Гражданский кодекс разрешает участникам сделки оформлять предварительный договор купли-продажи квартиры. О том, что это такое, и зачем он нужен, расскажем в этой статье.

Достаточно представить ситуацию, когда стороны договорились совершить сделку по продаже квартиры. Для этого продавцу необходимо собрать целый пакет документов. Чтобы приступить к данным действиям, он хочет быть уверенным, что покупатель не передумает.

Да и сам покупатель нередко желает перестраховаться. В такой ситуации стороны по обоюдному согласию оформляют предварительный договор купли-продажи квартиры. По сути, он гарантирует, что стороны настроены на совершение данной сделки максимально серьезно.

Файлы для скачивания:

Форма

При выборе формы для составления предварительного договора, необходимо учитывать, как будет оформляться основное соглашение. Эти два документа должны быть составлены в одном стиле.

Несложно догадаться, ПД должен содержать все существенные условия основного соглашения. Подробно описываются характеристики объекта сделки. Достаточно часто здесь указывают, в течение какого периода нужно составить основной договор.

Если одна из сторон не выполнит свои обязательства, суд может заставить ее принудительно оформить договор по купле-продаже.

(Видео: «ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ»)

Нужно ли нотариальное заверение

Острой необходимости в обращении к нотариусу здесь не существует. Но бывают ситуации, когда сторонам все-таки приходится обращаться в нотариальную контору. Так, если предполагается, что основной договор будет заверяться нотариусом, то и предварительный документ также должен подвергаться данной процедуре. Также никто не запрещает участникам сделки заверить предварительный документ по своей инициативе. Естественно, стороны должны принять такое решение обоюдно. Хотя, как уже было сказано, в большинстве случаев оформление такого документа обходится без нотариальной подписи.

Чем отличается предварительный договор от основного

Как сказано выше, предварительный документ подтверждает, что участники сделки готовы составить основной договор в скором времени. ПД можно считать гарантией для обеих сторон. Многие найдут сходства между этими двумя соглашениями, но все-таки важные отличия здесь имеются:

1. В ПД нет необходимости подробно описывать объект сделки.
2. Если условия ДКП не выполняются, не исключены судебные разбирательства. С ПД немного проще. По сути, на его участников не возлагается ответственность. Хотя, все чаще стороны все-таки прописывают ответственность отдельным пунктом, что позволяет рассчитывать на компенсацию при отказе от оформления основного ДКП.
3. Перед составлением ДКП покупатель может изменить цену. И за это не несет никакой ответственности. Но если составлен ПД, в котором цена указана, то при оформлении основного договора ее менять категорически запрещено.
4. Основной договор действует в течение времени, которое понадобится для выполнения всех необходимых действий. Например, это оформление и сбор документов, регистрационные мероприятия и др. При необходимости срок действия ДКП можно продлить. А вот ПД заканчивается после оформления основного документа, или же здесь прописываются конкретные сроки действия.
5. Основное соглашение необходимо зарегистрировать в государственных органах. Для ПД в таких действиях нет надобности.
6. Бывает так, что продавец ждет какую-то справку, соответственно, полный пакет необходимых документов еще не готов. Оформить основное соглашение не получится. Но можно составить ПД.

(Видео: «Советы нотариуса: предварительный договор купли-продажи»)

Для чего нужен предварительный договор

Конечно, необходимость в оформлении ПД возникает далеко не всегда. Если все готово, то можно сразу оформлять основное соглашение. После выполнения всех необходимых действий производится расчет, и передача недвижимости покупателю. Затем сделка регистрируется в государственном органе.

Хотя нередко возникают обстоятельства, когда не получается сразу оформить ДКП. Часто этому мешают сложности со сбором и получением необходимой документации. Значит, немедленное оформление становится невозможным. Но стороны намерены составить его в ближайшее время. Об этом они и договариваются в ПД. Так, из наиболее распространенных ситуаций, когда оформляется ПД, можно выделить:

• покупателю необходимо определенное время, чтобы лично убедиться в правильности проведения сделки. Например, он может проверять недвижимость на предмет обременений;
• продавец не успел собрать полный пакет документов, ведь получение той или иной справки может занять длительное время;
• участники сделки на данный момент не могут лично встретиться, перенося встречу;
• покупатель не успел собрать нужную сумму, но при этом продавец готов некоторое время подождать;
• квартира имеет какие-то обременения, для снятия которых необходимо определенное время.

Вообще, стороны имеют право оформлять предварительный договор и в любой другой ситуации. Главное его условие – обоюдное согласие участников сделки.

Варианты составления

Бывают ситуации, когда оформление предварительного договора нежелательно. Например, когда покупатель собирается взять в банке ипотечный кредит. Таким образом, банк является третьей стороной, которая дает деньги на приобретение квартиры. Но можно представить ситуацию, когда покупатель и продавец составили ПД. А позже выяснится, что банк не дал кредит. В этом случае сделка срывается по вине покупателя. Соответственно, он будет нести ответственность.

Нередко предварительный договор подразумевает передачу задатка. Именно так продавец получает полную гарантию того, что основной договор будет обязательно составлен. Хотя крайне важно предусмотреть даже самые неприятные моменты. Например, если сделка все-таки сорвется, на каких условиях будет возвращаться задаток.

При составлении договора нужно четко указать, что вносится задаток, который является гарантией выполнения своих обещаний. Законом определено, если сделка срывается по вине покупателя, то продавец имеет право задаток ему не возвращать.

Когда продавец отказывается от совершения сделки, он должен вернуть задаток, увеличенный вдвое. Естественно, передача задатка должна сопровождаться составлением расписки.

Так как отказ от составления основного договора несет значимые последствия, многие выбирают именно сделку с задатком.

https://www.youtube.com/watch?v=Uo5CUdzGuOc\u0026pp=ygWtAdCf0YDQtdC00LLQsNGA0LjRgtC10LvRjNC90YvQuSDQtNC-0LPQvtCy0L7RgCDQutGD0L_Qu9C4INC_0YDQvtC00LDQttC4INC60LLQsNGA0YLQuNGA0YsgKNC-0LHRgNCw0LfQtdGGKTog0YEg0LfQsNC00LDRgtC60L7QvCwg0LjQv9C-0YLQtdC60L7QuSwg0YEg0LfQsNGB0YLRgNC-0LnRidC40LrQvtC8

Также стороны могут оформить ПД с авансом. От задатка он отличается тем, что, несмотря на срыв сделки, аванс возвращается. Именно поэтому в расписке и ПД нужно указать, что это именно аванс.

Необходимые документы

Для оформления ПД стороны должны иметь при себе определенные документы:

• паспорта;
• выписки из ЕГРН;
• выписки из домовой книги;
• справки из БТИ.

Нужно понимать, при совершении сделки большие риски несет именно покупатель. Соответственно, он может проявить инициативу, попросив продавца о предъявлении дополнительной документации. Поэтому перечисленный список можно расширить.

Как оформить предварительный договор

Чтобы ПД считался официальным документом, необходимо помнить о трех главных правилах его оформления:

1. В названии необходимо указать «Предварительный договор».
2. Отметить, какие именно действия должны выполнить стороны, чтобы в отмеченный срок составить основной ДКП.
3. Условия составления основного ДКП.

Таким образом, кроме названия, здесь важно присутствие условий основного ДКП и самого ПД. Естественно, все указанные сведения должны быть идентичны с той информацией, которая будет указана в основном документе. Нужно постараться избегать каких-либо ошибок или опечаток, ведь они могут существенно искажать информацию.

Содержание договора

Как и у любого официального документа, здесь необходимо название, отображающее суть оформления. Место и дата совершения сделки также должны быть проставлены. Ниже прописываются сведения об участниках сделки.

Далее идет основная часть, в которой указываются все подробности сделки:

Здесь необходимо отметить, что стороны собираются в скором времени оформить ДКП квартиры. Описывается сама недвижимость. Отмечается адрес, по которому находится жилище, площадь, число комнат, другие идентифицирующие данные.

Здесь указывается, какая цена назначена за квартиру. Логично предположить, пишется та же сумма, которая будет указана в основном документе. Оформляя ПД, продавец не имеет права требовать уплаты полной стоимости, пока не будет оставлен основной договор.

Что касается задатка, продавец может его потребовать. При этом он должен дать расписку. Кроме этого, в договоре прописывается целый раздел, посвященный описанию условий получения задатка.

Этот раздел предназначен для того, чтобы прописать какие-то дополнительные сведения. Например, можно указать, сколько копий имеет данный документ, при каких условиях будут разрешаться споры. Также можно описать, какая сторона оплачивает расходы, связанные с оформлением, на каких условиях ПД разрешается расторгать.

Если стороны желают, можно указать дополнительные пункты. Например, многие стараются подробно описывать обязанности и права сторон. Нелишним будет указать, как будут передаваться оплата и ключи от квартиры, какую ответственность понесут стороны при невыполнении условий.

Срок действия

Действие предварительного договора заканчивается тогда, когда подписывается основной ДКП. Как правило, этот срок прописывается в ПД. По сути, он «заставляет» участников сделки поторопиться. Если не успеть, виновная сторона понесет ответственность, так как она не успела выполнить обещанное в отведенный период.

Указывать срок действия стороны не обязаны. При его отсутствии предварительный документ будет действовать в течение одного года. Если за это время не заключается ДКП, ПД утрачивает свою силу. Хотя в большинстве случаев участники сделки все-таки определяют срок.

Вовсе не обязательно, чтобы действие ПД было привязано к определенной дате. Стороны могут решить, что предварительный документ будет действовать, пока не подготовятся все документы, необходимые для оформления ДКП. Вообще, стороны здесь не ограничены. По срокам действия они могут принять любое решение.

Главное, чтобы оно было обоюдным.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры без задатка

Скачать бланк и образец

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Нередко перед составлением основного договора в рамках сделки стороны подписывают предварительный.

Что это за документ, в чем его необходимость и преимущество, в каких случаях он обязателен и для каких целей нужен? Об этом расскажем в нашей статье.

Что такое предварительный договор, для чего он заключается, и в какой форме?

Заключая предварительный договор, будущий продавец квартиры и ее покупатель обязуются, что сделка купли-продажи состоится в оговоренные сроки и на определенных условиях. Если срок не указывается, то основной документ может быть заключен в течение года.

Стороны вправе защитить свои интересы полученным предварительно задатком.

Обратите внимание!

Предварительный договор купли-продажи квартиры имеет юридическую силу, только если он оформлен в письменном виде.

От правильности его составления зависит, состоится ли в конечном итоге сделка по продаже жилья или сорвется.

Чтобы оградить себя от негативных последствий, желательно своевременно проконсультироваться у юриста.

Тем, кто решается самостоятельно составить столь сложный документ, следует знать, что предварительный договор, помимо данных, присущих любому соглашению, должен содержать иную информацию:

• обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
• подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
• сведения о государственной регистрации квартиры;
• информация о возможном авансе;
• цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
• время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
• порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
• подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

Неисполнение условий предварительного договора

Разрешение споров между сторонами происходит в судебном порядке. Причиной возникновения конфликтов может стать неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры. Так, например, если нет согласия по поводу условий основного документа, суд установит их своим решением.

Если одна из сторон противится заключению основного договора, вторая может потребовать его подписания в порядке понуждения (сделать это необходимо в течение полугода с момента нарушения обязательства)

Составление искового заявления стоит доверить специалисту. Какие условия суд укажет в своем решении, каков размер причиненных истцу убытков взыщут с ответчика, будет ли начислена неустойка, зависит именно от профессионализма сопровождающего дело юриста.

Обратите внимание!

При неисполнении обязательства заключения основного договора и отсутствия требования об этом заинтересованной стороны, обязательства, которые предусматривал предварительный документ, будут прекращены.

Обязательность заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение предварительных договоров — дело, как правило, добровольное. Такая форма закрепления договоренностей применяется в основном, когда сумма планируемой сделки достаточно высока. Приобретение жилья требует значительных трат, продажа влечет немало рисков.

Обе стороны сделки, особенно если они юридически подкованы, стараются максимально защитить свою позицию и выйти с минимальными негативными последствиями из ситуаций срыва сделки или спора.

Именно поэтому основным договорам по купле-продажи квартир предшествуют предварительные.

В некоторых случаях потенциальные участники купли-продажи вынуждены заключать их и даже афишировать это сторонним лицам, вне зависимости от собственного желания. Это касается сделок с участием недвижимости несовершеннолетних, а также сделок при ипотеке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Сделки купли-продажи недвижимости должны регистрироваться в Росреестре. В ситуациях, когда квартира (ее доля) принадлежит ребенку, при оформлении потребуется разрешение от органов опеки.

Свое согласие данная служба дает только после тщательного изучения предварительного договора купли-продажи

Делается это для того, чтобы при любом развитии взаимоотношений между покупателем и продавцом квартиры интересы несовершеннолетнего были максимально защищены. Чтобы не получить отказ по намечающейся сделке, следует учитывать следующие моменты:

• ребенок не должен остаться без собственной недвижимости, а в новом жилье ему полагается не меньшая площадь, чем была ранее (исключения из правила рассматриваются опекой индивидуально в каждом конкретном случае);
• денежные средства от продажи квартиры (если сразу не приобретается иная недвижимость) должны поступить на расчетный счет ребенка.

Обратите внимание!

Приобретение жилплощади за счет средств материнского капитала не требует согласования с органами опеки.

У госоргана могут возникнуть вопросы по отдельным условиям предварительного договора, и срок рассмотрения документа может существенно затянуться. Это приведет к возможному срыву сделки или претензиям со стороны ее участников. Чтобы этого не случилось, в опеку следует обращаться с грамотно составленным, учитывающим нюансы ситуации соглашением и с полным пакетом сопутствующих документов.

Кредитные учреждения при выделении денежных средств на ипотеку требуют заключения предварительного договора купли-продажи. Это своеобразный гарант того, что выдаваемые в кредит деньги пойдут именно на приобретение недвижимости. Кроме того, банк устанавливает неустойку на случай, если сделка не состоится.

Удобен предварительный договор и для продавца, так как он получает уверенность в том, что денежные средства будут внесены в срок и в полном объеме, если банк одобрит сделку

Для покупателя недвижимости заключение предварительного документа — необходимость. Он имеет некоторые отличия от обычных соглашений и должен содержать информацию:

• о соотношении платы за квартиру за счет личных средств покупателя и за счет привлеченных банковских средств;
• о сроке передачи помещения покупателю после оплаты первоначального взноса.

Как правило, финансовые организации имеют готовые образцынужных им предварительных договоров купли-продажи недвижимости, хотя и не все настаивают на применении таких шаблонов.

Обратите внимание!

Если заемные средства необходимы для приобретения жилья в новостройке, банк потребует не предварительный договор купли-продажи (так как по факту жилье еще не построено), а ДДУ с застройщиком.

Резюме

Не подписывайте никаких документов, пока не проконсультируетесь с юристом. Сделки с недвижимостью дороги сами по себе, но становятся значительно дороже в случае ошибок, тем более когда в них участвует банк.

Получить помощь специалистов, оценить грамотность составленного предварительного договора вы можете на нашем сайте. Мы готовы вас проконсультировать в режиме онлайн либо по указанным номерам телефонов.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

Профиль автора

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Скачать бланк
Посмотреть образец

1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.

2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора.

Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.

Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ».

Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

• Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.
• Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.
• Не надо забывать и про другие важные условия договора:

1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

1. Не соблюдена его форма.
2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».

Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».

Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.

За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.

Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.

Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».

За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
2. Стороны заключили основной договор.
3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и как его правильно составить

© Журнал ДомКлик

Рассказываем, чем преддоговор купли-продажи отличается от основного и какие есть особенности у этого соглашения.

https://www.youtube.com/watch?v=Uo5CUdzGuOc\u0026pp=YAHIAQE%3D

Что такое предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Преддоговор — это соглашение, в котором продавец и покупатель фиксируют намерение подписать основной договор. Если один из них уклоняется от соглашения, другой заставляет подписать договор в судебном порядке.

Чем он отличается от основного договора купли-продажи

В предварительном договоре (ПДКП) содержатся только намерения, а в основном договоре купли-продажи (ОДКП) — обязательные для исполнения условия. Заключая преддоговор, покупатель не становится владельцем квартиры или дома, а продавец не получает оплату. Происходит «резервирование» прав.

Контрагенты могут согласованно внести изменения в предварительный договор или отменить его действие без последствий. Преддоговор не требует нотариального удостоверения.

Имеет ли ПДКП юридическую силу

Текст преддоговора могут составить любые лица: покупатель, продавец, нотариус, юрист. Регистрировать в Росреестре или заверять нотариально его не нужно.

Чтобы преддоговор имел юридическую силу, его составляют письменно и с учетом ст. 429 ГК РФ, в той же форме, что и основной.

В сделках купли-продажи обязательно оговаривается предмет соглашения (недвижимость), а вот цену в преддоговоре можно не указывать.

Обозначим основные особенности и различия преддоговора и основного договора:

Обязательно ли заключать ПДКП

Предварительные соглашения в большинстве случаев подписываются по желанию контрагентов. Это связано с тем, что цены на недвижимость высокие, а заплатить всю сумму сразу может не каждый. Преддоговор обязательно заключать в сделках с ипотекой и с участием недвижимости несовершеннолетних.

Виды предварительного договора купли-продажи

Форма и содержание преддоговора меняются в зависимости от ситуации и объекта продажи или покупки.

При покупке квартиры от застройщика

Преддоговор заключается с застройщиком (юрлицом), когда дом сдан в эксплуатацию и получены документы. В процессе стройки можно подписывать только соглашение о долевом участии. По преддоговору нельзя продать еще не построенный объект.

При покупке квартиры в ипотеку

При купле-продаже ипотечной квартиры в сделке участвуют минимум три стороны: продавец, покупатель и банк, одобривший кредит. Подписать преддоговор без согласия кредитора можно, но в тексте необходимо прописать действия участников сделки, если банк откажет.

Часто банки просят оформить преддоговор у нотариуса. Заверенный документ страхует от спорных ситуаций.

При покупке квартиры с задатком или авансом

Участники сделки могут подписать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом. Эти понятия разные.

Задаток — это сумма, вносимая в счёт частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора. Размер устанавливается в преддоговоре и не превышает стоимость приобретаемого имущества.

Возврат задатка зависит от того, кто передумал заключать сделку:

решение разорвать договоренности обоюдное — сумма возвращается покупателю в полном размере; сделку отклонил покупатель — задаток не возвращается; инициатор разрыва — продавец, значит он возвращает задаток покупателю в двойном размере.

Аванс — это сумма, оплачиваемая перед заключением основного договора и не признаваемая задатком.

В случае отказа от сделки аванс возвращается покупателю за вычетом издержек, к ним относятся, например, затраты на оформление документов.

Задаток и аванс оформляются отдельно от предварительного договора в письменной форме. Предпочтительная форма преддоговора — с задатком, так как он влечёт серьёзные последствия при отказе от заключения сделки.

При покупке квартиры для опеки

При продаже квартиры или доли, принадлежащей несовершеннолетнему, опекун должен получить одобрение опеки и в некоторых случаях — разрешение несовершеннолетнего собственника. Сделка без одобрения уполномоченного органа — недействительна.

Преддоговоры, связанные с куплей-продажей недвижимости несовершеннолетнего, подлежат нотариальному удостоверению и только затем предоставляются органам опеки.

Лучше направлять сразу два преддоговора — о продаже текущего жилья и покупке нового.

Если в установленный срок органы опеки не получат доказательства о приобретении другого жилья с равноценными или лучшими условиями проживания и размерами, сделку о продаже отменят.

https://www.youtube.com/watch?v=sqNfq4oGFxU\u0026pp=ygWtAdCf0YDQtdC00LLQsNGA0LjRgtC10LvRjNC90YvQuSDQtNC-0LPQvtCy0L7RgCDQutGD0L_Qu9C4INC_0YDQvtC00LDQttC4INC60LLQsNGA0YLQuNGA0YsgKNC-0LHRgNCw0LfQtdGGKTog0YEg0LfQsNC00LDRgtC60L7QvCwg0LjQv9C-0YLQtdC60L7QuSwg0YEg0LfQsNGB0YLRgNC-0LnRidC40LrQvtC8

Какие риски могут возникнуть при заключении предварительного договора

Покупатель при заключении преддоговора рискует больше, чем продавец.

Отсутствие гарантий на приобретение имущества

Преддоговор — это не сделка о переходе прав собственности, поэтому его подписание не даёт никаких гарантий. Контрагент может повысить цену или отказаться от продажи квартиры. На практике таким продавцам удаётся отделаться от обязательств лишь штрафом и возвратом задатка.

Вероятность, что преддоговор признают незаключённым

Если при заключении предварительного договора купли-продажи стороны не уделили должного внимания форме и обязательным условиям, то его можно оспорить в суде.

Наличие нескольких предварительных договоров на одно имущество

У предварительного договора есть минус — он не регистрируется в Росреестре. Покупатель не знает, сколько еще преддоговоров заключил продавец. Когда правда всплывает, покупателям, которым повезло меньше, приходится взыскивать убытки через суд.

Чтобы обезопасить себя, добавьте в преддоговор условие о гарантиях продавца. Он должен доказать отсутствие других заключенных преддоговоров на имущество. За несоблюдение условия предусматривается штраф.

Потеря аванса или задатка

Распространённая практика — вносить аванс или задаток при подписании преддоговора. Поэтому остается риск, что недобросовестный контрагент исчезнет, получив деньги. Чтобы их вернуть, придется заключать договор купли-продажи через суд, если у покупателя ещё остались намерения вступать в отношения с таким продавцом.

Приобретение имущества с обременением

Перед заключением преддоговора закажите выписку из ЕГРН. В ней будут указаны обременения недвижимости — залог, рента, арест, найм. Однако реестр содержит не всю информацию об имуществе. К примеру, соглашение о найме, заключённое менее чем на 1 год, в реестр не вносится. Пропишите в ПД пункт об отсутствии обременений.

Срок действия предварительного договора

В ПДКП срок устанавливается сторонами. Они могут указать точную дату или период заключения основного договора. Если срок в соглашении отсутствует, то ОДКП заключается в течение 1 года со дня подписания преддоговора. Если в течение этого года контрагенты не совершили сделку, то преддоговор теряет юридическую силу.

У договора по продаже два существенных условия: предмет (недвижимое имущество) и цена. Существенные условия — это обязательные пункты сделки, без них соглашение считается незаключённым.

До 2015 года предварительный договор купли-продажи недвижимости должен был полностью дублировать основной, то есть содержать те же условия и форму. Но в 2015 г. были внесены изменения: предмет остался обязательным для преддоговора, а цена стала факультативным условием.

Еще одно важное условие для преддоговора — письменная форма. Соглашение заверяется нотариусом, если это требование основного договора или желание одной из сторон.

Необязательные условия преддоговора

Преддоговор нужен, чтобы подтвердить намерение заключить ОДКП, поэтому логически расчётов в предварительном договоре быть не должно. Но на деле мало преддоговоров обходятся без внесения аванса или задатка. Если по ПДКП была заплачена существенная часть стоимости, то такой договор вообще могут признать основным, а не преддоговором.

Ответственность за несоблюдение обязательств

Ответственность хоть и факультативное условие, но крайне важное. Если вы точно собираетесь приобрести имущество, обратитесь к юристу, который грамотно составит условия и предупредит риски.

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи

Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.

Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).

Внести задаток или аванс, если предусматривается.

Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.

Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.

Возможные ошибки при составлении и как их избежать

Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:

Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме. Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества). Непонимание различий между задатком/авансом. Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.

Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.

Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.

Ответственность за нарушение условий ПДКП

Если сторона отказывается выполнять обязательства, обращайтесь в суд. Зачастую решения выносятся в пользу истцов. ПДКП признается законным, а отказавшаяся сторона принудительно исполняет не только обязательства, но выплачивает штрафы, издержки и убытки.

Расторжение предварительного договора

Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:

через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор; был заключен ОДКП; контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию; суд признал соглашение недействительным.

Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.