Договор с агентством недвижимости, чаще называемый договором с риэлтором – это подвид агентского договора, заключаемый с целью получения профессиональной помощи в деле отчуждения либо приобретения (аренды) объекта недвижимости, как жилого, так и нежилого.

Файлы в .DOC:Бланк договора с риэлторомОбразец договора с риэлтором

Нужен ли риэлтор

Заключать или не заключать договор с риэлтором – это личный выбор. Риэлтерские услуги – не самые дешевые, а это значит, что при наличии договора с риэлтором покупка недвижимости обойдется дороже, а продажа –дешевле на сумму, равную гонорару риэлтора.

Гонорары риэлторов варьируются и, как правило, составляют от 0,1 до 0,5 процента от стоимости объекта недвижимости.

Но при этом следует учитывать, что риски риэлтор возьмет на себя, то есть что бы вы ни продавали, ни покупали, ни брали в аренду – риски и затраты для вас будут мизерными, поскольку:

1. риэлтор принимает на себя обязанность подыскать вам нужного продавца или покупателя, подобрать нужный вариант жилья или офиса за удобную цену и т.д. Как следствие, вам не нужно просматривать объявления, терять время на поездки по городу для осмотра множества предложений;
2. риэлтор принимает на себя обязательство проверки «чистоты» продаваемой недвижимости, отсутствия ограничений на отчуждение и т.д.;
3. риэлтор поможет во множестве других дел, так или иначе связанных с куплей-продажей или арендой. Например, в сборе документов, получении справок, отыскании выгодного варианта кредита. Хороший риэлтор обеспечивает своих клиентов даже транспортом для того, чтобы посмотреть нужный объект недвижимости, в поездках по сбору документов и т.д.;
4. риэлтор несет ответственность за осуществленную с его помощью сделку. А это значит, что если сделка оказалась мошеннической, то риэлтор будет нести материальную ответственность за понесенные его клиентом убытки.

Как найти хорошего риэлтора

В поисках агентства недвижимости очень важно помнить, что рынок недвижимости – это сфера, в которой крутятся большие деньги. А там, где деньги – там и огромный риск стать жертвой мошенничества.

Разумеется, в мошеннических сделках часто бывают замешаны и риэлторы, поэтому вопрос заключения договора с агентством недвижимости можно решать только по результатам тщательного анализа информации об агентстве и ознакомления с ее репутацией.

Для оценки риэлтора следует узнать о его клиентской базе. Чем больше клиентов у риэлтора, тем скорее будет подобран нужный вариант.

Вполне можно столкнуться с ситуацией, когда у риэлтора вообще нет собственной базы, и он действует исключительно путем подбора вариантов среди объявлений на рынке недвижимости.

На самом деле это не страшно, особенно если риэлтор – новичок на рынке.

Личные деловые качества, расторопность новичка вполне могут дать ему возможность даже при отсутствии базы быстро справиться с подбором клиентуры.

Собирая информацию о риэлторе, очень важно ознакомиться с его учредительными документами, с лицензией на работу с недвижимостью, с его сертификатом и т.д.

Важным будет наличие у риэлтора (агентства) собственного обустроенного офиса, шаблонов документов и прочего. Дело в том, что открытие агентства, подбор и оборудование офиса, набор штата сотрудников – довольно дорогостоящее мероприятие, которым мошенники не занимаются.

Заключаем агентский договор

Оформление договора – это обязательный атрибут взаимоотношений с агентством недвижимости. Существует вероятность, что штатный риэлтор некоего агентства недвижимости предложит взаимодействовать без заключения договора, мотивируя тем, что львиную долю гонорара забирает агентство, а работая напрямую с риэлтором можно обойтись намного меньшей суммой.

В данном случае каждый выбирает сам. Вполне возможно, что риэлтор окажется добросовестным агентом, и сделка пройдет без сучка и задоринки. Но в случае, если случится непредвиденное, обратиться с претензией будет не к кому.

Только заключенный с агентством договор может стать гарантией возмещения возможных убытков.

Как правило, каждое агентство недвижимости имеет собственный, разработанным им типовой шаблон договора с клиентом, в который индивидуализируется в соответствии с конкретными обстоятельствами клиента. Поэтому необходимости в самостоятельном составлении договора не будет.

Подписывая договор, важно знать, что именно должно входить в договор, как должны прописываться обязательства сторон договора. В данном случае информированность о форме договора способна уберечь от принятия невыгодных условий.

Что должен содержать договор с агентством недвижимости

Договор с риэлтором должен быть составлен и подписан только в офисе агентства недвижимости. Как уже говорилось выше, агентство предложит подписать уже имеющийся у него шаблон, вписан в него индивидуальные особенности вашего конкретного дела.

Подписывать договор без ознакомления нельзя, даже если вы полностью доверяете риэлтору.

Если есть необходимость детального ознакомления, или вы хотите показать договор к юристу, то можно отложить написание и взять проект договора для ознакомления на день-два. Серьезное агентство никогда не будет чинить препятствий в этом. А если риэлтор против детального ознакомления – то это уже повод задуматься о его благонадежности.

Договор в обязательном порядке должен содержать в себе:

1. дату составления договора. Обычно она проставляется непосредственно перед подписанием договора;
2. полное наименование агентства, ФИО и паспортные данные риэлтора, подписывающего договор от имени агентства, юридические реквизиты и юридический адрес агентства;
3. правильное наименование (ФИО) клиента-доверителя, его адрес и паспортные данные;
4. суть поручения, то есть то, чего клиент хочет от риэлтора – поиск квартиры для покупки, поиск покупателя в случае отчуждения недвижимости, поиск арендатора и т.д.;
5. обязательства риэлтора по исполнению агентского поручения – подбор вариантов жилья, подбор вариантов аренды, ценовой диапазон, диапазон поисков по населенному пункту, метраж недвижимости и прочее;
6. размер гонорара риэлтора и способ оплаты (аванс, предоплата, наличными, на банковский счет и т.д.). Поскольку гонорар, как правило, находится в прямой зависимости от стоимости недвижимости, то договор должен содержать в себе и обязанность риэлтора провести бесплатную оценку отчуждаемой недвижимости;
7. обязательства риэлтора проводить мероприятия по исполнению поручения, то есть обязанность совершать рекламные акции, проводить осмотры вариантов и т.д.;
8. обязательства риэлтору по участию в оформлении сделки, по подготовке документов, по проверке чистоты сделки;
9. срок исполнения обязательств риэлтором;
10. Ответственность риэлтора за проведенную сделку.

Остальные позиции договора, например, форс-мажор, условия рассмотрения споров и т.д., входят в стандартный договорной набор, на изучение которых не стоит тратить время, поскольку они в полной мере регламентируются Гражданским кодексом РФ.

Для подобного типа договоров законом предусмотрена простая письменная форма, не нуждающаяся в нотариальном удостоверении. Это правило не является препятствием для обращения к нотариусу, если хотя бы одна из сторон договора пожелает этого.

Документы для риэлтора

Сразу определимся, что договор с риэлтором не есть договор купли-продажи. С риэлтором заключается обычный договор поручения (агентский), а значит, никакие оригиналы документов риэлтору не нужны.

Со стороны поручителя (клиента) достаточно будет:

1. копии свидетельства о праве собственности на недвижимость, если договор заключается с продавцом;
2. справки об отсутствии налоговой и коммунальной задолженности по отчуждаемой недвижимости;
3. письменного согласия органов опеки и попечительства (если в квартире прописан несовершеннолетний) или согласия сособственника на отчуждение;
4. копии паспорта, ИНН или СНИЛС.

Риэлтор должен приобщить к договору со своей стороны:

1. копию сертификата (лицензии) на право занятия риэлтерской деятельностью;
2. копии учредительных документов агентства недвижимости, включая справку о постановке на налоговый учет;
3. доверенность агентства недвижимости на имя риэлтора;
4. паспорт риэлтора.

Расторжение договора

Доверитель может в любой момент отказаться от услуг риэлтора и расторгнуть с ним договор. Следует знать, что в случае досрочного расторжения будет необходимо возместить в соответствии с требованием статьи 782 ГК РФ все траты, которые понес риэлтор по исполнению условий договора.

Ответственность сторон

Говоря об ответственности сторон по договору с агентством недвижимости, следует заметить, что хотя данный вид договоров законодательно относится к контрактуальным, то есть основанным на договоренности сторон, на практике он давно превратился в договор присоединения.

Это объясняется тем, что риэлторы работают по собственным расценкам и в соответствии с Уставом. То есть свои типовые договоры они разрабатывают самостоятельно, включая в него те пункты, которые нужны им. Клиент либо соглашается с условиями риэлтора, либо идет искать другое агентство недвижимости.

Однако существуют пункты, которые обязаны быть в договоре, но которые иногда агентство, умышленно или нечаянно, упускает. Это пункты, касающиеся ответственности самого агентства. Если данные пункты упущены, можно потребовать их внести, и риэлтор будет обязан это сделать.

По общему правилу за ненадлежащее исполнение условий договора или их полное неисполнение устанавливаются штрафные санкции в размере 0,2% от стоимости договора.

Договор с риэлтором на продажу, покупку квартиры: образец 2023 года

Договор с риэлтором заключается во всех случаях: при покупке, продаже, сдаче в наем. Он регламентирует права, обязанности и ответственность сторон, и дает клиентам определенные гарантии.

Но так не всегда: если риэлтор или агентство работают недобросовестно, они могут составить документ «под себя», чтобы даже при неисполнении обязательств для них не было ответственности.

Рассмотрим, какие виды договоров с агентствами обычно оформляются, как их расторгать, что они содержат и какие пункты должны насторожить клиента.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Обязательно ли заключать договор с риэлтором на продажу или покупку квартиры?

Некоторые люди ошибочно считают, что оформлять договор с риэлтором на продажу квартиры необязательно. Есть несколько фактов, почему это утверждение в корне неверно:

1. Агентства работают охотнее с клиентами, заключившими договор.
2. Без договора у риэлтора нет никаких обязательств перед клиентами.
3. Документом можно сразу определить зону ответственности агента, права и обязательства сторон.

Если же риэлторский договор не оформляется, агент ничем не обязан клиенту. Скорее всего, он не будет активно искать покупателя или недвижимость для покупки, а при появлении проблем агента вообще будет тяжело найти, особенно если он работает на себя.

Совет юриста: если риэлтор предлагает оформление договора, это хорошо. Обычно он заключается по заранее подготовленному шаблону, но перед подписанием важно внимательно изучить все пункты. Некоторые агентства составляют документы так, чтобы вообще не отвечать перед клиентами, даже если сделка срывается по вине риэлтора.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Виды и содержание договоров с риэлтором

Чаще всего риэлторы оформляют эксклюзивные договоры, об оказании услуг или поручения. Но обычно каждый из них содержит элементы нескольких видов договоров.

Обратите внимание! Если агентство получило сертификат, скорее всего оно будет использовать шаблоны, утвержденные Гильдией риэлторов и прошедшие юридическую экспертизу. Но сейчас сертификация необязательна, поэтому документы обычно составляют юристы агентств.

Договор на оказание услуг

Договор возмездного оказания услуг – это документ, согласно которому исполнитель обязуется выполнить для заказчика определенную им работу. Заказчик же обязан все оплатить (ст. 779 ГК РФ).

Что должен содержать такой договор с агентством недвижимости:

1. Дату и место составления.
2. Сведения об агентстве: наименование, ИНН, ОГРН, номер телефона, ссылка на сайт.
3. Информацию о клиенте: Ф.И.О., дату рождения, паспортные данные.
4. Предмет – продажа недвижимости.
5. Адрес, расположение, площадь, кадастровый номер квартиры.
6. Стоимость недвижимости.
7. Срок действия, дата вступления в силу (обычно с момента подписания).
8. Обязанности агента: исполнение условий договора до окончания срока его действия, информирование клиента о результатах проделанной работы, предоставление отчетов, оформление документов для сделки, поиск покупателя, организация и проведение переговоров с потенциальными покупателями, прием звонков от них, размещение объявлений о продаже.
9. Если агент заключает сделку купли-продажи от имени заказчика: реквизиты нотариально удостоверенной доверенности, его полномочия.
10. Права агента: определять методы исполнения обязательств, требовать от заказчика сведения об объекте, получить вознаграждение при исполнении условий договора в установленные сроки, заключать от имени клиента сделки по доверенности.
11. Обязанности заказчика: предоставление достоверных сведений о недвижимости, выдача нотариально удостоверенной доверенности на сделку (по желанию), не обременять жилье правами третьих лиц, и не совершать действий, препятствующих оформлению договора купли-продажи (далее – ДКП).
12. Права заказчика: требовать от агента надлежащего исполнения условий, предоставления отчетов о работе.
13. Ответственность сторон. Например, если в ходе работы агент потеряет документы, расходы на их восстановление возмещает он. Можно предусмотреть и неустойку, ее размер определяется сторонами самостоятельно.
14. Размер агентского вознаграждения: фиксированная сумма или процент от сделки.
15. Срок выплаты вознаграждения: например, не позднее дня исполнения риэлтором своих обязательств.
16. Основания и порядок расторжения.
17. Форс-мажорные обстоятельства.

Важно! Выше указано лишь примерное содержание договора на риэлторские услуги при продаже квартиры. Его можно менять на свое усмотрение, но с учетом требований гл. 39 ГК РФ.

Договор поручения

Договор поручения – это документ, согласно которому поверенный обязуется совершить от имени и за счет доверителя юридически значимые действия: подготовить документы, найти покупателя, зарегистрировать сделку в Росреестре (ст. 971 ГК РФ). Для подписания ДКП и подачи документов на регистрацию требуется нотариальная доверенность, в остальных случаях достаточно простой письменной доверенности.

Какую информацию должен содержать договор между клиентом и риэлтором:

1. Сведения о сторонах: наименование агентства, реквизиты; Ф.И.О., паспортные данные доверителя.
2. Предмет – совершение от имени и за счет доверителя юридически значимых действий, направленных на продажу недвижимости.
3. Сведения о продаваемой квартире.
4. Обязанности поверенного: подготовить документы, проводить переговоры с потенциальными покупателями, размещать объявления о продаже, проводить показы, предоставлять доверителю отчеты, получить от покупателя аванс или задаток (при необходимости).
5. Права поверенного: привлекать для сделки третьих лиц (юриста, нотариуса); расторгнуть документ при неисполнении доверителем своих обязательств.
6. Права доверителя: требовать с поверенного отчеты, отозвать доверенность, расторгнуть сделку при неисполнении обязательств с поверенным.
7. Обязанности доверителя: предоставлять документы по требованию поверенного, выдать при необходимости нотариальную доверенность, предоставлять квартиру для проведения показов, оплатить вознаграждение поверенного, нести расходы по оформлению сделки, компенсировать затраты поверенного на сделку.
8. Сроки и порядок расчетов: размер вознаграждения агенту, срок его уплаты.
9. Прекращение договора: по причине исполнения обязательств. При досрочном расторжении по инициативе продавца можно указать, что он обязуется вернуть полученный аванс или задаток, компенсировать расходы и выплатить неустойку поверенному.
10. Срок действия, ответственность сторон.
11. Подписи доверителя и поверенного.

Эксклюзивный договор

Этот вид договора заключается чаще всего. Он ограничивает права принципала (клиента). Оформив такой документ, клиент обязуется не сотрудничать с другими агентствами или частными риэлторами. Этот пункт прямо в нем указывается. Он не сможет самостоятельно размещать объявления о продаже и проводить сделку.

У эксклюзивного договора есть несколько преимуществ:

1. Риэлторы охотнее продают недвижимость. Квартиры клиентов они предлагают покупателям в первую очередь.
2. Если сотрудничать с несколькими агентствами, все они будут размещать объявления от себя. Это может отпугнуть потенциальных покупателей: если квартиру так активно продают, значит, она может быть проблемной. По эксклюзивному договору агентство ведет сделку полностью, начиная от публикации объявлений и заканчивая сопровождением при регистрации права собственности.
3. Хорошие агентства используют маркетинговый подход. Сотрудники сфотографируют квартиру с нужного ракурса и преподнесут в объявлении не слишком удачное жилье так, будто оно самое лучшее.

У эксклюзивного договора на оказание риэлторских услуг есть и минус. Если агентство работает недобросовестно, клиенту никакой выгоды от такого документа не будет. Недвижимость будет простаивать, в то время как сам продавец не сможет ее продавать – это право ограничивается договором.

Договор на подбор недвижимости покупателю

С покупателем заключатся договор об оказании риэлторских услуг по поиску недвижимости. Помимо сведений о сторонах, в нем содержатся и другие данные:

1. Требования к жилью: территориальное расположение, этаж, тип дома, количество комнат, площадь, инфраструктура.
2. Срок оказания услуг.
3. Место оказания услуг – по адресу нахождения исполнителя. Если же недвижимость ищется в другом городе, расходы на поездку оплачиваются заказчиком.
4. Обязанности исполнителя: подобрать заказчику квартиру в соответствии с требованиями, проверить документы продавца, подготовить документы для клиента.
5. Обязанности заказчика: своевременно просматривать предлагаемые варианты, внести на счет продавца задаток или аванс, предоставить документы для сделки, не заключать сделки с другими агентствами недвижимости.
6. Стоимость, порядок оплаты услуг агента.
7. Ответственность сторон, порядок разрешения споров.
8. Дата составления, подписи риэлтора и клиента, печать агентства.

Как правильно заключить договор с риэлтором?

Если договор заключается с продавцом, обычно все выглядит так:

1. Собственник продаваемого жилья обращается в агентство сам, или риэлтор находит его по объявлению и предлагает свои услуги.
2. В назначенный день продавец приходит в агентство с документами, изучает и подписывает документ. С этого момента все действия по продаже жилья совершает агент.

Покупатели сами обращаются в агентства с целью подбора недвижимости.

Документы

Продавец для заключения риэлторского договора должен представить:

• паспорт;
• техпаспорт;
• выписку из ЕГРН;
• документ, на основании которого у него возникло право собственности (свидетельство о наследстве, дарственная, и пр.).

От покупателя, обратившегося в агентство, требуется только паспорт.

Стоимость услуг агентства

Хорошие агентства берут оплату только после заключения сделки. Если агент требует предоплату, это должно насторожить. Стоимость риэлторских услуг обычно закладывается в цену недвижимости.

Например, если продавец изначально продает жилье за 3 000 000 руб., а риэлтор берет за работу 100 000 руб., он может предложить выставить объект на продажу за 3 100 000 руб. Или не повышать цену, а включить вознаграждение в изначальную стоимость, но тогда собственник получит 2 900 000 руб.

Примечание: средняя стоимость риэлторских услуг в регионах составляет 30 000-70 000 руб. В крупных городах расценки могут быть выше.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Какие пункты договора с риэлтором должны насторожить?

Недобросовестные агентства указывают невыгодные для клиента в документе мелким шрифтом. Если он есть, нужно читать эти положения в первую очередь. Как правило, они касаются финансовых обязательств и могут указывать на скрытую комиссию.

Еще один момент – разница между ценой квартиры, указанной в договоре, и реальной стоимостью. Некоторые агенты пытаются ее получить сверх вознаграждения. Если же риэлтор просит подписать документ задним числом, от сотрудничества с ним лучше отказаться: при появлении проблем в дальнейшем его будет сложно привлечь к ответственности.

Совет юриста: всегда внимательно читайте любые договоры. Клиент вправе взять его на ознакомление в спокойной обстановке на полчаса или даже забрать его домой на несколько дней, и только потом подписывать. Риэлтор может настаивать на скорейшем заключении сделки, применяя психологические методы воздействия, и на это не стоит обращать внимание.

Расторжение договора с риэлтором на продажу квартиры

Чтобы расторгнуть договор оказания услуг по продаже квартиры, в первую очередь нужно прочитать его положения о расторжении. Ст. 782 ГК РФ позволяет отказаться от договора возмездного оказания услуг в одностороннем порядке, оплатив агенту понесенные им расходы. Если же заключен другой вид договора, все зависит от того, что в нем указано.

Расторжение возможно несколькими способами:

1. По соглашению сторон.
2. В одностороннем порядке (если допускается по закону).
3. Через суд, если по закону расторгнуть в одностороннем порядке нельзя, и агентство отказывается прекращать сотрудничество.

Для расторжения в одностороннем порядке достаточно отправить в агентство письменный отказ с указанием причин. Желательно оформить соглашение о расторжении в нескольких экземплярах.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли расторгнуть договор с риэлтором, если мы сами нашли покупателя? Да, если в нем нет пункта, согласно которому клиент не может самостоятельно проводить сделку. Если же он есть, договор все равно расторгается, но придется компенсировать агентству понесенные расходы. Заключила договор с агентством недвижимости, а потом передумала продавать квартиру.

Что мне за это будет? Все зависит от условий документа. Если указано, что клиент возмещает расходы и выплачивает неустойку, придется платить. Оформил с риэлтором договор об оказании услуг по поиску недвижимости для покупки. За два месяца он ничего не сделал, квартиру я нашел сам.

Как правильно расторгнуть договор? Достаточно отправить письменное уведомление о расторжении, сославшись на неисполнение обязательств риэлтором. Собираюсь оформить договор на подбор квартиры. Риэлтор предлагает заключить его на три месяца. Можно ли предусмотреть автоматическое продление? Да, но если вы точно уверены в добросовестности агента, иначе он может искать жилье годами.

Что будет, если клиент нарушит условия договора? Смотря какой договор заключен. Обычно предусматривается неустойка и возмещение расходов.

Заключение эксперта

Подведение итогов:

1. Договор с агентством на продажу квартиры позволяет ускорить поиск покупателя, если риэлтор работает хорошо.
2. Обязанности агента регулируются именно договором. Без него он ничем не обязан клиенту.
3. С агентствами оформляются разные виды договоров: на оказание услуг, эксклюзивные договоры, договоры поручения. Они отличаются между собой перечнями обязательств и последствиями неисполнения условий.

Сделка через посредника: составляем договор с риэлтором и агентством недвижимости на продажу и покупку квартиры по образцу

Приобретение квартиры – дело ответственное, и чтобы избежать проволочек и неприятностей, необходимо к данному мероприятию хорошо подготовиться. И первое, что необходимо сделать – это определиться с вопросом организации покупки жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=ygV30JTQvtCz0L7QstC-0YAg0YEg0YDQuNGN0LvRgtC-0YDQvtC8INC90LAg0L_RgNC-0LTQsNC20YMsINC_0L7QutGD0L_QutGDINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ys6INC-0LHRgNCw0LfQtdGGIDIwMjMg0LPQvtC00LA%3D

Удобней всего продавать и покупать жилье через риэлторов. Во-первых, не придется искать покупателей или объект недвижимости самостоятельно. Во-вторых, хороший посредник обязательно обеспечит юридическую чистоту сделки и позаботится о безопасности расчетов клиентов. В статье мы расскажем, как правильно заключить и расторгнуть при необходимости договор с риэлтором.

Показать содержание

Плюсы и минусы работы с риэлтором

От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.

Плюсы от работы с риэлтором:

• быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
• маркетинговый план по рекламированию квартиры;
• прием звонков от клиентов и организация просмотров;
• проверка всех документов перед сделкой.

Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.

Минусы от сотрудничества с риэлтором:

• высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
• риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
• потеря задатка за досрочное расторжение договора;
• медленная работа и минимум покупателей.

Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.

Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.

Хороший риэлтор должен иметь официальную регистрацию, сертификат либо страховку профессиональной ответственности. У компании должна быть большая база клиентов, налаженные контакты с множеством сайтов по продаже недвижимости и безупречная репутация.

Оформлять агентский договор на покупку или продажу жилья с риэлтором нужно обязательно. Иначе есть риск потерять зря время и деньги. В соглашении детально прописывается весь комплекс услуг, который должен быть оказан в обмен на комиссионные или фиксированную оплату, а также ответственность за их невыполнение.

В услуги риэлтора входит:

• бесплатная оценка квартиры;
• маркетинговый план продвижения объявления о продаже;
• поиск покупателя и проведение осмотров;
• переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;
• проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.

Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.

Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется:

• паспорт;
• доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.

Документы от агентства недвижимости:

• учредительные документы;
• свидетельство о государственной регистрации;
• свидетельство о постановке на налоговый учет.

Документы от заказчика услуг:

• паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры;
• копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.) – для продавца квартиры;
• разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
• выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.

При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=YAHIAQE%3D

Перед тем как подписывать договор риэлтор также может попросить важные для оформления сделки документы – копию разрешения органов опеки или выписку из домовой книги. Если они еще не оформлены, то подписание договора может быть отложено.

Договор на оказание риэлторских услуг составляется по всем требованиям Гражданского кодекса РФ (ст. 779-782). Регулирует правоотношения в области посреднических услуг также закон «О защите прав потребителей». В договоре указываются:

• предмет;
• права и обязанности сторон;
• объект отчуждения;
• стоимость услуг;
• сроки действия соглашения;
• порядок расторжения.

Договор оформляется в простой письменной форме и подписывается продавцом и руководителем риэлторской компании или ее законным представителем.

Приложением к договору может быть акт выполненных работ. Он составляется после того, как покупатель уже найден, сделка состоялась, и услуги риэлтора оплачены.

Рассмотрим основные разделы договора более подробно.

Стороны

В этом разделе указывается название риэлторской компании, Ф.И.О. директора, действующего на основании устава либо законного представителя (со ссылкой на номер доверенности, дату составления). Второй стороной по договору выступает продавец квартиры (заказчик). Обязательно указывается его Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации и телефон.

Предмет

В соглашении предметом выступают риэлторские услуги. Компания обязуется их оказать в рамках описанных в договоре, а продавец квартиры – оплатить. Объем этих услуг должен быть четко оговорен. Это, прежде всего:

1. поиск покупателя квартиры (в договоре указывается адрес, кадастровый номер);
2. консультационные услуги, в которые входит и оценка квартиры.

Обязанности сторон

В договоре перечисляются все права и обязанности исполнителя и заказчика (продавца квартиры). В перечень обязанностей заказчика входит:

1. предоставление документов на квартиру (в виде копий или оригиналов, если это предусмотрено договором);
2. оказывать содействие на всех этапах подготовки и проведения сделки;
3. оплатить услуги исполнителя;
4. подписать акт выполненных работ.

Иногда в обязанности заказчика входит и передача через риэлтора задатка на квартиру, но только если это предусмотрено договором.

Обязанности риэлторской компании:

1. проведение рекламной кампании по продаже квартиры (с указанием конкретных сайтов и других СМИ);
2. подбор потенциальных покупателей и организация просмотров;
3. проведение переговоров об условиях сделки с покупателями;
4. проверка документов и организация сделки.

Все обязанности риэлтора должны быть четко прописаны в договоре. Только в этом случае у клиента будет повод требовать у исполнителя неуклонного выполнения своих обязательств.

Сроки исполнения

В договоре прописываются сроки сотрудничества с указанием конкретных дат. Это может быть 1-3 месяца и любой другой срок, который согласуют участники соглашения между собой. Срок может быть продлен при отсутствии возражения сторон.

Стоимость услуг и порядок расчетов

Риэлторские услуги должны быть оплачены в сроки указанные в договоре. Обычно размер комиссионных составляет 2-5% стоимости квартиры или фиксированную сумму от 30 до 100 тыс. рублей.

Чаще всего оплата за услуги риелтора разбивается на две части. Первая подлежит оплате независимо от факта продажи квартиры. Даже в случае досрочного расторжения договора этот задаток не возвращается.

И вторая часть – остаток суммы, который выплачивается только в том случае, когда покупатель найден и сделка состоялась. Оплата второй части проводится не позднее дня подписания заказчиком договора купли-продажи квартиры.

Возможны и соглашения без задатка, по которым вся сумма оплачивается наличными или переводом на счет исполнителя после подписания купчей.

Как расторгнуть?

Продавец квартиры вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора, но при условии оплаты фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ). В этом случае договор считается расторгнутым с момента поступления денег на счет риэлторской компании.

Статья 782 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Продавец квартиры вправе отказаться от риэлтора, если:

• он не приступил к оказанию услуг в положенные сроки;
• уже с самого начала есть проблемы с выполнением условий договора.

В случае разрыва отношений по инициативе заказчика он обязан оплатить вознаграждение в размере пропорциональном фактически полученным услугам. Расчеты производятся следующим путем: 5% обещанной суммы компенсируется за подготовку договора купли-продажи, 30% за поиск клиента (если он был найден) и 65% за оформление купчей (в качестве представителя заказчика).

Штрафы за односторонний разрыв договора – незаконны. Речь идет только о компенсации понесенных расходов.

https://www.youtube.com/watch?v=UHgQehpq-7g\u0026pp=ygV30JTQvtCz0L7QstC-0YAg0YEg0YDQuNGN0LvRgtC-0YDQvtC8INC90LAg0L_RgNC-0LTQsNC20YMsINC_0L7QutGD0L_QutGDINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ys6INC-0LHRgNCw0LfQtdGGIDIwMjMg0LPQvtC00LA%3D

Стороны вправе также расторгнуть договор в любое время по взаимному согласию.

Ответственность за нарушение условий сделки

При оформлении договора на оказание риэлторских услуг обязательно прописывается ответственность за его невыполнение, а также за сохранность документов на квартиру (если они передаются на хранение).

Меры ответственности для заказчика:

• при нарушении сроков оплаты – пеня (в среднем от 0,1-0,2% суммы за каждый день просрочки);
• потеря задатка в случае расторжения договора досрочно;
• обязанность компенсировать восстановление документов.

Меры ответственности для риэлтора на самом деле редко указываются в договоре, так у клиента всегда есть возможность досрочно расторгнуть договор, если ему что-то не нравится.

Но прописать подобные пункты все же необходимо, например, ответственность за срыв сделки по вине агентства.

В качестве меры ответственности можно установить обязанность компенсировать ущерб, который понес продавец или покупатель квартиры в результате подобных действий.

Подводные камни

Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно.

Обращайте внимание на следующие пункты:

• сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);
• порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);
• запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);
• штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр. (кабальный договор невыгоден продавцу или покупателю недвижимости);
• запрет на обращение к другим риэлторам (это возможно только при оформлении эксклюзивного договора).

Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производиться в момент совершения сделки. В этом случае он не теряет задаток, если сотрудничество не сложится и может спокойно выбирать между 2-3 риэлторами – кто приведет покупателя тому он и заплатит.

Учтите, что проверка юридической чистоты сделки проводится не всеми риэлторами. Многие требуют за это дополнительную оплату.

Договор, предлагаемый риэлтором, защищает, прежде всего, его собственные интересы. Поэтому обращайте внимание на подозрительные пункты, связанные со штрафами, потерей задатка и другими возможными расходами.

Мнение эксперта

Васильев Олег Борисович

Многолетний опыт в разных областях юриспруденции

По рассматриваемой в статье теме необходимо понимать две принципиальные вещи. Во-первых, собственник или покупатель нанимает посредника для осуществления сделки по продаже или покупке объекта недвижимого имущества в силу отсутствия возможностей по тем или иным причинам сделать это самостоятельно.

Во-вторых, в пределах требований соответствующих положений ГК РФ и Закона о защите прав потребителя, договор, в данном случае, оказание услуг (риэлторских) не может умалять основного принципа Гражданского кодекса – свободы договора.

На практике это означает, во втором аспекте, что в отсутствии принятого и действующего закона о риэлторской деятельности, так называемые типовые договора могут носить только рекомендательный характер.

Что открывает возможность для внесения в него правок со стороны клиента по своему усмотрению, но в рамках действующего законодательства (то есть основные моменты, перечисленные в статье выше).

Таким образом, если посредник (риэлтор, риэлторское агентство) настаивает на неизменности договора, невозможности вносить в него какие-либо правки, ссылаясь при этом якобы на закон, то, скорее всего, есть основания не доверять такому лицу (организации) и подумать о вариантах поиска другого. Особенно, в случае категоричности отказа. Впрочем, теоретически, закон вполне допускает обжалование таких отказов через суд. Просто в практическом смысле это не только немалая потеря времени, изначально отношения можно считать испорченными, а результат — малоперспективным.

Первый же аспект сопряжен с тем, что если у собственника/покупателя нет времени, желания, нужных знаний (юридическо-правовых нюансов сделок с недвижимостью, рынка недвижимости) для самостоятельного поиска объекта недвижимого имущества или его продажи, он это делегирует путем заключения договора на оказание соответствующей услуги.

То есть, осуществленная в данном случае работа требует оплаты. Поэтому, такой оговоренный минимум должен в договоре присутствовать (конкретная сумма или фактически понесенные затраты, подтверждаемые документально). Также должны быть описаны и случаи, когда клиент в итоге сам находит покупателя/продавца, чтобы в дальнейшем не возникали на эту тему вопросы.

Максимально конкретно стоит отразить составляющие оплаты и сроки.

Что же касается пеней и штрафов, опираться все же следует на действующее законодательство (прежде всего на ставку рефинансирования, установленную ЦБ РФ, так как это однозначно принимаемый судом критерий).

Таким образом, если у потенциального клиента нет понимания не только рынка недвижимости, но и правовых аспектов заключения договора оказания риэлторских услуг, то дополнительная юридическая проверка у профессионалов будет явно не лишней. Особенно с учетом роста стоимости объектов недвижимого имущества.

Договор с риэлтором составляется в простой письменной форме. Он не требует государственной регистрации, а также нотариального заверения.

Причины отказа от сотрудничества

В договорах об оказании риэлторских услуг всегда оговаривается порядок расторжения договора по инициативе сторон.

Заказчик вправе отказаться от риэлтора в любое время, если считает, что условия договора не выполняются. Как уже было сказано выше, в этом случае нужно только возместить исполнителю понесенные расходы.

Риэлтор также может отказаться от сотрудничества, если выяснится, что клиент предоставил недействительные документы, не является собственником квартиры или уклоняется от показов и общения с покупателями. В случае отказа от услуг риелтора задаток не возвращается.