор в пользу лица имеет свои особенности, но в целом этот документ похож на стандартный договор. Оно составляется в письменной форме и содержит следующую информацию:

• Дата, место и предмет сделки;
• Информация о продавце/покупателе;
• стоимость жилья (сумма должна быть указана словами и цифрами);
• Порядок выполнения;
• Процедура приемки жилья;
• Обязанности/права, условия расторжения договора, последствия нарушения договора.

Важной особенностью данного вида договора является то, что он заключается в пользу лица, не являющегося стороной сделки и исполнения обязательств перед этим лицом.

Согласно закону, можно указывать паспортные данные получателя или нет — предоставляется свобода выбора. В большинстве случаев лицо, покупающее квартиру, продолжает указывать эту информацию в договоре (контактные данные, полное имя).

Он также содержит условия исполнения, перечень действий третьей стороны, последствия невыполнения своих обязательств и дополнительные условия.

Лицо, в пользу которого передается имущество, должно подтвердить свое согласие в письменной форме.

После того как третья сторона подтвердила выполнение обязательств, заключенный договор не может быть изменен или аннулирован (исключение составляет договор, предусматривающий возможность исправления). К бенефициару применяются те же условия, что и к стороне, непосредственно участвующей в сделке.

???? Порядок действий

Первый шаг — обсудить с будущим владельцем квартиры все основные требования: этаж, количество комнат, площадь, наличие/отсутствие ремонта, требования к инфраструктуре, примерную цену, условия покупки и другие детали. С помощью этой информации осуществляется поиск потенциальных продавцов.

После того как найден наиболее подходящий объект сделки, проверяется, является ли он юридически безвредным. Это исключает риск отмены или отказа от сделки.

Прежде всего, необходимо проверить документ, устанавливающий право собственности на приобретаемое жилье (путем продажи, дарения, приватизации, наследования).

Необходимо проверить, кто является законным владельцем (владельцев может быть несколько), кто зарегистрирован (особое внимание следует уделить несовершеннолетним и недееспособным лицам — продажа жилья без разрешения органа опеки в этом случае не сработает и затянет сроки).

Если продаваемая вами недвижимость была приобретена в браке, вам следует убедиться, что супруг продавца не возражает против продажи.

Важным моментом для проверки является информация об обязательствах/ограничениях и возможных участниках торгов.

Расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц предоставляет максимум информации. Согласно п. 1 ст. 62 № 218-ФЗ от 13.07.

15 № 218-ФЗ, информация, хранящаяся в реестре, считается общедоступной — любой человек может запросить эту информацию, уплатив госпошлину.

После проверки юридической состоятельности недвижимости необходимо обсудить с продавцом условия предстоящей сделки — квартира будет передана третьему лицу. Некоторые люди обеспокоены этим — они боятся, что это мошенничество.

На самом деле интересы продавца при такой схеме регистрации не страдают — он получает свои деньги, и неважно, кому именно передается его старая квартира. Чтобы развеять сомнения продавца, вы можете проконсультироваться с ним у юриста.

Эксперт в области права не только развеет все ваши опасения, но и проконсультирует вас по вопросам составления договора.

Требуется ли нотариальное заверение? Если закон не требует нотариального заверения, вы можете отказаться от него (если в сделке участвует несовершеннолетний ребенок (читать далее: Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми) или требуется нотариус, если доли продаются не в совместной собственности всех сторон).

После заключения договора купли-продажи он вносится в реестры, а права проходят государственную регистрацию — согласно договору, собственником является не покупатель, а третье лицо.

В зависимости от региона, передаточный акт составляется либо до обращения в Росреестр (если регистратор попросит приложить его к документам), либо позже (закон не требует подачи акта на регистрацию).

Покупатель рассчитывается с продавцом, выплачивая остаток (если была произведена предоплата, она будет вычтена из согласованной цены).

???? Документы

Покупатель должен подготовить минимальный набор документов для сделки — необходимы паспорта, документы третьих лиц и ИНН. Если задействованы совместные семейные средства, то на дорогостоящую покупку необходимо получить согласие супруга.

Продавец предлагает стандартный пакет: Паспорт, свидетельство о праве собственности, справка из земельного кадастра, свидетельство о браке и согласие супруга (если недвижимость продается совместно), справка об отсутствии задолженности по коммунальным/налоговым платежам, справка из домовой книги зарегистрированных жильцов.

Другие документы, которые могут потребоваться:

• Согласие органа опеки и попечительства (если в сделке участвуют недееспособные/неуполномоченные лица);
• Согласие арендатора-покупателя;
• В случае совместной собственности, подтверждение того, что совладельцы получили право преимущественной покупки.

???? Сроки

Сроки трудно предсказать — они зависят от готовности продавца реализовать сделку. Если у него на руках есть все основные документы, получение сертификатов не займет много времени.

Если необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства, обновить свидетельство о праве собственности или бывшему супругу необходимо подыскать новое жилье, срок значительно увеличится.

Процесс занимает в среднем от одного до трех месяцев, с учетом возможных задержек.

???? Расходы

Помимо стоимости самого жилья, вам также придется оплатить дополнительные расходы, такие как

• Государственная пошлина (2 000 за регистрацию);
• Услуги нотариуса, адвоката, агента по недвижимости (при необходимости);
• аренда сейфа для передачи денег;
• другие побочные расходы.

✅ Налогообложение

С точки зрения налоговых органов, приобретение жилой недвижимости в пользу третьего лица приравнивается к дарению, поэтому выгодоприобретатель облагается налогом (если только он не является близким родственником покупателя).

К близким родственникам относятся дети, бабушки и дедушки, родители, внуки, братья и сестры. Они не платят налог, если передают друг другу свое имущество по договору дарения.

Аналогичным образом, когда имущество приобретается в пользу родственника. Другие категории граждан не освобождаются от уплаты налогов (подоходный налог с физических лиц составляет 13%).

Нерезиденты (лица, находящиеся в другой стране более 183 дней) должны платить повышенный налог в размере 30%.

На практике налогов можно избежать, даже если в договоренности не участвуют близкие родственники.

Поскольку закон прямо не упоминает о налогообложении бенефициара на основании договора, заключенного в его пользу, и поскольку документ о предоставлении гранта не является договором о предоставлении гранта, нельзя сказать, что обязательство по уплате подоходного налога является законным. По требованию налоговых органов стоит обратиться к компетентному юристу, который поможет отстоять свои интересы.

✅ Налоговый вычет

Государство предоставляет налогоплательщикам налоговый вычет при покупке жилья стоимостью более 2 млн рублей. Государство вернет 260 000 рублей, что составляет 13% от этой суммы.

Этот вычет предоставляется один раз, но может быть разделен на несколько частей (если сумма покупки менее 2 млн, налогоплательщик получит 13% от потраченных денег, а оставшуюся часть использует при покупке другой недвижимости.

Возможен ли имущественный вычет, если договор купли-продажи заключен в пользу третьего лица? Нет, это не так. Вы не можете получить возврат подоходного налога — чтобы доказать свое право на вычет, вам необходимо представить документы, подтверждающие следующее.

• Оплата;
• Передача права собственности на приобретенную квартиру плательщику.

Поскольку собственником квартиры стало третье лицо, нет оснований для возврата НДФЛ.

✅ Покупка доли

Некоторые физические лица используют вексель в пользу третьего лица, чтобы обойти ограничения на совместное владение. Схема довольно проста: один из совладельцев договаривается с другим, что тот якобы купит его долю.

В действительности деньги выплачивает сторонний покупатель, в пользу которого выписан вексель. Такой вид продажи не рекомендуется. То, что интересы других сособственников нарушены, очевидно, и заинтересованным лицам нетрудно это доказать.

В результате транзакция считается мошеннической, что приводит к ее отмене.

Каковы риски при покупке квартиры третьему лицу и стоит ли использовать такую схему? Каждый случай индивидуален — наши юристы помогут вам избежать возможных рисков и найти оптимальный выход в случае претензий со стороны налоговых органов.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Покупка квартиры в пользу третьего лица, договор купли продажи квартиры в пользу третьего лица (образец)

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка квартиры в пользу третьего лица

Просмотров 1210

Чтобы стать законным владельцем объекта недвижимости, не всегда нужно лично принимать участие в юридической процедуре купли-продажи или оформлять доверенность на представителя – законом не запрещена покупка квартиры в пользу третьего лица. Такой вид сделки не слишком популярен, но он все же имеет свои преимущества.

✅ Особенности покупки жилья в пользу третьего лица

При осуществлении такой сделки покупатель передает деньги продавцу, но не становится законным владельцем приобретаемого жилья – права собственности оформляет на себя третье лицо. Отдельных законодательных актов, касающихся именно такой схемы приобретения квартиры, нет, тем не менее, сделка проходит в правовом поле и считается законной.

Действия покупателя в данном случае регламентируются ст.430 ГК РФ об исполнении должником обязательств в пользу не кредитора, а третьего лица указанного или не указанного в договоре.

Обязательством может стать не только купля-продажа – чаще всего законодательная норма применяется при оказании различных услуг (страхования, грузоперевозок, банковских вкладов и пр.).

???? В чьих интересах совершается сделка?

Ст. 430 ГК РФ не ограничивает круг лиц, в интересах которых может быть заключен договор, но на практике чаще всего жилье покупают пожилым родственникам или детям.

По своему смыслу такое соглашение очень похоже на дарение, но оно имеет весомое преимущество – процедура передачи жилья значительно упрощается.

Покупателю удается обойтись всего одним документом (ДКП), ему не приходится тратить время и деньги на составление дарственной.

Приобретаемая по такой схеме квартира становится личной собственностью третьего лица, отсудить ее часть при разделе имущества не удастся (права собственности считаются безвозмездно переданными, как при дарении).

Такой особенностью пользуются некоторые родители – приобретая жилье в качестве свадебного подарка сыну/дочери, они оформляют договор купли-продажи в пользу своего ребенка. Даже если со временем пара решит развестись, квартира не будет приниматься в расчет при разделе имущества, поскольку по закону она не относится к совместной собственности.

Пригодится такая схема и в случае, если человек физически не имеет возможности вести переговоры с продавцом, ходить по инстанциям, собирая необходимые бумаги, выполнять другие действия – кто-то из родственников может взять на себя роль покупателя. При этом ему не придется тратить деньги на оформление доверенности, как это было бы необходимо при проведении сделки в качестве законного представителя.

Иногда таким образом оформляют ДКП дети в интересах своих родителей. Будучи в почтенном возрасте, люди далеко не всегда сохраняют ясность ума – им очень сложно выступать в качестве одной из сторон сделки, вникать в юридические аспекты процесса. Действуя самостоятельно, они могут стать жертвой мошенников – покупка квартиры в пользу пожилых членов семьи становится хорошим выходом.

Пример. Пожилой человек хочет купить однокомнатную квартиру. В силу состояния своего здоровья он не может приять активного участия в процессе, поэтому все функции берет на себя сын.

Он находит подходящую квартиру и покупает ее, указав в договоре, что действует в интересах третьего лица.

После обращения в территориальный орган Росреестра осуществляется регистрация прав собственности на отца покупателя.

✅ Оформление договора

ДКП в пользу кого-либо имеет свои особенности, но по большей части этот документ схож со стандартным договором. Он оформляется в письменном виде и содержит следующие сведения:

• дата, место, предмет сделки;
• информация о продавце/покупателе;
• стоимость жилья (сумма обязательно пишется прописью и цифрами);
• процедура исполнения;
• порядок приема квартиры;
• обязанности/права, условия расторжения, последствия нарушения соглашений.

Важная специфика такого соглашения – наличие в тексте информации о том, что оно заключается в пользу лица, не являющегося стороной сделки, и именно в его отношении будут исполнены обязательства.

В соответствии с законом, в текст можно включать паспортные данные выгодоприобретателя или не делать этого – предоставляется свобода выбора. Чаще всего покупатель жилья все же указывает в договоре эту информацию (контактные данные, ФИО).

Также в ДКП прописываются сроки исполнения, перечень действий со стороны третьего лица, последствия, которые наступят в случае неисполнения в его отношении обязательств, дополнительные условия.

Лицо, в пользу которого осуществляется покупка недвижимости, должно письменно удостоверить свое согласие.

После того как третье лицо подтверждает исполнение обязательств, в заключенный договор не могут быть внесены изменения, не допускается отмена его положений (исключением является ДКП, в котором прописана возможность внесения корректировок). К выгодоприобретателю требования предъявляются в том же объеме, что и к непосредственному участнику сделки.

???? Порядок действий

На первом этапе стоит обсудить с будущим собственником жилья все существенные требования: этаж, количество комнат, район, наличие/отсутствие ремонта, пожелания к инфраструктуре, ориентировочную цену, условия покупки и прочие детали. С учетом полученных сведений осуществляется поиск потенциальных продавцов недвижимости.

После того как оптимальный предмет сделки найден, выполняется его проверка на юридическую чистоту. Это позволяет исключить риск аннулирования или расторжения сделки.

Прежде всего, необходимо проверить документ, дающий право собственности на покупаемую квартиру (оно возникает при купле-продаже, дарении, приватизации, получении наследства).

Нужно посмотреть, кто является правообладателем (может быть несколько собственников), кто прописан (особого внимания заслуживают несовершеннолетние и недееспособные лица – продать жилье без разрешения органов опеки в этом случае не получится, а это отодвинет сроки).

Если продаваемая жилплощадь была приобретена в браке, то нужно удостовериться, что супруг/супруга продавца не будет против продажи.

Важный пункт проверки – поиск сведений об обременениях/ограничениях, возможных претендентах. Максимальный объем информации предоставляет расширенная выписка из ЕГРН. В соответствии п.1 ст.62 № 218-ФЗ от 13.07.15 г., хранящаяся в реестре информация считается открытой – ее может запросить каждый, заплатив госпошлину.

После того как проверена юридическая чистота объекта, нужно обсудить с продавцом условия, отдельно оговорив особенность предстоящей сделки – квартира будет передана третьему лицу. Некоторых этот момент настораживает – возникают опасения, что имеют место мошеннические действия.

На самом же деле при такой схеме оформления интересы продавца никак не страдают – он получает свои деньги, а на кого именно будет оформлена его бывшая квартира, значения уже не имеет. Чтобы исключить любые сомнения со стороны продавца, можно совместно с ним прийти на консультацию с юристом.

Правовой эксперт не только поможет избавиться от опасений, но и даст рекомендации по составлению текста договора.

Нужна ли нотариальная форма? Если нотариальное удостоверение ДКП не предписано законом, можно обойтись без него (обязателен нотариус в случае, если в сделке участвует недееспособное/несовершеннолетнее лицо (подробнее: Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми) или доли при долевой собственности продаются не всеми участниками).

После подписания ДКП осуществляется его внесение в реестры, а также государственная регистрация прав – собственником, в соответствии с составленным соглашением, становится не покупатель, а третье лицо.

В зависимости от региона, акт приема-передачи оформляется либо до обращения в Росреестр (если регистратор просит включить его в пакет документов), либо после этого (законодательство не требует обязательного предоставления акта для регистрации).

Покупатель осуществляет расчеты с продавцом, выплачивая оставшуюся сумму (если был внесен аванс, то он вычитается из оговоренной стоимости).

???? Документы

Покупателю нужно подготовить для проведения сделки минимальный пакет документов – от него потребуются его паспорт, документ третьего лица, ИНН. Если будут задействованы общие семейные средства, то придется получить разрешение на дорогостоящую покупку от супруга/супруги.

Продавец предоставляет стандартный пакет: паспорт, правоустанавливающий документ, выписку из ЕГРН, свидетельство о браке и разрешение от супруга/супруги (если продается общее имущество), документальное подтверждение отсутствия долгов по коммунальным/налоговым платежам, выписку из домовой книги о прописанных жильцах.

Также могут потребоваться:

• разрешение от органов опеки (если в сделке принимают участие недееспособные/несовершеннолетние лица);
• согласие получателя ренты;
• в случае с долевой собственностью – подтверждение, что совладельцам было предоставлено преимущественное право выкупа.

???? Сроки

Сроки предсказать сложно – все зависит от степени готовности продавца к проведению сделки. Если у него все основные документы на руках, то сбор справок не займет много времени.

Если нужно получать разрешение от органов опеки, возникнет необходимость в восстановлении правоустанавливающего документа или придется искать место проживания бывшего супруга, то сроки существенно увеличиваются.

В среднем процедура занимает 1-3 месяца с учетом возможных задержек.

???? Расходы

Помимо самой стоимости квартиры придется понести дополнительные траты и это:

• госпошлина (2 000 за регистрацию);
• услуги нотариуса, юриста, риэлтора (при необходимости);
• аренда банковской ячейки для передачи денег;
• прочие сопутствующие траты.

✅ Налогообложение

С позиции налоговой службы покупка квартиры в пользу третьего лица приравнивается к дарению, а стало быть, это дает основания взимать налог с выгодоприобретателя (при условии, что он не является близким родственником покупателя).

К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения.

Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%).

Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.

На практике налога можно избежать даже в случае, если в схеме участвуют не близкие родственники.

Поскольку в законодательстве нет прямых упоминаний о налогообложении выгодоприобретателя по соглашению, составленному в его пользу, а ДКП не является договором дарения, требования оплатить НДФЛ нельзя назвать законными.

В случае появления претензий со стороны представителей налоговых органов стоит обратиться к грамотному юристу, который поможет отстоять свои интересы.

✅ Налоговый вычет

За приобретение жилья государство предоставляет налогоплательщикам налоговый вычет с суммы, равной 2 млн. руб. Возврату из казны государства подлежит 13% от этой суммы – 260 000 руб.

Такой вычет предоставляется 1 раз, но он может быть разбит на несколько частей (если сумма покупки меньше 2 млн.

, то налогоплательщику возвращается 13% от потраченных денег, а оставшейся частью он воспользуется при приобретении другой недвижимости.

Положен ли имущественный вычет при оформлении ДКП в пользу третьего лица? Получить возврат НДФЛ не получится – для подтверждения права на вычет нужно предоставить документы, подтверждающие факт:

• осуществления оплаты;
• перехода плательщику прав собственности на приобретенное жилье.

Поскольку владельцем квартиры становится третье лицо, оснований для возврата НДФЛ не возникает.

✅ Покупка доли

С помощью оформления ДКП в пользу третьего лица некоторые пытаются обойти ограничения, связанные с долевой собственностью. Схема достаточно проста: один из совладельцев договаривается с другим о том, что тот якобы приобретает его долю.

На самом деле деньги платит сторонний покупатель, в пользу которого будет составлен ДКП. Использовать такой способ продажи крайне не рекомендуется. Факт нарушения интересов остальных совладельцев налицо, доказать его заинтересованным лицам не составит труда.

В результате сделка будет признана мнимой, что приведет к ее аннулированию.

Какие риски таит покупка квартиры в пользу третьего лица и стоит ли использовать такую схему? Каждый случай индивидуален – юристы сайта помогут избежать потенциальных рисков и найти оптимальный выход в случае появления претензий со стороны налоговых органов.

Покупка квартиры в пользу третьего лица, образец договор купли продажи квартиры в пользу третьего лица (образец)

Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры в пользу третьего лица

3 617 просмотров

https://www.youtube.com/watch?v=oilURmWoJLg\u0026pp=ygWDAdCf0L7QutGD0L_QutCwINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0LIg0L_QvtC70YzQt9GDINGC0YDQtdGC0YzQtdCz0L4g0LvQuNGG0LAgLSDQvtCx0YDQsNC30LXRhiDQtNC-0LPQvtCy0L7RgCDQutGD0L_Qu9C4LdC_0YDQvtC00LDQttC4

В некоторых случаях квартира приобретается не в пользу покупателя, а в пользу другого человека. Например, именно так поступают многие родители, если хотят, чтобы их ребенок получил собственное жилье, но не занимался напрямую всей процедурой купли-продажи. В такой ситуации понадобится соответствующим образом измененный договор. Рассмотрим такие сделки подробнее.

Что такое покупка квартиры в пользу третьего лица

Сама возможность заключать сделки в пользу третьего лица указана в ст.430 ГК РФ. В случае с недвижимостью, покупатель перечисляет продавцу всю необходимую сумму и самостоятельно обсуждает все условия, однако право собственности переходит третьему лицу. Например, супруге, сыну и так далее.

Таким образом, покупатель как бы берет на себя всю работу, а собственник только расписывается в договоре/акте о том, что недвижимость получил и регистрирует право собственности.

Зачем покупать квартиру в пользу третьего лица

Такие сделки могут заключаться по разным причинам:

• Родители не хотят, чтобы их ребенок занимался процедурой купли-продажи жилья, но хотят, чтобы у него появилась собственная квартира. В результате один из родителей выступает в качестве покупателя, а ребенка указывают в качестве третьего лица-получателя квартиры.
• Обход супружеской доли. Если в пользу одного из супругов некие лица приобретут квартиру, такая недвижимость не будет считаться совместной собственностью. Как следствие, при разделе в случае развода владелец не будет обязан делить эту недвижимость.
• Помощь пожилым, недееспособным или частично недееспособным лицам. Некоторые люди физически не могут заниматься процедурой купли-продажи. Они могут нанять кого-то или попросить ближайших родственников купить для них квартиру, заключив договор в пользу третьего лица.

Пример: Предположим, что есть пожилой человек, который не особо разбирается в современных реалиях и опасается, что может просто не понять как нужно правильно заключить сделку купли-продажи. Он просит своего сына найти и купить ему квартиру, передав тому некую сумму.

Сын самостоятельно занимается всей процедурой, а договор заключает в пользу третьего лица – своего пожилого отца.

В результате пожилой человек становится владельцем недвижимости и, фактически, для этого ничего не предпринимает, кроме как подписывает договор и регистрирует право собственности.

Чтобы купить квартиру в пользу третьего лица, нужно делать примерно все то же самое, что и при обычной покупке, однако с учетом того, что жилье в конечном итоге перейдет другому человеку. Таким образом, общие правила, порядок действий и принципы сделки останутся практически неизменными.

Порядок действий

1. Обсудить с будущим владельцем, какая квартира нужна, какие условия выставлять и так далее. Данный пункт может быть не актуален, если потенциальный собственник не может определиться или просит покупателя принимать все решения самостоятельно.
2. Найти подходящее жилье.

3. Обсудить с продавцом условия сделки, особо отметив тот факт, что квартира отойдет третьему лицу. Несмотря на тот факт, что для продавца обычно это не играет никакой роли, очень многие отказываются от сделки только на основании того, что не понимают, какие риски могут возникать в такой ситуации.

   Опытный юрист может помочь развеять страхи.

4. Проверить квартиру на наличие обременений, долгов и других потенциальных проблем.
5. Составить договор купли-продажи.
6. Заверить договор у нотариуса (опционально, это не обязательное требование, однако оно помогает минимизировать риски).

7. Зарегистрироваться договор в реестре.
8. Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема-передачи жилья. Последовательных этих действий может меняться, так как в некоторых регионах акт нужен уже на стадии оформления права собственности.
9. Завершить сделку, выплатив всю оставшуюся сумму.

В зависимости от ситуации порядок действий может несколько изменяться или дополняться.

Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:

• Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
• Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
• Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
• Договор купли-продажи (см.ниже).
• Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что сделка совершается с участием трех сторон, срок может несколько увеличиваться. Несмотря на тот факт, что вся процедура фактически может занять от силы несколько дней, чаще всего на обсуждение условий, подготовку документов и так далее уходит около 1-3 месяцев.

Расходы также зависят от того, что именно требуется сторонам. Минимально, помимо самой стоимости квартиры, придется оплатить только госпошлину при регистрации права собственности (2 тысячи рублей на 1 человека).

Услуги нотариуса могут обойтись в сумму от 2 тысяч рублей и выше. Агентство недвижимости, если просить их подобрать жилье и сопровождать сделку, возьмет себе около 5% от суммы сделки.

Возможны и другие дополнительные расходы.

Пример: Покупатель требует от владельца свежую выписку из ЕГРН. Это платная услуга – 350 рублей. Продавец не против, но предлагает нести такие расходы покупателю.

В некоторых случаях все расходы, которые возникают у сторон во время всей процедуры продажи квартиры, по согласованию, могут делиться на всех в равном объеме.

Договор купли-продажи в пользу третьего лица практически идентичен обычному, однако должен включать в себя, помимо всего прочего, информацию об этом третьем лице. Примерное содержание:

• Данные всех трех сторон сделки.
• Информация о квартире.
• Условия купли-продажи.
• Сумма сделки.
• Подписи и дата.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в пользу третьего лица

Налогообложение

По закону, при покупке квартиры, продавец обязан заплатить 13% налога на доходы физических лиц. Исключение составляют те ситуации, когда жилье находится в собственности более 3-5 лет (в зависимости от обстоятельств возникновения права собственности). В такой ситуации нет никакой разницы, в пользу кого составляется договор, так как платить все равно продавцу.

Покупка доли в квартире в пользу третьего лица

Существует ошибочное мнение, что при помощи договора в пользу третьего лица можно обойти преимущественное право совладельцев недвижимости при продаже доли в квартире.

На самом деле никакой разницы нет, и продавец все равно обязан уведомлять остальных собственников жилья о том, что его доля будет продаваться.

Более того, если кто-либо из совладельцев изъявит желание приобрести эту долю, то даже несмотря на наличие уже готовых к сделке покупателей, придется продавать части недвижимости именно совладельцу.

Если проигнорировать преимущественное право, другие собственники могут подать заявление в суд и признать сделку недействительной. Это не нужно, в первую очередь, покупателю и новому собственнику. Потому именно им рекомендуется внимательно контролировать всю процедуру уведомления совладельцев доли о будущей продаже.

Как и любая другая сделка, в которой участвует более двух сторон, такой договор может потенциально нести различные дополнительные риски. В результате, чтобы избежать проблем, рекомендуется обращаться к опытным юристам. На бесплатной консультации они разберут наиболее часто встречающиеся проблемы. Также специалисты могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя потенциальные риски к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область