При реализации квартир, находящихся в аварийных домах, стороны, участвующие в сделке, должны помнить о том, что такая сделка будет иметь ряд своих особенностей.

Как, кто и на основании чего признает дом аварийным?

Для того, чтобы дом был признан аварийным, он должен соответствовать ряду условий, определенных в действующем законодательстве:

• в процессе эксплуатации конкретного многоквартирного дома произошли нарушения конструкции несущих сооружений, которые не подлежат ремонту, в результате чего жильцам данного дома угрожает серьезная опасность (классическим примером является обрушение части несущей наружной стены в результате взрыва бытового газа в одной из квартир);
• выявление физического износа здания (в том числе, по достижении определенного возраста), что делает дом полностью непригодным из-за невозможности его отреставрировать;
• изменение в процессе эксплуатации дома его микроклимата, которые повлекли возникновение угрозы жизни и здоровья жильцам такого дома.

Выявление одного из перечисленных факторов или всех сразу осуществляется муниципальной комиссией по имуществу на основании обследования конкретного дома.

• Такое обследование, нередко с назначением сопутствующих технических экспертиз, может осуществляться как по заявлению собственников помещений в конкретном жилом доме (если даже невооруженным взглядом видно фактическое состояние дома) либо по решению уполномоченного органа в сфере имущественных отношений муниципального образования или субъекта.
• В срок не более тридцати дней с момента получения комиссией заявления на проведение исследования конкретного дома она должна провести весь комплекс мероприятий, направленных на установление фактического состояния дома и подготовить отчет о проведенном исследовании с последующим предоставлением полученной информации в уполномоченные органы для принятия решения о признании дома аварийным или об отказе в таком действии.
• Признание дома аварийным может осуществляться в соответствии с рядом нормативных актов, принятых на федеральном уровне:

• Жилищный Кодекс (в срезе рассмотрения вопросов правомерной эксплуатации того или иного объекта жилой недвижимости, а также в срезе защиты интересов жильцов многоквартирных домов);
• Постановление Правительства Российской Федерации за номером 47 от 28 января 2006 года (как основной документ, осуществляющий регулирование процедуры признания того или иного дома аварийным с последующим определением его «судьбы» – под снос или реконструкцию).

Права жильцов аварийного дома

У аварийного дома есть два пути развития дальнейших событий – его могут снести, а могут, если это более целесообразно, реконструировать путем проведения капитального ремонта, – жильцы такого дома будут интересоваться своими правами на имеющиеся у них в собственности квартиры.

К правам распоряжения жилплощадью, расположенной в аварийных домах, относится:

• расселение из признанного аварийным дома путем получения квартиры от муниципалитета, соразмерной той, которая была изъята;
• получение денежной компенсации на приобретение нового жилья не меньшей площади (если площадь соответствовала социальным нормам) либо в соответствии с требованиями законодательства к квартирам, предоставляемым взамен утраченных (если площадь была меньше установленных норм);
• продажа своей жилплощади новому собственнику (ни один нормативный акт, действующий на сегодняшний день на территории Российской Федерации, не устанавливает прямого запрета на совершение сделок по купле-продаже квартир, находящихся в домах, признанных аварийными).

Из-за больших бюрократических сложностей последний вариант – с куплей-продажей такого жилья – чаще всего используется лицами для улучшения своих жилищных условий.

Правила продажи квартиры в аварийном доме

Жилищный Кодекс признает за владельцем жилого помещения, расположенного в аварийном доме, право реализовать свое жилье путем совершения сделки по купле-продаже такого имущества. Однако для таких сделок существует ряд особенностей, которые должны быть учтены:

• при совершении сделки покупатель должен быть уведомлен о том, что данная квартира находится в доме, признанном аварийным (о фактическом состоянии дома должна быть предоставлена информация не только в устной форме, но также и в письменной при составлении договора – сведения указываются в разделе, характеризующем предмет сделки, а также в акте приема-передачи конкретного жилья);
• если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, он должен быть готов к тому, что банк потребует увеличить размер страховой суммы от различных рисков, чтобы обезопасить себя от потери выданных под займ средств;
• приобретение квартиры в аварийном доме с использованием сертификата материнского капитала для полного или частичного погашения суммы покупки невозможно, так как это будет противоречить условиям действия программы поддержки семей со вторым и последующими детьми.

Порядок действий по продаже

Несмотря на перечисленные особенности совершения сделки, ее основные этапы отличаться от стандартной сделки не будут, за исключением того, что она может прекратиться на любом этапе, как только администрация муниципалитета примет решение о расселении аварийного дома и вынесет соответствующее постановление.

Кроме того, информация о том, что квартира предоставляется к продаже в доме, признанном аварийном, должна быть сформулирована продавцом еще на этапе подачи объявления, чтобы лицо, которое заинтересуется таким объявлением, было готово к возможным сложностям с оформлением такого варианта в собственность.

Если же разница между регистрацией права собственности и выходом такого постановления будет хотя бы один день, переход права будет считаться законно завершенным.

Если, вопреки требованиям действующего законодательства, покупатель смог погасить часть суммы материнским капиталом или его частью, сделка автоматически будет признана недействительной, как только Пенсионный Фонд узнает о факте подлога документов, а расплатившийся сертификатом или его частью может быть привлечен к уголовной ответственности по факту мошенничества.

Продажа квартиры, находящейся в аварийном доме, законодательством в России не запрещена.

1. Однако если администрация муниципального образования, в котором дом расположен, вынесла постановление о его расселении (то есть принудительном изъятии квартир), оформление сделки прекращается (если только переход права собственности не был юридически зафиксирован).
2. В случае мошеннических попыток совершения сделки с квартирой, находящейся в аварийном доме, лица, причастные к таким действиям, будут привлечены к уголовной ответственности.

Оформление купли-продажи квартиры в аварийном доме

4016 просмотров Обновление: 29.01.2023

Аварийным признается дом, дальнейшее проживание в котором опасно для жителей. Несмотря на это, квартира в таком доме может быть предметом сделки. Сторонам важно знать нюансы такой сделки, чтобы избежать неприятных последствий.

Показателями аварийности являются:1. Нахождение здания в зоне, где с высокой вероятностью возможны подтопления, оползни, снежные лавины и т.д.2. Получение повреждений после аварий, землетрясений и т.д.3. Расположение на территории возможных техногенных катастроф.4. Общий износ конструкций более 70%.

5. Дом расположен в месте прохождения магистрали, которая является источником высокого уровня шума.

• Непригодность для жизни дома устанавливает уполномоченная межведомственная комиссия.
• Жильцы зданий, внесенных в программу переселения жителей аварийных домов, вправе получить другое жилье в том же населенном пункте.

Бесплатная консультация юриста Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Онлайн-чат (круглосуточно)

Если они отказываются от этих квартир, предусмотрена возможность предоставления им компенсации в денежном эквиваленте.

Кроме того, при отсутствии в регионе дополнительного жилья, местная администрация может применять дополнительные меры для финансовой поддержки граждан. Например, предоставить субсидию на покупку новой квартиры или выплатить проценты при приобретении недвижимости на заемные средства.

Жильцы домов, которых нет в указанной программе, получат только денежное возмещение.

Если жилое помещение куплено после того, как здание было признано аварийным, владельцу не положено жилье по программе переселения. Он получит только денежную компенсацию, не превышающую цену квартиры на момент сделки. Правило не касается собственников, получивших жилье по наследству.

  Договор купли продажи квартиры по ипотеке

Поправки, предусматривающие эти ограничения, были внесены в жилищное законодательство в 2019 году. Поводом для этого послужили участившиеся случаи, когда граждане покупали недорогое жилье в аварийных домах с целью получения новой квартиры.

Оформление сделки при продаже недвижимости в аварийном здании происходит в общем порядке за исключением одной особенности. Владелец обязан письменно предупредить покупателя об аварийности дома. В договоре купли-продажи этот факт указывается отдельным пунктом.

В противном случае, покупатель через некоторое время сможет оспорить сделку, и продавец будет вынужден вернуть полученные деньги.

Продажа квартиры происходит в следующем порядке:

1. Подготовка документов.

   Кроме основных документов владельцу при продаже понадобятся акт обследования и решение о признании здания аварийным.

2. Расчет цены и поиск покупателя.

   Собственник вправе установить на квартиру любую цену. Стоимость можно определить самостоятельно, изучив рынок недвижимости или с помощью онлайн-калькулятора.Кроме того, можно прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков.

   Их работа в среднем обойдется в 3000 – 5000 рублей в зависимости от региона и расценок конкретной организации.

   https://www.youtube.com/watch?v=Wgmh8a3IG3I\u0026pp=ygVt0JzQvtC20L3QviDQu9C4INC_0YDQvtC00LDRgtGMLCDQutGD0L_QuNGC0Ywg0LrQstCw0YDRgtC40YDRgyDQsiDQsNCy0LDRgNC40LnQvdC-0Lwg0LTQvtC80LUg0LIgMjAyMyDQs9C-0LTRgw%3D%3D

   Стоит иметь в виду, что рыночная цена квартиры в доме под снос будет существенно ниже аналогичной недвижимости, пригодной для проживания.

   После установления цены подается объявление. Его можно разместить на соответствующих интернет-платформах.

3. Заключение сделки.

   После того как найден покупатель сторонами заключается договор купли-продажи. Документ должен содержать следующую информацию:• сведения о сторонах сделки: ФИО, адреса, телефоны;• детальное описание квартиры;• цена договора;• порядок оплаты;• информация об уведомлении покупателя об аварийном состоянии дома.

   Подписанный договор регистрируется в Росреестре, непосредственно в регистрирующем органе или через МФЦ.

4. Расчет.

   Оплата происходит стандартно. Можно наличными, банковским переводом, до регистрации или после. Чтобы финансово обезопасить себя, участники сделки могут воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом.

  Долги по ЖКХ при покупке квартиры

Перед совершением сделки у покупателя есть возможность проверить, нет ли данного дома в списке аварийных:

• на сайте — Реформа ЖКХ;
• на сайте местной администрации.

Если при оформлении документов покупатель не был письменно уведомлен о том, что дом подлежит сносу, он вправе оспорить сделку в судебном порядке. Постановлением суда договор расторгается, продавец возвращает деньги, полученные от продажи недвижимости, а взамен получает обратно свою квартиру.

При ряде обстоятельств не получится оформить куплю-продажу жилья в доме под снос:

1. При привлечении покупателем заемных средств или маткапитала. ПФР и банки не одобрят перечисление денег на приобретение жилья в аварийном доме.
2. Покупатель покупает квартиру для ребенка, продав предыдущее его жилье. Опека не позволит приобрести для несовершеннолетнего квартиру в доме, опасном для проживания;
3. При наличии решения суда о принудительном выселении продавца;
4. Договоренность собственника с муниципальным органом о выкупе его квартиры.При приобретении жилья в аварийном доме нужно быть готовым к тому, что наряду с невысокой ценой у такой недвижимости возможны существенные недостатки: старые трубы, протекающая крыша, асоциальные соседи и другие. К тому же, если сделка заключалась после признания дома аварийным, новому владельцу не положено новое жилье. Он может рассчитывать только на денежный эквивалент в пределах суммы, за которую приобреталась квартира.

Бесплатная консультация юриста Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Онлайн-чат (круглосуточно)
29.01.2023

Новости реновации

Оформление купли-продажи квартиры в аварийном доме Ссылка на основную публикацию

Купля-продажа объекта недвижимости, признанного аварийным

• Купля-продажа объекта недвижимости, признанного аварийным
• Содержание:
• Статья адресована тем, кто принял решение купить объект в жилом фонде не пригодном для проживания, проще сказать аварийный.
• Ниже мы расскажем об особенностях такой сделки.

1. Особенности сделок с объектами, признанными аварийными
2. Распоряжение жилыми помещениями, в том числе прекращение права владения имуществом, регулирует Жилищный кодекс.
3. Согласно которому, пользоваться и распоряжаться недвижимыми объектами (признанными аварийными) по своему усмотрению можно, если на момент оформления какой-либо сделки:
4. — не подписан договор о выплате компенсации владельцу помещения за объект, который аварийный;
5. — не подготовлено распоряжение органа местного самоуправления или исполнительной власти о предоставлении жилья взамен аварийного.
6. Также нельзя продавать имущество, если принято решение суда о принудительном выселении собственника в связи с тем, что им не приняты условия соглашения о сумме компенсации или предоставлении нового жилья.
7. Приобретая объект недвижимости, признанный аварийным, с перспективой на новое благоустроенное жилье, необходимо понимать, что не всегда можно получить ожидаемое взамен.
8. Действующим законодательством предусмотрено признавать жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания межведомственной комиссией, которая принимает одно из решений:

1. О выявлении оснований для признания жилого фонда непригодным для проживания и сносе дома.
2. О выявлении оснований для признания дома аварийным и подлежащим реконструкции.

• Во втором случае на получение квартиру в ближайшее время нельзя будет рассчитывать.
• Как исключить риски при купле-продаже недвижимости, читайте в статье.
• Ограничения при покупке аварийного жилья
• Большая часть наших сограждан для приобретения недвижимости оформляет кредит.
• Но банковские учреждения при покупке жилья, признанного аварийным, как правило, отказывают в ипотеке.
• Покупая такое жилье за счет средств материнского капитала, с пенсионным фондом также могут возникнуть проблемы, и возможен отказ в перечислении семейного капитала на аварийную квартиру или дом.

Поскольку меры государственной поддержки (закон №256-ФЗ от 29.12.2006 г.) рассчитаны на улучшение жилищных условий для семей, а не наоборот.

1. Регистрация (прописка) в аварийном доме
2. Законодательство не содержит нормы, запрещающей регистрацию (прописку), если дом аварийный, и не ставит в зависимость от нуждаемости дома в капитальном ремонте, реконструкции, либо отселении.
3. Однако, исходя из практики, в регистрации по месту жительства могут отказать, со ссылкой на постановление местной власти, ввиду того, что программа расселения разрабатывается субъектами российской федерации.
4. Такое постановление может быть обжаловано в судебном порядке.
5. В заключение хочется сказать: прежде чем примите решение покупать жилое помещение в аварийном фонде, реально оцените свои риски.
6. Для того чтобы сделка оправдала ожидания, тщательно ознакомьтесь с информацией о сроках расселения, о состоянии дома, и включен ли дом в перечень аварийных.
7. В вопросе признания дома аварийным не стоит ограничиваться сведениями, которые представил продавец имущества.

С 01.02.2022г. данные об аварийных и подлежащих сносу или реконструкции домах, а также пригодны ли они для проживания, включаются в выписку из реестра недвижимости (ЕГРН).

С 2023 годагосударственный реестр недвижимости пополнился сведениями о резервировании земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Такая информация говорит о том, что дом наверняка снесут.

Подробнее о нововведениях в Росреестре, прочитайте здесь.

Также закон (№148-ФЗ от 26.05.2021 г.

), которым предусматривается создание информирования граждан об аварийном состоянии многоквартирных домов устанавливает: органы государственной и местной власти в срок до 1 июля 2022 года обязаны направить в учреждение по осуществлению государственного кадастрового учета и регистрации прав, имеющиеся (принятые ими до дня вступления в силу упомянутого закона) решения об  аварийном фонде. 

Со списком аварийных домов можно ознакомиться самостоятельно с помощью сайта Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации.

Для этого необходимо зайти по ссылке www.reformagkh.ru, далее в разделе поиск указать адрес дома.

Информация обновлена 14.02.2023 года.

Можно ли продать аварийное жилье в 2023 году: образец договора

Администрация города или другого поселения обязательно принимает меры к расселению аварийного и ветхого жилья.

Квартиры в таких домах теряют в цене из-за изношенности, что делает их привлекательными для инвесторов, а собственникам наоборот выгоднее быстрее переоформить жилье, чтобы долго не ждать расселения.

Передать квартиру покупателю можно по стандартному ДКП. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать аварийное жилье и как это юридически грамотно сделать.

Законодательный запрет на продажу

Ни один российский закон не запрещает собственнику продать свою квартиру в аварийном доме. При этом нужно учитывать несколько условий. Вопрос, можно ли продать квартиру, зависит от периода времени, когда заключается договор купли продажи.

Подписывать ДКП нельзя, когда:

• продавец уже заключил с администрацией соглашение об обмене квартиры или о выплате ему компенсации за аварийное жилье;
• имеется решение суда о принудительном выселении собственника, поскольку он отказывается добровольно подписывать соглашение о расселении или о выплате выкупной цены с администрацией.

Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать. Статус аварийного автоматически не изымает такое жилье из оборота, на него не налагаются никакие ограничения или запреты. До момента заключения сделки с муниципалитетом собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

ВАЖНО! Продать аварийное жилье может только собственник – если он квартиру купил, получил в дар, по наследству или приватизировал. Наниматель по договору социального найма имеет другие права – о них читайте ниже.

Особенности продажи аварийного жилья

В целом продажа и покупка аварийного жилья происходит по общим правилам купли-продажи. Но есть один нюанс – покупателя обязательно нужно уведомить о том, что жилье является аварийным и подлежит сносу.

https://www.youtube.com/watch?v=Wgmh8a3IG3I\u0026pp=YAHIAQE%3D

Покупатель уведомляется письменно – нужно внести в ДКП соответствующий пункт. Составить его можно свободно. Безопаснее, если в тексте соглашения будут указаны реквизиты акта муниципалитета, по которому дом признали аварийным.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ. «Продавец уведомляет Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу г. Нск, ул. Мичурина, 67, в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным и подлежащим сносу Постановлением Администрации города Нска № 667 от 09.12.2018».

Дополнительных письменных уведомлений не требуется.

Если покупателя не уведомить об аварийном состоянии жилья, он сможет впоследствии оспорить сделку в связи с существенным заблуждением. Для продавца это риск, поскольку деньги, полученные по ДКП, нужно будет вернуть.

Порядок действий

Далее рассмотрим порядок действий и список документов, необходимых, чтобы продать помещение. Получение дополнительных разрешений от администрации или удостоверение ДКП у нотариуса для продажи аварийного жилья не требуется.

Сбор документов

Поиском всех необходимых документов занимается продавец. Прежде, чем продавать квартиру, готовят стандартный набор:

• свежую выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности на квартиру, если есть;
• нотариальное согласие супруга;
• технический паспорт квартиры – для проверки перепланировки;
• справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
• справку об отсутствии прописанных.

Дополнительно покупателю может понадобиться документ-основание, по которому продавец получил жилье.

ВНИМАНИЕ! Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние – понадобится разрешение опеки и визит к нотариусу. Подробнее об этом, а также о других нюансах подготовки документации для продажи читайте нашу предыдущую статью.

Определение цены

Цена продажи определяется свободно сторонами. Ее можно установить самостоятельно путем торга, а можно обратиться к профессиональному оценщику. Конечно, аварийный статус значительно уменьшает стоимость жилья. Итоговое решение зависит только от договоренности сторон.

При этом если квартира была в собственности менее 3 (5) лет, нужно ориентироваться на установленную в ЕГРН кадастровую стоимость. Продав квартиру по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, продавец рискует попасть на доначисление НДФЛ на сумму продажи.

Подробнее о разнице между рыночной и кадастровой стоимостью читайте здесь.

Подписание договора

В договоре купли продажи указывается стандартная информация:

• ФИО сторон, их адреса и паспортные данные;
• подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;
• цена, за которую продают жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;
• порядок оплаты;
• порядок и срок передачи жилья (по акту или же функции передаточного документа выполняет договор;
• дополнительно включается пункт об аварийности – что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.

Скачать бланк договора для заполнения бесплатно.

Готовый договор понадобится в трех экземплярах – по одному для сторон плюс один для Росреестра.

Регистрация прав в ЕГРН

Продать помещение по ДКП недостаточно – права требуют регистрации. После регистрации право собственности окончательно закрепляется за новым собственником. Госпошлина в 2023 году установлена в размере 2 000 рублей и от аварийности жилья не зависит. Пошлину обычно оплачивает покупатель, но законом это не предписано.

Подать документы можно через ближайший МФЦ, записавшись заранее или в порядке живой очереди. Заранее заполнять заявление не нужно, достаточно принести с собой пакет документов по продаже и квитанцию об оплате пошлины. В ходе приема специалист заполнит заявление, в котором нужно будет расписаться.

https://www.youtube.com/watch?v=S1j4VEU1fzw\u0026pp=ygVt0JzQvtC20L3QviDQu9C4INC_0YDQvtC00LDRgtGMLCDQutGD0L_QuNGC0Ywg0LrQstCw0YDRgtC40YDRgyDQsiDQsNCy0LDRgNC40LnQvdC-0Lwg0LTQvtC80LUg0LIgMjAyMyDQs9C-0LTRgw%3D%3D

Срок регистрации составит 5-14 дней. Подробнее об этой процедуре читайте статью по ссылке.

Окончательный расчет

Чтобы продать аварийное помещение, можно использовать любые способы расчета и любой период. Тот факт, что квартира аварийная, не влияет на расчеты.

Например:

• полная сумма сразу;
• часть суммы авансом (или задатком) до регистрации, остаток – после регистрации;
• полная сумма после регистрации.

Варианты передачи денег тоже могут быть любые – наличными под расписку, через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом читайте здесь.

Можно ли продать аварийное жилье в ипотеку или под маткапитал

Материнский капитал можно вкладывать только в улучшение жилищных условий. ПФР обязательно проверяет, улучшатся ли условия проживания семьи, в частности оценивает состояние МКД, в котором расположена квартира.

Аварийное жилье по определению не может быть улучшением жилищных условий. Именно поэтому вложить средства сертификата в приобретение такой квартиры не получится.

Для банка аварийное жилье – невыгодный залог, который не сможет в случае неплатежеспособности заемщика обеспечить финансовые интересы. Вероятность одобрения ипотечного кредита под залог аварийного жилья крайне мала. Кредит выдается не на один десяток лет, и все это время его нужно чем-то обеспечивать. А аварийный дом рано или поздно снесут, разрушив и предмет залога.

Таким образом, если заинтересованное лицо планирует покупать аварийную квартиру на кредитные деньги, нужно рассмотреть альтернативные возможности – например, потребительский кредит или ипотеку под залог уже имеющегося жилья.

Что делать нанимателям квартир в ветхом доме

У нанимателей нет возможности продать квартиру, которую они занимают в аварийном доме. Право продать имеется только у собственника жилья, а договор социального найма правом собственности не наделяет – только правом проживания и пользования.

Если квартира не приватизирована, то с нанимателем администрация заключит новый договор соцнайма, предоставив другое жилье. Для перезаключения договора нужно обратиться в местную администрацию – комитет, отдел, управление или департамент, который занимается распределением муниципальной жилой площади.

Итак, продать аварийное жилье может собственник квартиры по стандартной схеме до того, как подпишет контракт с администрацией об обмене данного помещения на новое. Дополнительных согласований с администрацией такая сделка не требует. Единственный нюанс – покупателя нужно обязательно предупредить перед заключением договора об аварийности. Иначе впоследствии он сможет оспорить ДКП через суд.

• Если у вас остались вопросы о том, как продать аварийную недвижимость – задайте их нашему дежурному юристу в чат или через поле комментариев.
• Мы благодарны вам за лайк и репост статьи!
• Вам может быть интересно: намеренное ухудшение жилищных условий – о чем говорит практика.

Можно ли купить или продать квартиру в собственности в аварийном доме под снос: покупка ветхого жилья

4 134 просмотров

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются.

Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон.

Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2023 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

1. Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
2. В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

1. Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
2. Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
3. Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

1. Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
2. Направление уведомления всем жильцам дома.
3. Расчет выкупной цены.
4. Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

• рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
• расходы на переезд;
• затраты на поиск другого жилья;
• оформление права собственности на новую квартиру;
• возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
• расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

Оценены риски при покупке квартир в домах под снос

© Lenta.ru

При покупке квартир в домах под снос у россиян больше рисков, чем выгоды. К такому выводу пришли юристы и риелторы при оценке плюсов и минусов приобретения жилья в аварийных зданиях, пишет РБК.

Постройка считается аварийной, если представляет потенциальную угрозу для проживающих — дом может в любой момент обрушиться, подвержен частым затоплениям или расположен в месте, где возможны техногенные аварии. Среди преимуществ покупки подобной недвижимости эксперты отметили ее невысокую стоимость, которая позволяет россиянам обзавестись собственной жилплощадью с минимальными вложениями.

Однако в адвокатском бюро «S&K Вертикаль» напомнили, что россияне, которые приобрели квартиры в доме после признания его аварийным, не имеют право на предоставление нового жилья по программе переселения.

Граждане могут рассчитывать лишь на компенсацию за утраченное помещение — объем средств при этом не превысит сумму сделки по договору купли-продажи.

В агентстве недвижимости Est-a-Tet рассказали, что исключением в этом случае может стать получение в наследство квартиры в доме под снос.

Кроме того, существует ряд условий, при которых не удастся заключить сделку с аварийным жильем.

На подобные квартиры не распространяется материнский капитал и не выдаются ипотечные кредиты, а также их нельзя приобрести взамен единственного жилья ребенка — в этом случае органы опеки решат, что жилищные условия несовершеннолетнего ухудшаются.

Помешать приобрести аварийную недвижимость также может решение суда о принудительном выселении собственника или соглашение владельца с муниципалитетом о выкупе квартиры.

Однако бывают случаи, что собственник недвижимости узнает о статусе дома после заключения сделки — тогда он имеет право расторгнуть договор с предыдущим владельцем в судебном порядке. Новый закон, вступивший в силу с 1 февраля 2022 года, должен сократить риски при покупке квартир. Теперь в Едином государственном реестре недвижимости будут содержаться сведения об аварийности здания.

Граждан хотят защитить от покупки аварийного жилья

20 апреля в Госдуму поступил законопроект № 945109-7 о внесении изменений в Закон о государственной регистрации недвижимости в целях предотвращения покупки аварийного жилья гражданами.

Поправки вводят обязанность региональных и муниципальных властей, ответственных за принятие решений об аварийности многоквартирного дома и его сносе/реконструкции, направлять такие сведения в Росреестр, который будет включать их в ЕГРН. При запросе выписки из вышеуказанного реестра граждане смогут получить одновременно и информацию об аварийном состоянии МКД.

Разработчики проекта закона отметили, что с 2008 г. в РФ последовательно реализуется политика расселения граждан из аварийного жилья.

При этом государство расселяет как людей, вынужденно проживающих в аварийном жилье на протяжении многих лет, так и граждан, которые приобрели жилье после признания дома аварийным в силу крайне низкого уровня осведомленности о программах расселения аварийного жилищного фонда.

«Таким образом, гражданин может приобрести квартиру, не зная о том, что приобретает аварийное жилье, так как состояние дома можно оценить только визуально. Но даже при нормальном состоянии дома внешне конструктивное состояние дома может быть аварийным.

В ряде случаев продавцы недвижимости специально скрывают от покупателей факт признания дома аварийным.

Зачастую самостоятельно найти данную информацию достаточно затруднительно, так как обязанности по ведению реестров аварийного жилья в открытом доступе у региональных и муниципальных властей нет», – отмечено в тексте пояснительной записки к законопроекту.

Авторы поправок добавили, что наличие сведений о признании дома аварийным в выписке, содержащей общедоступные сведения из ЕГРН, позволит решить все вышеуказанные проблемы и обеспечить максимальную защиту прав граждан, а также повысит уровень информированности населения и сократит неэффективные расходы государства.

Адвокат КА № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов назвал поправки обоснованными. По его мнению, они могут сделать процесс приобретения недвижимого имущества для обычного гражданина более удобным и безопасным.

Эксперт согласился с тем, что законопроект является логичным продолжением поправок в Жилищный кодекс РФ, которые были внесены в декабре 2019 г. Тогда ст. 32 ЖК была дополнена п. 8.1 и 8.

2, согласно которым если гражданин стал собственником помещения уже после признания дома аварийным, то он имеет право лишь на получение компенсации в том же размере, за который он приобрел долю в квартире.

Он пояснил, что до этого нередко возникали случаи злоупотребления правами, когда сразу после признания дома аварийным все члены семьи собственника квартиры в нем становились сособственниками.

«После принятия изменений на практике возникали споры относительно осведомленности собственников о признании дома аварийным в момент приобретения долей в квартире. Законопроект закрывает этот вопрос, так как для покупателей не будет составлять труда проверить факт аварийности дома», – считает Александр Немов.

Партнер юридической компании Law & Commerce Offer Виктория Соловьёва также назвала законопроект полезным, особенно в свете декабрьских изменений в Жилищный кодекс РФ.

«Нововведениями был ограничен объем прав граждан, которые приобрели жилые помещения в многоквартирных домах после признания их аварийными.

При этом механизм получения информации об аварийности дома на настоящий момент действительно весьма трудозатратен и неэффективен», – отметила она.

По мнению эксперта, если такая информация будет содержаться в выписке из ЕГРН, то это значительно облегчит поиск информации о статусе дома.

«Необходимо дополнить Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г.

№ 47) соответствующими обязанностями органов государственной власти и местного самоуправления по предоставлению информации в Росреестр, а также о ее актуализации и обновлению», – полагает Виктория Соловьёва.

Адвокат АП Калужской области Дмитрий Кияшко отметил, что в большинстве случаев покупатели не хотели бы приобретать аварийное жилье, поэтому ранее они были вынуждены полагаться на предоставляемые риелторами сведения или в течение месяца ожидать официального ответа от органов местного самоуправления. «Очевидно, что размещение таких сведений в ЕГРН позволит существенно упростить получение информации, как следствие снизить нагрузку на всех участников правоотношений», — отметил эксперт.

По его мнению, размещение сведений в публичном доступе сыграет свою роль при определении существенного в споре обстоятельства, в какой момент исполнения сделки покупатель узнал или должен был узнать о таком существенном недостатке приобретаемого помещения. «Если покупатель до сделки будет осведомлен о недостатке, он принимает все риски, с ним связанные», — полагает Дмитрий Кияшко.

Адвокат АК «Бородин и партнеры» Ольга Рогачёва напомнила, что в соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления должны создавать условия для осуществления этого права.

«Состояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражает степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе.

Говоря о юридических аспектах российской жилищной политики, невозможно игнорировать существование специфической проблемы ветхого и аварийного жилья. Сокрытие продавцом информации об аварийном жилье при заключении сделки – часто встречающийся факт.

Следовательно, граждане при приобретении жилья должны обладать информацией об его аварийности. Предлагаемый законопроект направлен на реализацию права граждан получать информацию об аварийном жилье, поскольку уровень такой информированности крайне сейчас низкий», — резюмировала она.