Дарение регулируется главой 32 ГК РФ. И касается не только вещей. Когда говорят о дарственной, то обычно имеют в виду передачу недвижимости. Однако дарение предполагает безвозмездную передачу не только объектов недвижимости, то и любых вещей, денежных средств или прав.

Согласно ст. 572 ГК РФ даритель безвозмездно передает (или обязуется передать в будущем) одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. В случае недвижимости сделка оформляется в письменной форме. По общему правилу обязательного нотариального удостоверения не требуется – это на усмотрение сторон. Но есть исключения, установленные ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ: сделки от имени несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан, а также дарение долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению. 

У сделок с недвижимостью есть особенность – они считаются заключенными только в случае государственной регистрации в Росреестре.

Закон запрещает дарение с какими-то условиями – это безвозмездная сделка.  Запрещается дарение между коммерческими организациями, а также подарки госслужащим, сотрудникам медицинских, образовательных и иных организаций стоимостью выше 3 тыс. руб. (от лиц, получающих услуги в этих организациях).

Еще одна интересная возможность – это обещание дарения в будущем. Это особый договор, который заключается в письменной форме и который можно исполнить принудительно.

Здесь Вы можете скачать образец договора дарения недвижимости.

Образец договора Образец договора дарения недвижимости Важно! Дарение между близкими родственниками не облагается налогом, а в остальных случаях получателю дара нужно уплатить 13 % НДФЛ.

Риски и последствия – 3 ошибки дарителя

Мы разберем типичные «подводные камни» дарственной, наиболее часто встречающиеся в судебной практике.

1. Основные риски – у дарителя

Дело в том, что по этой сделке все права переходят к одаряемому и даритель лишается прав на имущество. Это касается как движимых, так и недвижимых вещей.

Например, переписать дом на сына, дочь, супруга или другого родственника – значит полностью лишиться собственности на этот дом, включая права пользования, владения и проживания в нем.

Все, что будет дальше между дарителем и одаряемым – это сфера морали, а не юриспруденции.

Если отношения между людьми изменятся, либо получатель дара умрет, либо продаст подаренную квартиру – во всех этих случаях бывший даритель юридически беззащитен, ведь он не связан никакими обязательствами с правопреемниками или покупателями.

Пример

Давайте рассмотрим 2 жизненных ситуации.

Пример 1: женщина переписала квартиру на сына через дарственную и продолжала жить вместе с ним. После этого сын женился. Через несколько лет сын погиб. Получается, что у женщины уже нет собственных прав на эту квартиру.

В данном случае она и жена сына являются наследниками, то есть право собственности на долю в квартире женщина в конце концов оформит. Но ни о какой комфортной и безопасной жизни для бывшей дарительницы речь уже не идет.

Вдова может продать свою долю, потребовать продажи жилья и раздела вырученных денег (если не хочет жить вместе с бывшей свекровью) или пустить в квартиру жить посторонних людей.

Пример 2: женщина дарит квартиру внуку, тот умирает, наследницей становится вдова покойного. В этой ситуации у бабушки вообще нет никаких прав на это жилье. Никакими обязательствами с наследницей-вдовой она не связана. Ее будущее зависит только от милости и доброго отношения женщины.

Обычно люди этого не понимают, думая, что переоформление квартиры на сына – это простая формальность, а фактически все останется так же, как и прежде. Именно из этого вытекают все остальные риски и негативные последствия.

Для защиты своих интересов используйте п.4 ст.578 ГК РФ  – в договоре нужно прописать право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Это позволит не потерять жилье и избежать проблем с наследниками получателя дара.

юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

2. Оформление дарственной с условием – в чем подвох?

Это типичная ошибка, которую совершают люди. Почему-то в России широко распространено убеждение, что дарственная на квартиру сыну, дочери или внукам обязательно предполагает, что сам даритель может пользоваться этой квартирой до конца жизни. И такое условие включают в договор.

Но, если эти договоренности не будут соблюдаться, никаких юридических средств защиты интересов дарителя нет – его ждут затяжные и в основном безуспешные судебные разбирательства.

В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ сделка не признается дарением, если в договор включены встречные обязательства получателя дара, необходимость встречной передачи вещи или права.

Такая сделка считается притворной, то есть совершенной лишь для вида, с намерением прикрыть другую – реальную – договоренность. Притворные сделки недействительны (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Это значит, что нельзя заставить через суд получателя дара выполнять свои обязательства – дарственная этого не предусматривает. Максимум, что можно сделать – дарителю подавать иск о признании договора недействительным.

Здесь можно скачать договор дарения квартиры.

Образец договора Чтобы все оформить, вам понадобится договор дарения квартиры.

3. Не соблюдать правила оформления

Рассмотрим такую ситуацию: дарственная на недвижимость составлена и подписана сторонами, но в Росреестре переход права собственности не зарегистрирован. Возникает вопрос: кто в этом случае будет собственником квартиры и действителен ли договор дарения?

Клиенты обычно формулируют подобный вопрос юристам таким образом: когда вступает в силу дарственная?

Здесь все будет зависеть от того, успели ли стороны подать документы в Росреестр на регистрацию.

Сама дарственная (договор) не подлежит государственной регистрации в Росреестре, следовательно, сделка считается заключенной с момента согласования сторонами всех существенных условий.

Если стороны обратились с заявлением в Росреестр, т.е. даритель продемонстрировал, что желает передать свое право одаряемому, то регистрация будет завершена.

В этом случае у других наследников очень мало шансов оспорить сделку и государственную регистрацию прав на недвижимость.

А вот если документы на государственную регистрацию перехода права на квартиру не подавались, то завершить дарение не удастся. Решения об отказе в иске по подобным делам есть в практике региональных судов.

Пример

У гражданки Андреевой была дарственная на квартиру, составленная ее мужем незадолго до смерти.

Договор составлен в письменной форме, нотариального заверения не делали, документы на государственную регистрацию перехода права собственности по договору дарения квартиры в Управление Росреестра по Москве не подавали.

После смерти мужа Андреева наследниками являлись двое его детей, мать и жена (гражданка Андреева). Другие наследники обратились к нотариусу, чтобы вступить в права наследования и зарегистрировать спорную квартиру на себя.

Гр-ка Андреева обратилась в суд с иском о признании права собственности на эту квартиру. Истица считала, что договор дарения спорной квартиры был фактически исполнен, так как по закону для него не требуется нотариальная форма и государственная регистрация. Дело прошло несколько инстанций.

В 2014 г. Московский городской суд решил следующее: по условиям договора дарения квартиры переход права собственности на отчуждаемую квартиру подлежит государственной регистрации в управлении Росреестра и возникает у одаряемого с момента регистрации этого права в ЕГРП (с 2017 г. – в ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости).

Если заявления в Управление Росреестра не подавались, то нет надлежащих доказательств, свидетельствующих о намерении покойного передать право собственности на принадлежащую ему спорную квартиру. В иске было отказано (Апелляционное определение Московского городского суда от 12 августа 2014 г. N 33-32042/14).

Здесь нужны некоторые пояснения. Договор дарения, заключенный после 1 марта, не подлежит государственной регистрации. Но не регистрируется сам договор, а вот переход права собственности нуждается в обязательной регистрации – это отдельная процедура. То есть переход квартиры в собственность одаряемого происходит в момент государственной регистрации.

Вообще по таким делам сложилась противоречивая судебная практика, выше изложены самые распространенные позиции, которые, скорее всего, примет суд.

Важно! Любые сделки с недвижимостью (купля-продажа, дарение, мена, приватизация) действительны только после государственной регистрационной перехода прав собственности и внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Дарственная на квартиру: плюсы и минусы

Имущество может переходить к другим лицам безвозмездно (бесплатно для них) не только в случае дарения. Поэтому этот момент нельзя считать основным и единственным достоинством дарственной. Чтобы понять, является ли тот или иной договор выгодным именно в Вашей ситуации, нужно оценить все его достоинства и недостатки в комплексе.

Основные плюсы:

это дешевый способ передать право собственности (платить нужно только за государственную регистрацию и за составление договора, если его делает специалист);

это простой способ передать право собственности (если собственность принадлежит одному человеку, то оформить договор дарения достаточно просто, можно не обращаться к нотариусу; если дарится доля или собственник является несовершеннолетним, то договор подлежит нотариальному удостоверению);

дарение позволяет гарантированно передать имущество именно тому человеку, которому хочет даритель.

В этом случае оно надежнее и безопаснее наследования. При наследовании однозначно просчитать, что будет, когда начнется раздел имущества, нельзя.

К тому же есть такое понятие как обязательные наследники – лица, которые всегда имеют право на часть имущества умершего, независимо от того, что написано в завещании и как хотел распорядиться своим добром сам умерший.

Дарение выводит имущество из состава наследства, то есть оно уже не подлежит разделу после смерти дарителя, а сразу переходит в собственность одаряемого.

Что касается минусов, то к ним относятся риски – об этом мы написали выше, а также высокая частота оспаривания дарственных – об этом читайте дальше.

Дарственная является не единственной безвозмездной сделкой, поэтому посоветуйтесь с юристом по гражданскому праву – часто людям выгоднее не дарственная, а другие варианты (рента, пожизненное содержание с иждивением, завещание).

юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Спорные вопросы и судебная практика

Мы выделим 3 спорные ситуации, по которым нет однозначной судебной практики. Советуясь с юристами и правильно оформляя сделки, Вы избежите таких ситуаций и сможете защитить свои права или добиться Ваших целей.

Ситуация № 1. Чаще всего споры возникают в случае смерти дарителя. Наследники пытаются признать сделку недействительной, чтобы дар был включен в состав наследства и подлежал разделу.

Ситуация № 2. Другая типичная ситуация – человек впоследствии продает подаренную ему квартиру, тем самым нарушая интересы дарителя (такие примеры мы разбирали выше).

Ситуация № 3. Еще одна ситуация – заинтересованные лица пытаются признать дарственную недействительной, так как сами претендуют на это имущество. Например, хотят в будущем после смерти дарителя унаследовать спорную недвижимость.

Или считают, что у них есть какие-то права на квартиру, так как они в ней проживают.

В таких случаях чаще всего пытаются доказать, что тот, кто дарил квартиру, был не в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими – то есть пытаются доказать расстройство психики.

Дарственная с обременением

Частые вопросы

Когда дарственная вступает в силу после смерти дарителя? +

Сначала уточним вопрос. Очевидно, Вас интересует, как подарить квартиру, чтобы она перешла к другому человеку только после смерти дарителя? Это невозможно по закону. Согласно п. 3 ст.

572 ГК РФ, договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. То есть такой договор будет юридически недействителен.

В таком случае можно посоветовать составить завещание в пользу конкретного человека, заключить договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Можно ли оформить дарственную по доверенности? +

Да, но с определенными оговорками. В данном случае должны быть нотариально оформленная доверенность, в которой будет отдельно указано правомочие доверенного лица на совершение дарения конкретных вещей.

Есть дарственная на квартиру дочери от отца, но отец умер. Имеет ли дочь право на квартиру без зарегистрированных прав в Росреестре? +

Если отец и дочь уже подали заявление в Управление Росреестра, то регистрация перехода права по договору дарения будет завершена. После этого дочь будет считаться собственником квартиры.

Если они не успели подать такое заявление, то переход права на квартиру не состоится. Эта квартира войдет в состав наследства и перейдет к наследникам по закону или по завещанию.

Если завещания нет, то дочь будет наследовать свою долю как наследница первой очереди.

Договор дарения квартиры – сколько стоит оформление у нотариуса? +

Размер госпошлины (нотариального тарифа) за удостоверение договора дарения составляет 0,5% от стоимости отчуждаемой доли жилого дома и земельного участка, но не более 20 000 руб.

Инвалиды I и II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства уплачивают госпошлину в размере 50% (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, пп. 5 п. 1 ст. 333.25, п. 2 ст. 333.38 НК РФ).

За разработку и составление текста нужно заплатить отдельно.

Сколько действует дарственная? +

Дарственная предполагает окончательный переход собственности другому лицу. Никакого срока закон для нее не определил. Но в случае с недвижимостью – домами, дачами, квартирами, землей – требуется еще государственная регистрация в ЕГРН через Росреестр (без этого сам договор дарения не будет порождать последствий).

Заключение эксперта

Дарственная — это документ в рамках которого даритель передает одаряемому какое-либо имущество и/или право собственности на него на безвозмездной основе.

Дарственная не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если ее предметом является недвижимость, то права на объекты необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Дарственная может быть отменена по условиям, установленным действующим российским законодательством, в том числе в судебном порядке.

Плюсы и минусы договора дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости — это соглашение, по которому даритель, собственник недвижимости, передает одаряемому недвижимое имущество безвозмездно. Во многих семьях рано или поздно задаются вопросом: что лучше — подарить квартиру или завещать? Дарение многим кажется более простой процедурой, хотя на самом деле большой разницы в оформлении сделки нет. Есть разница в сути сделки и ее последствиях.

Завещание в отличие от договора дарения в любой момент можно изменить или отменить вовсе. Причем ставить в известность кого-либо из наследников не требуется.

Отменить дарственную гораздо сложнее, вернее, ее вовсе не отменить — придется обращаться в суд с требованием признать сделку недействительной. Но для этого нужны основания.

Соответственно, принцип «если что, верну подаренное обратно» не работает.

После того как в ЕГРН появится отметка о новом собственнике жилья, даритель не сможет принимать решения о судьбе недвижимого имущества.

Новый собственник получит все правомочия, а именно право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Квартира может быть продана, сдана в аренду, заложена и т.д.

Таким образом, при существенных плюсах договора дарения — простота сделки, быстрое получение имущества одаряемым — сделка имеет ряд рисков для дарителя.

Однако и одаряемый должен иметь в виду следующее: если даритель состоит в браке или состоял на момент приобретения недвижимости, необходимо иметь нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на сделку.

Исключение — имущество получено дарителем по безвозмездной сделке, то есть по наследству или по договору дарения. На недвижимое имущество могут быть наложены обременения, одаряемому следует проверить это перед заключением договора.

В случае заключения сделки в нотариальной форме проверить все необходимые данные поможет нотариус.

Договор дарения недвижимого имущества обязательно должен быть совершен в письменной форме. А в ряде случаев простой письменной формы договора недостаточно, требуется нотариальное удостоверение сделки. Это относится:

· к сделкам по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке);

· к сделкам по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину.

Важный момент: нельзя подарить квартиру, дом или дачу, не получив согласие одаряемого, то есть «сюрприз» не получится. Договор дарения — двусторонняя сделка в отличие от завещания, в котором собственник жилья может распорядиться имуществом каким угодно образом, назначив одного или нескольких наследников.

Материал статьи взят из открытых источников

Остались вопросы к адвокату по данной тематике?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 22.02.2022

Что выгоднее – дарственная или продажа?

zoomingfoto1712/Fotolia

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

• Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
• 5 главных фактов о договорах дарения квартиры
• Основные недостатки договора дарения:

1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

https://www.youtube.com/watch?v=tYlTnb8O_hc\u0026pp=ygVv0J_Qu9GO0YHRiyDQuCDQvNC40L3Rg9GB0Ysg0LTQvtCz0L7QstC-0YDQsCDQtNCw0YDQtdC90LjRjzog0L3QsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGDLCDQtNC-0LwsINCw0LLRgtC-0LzQvtCx0LjQu9GM

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции.

Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее.

Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает.

Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает.

Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи).

С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему.

Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека.

При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения).

А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

https://www.youtube.com/watch?v=tYlTnb8O_hc\u0026pp=YAHIAQE%3D

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия.

К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество.

И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег.

Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение.

Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора.

Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов.

Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот.

А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей.

То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

1. Текст подготовила Мария Гуреева
2. Не пропустите:
3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
4. Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?
5. Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?
6. Могу ли я продать жилье самому себе?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Что лучше – дарственная или договор купли-продажи

Умный потребитель

/ 9 ноября 2022 09:20

Дарственная и договор дарения – в чем разница? У каждого типа соглашения есть свои плюсы и минусы: наличие платы, величина налогов, возможность оспорить в суде. Прежде чем принять решение, взвесьте все последствия и сравните потенциальную выгоду для себя.

Дарственная или купля продажа – что выгоднее?

В статье остановимся на разнице между дарственной и куплей-продажей, когда речь идет о передаче прав на крупную собственность: квартиру, машину, дачу, землю.

Договор купли-продажи – это передача права на имущество, при которой получатель выплачивает деньги продавцу. Объектом договора может выступать физическая собственность, авторские и цифровые права. 

Договор дарения предусматривает безвозмездную передачу имущества или права требования одним человеком другому. Даритель освобождает одаряемого от уплаты денег за имущество, а одаряемый принимает дар и ставит в соглашении подпись. Переход собственности нужно зарегистрировать в Росреестре.

Что указывают в дарственной:

• адрес недвижимости,
• паспортные данные обеих сторон,
• размер доли, если дарят часть квартиры/дома.

У вас есть дом, земля или квартира? Значит, получить крупную сумму в кредит будет легче! Банк получает гарантии, а вы – необходимую сумму на выгодных условиях.

Владеете жилым домом с земельным участком? Этот объект недвижимости может выступать залогом по кредиту в Совкомбанке. С его помощью можно получить от 200 тысяч до 30 млн рублей сроком до 15 лет. Оставьте онлайн-заявку и сделайте шаг к новым целям!

На первый взгляд, основное различие между сделками – наличие или отсутствие платы за получение имущества, но есть еще ряд отличий.

Плата

Купля-продажа – возмездное соглашение, по которому покупатель получает имущество продавца за указанную в договоре плату.

Дарственная на квартиру имеет плюсы и минусы, но главное достоинство – безвозмездность. То есть даритель не получает выгоду от передачи имущества, но может выразить свою волю.

https://www.youtube.com/watch?v=Eou3mi6BZ-A\u0026pp=ygVv0J_Qu9GO0YHRiyDQuCDQvNC40L3Rg9GB0Ysg0LTQvtCz0L7QstC-0YDQsCDQtNCw0YDQtdC90LjRjzog0L3QsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGDLCDQtNC-0LwsINCw0LLRgtC-0LzQvtCx0LjQu9GM

Тамара Петровна владеет двухкомнатной квартирой, по завещанию она перейдет ее сыну и дочери. Женщина хочет оставить половину жилья племяннице, которая за ней ухаживает, поэтому она решила оформить дарственную.  

Дарить имущество родственникам нужно по правилам – составить договор и зафиксировать переход права собственности в Росреестре

Продажа предполагает уплату налогов вне зависимости от того, близкому родственнику вы что-то продали или постороннему, размер налога – 13%.

НДФЛ можно не платить, если вы владеете имуществом:

• более пяти лет (общее правило);
• более трех лет, но это единственное жилье;
• более трех лет после приватизации, дарения или по наследству, а также по договору ренты;
• купленным в рамках приращения долей (наследование доли в жилье, где у покупателя уже была доля);
• проданным по цене, которая равна цене покупки (то есть вы как бы не получаете выгоду от сделки – за что купили, за то и продаете), но не менее 70% кадастровой стоимости).

Дарение недвижимости между близкими родственниками не облагается налогом, а если дар получен от посторонних лиц, то получатель должен заплатить налог 13%.

Вам не нужно платить налог, если подарок вы получили от:

• мужа/жены,
• родителей/детей,
• дедушки/бабушки или внуков,
• братьев/сестер.

Стороны сделки

Стороны сделки – это собственник и покупатель при купле-продаже, даритель и получатель при дарении. Для дарственной ограничений больше, для продажи – почти нет, если не затронуты интересы несовершеннолетних.

Купля-продажа возможна между близкими родственниками, любыми юридическими и физическими лицами. Если среди собственников недвижимости есть ребенок, то его интересы представляет законный представитель, продать «детскую» долю в недвижимости можно, получив согласие органов опеки.

Дарение квартиры близкому родственнику законно, оно возможно между любыми совершеннолетними дееспособными гражданами.

Запрещено делать подарки дороже 3000 рублей:

• от имени малолетнего или недееспособного;
• между коммерческими организациями;
• медработнику, учителю;
• чиновнику.

Важно: несовершеннолетний не вправе сам или по доверенности подарить квартиру или дом, а вот принять имущество в дар может ребенок в любом возрасте. Понадобятся свидетельство о рождении или паспорт.

За детей до 14 лет дарственную от имени получателя подписывают родители (опекуны), а с 14 лет – сам ребенок с разрешения законного представителя.

По умолчанию ребенок сможет распоряжаться полученным имуществом после 18 лет.

Подарить ребенку крупный подарок можно, а вот от его имени составить дарственную не получится

Оспорить через суд можно оба вида договоров.

Аннулировать дарственную можно при определенных условиях.

1. Даритель на момент сделки признан недееспособным (в результате болезни, был в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, проходил медикаментозное лечение, которое влияло на его ментальное состояние).
2. Дарителя принуждали (угрозами, шантажом) отписать имущество третьему лицу.
3. Получатель умер, а в договоре смерть получателя была указана как условие для возврата подарка.
4. Даритель – юрлицо, признанное банкротом в течение полугода после подписания дарственной.
5. Получатель дара относится к нему небрежно, что может привести к порче или утрате имущества, которое представляет особую ценность для бывшего владельца.
6. Одаряемый совершил покушение на жизнь собственника, его семью, нанес урон их жизни или здоровью.
7. Дарение фактически заменило собой продажу, и есть доказательства того, что за имущество были уплачены средства.
8. Дарственная не была зарегистрирована в Росреестре.

Тамара Петровна составила дарственную на племянницу, заверила ее у нотариуса, но до Росреестра так и не дошла. Сын Тамары Петровны обратился в суд: сделку сочли незаключенной, дарственная была аннулирована.

https://www.youtube.com/watch?v=Eou3mi6BZ-A\u0026pp=YAHIAQE%3D

Дарственную можно аннулировать по взаимному согласию сторон или через суд. Суд обычно соглашается аннулировать документ, если есть доказательства того, что сделка совершена под давлением, без разрешения супруга (если квартира или дом были приобретены в браке), не была зарегистрирована или даритель был недееспособен.

Важно: оспорить дарственную можно в течение трех лет, а при покушении на жизнь или здоровье дарителя срок давности увеличивается до пяти лет.

Не прописывайте условия пожизненного проживания бывшего собственника в подаренном жилье или обязательство получателя содержать дарителя. Эти условия противоречат идее безвозмездности. Если вы хотите их включить, оформите договор ренты.

Договор купли-продажи можно расторгнуть без обращения в суд по письменному соглашению, если условия сделки не были выполнены. Соглашение о расторжении заключают в том же формате, в каком был заключен договор купли-продажи.

Что должно быть указано в соглашении о расторжении сделки:

• реквизиты сторон,
• данные первого документа (о купле-продаже),
• намерение расторгнуть соглашение,
• информация о недвижимости, обязательства сторон и сроки их исполнения.

Другой способ расторгнуть договор купли-продажи – оспорить его в суде. Рассчитывать на положительный исход дела можно, если есть доказательства, что права истца были ущемлены или нарушены. Например, муж продает жилье без согласия супруги и она может подтвердить, что не знала о продаже.

Грамотное составление любого договора или юридическое сопровождение в суде, если вы оспариваете сделку, требует затрат. Оплатить услуги юриста в рассрочку поможет Халва!

Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары в более чем 250 000 магазинах-партнерах на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 8% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!

При продаже совладельцы имеют право купить долю в жилье прежде, чем она будет выставлена на продажу в открытый доступ. Совладельцы могут выкупить долю или отказаться от нее.

Как продать долю в недвижимости, чтобы сделку не оспорили:

• укажите в уведомлении верные реквизиты недвижимости (адрес);
• разошлите уведомления и ждите ответа совладельцев месяц;
• выставите жилье на продажу, если никто из собственников не пожелал выкупить долю.

Дочь Тамары Петровны после смерти матери решила продать свою долю в квартире матери. По закону она предложила долю в жилье брату. Он не захотел выкупать половину сестры, и они решили выставить на продажу всю квартиру.

Если вы продаете часть квартиры совладельцу, то уведомлять остальных собственников необязательно.

При дарении никаких преимущественных прав у совладельцев нет. Если часть долевой собственности выражена в натуре и это зарегистрировано в Росреестре (например, комната в двухкомнатной квартире), то согласия других владельцев на требуется.

Продать долю в жилье можно только с согласия совладельцев

В таблице кратко представлены отличия между договорами дарения и продажи.

Критерий	Дарение	Купля-продажа
Плата по договору	Покупатель платит цену, указанную в соглашении	Получатель становится собственником жилья даром
Налоги	НДФЛ платит тот, кто получает жилье в дар	НДФЛ платит продавец, если он владел жильем меньше трех или пяти лет
Стороны сделки	Нельзя дарить крупные подарки чиновникам, врачам и учителям, от одной компании другой	Кто угодно
Режим совместной собственности	Подарок принадлежит только одаряемому	Приобретение становится общей собственностью
Преимущественное право	Можно дарить кому угодно	Продавать можно, если никто из совладельцев не против

Для каждого случая подходит свой тип передачи собственности: дарение выгодно, если недвижимость или автомобиль принадлежит вам давно и переходит члену семьи, а купля-продажа позволяет вернуть часть налогов и не вызывает вопросов у контролирующих служб.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Анна Молчанова

Доступно пишу о финансовых возможностях, которые помогают жить лучше и интереснее. Рассказываю про осознанный подход к деньгам.

Дарение имущества: как правильно оформить сделку? — Портал МОИФИНАНСЫ.РФ

Если нужно перерегистрировать дом, квартиру, гараж, место в паркинге на другое лицо, то можно выбрать договор дарения. Эта процедура имеет как преимущества, так и недостатки. Мы разбирались, на кого можно оформить дарственную, сколько это стоит и почему нужно очень хорошо подумать, прежде чем ставить подпись под таким документом.

https://www.youtube.com/watch?v=3Vttn0r7tZM\u0026pp=ygVv0J_Qu9GO0YHRiyDQuCDQvNC40L3Rg9GB0Ysg0LTQvtCz0L7QstC-0YDQsCDQtNCw0YDQtdC90LjRjzog0L3QsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGDLCDQtNC-0LwsINCw0LLRgtC-0LzQvtCx0LjQu9GM

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) свое имущество. «Дарственная» – то же самое, что и договор дарения. В российском законодательстве такой формулировки нет, однако в быту она широко применяется.

Дарить недвижимость можно как близкому человеку (например, мать или отец дарят квартиру дочери), так и тому, кто родственником не является (другу, соседу, совершенно постороннему человеку). При этом законом запрещается заключать договор дарения:

• Детям младше 14 лет, их родителям и опекунам от их имени.
• Пациенту в отношении врача, у которого тот проходил/проходит лечение.
• Студенту в отношении педагога, у которого тот обучался/обучается.
• Воспитаннику (настоящему или бывшему) в отношении работника детского дома.
• Пенсионеру или инвалиду в отношении социального работника.
• Государственным и муниципальным служащим, а также работникам Банка России.
• Коммерческой организации в отношении другой коммерческой организации.

Договор дарения можно оформить на дом, квартиру, гараж, машиноместо, кладовку, автомобиль, предметы роскоши и другое имущество. 

Если договор дарения оформляется на дом, то важно оформить право собственности и на земельный участок под домом. Если он в аренде, то вместе с передачей прав на дом происходит и передача прав по договору аренды.

Нюансы оформления дарственной

Дарение должно быть безвозмездным, то есть не может подразумевать никаких условий. Например, пенсионерка не может подарить квартиру своей соседке при условии, что она будет платить ей ежемесячно какую-то сумму либо помогать по хозяйству. Для этих целей подходит договор пожизненной ренты.

Если даритель холост, но он делит недвижимость с другими собственниками долей, то их согласие не потребуется. То есть, если  человек хочет подарить долю в квартире своему другу, он вполне может это сделать, и совершенно не важно, что об этом думают другие владельцы той же квартиры.

Если же собственник – человек семейный, то дело обстоит несколько сложнее.

Если доля появилась у человека после заключения брака, то она является совместно нажитым имуществом. В этом случае потребуется согласие супруги или супруга, которое оформляется нотариально.

Исключение – доля, которая досталась в наследство либо была ранее получена по договору дарения. В этом случае при оформлении дарственной согласие супруги или супруга не требуется. Кроме того, такое имущество не делится при разводе, а остается у того, кому оно было подарено или завещано.

Преимущества и недостатки договора дарения

Главное преимущество такого договора – это скорость и легкость оформления. Имущество переходит в собственность одаряемого после подписания договора и регистрации нового права собственности в Росреестре.

К услугам нотариуса при заключении договора закон обращаться не обязывает, кроме случаев дарения доли в недвижимости – такая сделка обязательно удостоверяется нотариусом.

В целом, в случае оформления дарственной надежнее все же обратиться к нотариусу. 

К недостаткам договора дарения можно отнести сложность его отмены. Если завещание изменить можно, например, если отношения сына с родителями испортились, то в случае с дарственной отменить действие документа очень сложно. Для этого нужны веские причины, например инвалидность дарителя или покушение на жизнь дарителя со стороны одаряемого.

В какую сумму обойдется заключение договора дарения?

Стоимость совершения сделки зависит от одаряемого. Если имущество переходит близкому родственнику (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, родные братья и сестры), то налог платить не придется. Потребуются доказательства. Например, свидетельство о рождении, вступлении в брак, смене имени или фамилии и т. д. Если нужный документ отсутствует, то можно обратиться в органы ЗАГС.

Налог составит 13% в том случае, если даритель и одаряемый близкими родственниками друг другу не приходятся.

При оформлении дарственной также нужно заплатить госпошлину. Она фиксированная и составляет 2000 рублей для физического лица и 22 000 – для юридического.

Стоимость дарственной увеличивается, если требуются услуги нотариуса. В среднем такие услуги стоят 7000 рублей за работу технического характера и 0,3% от суммы договора.

Еще 1500–2000 рублей попросят заплатить, если даритель состоит в браке и требуется оформить нотариальное согласие супруга.

Договор дарения – это простая и удобная форма, которая позволяет передать права собственности на имущество другому лицу. Однако перед тем как поставить подпись под документом, необходимо хорошо подумать, поскольку отменить действие дарственной можно только через суд, имея на то веские основания.