Последнее обновление: 19.12.2021

Сколько времени занимает процесс продажи квартиры?

Если ответить на этот вопрос коротко и не вдаваясь в детали, то – от 5 рабочих дней до полугода, а то и больше! Вот такой диапазон сроков продажи на рынке недвижимости! Как это так? Почему такой непонятный ответ? И от чего зависит этот срок продажи?

Вот тут уже нужны подробные объяснения.

Чтобы понять, сколько времени занимает сделка купли-продажи квартиры, нужно понимать из чего она состоит. Причем, для Продавца и для Покупателя это могут быть разные сроки! Опять загадка? Ничего подобного!

Ведь Продавец может выставить в продажу и рекламировать свою квартиру на протяжении нескольких месяцев, пока не найдется Покупатель. А Покупатель, наоборот, может быстро выбрать и посмотреть несколько подходящих квартир и принять решение о покупке в течение считанных дней. Вот и получается, что продолжительность срока продажи-покупки квартиры для них разная.

Покупатель в данном случае может сам регулировать длительность процесса покупки. Он сам определяет, сколько потратить времени на поиски квартиры, сколько – на проверку документов. Продавец, напротив, в отношении времени (срока) продажи вынужден полагаться на волю рынка и требовательность Покупателя в процессе проверки «юридической чистоты» жилья.

Поэтому далее мы рассмотрим, из чего складывается время, затрачиваемое на продажу квартиры именно с позиции Продавца (и приведем примеры ниже). Это поможет Продавцу не тратить зря время на бесполезные эксперименты и подскажет ему, как ускорить продажу своей квартиры.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Сколько времени нужно для продажи квартиры

 

1. время на поиск покупателя (экспозиция в рекламе, показы квартиры, ожидание Покупателя);
2. время на подготовку сделки (Покупатель найден, ведем переговоры, собираем документы, выписываемся из квартиры, ждем пока Покупатель все проверит, договариваемся об условиях сделки и денежных расчетов); если у Покупателя ипотека, то ждем еще согласования/одобрения от его банка;
3. время на оформление Договора купли-продажи квартиры и оформление передачи денег (встречаемся на сделке, читаем и подписываем подготовленные на предыдущем этапе договор и соглашение о взаиморасчетах);
4. время на регистрацию сделки (здесь сроки регламентированы Росреестром).

Теперь по пунктам – на что уходит время в процессе продажи квартиры, и что нужно сделать Продавцу, чтобы ускорить этот процесс.

!!! Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

«Мы вам гарантируем!»… Стоит ли верить обещаниям риэлторов – читать здесь.

Срок экспозиции в рекламе и ожидание Покупателя зависит от того, насколько грамотно составлено объявление о продаже (включая качество фотографий жилья), от адекватной цены (в сравнении с ближайшими конкурентами), и от общего состояния рынка недвижимости (рост, падение или стагнация).

Поэтому чтобы не затягивать время продажи, Продавцу нужно позаботиться о предпродажной подготовке квартиры, привлекательном виде рекламного объявления, и не жадничать с определением цены своего жилья.

Если цена на квартиру завышена, то потеря времени будет продолжаться до тех пор, пока Продавец это не осознает и не приведет цену к рыночному уровню.

А с текущим состоянием рынка ему придется просто смириться.

Когда Покупатель нашелся, то чтобы не терять лишнего времени на подготовку сделки, Продавцу стоит заранее позаботиться о том, чтобы на руках у него уже были все необходимые документы для продажи квартиры. Это облегчит жизнь Покупателю и его проверки пройдут гораздо быстрее (здесь можно уложиться в 1-3 дня, например).

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

https://www.youtube.com/watch?v=nyO8Hhh77yY\u0026pp=ygVe0KHQutC-0LvRjNC60L4g0LLRgNC10LzQtdC90Lgg0LfQsNC90LjQvNCw0LXRgiDQv9C-0LrRg9C_0LrQsCwg0L_RgNC-0LTQsNC20LAg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiw%3D%3D

В это же время следует договориться о способе передачи денег за квартиру и об условиях Договора купли-продажи (подробнее об этом – по ссылкам в Глоссарии). Если все условия сделки будут заранее подготовлены, предложены и согласованы с Покупателем, то отдельных затрат времени на это не понадобится.

С согласованными условиями и с подготовленным Договором купли-продажи квартиры – выходим на сделку. То есть Продавец встречается с Покупателем, например, в банке, где будет происходить передача денег.

Там подписывается соглашение об условиях проведения платежа.

Затем здесь же или в другом месте (например, у нотариуса) подписывается Договор купли-продажи, и вместе с другими документами передается на регистрацию (в МФЦ, в отделение Росреестра или регистрацию поручают нотариусу).

Вся эта канитель с оформлением сделки купли-продажи квартиры происходит, обычно, в течение одного дня.

Дальше просто ждем положенное время, пока Росреестр зарегистрирует переход права по сделке (это занимает 3-9 раб. дней, подробнее – по ссылке в Глоссарии). После чего получаем документы обратно, подписываем Передаточный акт, передаем ключи от квартиры, и все – сделка завершена.

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»?

Что еще может повлиять на сроки продажи квартиры?

Сроки продажи квартиры могут увеличиться из-за непредвиденных обстоятельств, которые на практике встречаются подозрительно часто. О чем это речь?

Непредвиденные задержки могут быть связаны, как с оформлением документов, так и с чисто житейскими причинами, о которых заранее не позаботились. Например:

• заказ свежей Выписки из ЕГРН растянулся у Покупателя на 3 дня вместо одного (3 дня – это официальный срок выдачи выписок от Росреестра); или
• Покупатель настоял на получении справок НД и ПНД для тех собственников квартиры, которые вызвали его недоверие (это может занять неделю); или
• члены семьи Продавца долго выписываются из квартиры перед сделкой (если это было в условиях продажи); или
• все дружно ждут решения инспектора органов опеки и попечительства (если в квартире несовершеннолетние или недееспособные); или
• обнаружилось обременение прав, или накопленный долг по коммуналке, или кадастровая ошибка в данных Росреестра, или неузаконенная перепланировка; и т.д., и т.п.

Все это, конечно, отнимает время, и оформление сделки купли-продажи квартиры может растянуться на несколько недель.

Кроме того, Продавцу квартиры следует иметь в виду еще такой момент. Росреестр имеет право приостановить регистрацию сделки, если у регистратора возникнут вопросы и/или обнаружатся несоответствия в данных реестра и представленных документов. В каких случаях это происходит и чем это опасно для Продавца – рассказано по ссылке в отдельной заметке.

Чтобы сократить время оформления сделки и не допустить неожиданных задержек, Продавцу надо предусмотреть эти варианты, и заранее принять меры. Как все это делается рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку в конце статьи).

Как оформить доверенность на продажу квартиры – смотри в этой заметке.

Как ускорить продажу квартиры?

А что если Продавцу позарез надо продать свою квартиру быстро? Как ему ускорить процесс продажи до максимума? В Москве, например, для таких торопыг существует специальная услуга – срочный выкуп квартир (см. в разделе «СЕРВИСЫ» – ЗДЕСЬ).

Если обратиться в такую контору, можно продать свою квартиру за очень короткое время (буквально за 3-5 дней), не заморачиваясь с рекламой, поиском Покупателя, и т.п. Даже документы помогут собрать. Все быстро и удобно. За исключением цены!

За удовольствие, как известно, надо платить. Удовольствие – это отсутствие волокиты и потери времени, минимум усилий и максимум комфорта. И вот это самое удовольствие стоит Продавцу денег, которые вычитаются из рыночной стоимости его квартиры. Плата за такое ускорение продажи гуляет в диапазоне минус 15-25% от рыночной цены. Это больно… но быстро.

Поэтому, если жизнь не заставляет прибегать к крайним мерам, то продавать квартиру лучше обычным способом, а время продажи сокращать так, как рассказано выше.

От какой цены Продавец квартиры уплачивает налог? Что является налогооблагаемой базой – смотри здесь.

Примеры расчета времени, которое понадобится на продажу квартиры

В общем, суть такова: собственно сделка купли-продажи квартиры (подготовка + оформление + регистрация) длится недолго, буквально, считанные дни, иногда – недели. Основная потеря времени уходит на рекламу квартиры и поиск/ожидание Покупателя (может растянуться на месяцы).

Самый быстрый вариант продажи квартиры (через срочный выкуп):

1. Поиск Покупателя = 1 день (если обратиться за услугой по срочному выкупу квартир);
2. Подготовка сделки и экспресс-проверка документов = 2-3 дня (если нет явных препятствий, обременений или неожиданных сюрпризов с документами);
3. Оформление сделки (подготовка и подписание Договора купли-продажи, действия по передаче денег) = 1 день;
4. Регистрация перехода права по сделке в Росреестре = 3 дня.

ИТОГО: 6 – 7 рабочих дней.

Типовой (усредненный) вариант продажи квартиры на основе реальной практики рынка (на примере Москвы):

1. Поиск Покупателя = 1-3 месяца (если цена адекватна рынку, и сам рынок не находится в состоянии падения);
2. Подготовка сделки, сбор документов и их проверка Покупателем = 5-10 рабочих дней (в зависимости от необходимости получения справок из Опеки, НД и ПНД, техпаспорта и других документов для особых случаев);
3. Оформление сделки (подготовка и подписание Договора купли-продажи, действия по передаче денег) = 1 день;
4. Регистрация в Росреестре = 3-5 рабочих дней (в зависимости от способа заключения договора – нотариальный или в простой письменной форме).

ИТОГО: 1,5 – 4 месяца.

Сколько квартира будет висеть в рекламе, зависит также от ее ликвидности. Например, однокомнатная квартира в спальном районе более ликвидна, и «уйдет» быстрее, чем трехкомнатная квартира в дорогом и престижном центре.

Понятно, что точное время, которое понадобится на продажу квартиры, не знает никто, и указанные сроки – это «средняя температура по больнице». Тем не менее, это хоть какой-то ориентир для тех, кто впервые столкнулся с задачей купли-продажи недвижимости.

Как действовать Продавцу квартиры – от оценки собственного жилья и размещения рекламы, до оформления документов и получения денег за проданную квартиру – по шагам рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ >> «Продавец квартиры».

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

• «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
• Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как быстро продать квартиру. 10 простых шагов :: Деньги :: РБК Недвижимость

Для успешного выхода на сделку нужны полный пакет документов, четкая последовательность действий и адекватная цена

Правильная стратегия поможет быстро найти покупателя квартиры ( pexels.com)

Можно продать свое жилье в течение двух-трех месяцев, но иногда квартира зависает на вторичном рынке и на полгода, и на год. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовить к продаже квартиру и что поможет продать ее быстрее.

Эксперты в статье:

• Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
• Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Александр Катков, партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат
• Николай Миллер, нотариус города Москвы

Как правильно подготовиться к продаже

Шаг 1 — собрать и восстановить оригиналы всех правоустанавливающих документов. Главное — это документы, подтверждающие право продавца на недвижимость.

Шаг 2 — оплатить все долги по коммунальным платежам, налогам, сборам за капитальный ремонт.

Какие документы нужно подготовить:

• паспорт;
• справку о составе семьи. Это расширенная выписка из домовой книги, позволяющая покупателю узнать состав семьи. Ее можно получить в МФЦ;
• выписку из ЕГРН. Заменяет собой свидетельство о праве собственности. Можно получить либо в МФЦ, либо на официальном сайте Росреестра;
• нотариальную доверенность. Оформляется в том случае, если собственник не может принять участие в сделке;
• разрешение органов опеки и попечительства. Требуется, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний младше 14 лет. Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, разрешения опеки не требуется;
• свидетельство о рождении ребенка. Если несовершеннолетнему собственнику уже исполнилось 14 лет, свидетельство предоставляется вместе с паспортом;
• письменное согласие супруга. Недвижимость, которая приобретена в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга. К пакету документов надо приложить свидетельство о браке;
• правоустанавливающий документ. Если квартиру покупали, то потребуется предыдущий договор купли-продажи, если приватизировали — договор приватизации, если получили в подарок — дарственная, а если получили в наследство — необходимо предъявить свидетельство о праве на наследство;
• технический паспорт. Документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план, он также позволит узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ.

Шаг 3 — заверить у нотариуса согласие супруга на продажу квартиры, если квартира относится к совместно нажитому имуществу и приобреталась в браке.

Шаг 4 — сняться с регистрационного учета (выписаться из квартиры). Это можно сделать и после сделки, но покупателей больше привлекает квартира, в которой нет зарегистрированных людей, а особенно малолетних детей.

Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность ( pexels.com)

Шаг 5 — получить согласие от органов опеки и попечительства на сделку, если среди собственников квартиры есть дети младше 18 лет.

Шаг 6 — сделать качественные фотографии квартиры с разных ракурсов, которые позволят потенциальному покупателю хорошо ее осмотреть. По возможности сделать видеообзор квартиры.

Лучше всего заранее написать список вопросов и ответов, чтобы не «поплыть» при общении. Не раздражаться — звонков может быть много. По словам Елены Мищенко, на это надо выделить время, нужно понимать, что продажа квартиры — серьезная работа.

Шаг 7 — подготовить грамотное объявление о продаже, в котором нужно указать все важные характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества по отношению к иным квартирам, расположенным в данном районе.

Шаг 8 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении указывают стороны сделки, полную стоимость объекта и размер аванса.

• Шаг 9 — подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку.
• Шаг 10 — получить деньги.
• «Выполнение этих рекомендаций позволит вашей квартире быть значительно привлекательнее других объектов недвижимости и позволит быстро выйти на сделку и продать ее», — говорит партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат Александр Катков.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Для начала проводим маркетинговый анализ — узнаем, сколько стоят сходные квартиры. Смотрим в базах объявлений, сколько просят за такие же или максимально похожие объекты в этом же районе. Чем больше разных квартир удастся проанализировать, тем точнее окажется оценка квартиры.

Затем сужаем поле. Например, вы продаете однушку на последнем этаже, без перепланировок, нужен косметический ремонт.

В этом случае ищем максимально сходные объекты и начинаем их прозванивать, спрашиваем у продавца о деталях.

Можно даже сходить на просмотр и своими глазами оценить квартиру, понять, как ее продают, как оценивают. Чем больше деталей будет учтено, тем выше шанс адекватной оценки вашего объекта.

Как оформить договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания, поясняет Надежда Коркка. Чтобы официально вступить в права владения квартирой, надо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Главное для продавца — это получить деньги в полном объеме ( Альберт Гарнелис/ТАСС)

Как произвести расчет

Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность и законность. Продажа недвижимости может быть оформлена продавцом самостоятельно и без привлечения риелторов и юристов. Но у продавца на всех этапах продажи (подготовки документов, заключения договора, получения денег) всегда существует риск остаться без имущества или денег.

«Безопасным, быстрым и финансово выгодным способом является расчет через публичный депозитный счет нотариуса.

Его использование позволяет полностью отказаться от обналичивания денег и провести расчет без каких-либо рисков. За своевременное перечисление денег будет отвечать нотариус.

Депозитный счет может быть открыт только в банке, что также гарантирует сохранность денежных средств», — говорит Николай Миллер.

Распространенные ошибки при продаже квартиры:

• неправильная оценка квартиры. Завышенная стоимость жилья, даже при вероятности торга. Создавать неадекватный люфт для торга чревато отсутствием интереса со стороны покупателя;
• неподготовленная квартира, где много хлама и грязи. Продать аккуратное жилье, пусть и со старым ремонтом, проще, и это можно сделать даже дороже, чем захламленное;
• неподготовленные документы. Важно собрать полный пакет. Процесс требует времени, за которое покупатель может уйти;
• неузаконенная перепланировка;
• размещение объявления через большое число агентств. Доверие к таким предложениям тоже низкое, поскольку выглядит как фейк.

Сколько времени занимает покупка квартиры, сколько длится сделка купли продажи квартиры

Главная » Купля-продажа квартиры » Сколько времени занимает сделка купли продажи квартиры

11 842 просмотров

https://www.youtube.com/watch?v=nyO8Hhh77yY\u0026pp=YAHIAQE%3D

Вся процедура купли-продажи жилья может занимать всего несколько дней или, наоборот, растягиваться на долгие месяцы. В среднем на это уходит около 1-3 месяцев. Рассмотрим, сколько примерно отнимает времени каждый отдельный этап.

Поиск подходящих предложений

Самое главное – найти подходящего покупателя и продавца. Продавцы обычно просто выкладывают свои предложения в сети, а там их уже находят покупатели.

Если никаких особых требований, кроме цены, к будущему жилью нет, то найти подходящий вариант можно даже за несколько минут.

В противном случае придется изучать все доступные предложения и уже среди них отбирать только те, которые подходят больше всего. Чем больше у покупателя запросов, тем сложнее будет найти подходящее жилье.

На поиск покупателя и продавца в среднем уходит от 1 недели до 2-х месяцев.

Значительно ускорить и упростить процедуру поиска можно при помощи агентств недвижимости или частных риэлторов. Они, помимо общедоступных предложений, также изучают варианты из своей внутренней, закрытой база данных. Как правило, именно там «хранится» все самое интересное и выгодное.

Предварительные переговоры

После того, как покупатель и продавец нашли друг друга, необходимо провести предварительные переговоры. На них стороны рассказывают о том, как именно видят будущую сделку, какие есть особенности, отлагательные факторы и так далее.

Если сделка стандартная и не предполагает никаких сложностей, то завершить такие переговоры можно за несколько минут. В противном случае может потребоваться собираться несколько раз, на что уйдет уже несколько дней. В среднем, до 5.

Лучший вариант, когда у продавца все документы будут подготовлены заранее (от покупателя обычно нужен только паспорт, так что там готовить нечего). Требуемый документы и сроки на их подготовку:

• Техпаспорт на квартиру. Должен быть на руках. Обычно не обновляется или обновляется очень редко. Если потребуется обновлять, то срок такой процедуры от 1 до 3 месяцев.
• Выписка из ЕГРН. Желательно прямо перед сделкой получить свежую. На ее оформление уходит около 3-5 дней.
• Выписка из домовой книги. Готовится около 1-5 дней.
• Справка из управляющей компании. Получить можно в день обращения. Максимум – до 3 дней.
• Разрешение от органов опеки (если требуется). Готовится в срок до 1 недели. Этот документ обычно выдается с определенным сроком действия в 1 месяц, после чего он теряет свою силу. Как следствие, нужно подгадать так, чтобы получить его прямо перед заключением сделки.
• Разрешение от супруга/супруги. Оформляется в день обращения. Срока действия не имеет, но нередко в разрешении указываются особенности и условия сделки. Как следствие, если что-то поменяется, придется менять и этот документ.

Если документы вообще не готовы, то на это уйдет около 1-3 месяцев.

Покупатель практически всегда перед покупкой хочет осмотреть квартиру и проверить ее на обременения, долги, наличие или отсутствие прописанных лиц и так далее. Все это можно сделать буквально за один день, но так как у продавца могут быть другие планы, придется договариваться на конкретный срок.

В среднем, вся проверка занимает около 1 недели.

Составить договор можно самостоятельно или обратиться в нотариальную контору. Учитывая наличие огромного количества образцов в сети, вся подготовка займет от силы 1 день. Однако опять же нужно назначать конкретный день, когда у обеих сторон появится время и возможность подписать документ. Также его нужно регистрировать, но это уже не долго.

В среднем на подготовку и подписание договора купли-продажи уходит около 1 недели.

После подписания договора и его регистрации обычно идет перерегистрация права собственности в Росреестре. На эту процедуру отводят около 1-2 недели, в зависимости от того, насколько будет загружено отделение этой государственной структуры.

Кроме того, после регистрации нужно завершить сделку, рассчитаться и подписать акт приема-передачи. Процедура передачи средств обычно не требует особого времени, а вот акт нередко подписывается уже после того, как покупатель еще раз проверяет квартиру, чтобы убедиться, что за все время, которое прошло с момента предварительного осмотра с жильем ничего не произошло.

Завершение сделки обычно проходит в срок от 1 до 5 дней. Итого, вся процедура займет порядка 1-3 месяцев. Если стараться все сделать как можно быстрее и заранее подготовить документы, то можно вложиться и в 1 неделю. А вот если делать все медленно, то и через полгода квартира может быть не продана.

Срок проведения сделки купли-продажи можно значительно сократить при помощи опытных юристов. Они могут подсказать, что и в каком порядке лучше делать, какие справки заказывать и так далее, для того, чтобы закрыть договор как можно быстрее. На бесплатной консультации специалисты прояснят основные важные моменты, и они же могут сопровождать сделку на всем ее протяжении, тем самым не только ускоряя процедуру, но и сводя к минимуму возможные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Сколько времени занимает покупка квартиры, сколько длится сделка купли продажи квартиры

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Сколько времени занимает сделка купли продажи квартиры

Просмотров 1139

Нужно купить квартиру быстро? Это вполне возможно, если соблюдаются несколько условий: подходящий вариант уже найден; у Покупателя имеются наличные на приобретение жилья в собственность; для оформления сделки купли-продажи квартиры нет необходимости обращаться в органы опеки попечительства, пенсионный фонд и прочие социально направленные и кредитно-финансовые организации. Чтобы рассчитать, сколько времени нужно на куплю-продажу квартиры, необходимо учесть все сопутствующие факторы на каждом из этапов сделки.

✅  Этапы купли-продажи квартиры и их длительность

Ограничение во времени на проведение сделки может быть вызвано разными причинами:

• для хозяина недвижимости — срочный переезд, острая нуждаемость в деньгах, стремление «сбыть» жилье до появления новых претендентов на часть имущества;
• для покупателя — желание поселиться в новом жилье к значимой дате (к свадьбе, рождению ребенка), спонтанное получение крупной суммы денег, вынужденный быстрый переезд.

Покупатель и Продавец преследуют разные цели: первый — купить подешевле, возможно, даже не имея нужной суммы; второй — продать подороже.

Чтобы ускорить процесс продажи квартиры, Продавцу необходимо:

• снизить цену и указать в объявлении, что «продажа срочная», «только за наличные»;
• подготовить документы, необходимые для совершения сделки.

Перед покупателем стоят более сложные задачи: оперативно решить вопрос взятия ипотеки (а по статистике каждая вторая квартира в новостройке приобретается с использованием займов); проверить юридическую чистоту сделки на основании предоставленных Продавцом документов.

Для планирования длительности сделки желательно составить подробный план купли-продажи квартиры.

???? 1 этап. Поиск продавца или покупателя на квартиру

Для подбора желаемой квартиры, равно как и для поиска Покупателя, стоит обратиться в агентства недвижимости, поискать контрагента на сайтах: avito.ru, youla.ru, cian.ru, domofond.ru и многих других.

Нужные объявления могут быть в печатных изданиях (газетах, журналах), на досках объявлений вблизи многоквартирных новостроек, готовящихся к сдаче.

Нужно использовать максимальное количество источников информации.

Основные критерии поиска для покупателя:

• место размещения квартиры;
• стоимость жилья;
• квадратура, количество комнат, этажность здания;
• степень готовности имущества к продаже (касается первичного жилья).

Анализируя каждый из вариантов, следует обращать внимание на следующее:

• Допускает ли собственник продажу имущества за привлеченные (кредитные) средства, ведь проверка платежеспособности покупателя банком может затянуться на 2-3 недели.
• Есть ли у владельца несовершеннолетние дети. При наличии у собственника 2 и более детей велика вероятность, что жилье приобреталось за маткапитал, а значит, доля в квартире может принадлежать несовершеннолетним.
• Находится ли имущество в долевой собственности. Если содольщиков несколько, процесс продажи может затянуться из-за несогласия одного из совладельцев на продажу.
• Женат ли (замужем) продавец недвижимости. Если да, то от жены потребуется согласие на сделку.
• Досталась ли квартира в наследство. Если да, то не исключено появление лиц, имеющих право на долю в наследстве. Сделки с наследственным имуществом требуют более тщательной проверки юристом.

Неотъемлемая часть поиска — осмотр жилья.

???? 2 этап. Проверка состояния квартиры

Если место расположения имущества устраивает, можно заняться осмотром. Для тщательной проверки состояния недвижимости можно привлечь инженера-строителя, который без труда выяснит:

• законна ли перепланировка;
• можно ли было переносить газовое оборудование, застеклить лоджию или построить перегородку;
• есть ли проблемы с водопроводом, канализацией, проводкой.

Специалист поможет выявить в квартире скрытые дефекты.

Для проверки недвижимости достаточно 1-го посещения инженера, однако накануне стоит запросить у собственника техплан.

???? 3 этап. Проверка документов

Наибольшие временные затраты занимает подготовка документов. Стандартный перечень включает:

• Паспорт, для несовершеннолетних — свидетельство о рождении. Как правило, документы есть в наличии.
• Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру. Оба документа действительны; свидетельство — документ, выдававшийся до 2016 г. Из выписки ясно, на каком основании квартира была передана в собственность Продавцу, нет ли на жилье обременений. Желательно запросить справку не ранее, чем за 1 месяц до совершения сделки. Хотя выписка не имеет срока годности, справки, выданные давно, могут быть не актуальными. Документ оформляется в Росреестре или МФЦ по запросу. Срок выдачи — 3 дня при получении через Росреестр и 5 дней при запросе через МФЦ.
• Кадастровый паспорт. Документ содержит сведения о внесенных изменениях в конструкцию квартиры. Если выяснится, что перепланировка нуждается в узаконивании, специалист поможет рассчитать приблизительную цену и сроки утверждения изменений. На озвученную сумму покупатель может попросить скидку с учетом затрат сил и времени.
  Кадастровый паспорт является частью расширенной выписки ЕГРН. В целях сокращения периода купли-продажи следует сразу заказать расширенный вариант, и через 3-5 дней, в зависимости от места обращения, кадастровый паспорт будет готов к выдаче.
  Если собственник обнаружил, что кадастрового паспорта нет, необходимо обратиться в БТИ и заказать техпаспорт для постановки объекта на кадастровый учет. Длительность оформления — около 15 дней. Процедура предполагает выезд на объект кадастрового инженера для оценки стоимости квартиры, и при неблагоприятных обстоятельствах процесс может затянуться до 1 месяца.
• Выписка с лицевого счета об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Оформить справку можно всего за 1 день, а действовать она будет ровно 30 дней.
• Справка о составе семьи — обязательный к предъявлению документ, подтверждающий число зарегистрированных в объекте лиц. Ее можно получить в жилищном агентстве, в отдалении регистрационного учета граждан. Длительность предоставления справки — 1-5 дней.
• Передаточный акт. Этот документ может выдаваться до или после регистрации права собственности. В Росреестре часто отказывают в осуществлении регистрационных действий, мотивируя отказ отсутствием справки. Во избежание проблем стоит указать, что «недвижимость передается в течение Х дней после оформления перехода права собственности в Росреестре». Длительность оформления акта — 1 день. Он представляет собой документ, в котором фиксируется текущее состояние квартиры с учетом всех нюансов. После передачи жилья по Акту обязательства Продавца считаются выполненными и вся ответственность за сохранность имущества, а также причинение вреда, связанного с квартирой, ложится на получателя жилья в собственность.

Дополнительно может потребоваться:

• Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки. Документ необходим, если часть имущества принадлежит несовершеннолетнему лицу, недееспособному или ограниченно дееспособному. При обращении в ООП официальный представитель должен представить документ, на основании которого он действует от лица опекаемого. Если собственник квартиры или ее части — ребенок, в ООП должны обратиться оба родителя. Исключительные случаи, когда приходит один родитель — смерть матери или отца, пропажа без вести, о чем должны быть подтверждающие документы. Срок выдачи справки до 2 недель. Чтобы узнать время получения документа, следует уточнить, как часто проводятся заседания опекунского совета. Заминки могут возникнуть при отсутствии одного из родителей или его несогласии на отчуждение имущества.
• Согласие супруга на совершение сделки. Документ нужно оформлять с обеих сторон, но при продаже он должен иметь нотариальное заверение. Исключение — случаи, когда второй супруг не имеет прав на отчуждаемое жилье, то есть оно было получено до брака или поделено на основании брачного контракта. Длительность оформления — 1 день.
• Разрешение банка на реализацию квартиры. Продавец представляет справку, если реализуемое жилье находится в ипотеке. При этом банк должен поверить личность покупателя: его надежность, платежеспособность. Длительность процедуры — 1-2 недели.

При отсутствии собственника сделку может провести его поверенный, действующий на основании нотариально заверенной доверенности. Ее оформление займет всего 1 день.

Проверка документов иначе называется «проверка юридической чистоты сделки», под которой подразумевают поиск скрытых факторов, которые могут сделать куплю-продажу оспоримой, недействительной.

В среднем сбор справок занимает до 7 дней, однако если нужно оформить техпаспорт, получить разрешение органов опеки на покупку-продажу имущества, заручиться согласием банка, то процесс может затянуться на 3-4 недели.

???? 4 этап. Оформление договора о задатке, предварительного ДКП

Данный этап можно пропустить, если позволяют обстоятельства. Однако зачастую одна из сторон переживает о ходе процесса, и чтобы не упустить сделку, просит оформить договор о задатке. В отличие от аванса, задаток не возвращается.

При нарушении договоренностей по вине Продавца он должен вернуть задаток в 2-м размере, а при нарушении условий Покупателем задаток ему не возвращается (ст. 381 ГК РФ). Договор о задатке оформляется в простой письменной форме.

Срок — 1 день.

Предварительный договор также служит подтверждением серьезности намерений сторон. Согласно ст. 429 ГК РФ, документ повторяет условия Основного договора, но может корректироваться по договоренности сторон.

Форма — обязательно письменная, а нотариальное заверение нужно, если Основной договор требует обязательного нотариального заверения.

Участие нотариуса необходимо при участии в сделке несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного гражданина; при распоряжении на условиях опеки; при отчуждении имущества содольщиков, если документы на регистрацию сделки передаются почтовым отправлением.

Договор требует тщательной подготовки, желательно — при участи юриста. Срок оформления — до 3 дней.

???? 5 этап. Подготовка и подписание основного договора

ДКП составляется сторонами согласованно. При покупке квартиры через агентство недвижимости риэлтор предложит один из типовых договоров, однако его содержание зачастую продиктовано потребностями агента или его клиента. Чтобы максимально снизить риски при оформлении купли-продажи, следует обратиться к юристу по сопровождению сделок.

Если договор требует нотариального заверения, то подписание происходит в присутствии нотариуса. Стороны вносят госпошлину, а нотариус берет на себя обязанности по проверке законности оформления перехода права собственности.

???? 6 этап. Подготовка к осуществлению безопасной оплаты

Передавать деньги «наличкой» очень рискованно. Безопасное проведение взаиморасчетов требует подготовки: оплаты банковской ячейки, оформления аккредитивного счета, перечисления средств на депозитарный счет нотариуса. Каждая из перечисленных процедур проводится по отработанной схеме, больше 1 дня не потребуется.

???? 7 этап. Регистрация ДКП в Росреестре

На завершительном этапе сделки обе стороны обращаются в Росреестр за регистрацией перехода права собственности.

Если договор подлежит обязательному нотариальному заверению, то обязанности по передаче документации в госорган возлагаются на нотариуса (правило действует с февраля 2019 г.).

Срок передачи документов — незамедлительно в день оформления сделки. Если же подача в электронном виде невозможна, срок передачи документов увеличивается до 2 дней.

Оформление перехода прав осуществляется в сроки: 7 рабочих дней, если документы были поданы в отделение Росреестра, и 9 рабочих дней при оформлении через МФЦ.

После, если это предусмотрено договором, можно подписать акт приема-передачи.

Если сделка проходит между собственником и Покупателем, имеющим наличные средства для оплаты, причем оба не должны согласовывать сделку с 3-ми лицами, время заключения договора купли-продажи составит 5-7 дней.

✅ Особые случаи

Первичный и вторичный рынок жилья полны предложениями квартир на любой вкус, вот только средств на их приобретение бывает крайне недостаточно. Тогда приходится брать кредит, пользоваться доступными госпрограммами, цель которых — улучшить условия проживания граждан. Купить квартиру можно:

• На средства материнского капитала. При этом срок приобретения будет растянут настолько, сколько потребуется времени для взятия разрешения на покупку. При участии в ипотечной программе можно истратить сумму сертификата на выплату кредита. В остальных случаях держателю документа придется подождать достижения ребенком 3-летнего возраста.
  Если решено брать кредит под покупку жилья, необходимо найти банк, который примет маткапитал в качестве первого взноса или частичной выплаты тела кредита. После одобрения, спустя 1-2 месяца, необходимо обратиться в пенсионный фонд. Сотрудник госструктуры в течение 2 недель примет решение, перечислять ли средства. Остается дождаться поступления средств из ПФ на счет в банке. Общая длительность процедуры — 2-4 месяца.
• По военной ипотеке. В отличие от обычного кредитования, военная ипотека выдается только военнослужащим. Процентная ставка, предлагаемая банками, составляет 7-11%. Залогодателем будет не только кредитуемый, но и Минобороны. Соискатель подает первый рапорт на рассмотрение, а спустя 3 года — второй рапорт. Если соискатель пройдет критерии отбора участников программы, он получит соответствующее свидетельство на получение ипотеки. Документ действует полгода, в течение которого получателю необходимо оформить с банком договор на покупку квартиры. В целом срок приобретения жилья составит от 3,5 лет.

Сколько длится процесс покупки квартиры — предугадать сложно. Можно встретить «своего» Продавца или Покупателя и совершить сделку за неделю, а при неблагоприятных обстоятельствах процесс может затянуться на 3-4 месяца.

Уже на первом этапе купли-продажи квартиры Покупателя и Продавца подстерегают скрытые опасности. Покупатель рискует наткнуться на недвижимость с зарегистрированными собственниками: отбывающими срок в местах лишения свободы, проходящими службу в армии и прочими, которые по возвращению смогут поселиться в приобретенном жилье.

Продавец рискует довериться недобросовестному Покупателю и лишиться квартиры и денег. Кроме того, при неправильном планировании процесса купли-продажи срок покупки квартиры будет значительно увеличен.

Юрист поможет дать ответы на вопросы: какие собрать документы? Как корректно составить договор? Как рассчитать размер госпошлины? Специалист проверит юридическую чистоту сделки, и квартира будет куплена в кратчайшие сроки без рисков для обеих сторон.