Роспотребнадзор

В РФ планируют высчитывать срок эксплуатации жилых домов

В РФ планируют высчитывать срок эксплуатации жилых домов

На днях Союз потребителей Российской Федерации обратился к Минюсту с просьбой обязать застройщиков указывать срок службы новостройки. Такая мера позволит людям, въезжающим в новые квартиры, понимать, через сколько лет дом станет непригодным для жизни. Учитывая, высокую стоимость жилья, а особенно в крупных городах России, вынуждающую граждан брать ипотеку, вопрос особо актуален.

Такая мера заставит на этапе разработки плана рассчитать все нюансы, которые дадут возможность продлить срок службы зданий. Сегодня многие застройщики халатно относятся к этому вопросу, поэтому уже через несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию начинается косметический ремонт. И это в лучшем случае.

На строениях эконом класса расходы заметно сокращают, что никак не отражается на конечной высокой стоимости квартиры. Чтобы этого не было, люди уже на момент покупки должны видеть реальную цифру срока службы.
В РФ планируют высчитывать срок эксплуатации жилых домов Шелища Петр Борисович – председатель Союза потребителей России

В Минюсте заверяют, что современные массовые постройки смогут прослужить около 50 лет. Но это приблизительно и без учёта косметического и капитального ремонтов. Новый ГОСТ даст возможность лучше разобраться в ситуации.

По данным на конец 2019 года, в России больше 1 млн граждан проживают в аварийных домах. С каждым днём эта цифра неустанно растёт. Такую информацию предоставил Владимир Якушев глава Минстроя.

Расселение идёт медленно, а проводить капитальный ремонт в старых постройках дорого и нецелесообразно. Поэтому людям приходится или ждать очереди, или переезжать за свой счёт в другое жильё. Несмотря на то, что по всей стране строительство идёт полным ходом, этого очень мало.

По данным на сегодняшний день, новостройки в РФ составляют около 10% от всех строений. В России около половины домов – это блочные и панельные многоэтажки, возведённые до 1980 года. Срок их службы с учётом капитального ремонта составляет 100 лет.

То есть демонтированы они будут не раньше 2070 года. Кроме этого, хватает и хрущёвских домов, рассчитанных на 50 лет. Учитывая, что капитальный ремонт не делается практически нигде, постройки приходят в упадок. Остаётся надеяться, что с принятием нового ГОСТ ситуация заметно улучшится. Возможно, жильё станет немного доступнее.

Делитесь своим мнением, ставьте лайки и подписывайтесь на наш канал.

В россии предложили установить «срок годности» для многоэтажек

В РФ планируют высчитывать срок эксплуатации жилых домов

Застройщиков обяжут высчитывать «срок годности» домов и сообщать его покупателям Илья Московец © URA.RU

Российских застройщиков хотят обязать высчитывать и сообщать покупателям «срок годности» жилых домов. С инициативой создать такой ГОСТ обратились в Минстрой РФ представители Союза потребителей.

«Молодые люди, которые въехали в новую квартиру и будут выплачивать ипотеку 20 лет, рискуют уже в пенсионном возрасте остаться без своего жилья. Поэтому стоит узнать срок службы дома до покупки жилья, а не тогда, когда он подошел к концу», — передают «Известия» слова председателя союза Петра Шелища.

По его мнению, этот стандарт следует сделать обязательным для применения на этапах экспертизы и утверждения проекта, а также приемки домов. Информацию следует учитывать наряду с ценой квадратного метра. Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский отметил, введение ГОСТа заставит девелоперов улучшить качество строительства.

Кроме этого, подтолкнет власти к созданию сетки взносов за капремонт в зависимости от типов приобретаемого жилья, считает директор по поддержке риелторского бизнеса «Миэль» Юлия Федулаева.

Сейчас граждане платят примерно одинаковые взносы на капитальный ремонт, хотя, к примеру, в кирпичном доме до него можно жить 60—80 лет, а в «панели» его следует проводить раз в 20—25 лет.

Ранее руководитель компании «Городские инновационные технологии» Сергей Минко объяснил, можно ли не платить взносы за капремонт. Он отметил, что если взносы не платить, то в почтовом ящике можно обнаружить требование от судебных приставов, и сумма в этом документе может оказаться существенной, поскольку в нее будут включены и все пропущенные платежи, и пени по ним.

https://www.youtube.com/watch?v=Ea169LDIov4\u0026pp=ygVp0JIg0KDQpCDQv9C70LDQvdC40YDRg9GO0YIg0LLRi9GB0YfQuNGC0YvQstCw0YLRjCDRgdGA0L7QuiDRjdC60YHQv9C70YPQsNGC0LDRhtC40Lgg0LbQuNC70YvRhSDQtNC-0LzQvtCy

Если вы хотите сообщить новость, напишите нам

Российских застройщиков хотят обязать высчитывать и сообщать покупателям «срок годности» жилых домов. С инициативой создать такой ГОСТ обратились в Минстрой РФ представители Союза потребителей. «Молодые люди, которые въехали в новую квартиру и будут выплачивать ипотеку 20 лет, рискуют уже в пенсионном возрасте остаться без своего жилья.

Поэтому стоит узнать срок службы дома до покупки жилья, а не тогда, когда он подошел к концу», — передают «Известия» слова председателя союза Петра Шелища. По его мнению, этот стандарт следует сделать обязательным для применения на этапах экспертизы и утверждения проекта, а также приемки домов. Информацию следует учитывать наряду с ценой квадратного метра.

Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский отметил, введение ГОСТа заставит девелоперов улучшить качество строительства. Кроме этого, подтолкнет власти к созданию сетки взносов за капремонт в зависимости от типов приобретаемого жилья, считает директор по поддержке риелторского бизнеса «Миэль» Юлия Федулаева.

Сейчас граждане платят примерно одинаковые взносы на капитальный ремонт, хотя, к примеру, в кирпичном доме до него можно жить 60—80 лет, а в «панели» его следует проводить раз в 20—25 лет. Ранее руководитель компании «Городские инновационные технологии» Сергей Минко объяснил, можно ли не платить взносы за капремонт.

Он отметил, что если взносы не платить, то в почтовом ящике можно обнаружить требование от судебных приставов, и сумма в этом документе может оказаться существенной, поскольку в нее будут включены и все пропущенные платежи, и пени по ним.

Расскажите о новости друзьям

Группа капитальности зданий и сооружений — таблица для определения нормативного срока эксплуатации объектов строительства

Объекты строительства имеют нормативный срок эксплуатации, устанавливаемый в зависимости от материалов изготовления несущих элементов, условий содержания и использования.

Фактически различные постройки используются при надлежащем текущем и капитальном ремонте дольше установленной нормы. При небрежном отношении к жилой, общественной и промышленной недвижимости наблюдается досрочный износ и вывод из эксплуатации.

Что такое срок эксплуатации

  • Время существования объекта строительства с момента постройки до момента полного износа, разрушения или разборки называется сроком эксплуатации.
  • Не используемые по назначению здания и сооружения, находящиеся на консервации или заброшенные, продолжают изнашиваться, отсчитывая время своей эксплуатационной пригодности.
  • Материал строительства несущих конструкций значительно влияет на период эксплуатации объекта, и срок службы панельного дома выше срока службы деревянного дома.

Различные периоды

Время использования объекта строительства делится на периоды приработки, нормальной эксплуатации и интенсивного износа.

На первой стадии элементы сооружения притираются, прирабатываются, появляются сдвиги, происходит усадка. Начинается процесс потери прочности и выявляется основная масса дефектов и нарушений, которые устраняются или локализуются.

В период нормальной эксплуатации поведение элементов сооружения стабилизируется, проявляющиеся деформации связаны с условиями использования и возникают неожиданно.

По мере старения наступает период интенсивного износа. В ходе эксплуатации все составляющие части здания или сооружения теряют свои качества, происходит снижение прочности, устойчивости, ухудшаются характеристики и свойства материалов.

Три стадии жизни объекта имеют нормативные и фактические периоды для каждого отдельного элемента и всего комплекса.

В РФ планируют высчитывать срок эксплуатации жилых домов

Нормативный

Само название говорит о связи со строительными нормами. Российским законодательством установлены стандарты на время службы зданий и сооружений различного вида. В процессе проектирования конструкторы учитывают эти стандарты и, рассчитывая эффективное функционирование, предлагают материалы, способные выдержать весь назначенный период.

Фактический

В отличии от нормативного, фактический срок зависит от условий эксплуатации, примененных материалов, конструктивных решений и капитальности объекта в целом.

Фактический период эксплуатации объекта при регулярном и своевременном текущем и капитальном ремонте может оказаться больше определенного нормами. Если за состоянием здания не следить, нарушать график профилактики и восстановления, то объект может и не дожить до нормативного срока.

Регламентирующая документация

Планируемый период службы проектируемого объекта определяется по согласованию заказчиком и генеральным проектировщиком. Для этого используются примерные сроки, приведенные в ГОСТ Р 54257-2010 «,Надежность строительных конструкций и оснований»,.

Нормативный срок службы зданий и сооружений содержится в различных СНиП и строительных правилах.

https://www.youtube.com/watch?v=Ea169LDIov4\u0026pp=YAHIAQE%3D

Стандартизированные требования и рекомендации содержат:

  • СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»,
  • СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные»,

Каков срок службы здания, от чего зависит? Как определить период годности панельного и иного дома?

Для любого дома, возведенного из панелей или кирпичей, разработаны нормы, по которым можно судить о примерных сроках их использования. Почему примерных? Потому что время существования конструкции зависит от того, как оно эксплуатировалось, применялся ли капитальный ремонт и т.д.

Возможны и такие случаи, когда возведенный 2-3 года назад дом находится в плачевном состоянии, а панельное сооружение из 9 этажей еще находится в довольно неплохом состоянии.

Сколько составляет время эксплуатации строений по ГОСТу?

И, тем не менее, существует ГОСТ 277751-2014, согласно которому срок использования жилой конструкции составляет:

Читайте также:  Раздел автомобиля при разводе супругов по соглашению или через суд (образцы)
Объект Время использования, года
Здания для использования в короткий период времени(строительная бытовка, летний павильон и т.д.) 10
Здания, применяемые в сильноагрессивной среде (трубопровод, газовая и химическая промышленность и т.д.) До 25
Здания при обычных условиях использования (жилые и производственные здания) До 50
Здания со специальным предназначением (спортивные, культурные сооружения и т.д) Более 100

Нормативное

Справка. В среднем оптимальный срок службы любого строительного объекта определен нормативными документами. Высокоэтажным, многоквартирным домам отводится срок в 70-150 лет. Каждый вид дома имеет свой “период жизнедеятельности”.

В технических нормах определены стандарты, согласно которым дома с разным предназначением должны простоять определенное количество времени. Этот момент закладывается в период создания проекта.

А именно, выдвигаются определенные требования к строительным материалам.

Фактическая жизнь дома отличается от отведенных для него норм. Когда происходит конструирование и расчет нормативов, обязательно учитывается проведение капитального и текущего ремонта, реставрации.

Важно учитывать, что такие составляющие дома, как рамы, двери и т.д. имеют меньший срок службы, чем железобетонная конструкция.

Для общественных сооружений

№ п/п Наименование зданий, их конструктивных элементов и отделки Усредненные сроки службы в годах по группам зданий
Особо капитальные Капитальные Со штучными каменными или блочными стенами С облегченной каменной кладкой С облегченной каменной кладкой и деревянными перекрытиями Деревянные с рубленными стенами Деревянные Облегченные Временные, облегченные
1 Общественные сооружения 175 лет 150 лет 125 лет 100 лет 80 лет 50 лет 25 лет 15 лет 10 лет

Для жилых многоквартирных домов по капитальности

№ группы здания Характерные особенности Время эксплуатации, года
1 Сооружение каменное, капитальное. На каменной или бетонной основе. Стены из кирпича или из блоков. С железобетонными перекрытиями. 150
2 Сооружение каменное, стандартное. На каменном фундаменте. Стены возведены из кирпича, блоков, панелей. С железобетонными или смешенного типа внутренними несущими. С каменными сводами. 125
3 Сооружение каменное, облегченное. На каменном или бетонном фундаменте. Стены из кирпича, шлакоблока, ракушечника. С железобетонными, деревянными внутренними несущими. С железобетонными, каменными сводами. 100
4 Сооружение деревянное, брусчатое, смешанного типа. На ленточном бутовом основании. С рубленными, брусчатыми, смешенного типа стенами. С деревянными внутренними несущими. 50
5 Сооружение сборно-щитовое, каркасное, глинобетнное, саманное, фахверковое. С фундаментом из деревянных стульев с бутовыми столбами. С каркасными и т.д. стенами. С деревянными перекрытиями. 30
6 Сооружение каркасно-камышитовое, облегченное. 15

Время эксплуатации жилых МКД различных типов построек

Жилые дома разрешается эксплуатировать от 50 до 150 лет в зависимости от типа сооружения.

Тип застройки Время возведения, год Срок эксплуатации согласно ГОСТа Нормы по сносу, год
«Сталинки» довоенного времени 1930-40 120 лет 2050-70
«Сталинки» послевоенного времени 1945-55 150 лет 2095-2105
«Хрущевки» 1955-70 50 лет 2005-20
Кирпичные 5-этажные 1955-70 100 лет 2055-70
Дома из панелей и блоков в 5-16 этажей 1965-80 100 лет 2055-80
Дома, возведенные в поздний и постсоветский период из кирпича 1980-98 До 150 лет 2105-150
Современные сооружения из панелей 1980 – по с.д. До 120 лет 2070-2105

Панельные дома

  • Хрущевки. Их срок годности самый короткий. Эти дома рассчитаны не более, чем на 50 летнюю эксплуатацию.
  • Блочные. Их срок также не более 50 лет, если применялось правильное обслуживание и своевременная реставрация его составляющих.
  • Современные панельные МКД. Могут простоять и 120 лет. Но у них не наблюдается сильных отличий от основных параметров своих предшественников.

Кирпичные, монолитные хрущевки

Внимание. Кирпичные пятиэтажки или монолитные (хрущевки) могут простоять до 100 лет.

Однако, сегодня большая часть таких построек должна подлежать сносу уже через 40 лет.

От чего зависит этот период?

Реальный срок эксплуатации зданий и сооружений зависит от качества строительных материалов, регулярности проводимых ремонтов. Особое внимание следует уделять способам эксплуатации. При опасных ремонтных работах может обрушиться весь дом.

Отдельно взятый дом должен подвергаться профилактическим ремонтам. Для этого существуют специальные комиссии, определяющие степень износа.

https://www.youtube.com/watch?v=bWRDF82vnT4\u0026pp=ygVp0JIg0KDQpCDQv9C70LDQvdC40YDRg9GO0YIg0LLRi9GB0YfQuNGC0YvQstCw0YLRjCDRgdGA0L7QuiDRjdC60YHQv9C70YPQsNGC0LDRhtC40Lgg0LbQuNC70YvRhSDQtNC-0LzQvtCy

Кроме того, на прочность и долговечность жилого дома влияет качество строительных материалов. Помимо физического состояния дом имеет и моральное устаревание. Старая постройка может еще долго оставаться качественным, но не вписываться в новые требования по благоустройству.

Этот момент сильно коснулся хрущевок. Формально они пригодны для проживания, но имеют не привлекательный вид с неудобной планировкой квартир. При возведении новостроек учитывается и этот аспект. Поэтому они еще долго не состарятся.

Как определить период годности?

Когда время использования здания заканчивается, оно должно быть оценено в зависимости от степени износа:

  1. Хорошее состояние – износ до 10%.
  2. Вполне удовлетворительное – до 20%.
  3. Удовлетворительное – до 30%.
  4. Ниже удовлетворительного – 40%.
  5. Неудовлетворительное – до 60%.
  6. Непригодное для проживания – более 75%.

Важно. С целью определения износа создается специальная комиссия. Проводится детальный осмотр здания. Изучаются, в каком состоянии находятся его коммуникации, перекрытия, подвалы.

Оценка проводится несколькими способами:

  1. Оцениваются затраты на ремонт. Существует ли экономическая выгода.
  2. Смотрят на срок службы и время, когда здание было построено.
  3. Оценка внешнего вида.
  4. Проверка экспертом на основании документации.
  5. Определения коэффициента коррекции через физический износ дома.

Дом осматривается в несколько этапов:

  1. Исследуется весь жилой дом.
  2. Отдельные участки.
  3. Проверяется надежность конструкции, например, после стихийного бедствия.
  4. Затем составляется акт, где прописывается процент износа, а также рекомендации. Подлежит ли здание ремонту или его следует снести.

Окончательное решение о проведении ремонтных работ или сносе принимает орган самоуправления.

На сегодняшний день панельные новостройки составляют лишь 5% от общего жилого фонда. В основном упор делается на монолитные сооружения с высокой прочностью. Поэтому срок их эксплуатации продлевается до 120-140 лет.

В РФ планируют высчитывать срок эксплуатации жилых домов

В россии потребовали от застройщиков указывать срок годности жилья

В России хотят определить срок службы жилых домов. Союз потребителей обратился в Минстрой с инициативой создать новый ГОСТ для строительной отрасли, где будет определён метод оценки сроков службы домов.

Стандарт следует сделать обязательным для применения на этапах экспертизы и утверждения проекта, а также приёмки домов. Информация о сроке службы должна стать доступной для покупателей квартир, сказано в письме председателя союза Петра Шелища в министерство.

Зачем будущим жильцам знать срок службы дома, Шелищ рассказал в эфире «Радио 1».

«Закон о защите прав потребителей» обязывает изготовителей товаров или исполнителей работ, в данном случае строителей, устанавливать срок службы на те товары или результаты работы, которые по истечении определённого времени могут представлять опасность для жизни и здоровья людей или их имущества.

Понятно, что многоквартирные жилые дома – это как раз такие объекты, которые со временем могут быть опасными. И немало было случаев, когда эта опасность реализовывалась. Люди погибали, утрачивалось имущество. Эти сроки службы устанавливались.

С давних советских лет известно, что довоенные сталинские дома 1930-х годов имели срок службы 125 лет при условии, что в середине этого периода будет проведена реконструкция. Послевоенные сталинки имели срок службы 150 лет также с условием реконструкции.

Но потом стали строить панельные «хрущобы», которые были рассчитаны всего на 50 лет без реконструкции. Через полвека их надо было сносить. Кстати, в это десятилетие как раз пришло время», – пояснил собеседник «Радио 1».

Пётр Шелищ считает, что ответственность строителей за срок службы возводимого дома нужно страховать, и Минстрою следует об этом серьёзно задуматься.

«Сейчас проектировщики сами должны определять, на какой срок рассчитан дом. Люди, которые выбирают себе квартиру, имеют много вариантов для выбора – в новых домах, в неновых домах. Они понятия не имеют и чаще всего не задумываются, на сколько этот дом вообще рассчитан.

По «Закону о защите прав потребителей», тот, кто построил дом, в течение срока службы несёт ответственность за его существенные недостатки. Существенные – это те, которые не позволяют жить так, как было рассчитано при строительстве.

Дом становится опасным или лишается неотъемлемых удобств, без которых это уже не нормальный дом. И это ответственность строителя или его правопреемника. Во времена советской застройки ответственность лежала на государстве. В случае с частными строителями это ответственность самих строителей.

Уверен, эту проблему надо будет решать. Надо эту ответственность как-то страховать. Ничто не мешает строителю, построив много домов, самоликвидироваться. А кому предъявлять претензии, если при сроке службы 70 или 100 лет дом на 20 лет раньше дал трещину? Надо срочно расселять людей.

Читайте также:  Госпошлина за смену фамилии: оплата, размер, рекзвизиты

Придётся покупать за свой счёт жилье, но у них нет на это средств. Минстрою нужно обратить на это серьёзное внимание», – заключил председатель Союза потребителей.

https://www.youtube.com/watch?v=bWRDF82vnT4\u0026pp=YAHIAQE%3D

При приобретении квартиры одни покупатели обращают внимание на возраст дома, других интересуют иные параметры. Об этом заявил в эфире «Радио 1» директор агентства недвижимости Александр Саяпин.

«Разные категории потребителей обращают внимание на разные вещи. Если люди покупают старый панельные дом или хрущёвку, у них очень ограниченные финансовые возможности. Они готовы мириться с тем, что там старые коммуникации не в очень хорошем состоянии. Обычно это делается, когда люди берут ипотеку.

Через 7-10 лет они выплачивают ипотеку и покупают что-то более ликвидное, что-то большое. Традиционно в старых домах недвижимость стоит дешевле. Но если старый дом расположен в хорошем престижном районе, скорее всего, он попадёт под реконструкцию или снос.

И тут уже включаются другие механизмы», – пояснил риелтор.

Александр Саяпин считает, что, если законодательно обязать застройщиков рассчитывать срок службы дома на 50 лет, это снизит нормы строительства.

«Что касается инициативы Союза потребителей, я посмотрел СНиПы на строительство домов. Если не брать панельные дома, рассчитанные на 50 лет, то все остальные дома, в том числе кирпичные, рассчитаны на 150 лет.

Если мы сейчас примем закон о том, что дома будут стоять 50 лет, то ориентироваться нужно будет по этому факту. Это должно ухудшить нормы строительства и облегчить застройщиком жизнь.

Делать этого, как я считаю, не нужно», – заключил собеседник «Радио 1».

Между тем, как отмечает «Свободная пресса», средний размер ипотечного кредита в прошлом месяце в России составил 2,49 млн рублей, увеличившись на 1,3% по сравнению с маем. Согласно данным пресс-службы Национального бюро кредитных историй, самый большой средний ипотечный кредит в столице — 5,38 млн, после следуют Подмосковье (3,85 млн) и Санкт-Петербурге (3,24 млн).

Содержание многоквартирного дома: как считается плата за него и зарплата сотрудникам

В статье поговорим о том, как рассчитывается размер платы за содержание и текущий ремонт квартиры, а еще о том, как платят работникам много квартирного дома — и как это все между собой связано.

Сколько платить за содержание МКД и его текущий ремонт

  • Плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается общим собранием собственников на срок не менее чем 1 год.
  • При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого МКД.
  • Ориентироваться нужно на:
  • Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491;
  • Письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года.

Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных затрат на:

  • ремонт конструктивных элементов жилых зданий;
  • ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования;
  • благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий;
  • создание ремонтного фонда;
  • и прочих прямых затрат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов.

где:

  • Сполн. — полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда;
  • Сi — нормативные расходы по статье затрат;
  • n — количество статей затрат, учитываемых при определении нормативной себестоимости.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД в первую очередь зависит от характеристики самого МКД, исходя из состава общего имущества, определяется перечень необходимых работ и услуг.

Минимальный перечень работ утвержден законодательством (Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»).

Минимальный перечень работ и их периодичность (в сторону увеличения) может быть дополнен любыми услугами, утвержденными на общем собрании и согласованными с управляющей организацией.

https://www.youtube.com/watch?v=GKGHrr-Px6k\u0026pp=ygVp0JIg0KDQpCDQv9C70LDQvdC40YDRg9GO0YIg0LLRi9GB0YfQuNGC0YvQstCw0YLRjCDRgdGA0L7QuiDRjdC60YHQv9C70YPQsNGC0LDRhtC40Lgg0LbQuNC70YvRhSDQtNC-0LzQvtCy

Уже имея перечень работ и услуг, необходимых для содержания конкретного МКД, можно составлять размер платы, исходя из стоимости каждой работы (услуги) в отдельности.

Стоимость работ, которые выполняются сотрудниками управляющей организации, зависит от заработной платы того или иного сотрудника, например, электрика, сантехника, уборщика, дворника и пр.

Эти работы могут быть оказаны и подрядными организациями, тогда стоимость работ определяется договором подряда.

Рассмотрим вариант, когда услуги оказываются сотрудниками УО.

Как рассчитать заработную плату работников для конкретного МКД?

Для расчета зарплаты сначала нужно определить объем работ на МКД, будет это полная ставка или частичная занятость. Для расчета численности сотрудников для обслуживания объекта управления можно использовать следующие документы:

  • об утверждении «Рекомендаций по определению численности работников Службы заказчика (организации по управлению жилищным Фондом)» (вместе с «Рекомендациями… МДК 2-01.01»): Приказ Госстроя РФ от 26.03.1999 № 74;
  • Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 09.12.1999 № 139).

После того, как рассчитана ставка работника, можно определить его заработную плату, исходя из размера МРОТ установленного в регионе (не ниже МРОТ) и профессиональной квалификации.

Состав платы за жилое помещение

В состав платы входят следующие пункты.

1. Коммунальные услуги, необходимые для содержания общего имущества (ГВС, ХВС, водоотведение и электроэнергия)

2. Жилищные услуги. Тут несколько пунктов

Содержание инженерного оборудования: эта статья должна отражать нормативные затраты на обслуживание систем водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции и другого инженерного оборудования жилого дома.

Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:

  • оплата труда рабочих, выполняющих обслуживание внутридомового оборудования;
  • отчисления на социальные нужды;
  • материалы;
  • прочие прямые расходы по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования.

3. Санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории

Эта статья должна отражать нормативные расходы по уборке придомовой территории, а также содержанию мест общего пользования жилого дома; дезинсекции и дератизации; озеленению; вывозу твердых бытовых отходов; другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилого здания и придомовой территории.

Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:

  • оплата труда рабочих, занятых благоустройством и обслуживанием жилых домов и придомовой территории;
  • отчисления на социальные нужды;
  • материалы;
  • электроэнергия;
  • прочие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.

4. Управление общим имуществом

Ориентироваться нужно на Рекомендации по определению численности работников организации по управлению жилищным фондом утв. Приказом Госстроя России от 26.03.99 г. № 74.

Здесь тоже несколько пунктов. В управление входят:

  • руководство управляющей организацией:
Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) до 900 от 900 до 1300 от 1301 до 2700
Нормативная численность, чел. 4-6 6-8 8-10
  • технический контроль и планирование;
  • финансово-экономическая деятельность:
Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) до 900 от 900 до 1300 от 1301 до 2700
Нормативная численность, чел. 3-4 4-6 6-8
  • договорно-правовая деятельность:
Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) до 900 от 900 до 1300 от 1301 до 2700
Нормативная численность, чел. 1-2 2-4 4-7

5. Текущий ремонт общего имущества

Эта статья должна отражать затраты на проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств: технический осмотр, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов зданий (фундаменты и подвальные помещения, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, балконы, крыльца, полы и др.).

Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:

  • оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий, внутридомового инженерного оборудования;
  • отчисления на социальные нужды;
  • затраты на материалы;
  • прочие расходы по ремонту конструктивных элементов, внутридомового инженерного оборудования.

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, установка и дальнейшее обслуживание шлагбаума или установка видеонаблюдения, управляющая организация вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять.

https://www.youtube.com/watch?v=GKGHrr-Px6k\u0026pp=YAHIAQE%3D

Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит эту идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты.

Все вышеуказанное относится к себестоимости оказываемых работ, однако помимо себестоимости вторым элементом тарифа (общей потребности в финансовых средствах) на содержание и ремонт жилищного фонда является прибыль.

При расчете тарифов величину прибыли рекомендуется определять на основе установленного норматива. При этом необходимо исходить из того, что хозяйствующему субъекту (подрядчику) требуется развитие и модернизация.

Расчет прибыли производится по следующим основным составляющим:

  • налоги, уплачиваемые из прибыли;
  • развитие производства, в том числе капитальные вложения, исходя из программы производственного развития;
  • социальное развитие, включая образование фондов, исходя из программы социального развития;
  • расходы на прочие цели.
  1. В расчетной прибыли (Пр) выделяются две составляющие по направлениям ее использования:
  2. Пр = Пор Потч,
  3. где:
  • Пор — прибыль, остающаяся в распоряжении хозяйствующего субъекта;
  • Потч — отчисляемая прибыль.
  • Отчисляемая прибыль (Потч) определяется как сумма налогов и обязательных платежей, выплачиваемых из прибыли в соответствии с действующим налоговым законодательством (налог на прибыль, налог на имущество, налог на содержание жилищного фонда и объектов социально — культурной сферы, сборы на нужды образования, прочие отчисления):
  • Потч = SUM Пi,
  • где:
  • Пi — вид налога (платежа).
Читайте также:  Опекунство над инвалидом: 1, 2 группы, ребенком-инвалидом

Стоит отметить, что частные управляющие компании самостоятельно определяют для себя размер прибыли, однако он должен быть согласован общим собранием собственников МКД, стороны (УО и собственники) должны прийти к соглашению в этом вопросе. Чем выше репутация УО (качество ее работ по сравнению с конкурентами), тем больше собственники будут готовы заплатить такой УО.

Стародубцева Ирина Валерьевна, Мударисова Анастасия Владимировна, ООО «Эксперт24»

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Vadyuhin/Depositphotos

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Усредненные сроки службы любых жилых зданий, в том числе новостроек, определяются официальными нормативами, согласно которым высокоэтажные многоквартирные дома «живут» примерно от 70 до 150 лет.

Каждому типу домостроения отводится примерный период эксплуатации: панельные и блочные дома служат порядка 75 лет, кирпичные – около 100 лет, а монолитные, обоснованно считающиеся наиболее прочными, держатся в среднем 150 лет.

Согласно нашим данным, в июле 2016 года в массовом сегменте в Москве шло строительство 59 монолитных и 38 панельных домов. Таким образом, из 97 строящихся жилых комплексов эконом-класса 60% имеют все шансы продержаться 150 лет, а 40% могут простоять от 70 до 100 лет.

Практически все проекты в сегменте бизнес- и элитного класса строятся с использованием монолитных материалов высокого качества, поэтому прогнозы по их срокам службы самые оптимистичные: они могут продержаться даже более 150 лет.

Нужно понимать, что это лишь ориентировочные оценки: в реальности долговечность дома определяют качество материалов и регулярность проводимого ремонта. Также не стоит недооценивать влияние способа эксплуатации, ведь опасные ремонтные работы способны привести к обрушению всего здания.

Каждый жилой дом должен ремонтироваться профилактически, для этого он периодически подвергается инспекции, в результате которой определяется процент износа. Анализируются состояние всех конструктивных элементов: фундамента, перекрытий, межэтажных лестниц, кровли и прочего. Если степень износа достигает 80%, то здание признается негодным для проживания.

Поэтому судьба каждой новостройки, что сейчас находится на стадии строительства, будет определяться индивидуально.

7 главных различий между новостройками разных классов

Как застройщики выбирают, что будут строить и где?

Помимо физической негодности, существует и моральная. Старый дом может быть исправным, но при этом перестать соответствовать современным требованиям комфортабельности и благоустройства.

Так произошло с некоторыми хрущевками, формально еще годными для проживания, но сильно отставшими от градостроительного развития, имевшими ужасный внешний вид и неудобные планировки квартир. А вот новостройки сейчас выглядят гораздо лучше — как по эстетическим, так и функциональным параметрам.

Можно считать, что им не грозит преждевременное старение, и большая часть из них прослужит согласно положенным срокам. В зоне риска находятся лишь немногие жилые комплексы.

С 2016 года мэрия Москвы наложила запрет на строительство панельных домов старых серий, однако некоторые девелоперы нынешних новостроек успели начать возводить свои проекты с использованием устаревших серий в тот момент, когда они еще были разрешены. Скорее всего, срок службы таких домов не превысит 50 лет.

Отвечает руководитель отдела маркетинга и рекламы Rezidential Group Светлана Гулюкина:

Срок эксплуатации домов, которые строятся по панельной технологии, составляет около 50-75 лет.

При этом, помимо физического износа самих панелей как конструктивных элементов, важен и срок эксплуатации межпанельных швов. В большинстве случаев он составляет порядка 30-40 лет.

Поэтому, несмотря на хорошее состояние несущих элементов, во многих домах индустриального советского домостроения обязательно проводился ремонт швов.

Если говорить о сегодняшнем дне, на рынке новостроек доля «панели» составляет не более 5%. Но в связи с тем, что большинство таких домов относятся к сегменту «эконом», спрос на квартиры в них остается довольно стабильным.

Большая часть объектов, которые строятся сейчас или будут возведены в ближайшем будущем, — это монолитные жилые дома. Они имеют более высокую прочность, хорошую звукоизоляцию и дают возможность архитекторам воплощать в жизнь оригинальные идеи. Срок эксплуатации таких зданий составляет 120—140 лет. По факту он зависит от материалов, которые используются при оформлении фасадов.

Словарь новостроек

Панель? Монолит? Кирпич?

Отвечает управляющий партнер Gravion Group Юрий Неманежин:

Срок службы современных домов, независимо от технологии их строительства, то есть монолит ли это, кирпич или панель, составляет порядка 100 лет.

Однако здесь необходимо понимать, что все зависит от того, какой материал используется при строительстве, и насколько качественно работают сами строители, так как иной монолитный дом может пойти трещинами уже на этапе ввода в эксплуатацию.

Например, был случай, когда строительная организация производила залив фундамента в неблагоприятных погодных условиях без соблюдения технических норм. В дальнейшем при строительстве фундамент дома лопнул, и девелоперу пришлось останавливать стройку и срочно принимать меры для устранения последствий.

Что касается панельных домов, то сегодня качество производимых модулей достаточно высоко и отвечает всем существующим требованиям. Вопрос заключается только в том, чтобы швы между панелями были тщательно заделаны качественными материалами. Также в дальнейшем фасад здания необходимо поддерживать в надлежащем состоянии. При соблюдении этих нехитрых правил дом будет стоять долго и крепко.

Отвечает директор ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар» Вадим Камалов:

Прочность и долговечность дома зависит от строительных материалов, из которых он построен. Сроки службы для различных стройматериалов предусмотрены ГОСТами и СНИПами; они, как правило, измеряются циклами морозостойкости.

Морозостойкость — это способность материала выдерживать попеременное замораживание и оттаивание в водонасыщенном состоянии. Этот показатель измеряется в циклах, а цикл условно обозначает календарный год.

Во время стандартных испытаний изделие опускают в воду на 8 часов, потом помещают на 8 часов в морозильную камеру (это один цикл). И так до тех пор, пока материал не начнет менять свои характеристики (массу, прочность и прочее).

Учитывая, что сейчас строители используют строительные материалы с морозостойкостью не менее 25 циклов и используют защиту фасадов зданий, благодаря чему смещается точка росы, можно смело говорить о сроке службы современных зданий не менее 70—100 лет.

Отвечает коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал» Максим Каварьянц:

Сроки службы жилых зданий зависят от материалов, из которых они построены. Например, современный панельный дом в среднем имеет срок службы 50—75 лет. Кирпичные и монолитные дома могут служить до 200 лет, при этом вполне возможно, что монолитные здания просуществуют без капремонта около века.

Однако здесь следует учитывать, что любое строение, особенно жилое, нуждается в бережной эксплуатации и без капитального ремонта дома сроки службы будут прямо пропорционально сокращаться: чем дольше дом простоит без необходимого ремонта, тем меньше будет его «жизненный цикл».

Если учесть, что основной технологией возведения жилых домов в столичном регионе является именно монолитное строительство, то старение жилого фонда будет происходить намного медленнее.

Современные панельные дома строятся по улучшенной технологии и потому тоже обладают хорошим запасом прочности, который при грамотной эксплуатации и своевременном ремонте, в том числе замене инженерных сетей, может быть увеличен до ста лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Знаете об этом больше? Расскажите нам.

  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ
  • 5 плюсов панельных новостроек
  • 5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Adblock
detector