Привет! Меня зовут Галина Надеждина. В разгар карантина мне понадобилось срочно продать квартиру, которая находится в Воронежской области, тогда как я сама живу в Москве. Рассказываю на своем опыте, как провести межрегиональную ипотечную сделку.

Можно ли дистанционно продать квартиру в одном городе, находясь при этом в другом? С таким вопросом я столкнулась, когда во время пандемии мне потребовалось продать квартиру, расположенную в Воронежской области, почти в 700 км от места моего проживания.

К счастью, в регионе у меня были знакомые, которые могли показывать квартиру потенциальным покупателям и после продажи передать новым собственникам ключи.

Но вот физически приехать на сделку из-за карантина я не могла, поэтому пришлось искать способы провести сделку дистанционно.

От самого очевидного варианта — продажа по доверенности — я сразу отказалась из-за больших рисков и для меня, и для покупателя. В итоге остановилась на проведении сделки через сервис «ДомКлик» от СберБанка.

Почему СберБанк?

Квартира, которую я собиралась продать, находится в одном из поселков Воронежской области, где банковский сектор представлен одним отделением СберБанка.

Покупатель планировал приобретать квартиру через ипотеку в СберБанке с использованием средств материнского капитала.

Поэтому я первым делом обратилась в «Сбер» с вопросом, можно ли через банк провести сделку без моего присутствия в регионе местонахождения квартиры. В банке подтвердили такую возможность и предложили воспользоваться сервисом «ДомКлик».

Выбор пользователей Банки.ру

Сделка по шагам

Шаг 1. Регистрация в «ДомКлик»

Я зарегистрировалась в «ДомКлик» и завела личный кабинет. Покупатель, по совету представителя банка, попросил меня разместить в этом сервисе объявление о продаже квартиры — так он получал от банка скидку от процентной ставки по ипотеке на 0,3 процентного пункта. В дальнейшем все обсуждения сделки происходили именно через личный кабинет.

Дальше я загрузила в «ДомКлик» копии документов:

• паспорта (всех заполненных страниц);
• СНИЛС;
• свидетельства о заключении брака и документа, подтверждающего согласие супруга на совершение сделки, — для лиц, состоящих в браке;
• свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимости, документа, подтверждающего основания перехода к продавцу права собственности на недвижимость;
• акта приема-передачи квартиры;
• выписки из домовой книги;
• технического паспорта жилого помещения (квартиры);
• реквизиты для перевода денежных средств.

Выписку из ЕГРН заказывал Банк. В целом, на мой взгляд, процесс согласования документов через «ДомКлик» по временным затратам не отличается от рассмотрения документов по стандартной ипотечной сделке.

Шаг 2. Подготовка к сделке

После того как банк одобрил выдачу кредита и согласовал объект недвижимости, мы с покупателем договорились о дате и времени проведения сделки.

Подготовкой сделки и проверкой документов занимался менеджер СберБанка. Поскольку квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала, было важно предусмотреть в договоре купли-продажи все условия, сопутствующие такому виду сделки.

Однако предварительные запросы через «ДомКлик» согласовать окончательный вариант договора купли-продажи были безуспешными. Правки не вносились, а на запрос предоставить окончательный вариант договора менеджер банка ответил, что его мы получим на сделке.

Шаг 3. Сделка

В день сделки в назначенное время я и покупатель пришли в офисы банка, каждый в своем городе.

Я подписала документы, необходимые для использования Сервиса безопасных расчетов от «Центра недвижимости от СберБанка», через который проходили расчеты при проведении сделки, а также документы для регистрации в удостоверяющем центре и получения сертификата проверки ключа электронной подписи. Кстати, электронная подпись действует полтора года, поэтому в течение этого срока ее можно использовать и при других сделках.

https://www.youtube.com/watch?v=zyipj4KbUJs\u0026pp=ygWEAdCf0YDQvtC00LDQttCwINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0YfQtdGA0LXQtyDQuNC_0L7RgtC10LrRgzog0LrQsNC6INC_0YDQvtC40YHRhdC-0LTQuNGCINGB0LTQtdC70LrQsCwg0L7QsdGA0LDQt9C10YYg0LTQvtCz0L7QstC-0YDQsA%3D%3D

В конце сделки мы с покупателем подписали договор купли-продажи. Сначала его подписывает одна сторона сделки, потом договор по системе электронного документооборота пересылается в другой город, где его подписывает вторая сторона. Договор защищен QR-кодом.

К сожалению, на сделке нам предоставили договор с ошибками в Ф. И. О., банковских реквизитах и порядке расчетов.

В частности, в договоре сотрудники банка указали, что средства материнского капитала уже мной получены, что не соответствовало действительности.

Все исправления, даже самые незначительные, вносились очень долго, в результате чего сделка заняла больше трех часов вместо полутора, заявленных банком.

Шаг 4. Электронная регистрация

После сделки банк направил подписанные электронными подписями документы на регистрацию в Росреестр.

Шаг 5. Расчеты

Расчеты по моей сделке тоже проводились дистанционно. СберБанк для этого предлагает свой Сервис безопасных расчетов от «Центра недвижимости от СберБанка». За использование сервиса нужно заплатить 3 400 рублей.

Расчеты через этот сервис проходят в два этапа: сначала покупатель вносит на специальный счет в «Центре недвижимости» деньги за квартиру, а после регистрации сделки в Росреестре банк переводит деньги на счет продавца.

В моем случае расчеты проходили сложнее, так как покупатель приобретал квартиру в кредит и с использованием средств материнского капитала. В результате деньги от банка пришли через пять дней после сделки, а деньги от Пенсионного фонда — примерно через месяц.

Условия для проведения сделки

Для проведения дистанционной сделки должны выполняться следующие условия:

• Право собственности на недвижимость должно быть оформлено после 1998 года.
• Только прямые сделки (сделка, в которой продавец получает деньги и отдает квартиру). Альтернативные сделки, когда продавец сразу покупает другое жилье на вырученные от продажи своей квартиры деньги, не допускаются.
• Покупателем и продавцом должны быть физические лица — граждане РФ.
• Сторонами сделки не могут быть несовершеннолетние либо находящиеся под опекой или попечительством граждане.
• В сделке не должно быть представителей по нотариальной доверенности.
• Объект недвижимости целиком продается из долевой собственности или покупается в долевую собственность.
• Сделка проводится без оформления кредита по программе «Военная ипотека».
• В сделке не должно быть поручителей.
• Недвижимость не находится в залоге.
• В сделках по предварительному договору купли-продажи не используется.

Впечатления от сделки через «ДомКлик»

В целом продажей квартиры через «ДомКлик» я довольна, несмотря на задержки в оформлении сделки, вызванные в основном несогласованными действиями сотрудников банка. Надеюсь, мой опыт окажется полезен читателям Банки.ру.

Галина НАДЕЖДИНА для Banki.ru

Договор купли продажи квартиры по ипотеке

Купля-продажа квартиры всегда оформляется двусторонним договором, который стороны должны подписать собственноручно или через представителей. Ипотека – не исключение. Более того, если покупатель планирует использовать банковские деньги, в договор нужно внести некоторые особенные условия. О том, как заключать договор купли-продажи квартиры по ипотеке, поговорим сегодня.

Независимо от банка ипотека выдается примерно по следующей схеме:

1. Покупатель обращается в банк за предварительным одобрением. На этом этапе нужно посмотреть предложения разных кредиторов, чтобы выбрать подходящее не только по процентной переплате, но и по страховке, удобству погашения кредита, правилам о досрочном погашении и так далее.
2. Банк выдает предварительное одобрение, и покупатель начинает подбирать квартиру. Либо потенциальная квартира уже присмотрена и остается согласовать все с продавцом.
3. Стороны договора купли-продажи договариваются о конкретных условиях сделки. Условия отражаются в договоре купли-продажи, который будет подписан в день сделки. Параллельно нужно выполнить требования банка и предоставить все необходимые бумаги по жилью (справки о прописанных, выписки, отчет оценщика).
4. Банк окончательно одобряет квартиру к покупке и назначает дату сделки. В обозначенную дату покупатель и продавец приходят на подписание договора купли-продажи и оформление кредитных соглашений.
5. Далее следует госрегистрация прав покупателя на жилье. Ее можно сделать через МФЦ или банк, если он предоставляет такую услугу.
6. После регистрации происходит окончательный расчет за квартиру по ипотеке. Сделка считается исполненной.

В некоторых случаях дополнительно может понадобиться предварительный договор купли-продажи для выдачи ипотеки, но этот момент озвучит персональный кредитный менеджер банка. Обычно достаточно одного основного договора.

Таким образом, для покупки квартиры в ипотеку понадобятся как минимум два договора:

• Непосредственно договор купли-продажи квартиры в ипотеку: заключается между продавцом и покупателем, банк здесь ничего не подписывает. Можно использовать свой бланк или получить рекомендуемый образец в банке.
• Договор кредитования: между покупателем и банком. Продавец в нем участия не принимает. Договор разрабатывает банк и покупателю остается только подписать его, если нет замечаний.

Банк не может диктовать свои условия купли-продажи для договора, который заключается между продавцом и покупателем.

Менеджер также не вправе настаивать на том, чтобы стороны использовали исключительно банковский вариант соглашения, даже если «в банке сложилась такая практика, и они по-другому не делают».

Стороны по закону могут составить договор купли-продажи квартиры по ипотеке сами, главное – соблюсти все законодательные требования.

Есть несколько случаев, когда к нотариусу идти обязательно:

Бесплатная консультация юриста Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Онлайн-чат (круглосуточно)

• если покупается доля в квартире, а не жилье целиком;
• если один из продавцов – ребенок или недееспособный гражданин.

  Налог с продажи подаренной квартиры

В остальных ситуациях за услуги нотариальной конторы можно не переплачивать, ведь для купли-продажи по ипотеке подойдет простая письменная форма договора. Можно скачать бланк на РЕНОВАР.РУ бесплатно, заполнить со своими данными и подписать.

Кстати, если уверенности в своих силах нет, а нотариус – это слишком дорого, воспользуйтесь помощью наших юристов! Специалист на связи по телефону или в онлайн-чате. Консультации бесплатные.

Для подготовки договора понадобятся:

• паспорта сторон – для заполнения шапки;
• выписка из ЕГРН (берите свежую!) – для того, чтобы правильно обозначить квартиру в договоре и проконтролировать обременения;
• справка о прописанных не старше 3-5 дней – чтобы внести сведения в договор;
• одобрение банка – указать реквизиты залогодержателя правильно;
• нотариальное согласие супруга на сделку – если продавец в браке, о наличии согласия нужно прописать в договоре.

Дополнительно для договора понадобятся реквизиты кредитного договора (ипотеки) и сведения о процентной ставке. Эти моменты можно прописать в документе от руки в день сделки.

Ниже посмотрим, что конкретно нужно прописывать в договоре купли-продажи по ипотеке и на что обратить особое внимание.

Это самый важный момент договора. Указать нужно адрес квартиры, ее площадь, кадастровый номер и другие опознавательные признаки, если они есть. Удобнее всего воспользоваться свежей выпиской из ЕГРН и переписать из нее сведения о квартире.

Если квартиру указали не полностью (например, забыли написать улицу в адресе) или допустили небольшую ошибку (например, неправильно переписали кадастровый номер), то договор регистрацию не пройдет. Регистратор посчитает сделку незаключенной, поскольку не прописано существенное условие.

Дополнительно указывается, на каком основании продавец владел квартирой, когда и кем были зарегистрированы его права.

Особенность договора купли-продажи квартиры по ипотеке в том, что указать нужно не просто цену квартиры. Следует еще прописать, какая часть из нее оплачивается деньгами покупателя, а какая – кредитными. Сведения эти можно взять из кредитного договора. Дополнительно указывается процентная ставка, по которой предоставляется ипотека, и реквизиты кредитного договора.

Без этих сведений договор может не пройти регистрацию в Росреестре.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку предполагает, что жилье до погашения долга будет находиться у банка в залоге. Формально покупатель будет собственником квартиры, но продать ее или подарить без согласия банка не сможет – в этом смысл залога.

В ДКП обязательно нужно прописать, что квартира переходит банку в залог, а также указать реквизиты залогодержателя. Если банк выдает закладную, это тоже нужно указать в ДКП фразой «Права Залогодержателя удостоверяются закладной».

Речь идет о том, как именно продавец получает свои деньги по договору купли-продажи.

  Налог с продажи квартиры

При ипотеке может быть несколько вариантов:

• Наличными под расписку в день заключения ДКП, расписка предоставляется в банк;
• Банковским переводом на счет продавца с предоставлением справки о переводе в банк;
• Наличными через банковскую ячейку под расписку продавца, расписка предоставляется в банк;
• Средствами маткапитала через ПФР (правила и сроки уточнить в ПФР по месту проведения сделки).

• Банковским переводом после регистрации в Росреестре;
• Наличными через банковскую ячейку после регистрации в Росреестре (понадобится расписка о расчете);
• Через эскроу-счет или аккредитив после регистрации в Росреестре.

Выбранный способ расчета нужно подробно отразить в договоре купли-продажи квартиры по ипотеке.

Есть два варианта оформления передачи квартиры:

• по договору купли-продажи без составления дополнительного документа, когда сам договор считается передаточным актом;
• по отдельному акту приема-передачи, который подписывается в дополнение к договору.

Мы в РЕНОВАР.РУ рекомендуем составлять отдельный акт приема-передачи и фиксировать в нем реальное состояние квартиры на дату приемки. Это обезопасит и продавца, и покупателя от взаимных претензий.

В договоре купли-продажи квартиры по ипотеке нужно указать, свободна ли квартира от проживающих, а если нет – то кто и на каком основании живет.

Есть два типа таких жильцов:

• с правом постоянного проживания, которых не выселить даже через суд – это отказавшиеся от приватизации люди или получатели ренты по договору;
• члены семьи продавца (например, дети), которых по ряду причин нельзя выписать до сделки – в отношении них нужно прописать срок выписки и ответственность продавца за уклонение от нее. Таких членов семьи можно выписать через суд.

Прописанные в квартире – это существенное условие, без которого сделка зарегистрирована не будет. Данные о проживающих нужно брать из справки о прописанных давностью не более 3-5 дней.

Стороны дополнительно могут прописать все, что им необходимо. Например, отсрочить передачу квартиры, дав время продавцу на переезд. Мы в РЕНОВАР.РУ рекомендуем прописать факт отсутствия задолженности по коммунальным услугам, если долг есть – то обязательство продавца погасить его в течение определенного срока. Это поможет новым жильцам быстрее прекратить разбирательства с коммунальщиками.

Также можно указать, кто несет расходы по сделке. Обычно это покупатель – он оплачивает пошлину и услуги банка по переводу денег.

Мы в РЕНОВАР.РУ предлагаем воспользоваться бланком договора купли-продажи по ссылке ниже. Документ актуален для 2023 года.

Скачать договор купли-продажи квартиры по ипотеке (все банки) 2023 год бесплатно.

Загрузив договор, пропишите в нем собственные условия сделки. Форма и типовые пункты соглашения проверены юристом и соответствуют законодательству 2023 года. Такой договор будет принят в Росреестре для регистрации и в банке для выдачи ипотеки.

  Регистрация недвижимости

Дополнительно рекомендуем оформить передачу квартиры по передаточному акту.

Скачать шаблон передаточного акта (купля-продажа квартиры по ипотеке 2023) бесплатно.

В акте следует указать реальное состояние квартиры и отсутствие претензий сторон друг к другу по итогам осмотра. Документ получит юридическую силу после двустороннего подписания.

Обычно банк назначает день сделки, в который подписываются сразу все договоры и акты. Стороны лично приезжают в банк, проверяют условия сделки и ставят свои подписи. После этого нужно:

• передать документы в Росреестр на регистрацию;
• дождаться окончания регистрации и получить бумаги;
• окончательно рассчитаться за квартиру – банк перечислит ипотечные деньги напрямую продавцу после того, как убедится, что все процедуры в ЕГРН завершены без проблем.

Сегодня есть несколько путей, по которым могут пойти стороны для предоставления документов в Росреестр.

Прежде всего, передать договор купли-продажи квартиры по ипотеке регистратору можно через МФЦ. Это самый дешевый вариант, ведь платить нужно только госпошлину за регистрацию – 2 000 рублей.

Стороны и представитель банка приходят в любой удобный МФЦ (по записи), передают сотруднику пакет бумаг и подписывают составленные им заявления. После этого дело уходит на исполнение в Росреестр по месту нахождения квартиры.

По окончании регистрации каждая сторона самостоятельно через МФЦ забирает свои документы.

Чтобы сэкономить время своих клиентов и не тратить его на поход в МФЦ, банки предлагают услугу электронной регистрации ипотеки. Пользоваться такой услугой не обязательно, тем более, что за нее попросят около 10 000 рублей. Пошлина (2000 рублей) оплачивается дополнительно.

Банк выпускает для сторон электронные подписи, формирует виртуальное заявление и сканирует пакет документов, после чего дистанционно отправляет бумаги напрямую в Росреестр. Результат тоже будет электронный – выписка из ЕГРН и договор с отметкой придет на электронную почту продавцу и покупателю.

Кредитор тоже получит сведения по своим каналам удаленно.

Регистрация в любом случае займет 7-9 дней.

Итак, договор купли-продажи квартиры по ипотеке имеет массу особенностей:

• в тексте нужно указать банк в качестве залогодержателя и реквизиты кредитного договора;
• можно воспользоваться бланком кредитора или своей версией договора, навязывать определенные бланки незаконно;
• к нотариусу идти не обязательно, если продается не доля в праве и если нет несовершеннолетних продавцов;
• регистрация сделки может быть через МФЦ (дешевле) или через банк в электронном виде (быстрее, но дороже) – способ выбирают продавец и покупатель;
• продавец получает окончательный расчет после окончания регистрации, когда залог банка на квартире будет отражен в Росреестре.

Для дополнительной консультации по договорам пишите в наш чат или звоните дежурному юристу – специалист на связи!

редактор Реновар.ру Ксения Пальцева

Бесплатная консультация юриста Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Онлайн-чат (круглосуточно)

Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами. 

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

• Банк проверит покупателя;
• Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
• Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться.

Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки.

От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита. 

???? Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

• Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
• Цену объекта;
• Порядок расчетов;
• Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
• Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении. 

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

• выписка из ЕГРН;
• копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
• если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
• если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровый и/или технический паспорт помещения;
• справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости. 

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости.

Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее.

Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит. 

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких. 

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты. 

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

• покупателе и продавце;
• квартире;
• цене договора;
• порядке расчета между покупателем и продавцом. 

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ). 

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

•  На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
•  До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

Документы для продажи квартиры в ипотеку

Если вы решили продать свое жилье, скорее всего, вам придется иметь дело с покупателем, который планирует приобрести ее с участием заемных средств. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, во втором квартале 2020 года 40% сделок на вторичном рынке заключались с участием банков, еще пять лет назад их было почти вдвое меньше.

Продажа квартиры в ипотеку требует сбора определенных документов. Единого утвержденного списка бумаг, которые банки требуют от продавца, нет.

Стоит уточнить в банке, какие документы нужны для ипотеки на квартиру или, если речь идет о загородном жилье, какие документы нужны при покупке дома.

Но будьте готовы к тому, что от вас в любом случае (даже при продаже за наличные деньги) потребуется следующее.

Какие документы нужны на ипотеку: 

1. Паспорта владельцев и свидетельства о рождении, если в их числе есть несовершеннолетние дети до 14 лет.
2. Выписки из ЕГРН. В ней указаны данные о собственнике жилья и наличие обременений (например, находится ли оно в залоге, наложен ли на нее арест). Раньше вместо нее запрашивали свидетельство о собственности, но сейчас их перестали выдавать. Стоит помнить, что такая справка действительна в течение 30 дней.
3. Правоустанавливающая бумага, которая подтвердит, что эта жилплощадь досталась вам законным путем. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор мены и т.д. Это очень важная бумага, и если вы его потеряли, обязательно закажите копию в Росреестре. 
4. Техпаспорт, по которому банк проверяет, нет ли неузаконенной перепланировки. Его заказывают в бюро технической инвентаризации. 
5. Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт. Она действительна в течение 10-30 дней.
6. Справка о количестве человек, прописанных в квартире, которую заказывают в паспортном столе или через МФЦ. Обычно продавцы выписываются до подписания договора купли-продажи. Но иногда стороны договариваются, что совершеннолетние собственники на протяжении нескольких дней останутся прописанными в ней и после продажи, если это необходимо (например, продавцу негде прописаться, а за отсутствие регистрации больше семи дней ему придется платить штраф).
7. Нотариально заверенная доверенность, если вы не хотите сами заниматься процедурой купли-продажи и наняли для этого специалиста, который точно знает, как продать дом в ипотеку. Со стороны покупателя тоже может выступать специалист, на которого оформлена доверенность на покупку квартиры в ипотеку.

Все это понадобится для того, чтобы составить договор купли продажи квартиры в ипотеку. Но в зависимости от семейного положения продавца, состава собственников и фантазии банковских юристов этот список может стать длиннее:

• Если продавец состоит в браке и жилье покупалась после свадьбы, потребуется согласие жены или мужа или брачный контракт, в котором указан режим раздела собственности. Супруг по закону имеет право претендовать на долю от совместно нажитого имущества, и банк должен удостовериться, что этого права вторая половинка не лишится. 
• Свидетельство о браке или разводе.
• Если недвижимость состоит в долях, продавцу необходимо предоставить нотариально заверенную бумагу от других собственников — отказ от права приобретения объекта.
• Если один из совладельцев не достиг совершеннолетия, придется идти в органы опеки за разрешением. 
• Иногда банк слишком сильно переживает о дееспособности продавца, в таком случае он может потребовать справку от психиатра и нарколога. 

Ольга Борисова, директор агентства «Альянс Недвижимость»:

«Лучше всего, если процедура покупки квартиры в ипотеку была доверена хорошему агентству, сотрудники которого точно знают, как происходит продажа квартиру в ипотеку, порядок действий при этой сделке. Выбирать его следует не по красивому сайту или броской рекламе, а по отзывам людей, которым вы доверяете, или по сайтам-отзовикам типа „флампа“.

Хороший юрист, который будет отстаивать ваши интересы как свои собственные, сильно упростит процесс: он знает порядок покупки квартиры в ипотеку, учтет все нововведения в законодательстве, возьмет на себя общение с покупателем и банком. Он помнит, в какой очередности необходимо заказывать справки и выписки и  как долго они остаются действительными.

 

Затраты на такого специалиста, который точно знает, как происходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке, окупятся, как минимум, сэкономленными силами и временем.

Но если вы твердо решили заниматься этой процедурой самостоятельно, стоит заранее проверить основные бумаги, которые для нее потребуются, даже если вы уверены, что у вас „все в порядке“.

Закажите выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что на вашей жилплощади не прописаны лишние люди (например, после развода). Найдите оригинал правоустанавливающего документа, а если его нет, закажите копию в Росреестре. 

Запросите выписку из ЕГРН, чтобы быть уверенным, что на имущество не наложено никакое обременение. Интересно, что сегодня у вас может быть „чистая“ жилплощадь, а завтра обнаружится, что на нее наложили арест судебные приставы из-за какого-нибудь штрафа за превышение скорости, и вам придется срочно решать этот вопрос».

Договор ипотеки — это… Инструкция, как правильно его оформить и на что обратить внимание

 pressfoto (Freepik)

Ипотека позволяет ежемесячно выплачивать комфортную сумму, не копить годами деньги для покупки желаемой квартиры или машины, а также подобрать такую программу в банке, которая не станет непосильной ношей.

Когда клиент решает взять кредит, он подписывает ипотечный договор.

Мы уже писали, какие способы покупки квартиры существуют, теперь расскажем подробно, как оформлять ипотеку, где регистрировать подобный документ, как выглядит форма договора ипотеки и как правильно его составить.

Договор ипотеки — это документ, подтверждающий получение средств под залоговое имущество, фиксирующий условия соглашения участников, а также порядок погашения займа.

Стороны у такого договора две: это кредитор или залогодержатель, то есть банк, и заёмщик или залогодатель, то есть физическое лицо.

Залогом может выступать как жильё, которое собираются покупать, так и недвижимость, которая уже находится в собственности кредитора или его родственников.

Бесплатный подбор новостройки

Наш менеджер предложит варианты под ваши пожелания и бюджет. А вам не придётся тратить время, чтобы делать это самостоятельно.

Если обратиться к международной практике, то выделяют всего три вида договоров — в силу договора, закона и судебного акта. Последний не актуален для российского законодательства, чаще всего выбирают первый формат — по привычному договору купли-продажи (ДКП). Но и он заключается на разных условиях.

• Банк одобряет кредит, на выделенные средства заёмщик покупает недвижимость, которая становится залогом.
• Залогом становится недвижимость, которая уже находится в собственности у заёмщика. Не важно, что это — дом, квартира или космическое судно.
• Тройной договор, который подписывают покупатель, продавец и сторона, выдающая средства на покупку недвижимости.

В девятой статье 102-Ф3 «Oб ипoтeкe» прописаны все необходимые пункты, которые должны быть указаны в договоре, а именно:

• данные о кредиторе и заёмщике;
• предмет ипотеки — полное описание, наименование и расположение объекта недвижимости. По этой характеристике должно быть чётко понятно, о чём именно идёт речь. Если предметом выступает квартира, в договоре важно прописать адрес, площадь и количество комнат;
• сумма займа, процентная ставка и размер ежемесячного платежа;
• сроки погашения кредита;
• стоимость имущества, оставляемого под залог, в денежном эквиваленте;
• условия обращения с залогом;
• закладная — ценная бумага, подтверждающая права заёмщика;
• обязательства заёмщика и сроки их исполнения.

 pressfoto (Freepik)

Рассмотрим подробнее последний пункт — что именно подразумевается под обязательствами заёмщика.

• Конечно же, это выплата долга с процентами в полном объёме.
• Оплата штрафов и пени в случае просрочки.
• Возмещение расходов при возникновении судебного разбирательства по задолженности и при реализации жилья, оставленного под залог.
• Выплата процентов, если средства по основному договору используют неравномерно.
• Возмещение убытков при несоблюдении правил договора.

Вот чек-лист того, на что стоит обратить внимание при подписании договора:

• какие условия расторжения при разных обстоятельства;
• есть ли опция изменить условия договора, причём в одностороннем порядке;
• есть ли возможность погасить кредит досрочно и каковы условия;
• какой тип ставки — плавающая или фиксированная;
• какие предусмотрены пени и штрафы за невыплату в срок;
• какой формат платежа — аннуитетный (когда вся сумма делится на равные части и выплачивается ежемесячно) или дифференцированный (также ежемесячно нужно вносить фиксированную сумму долга и процент за непогашенную часть).

Кроме очевидных вещей вроде своевременных выплат по договору, у банка и заёмщика есть несколько опций, на которые стоит обратить внимание.

• Залогодатель может жить и прописать всю семью в квартире, которую отдаёт под залог.
• Кредитор может запретить продавать залоговое жильё или сдавать его в аренду, а также проводить в нёи перепланировку.
• В договоре важно указать стоимость жилья — для этого обычно привлекают официальных оценщиков.
• Заёмщик должен поддерживать порядок в квартире, оставленной под залог, а кредитор может проверять состояние в ней. Если банк не устраивает вид жилья, он может потребовать погасить кредит раньше указанного в договоре срока.

 katemangostar (Freepik)

Процедура оформления ипотеки

1. Выбираем оптимальное предложение от банка: смотрим процентные ставки, анализируем варианты от разных официальных кредиторов.
2. Прикидываем дополнительные затраты: оплату госпошлины, услуги оценщика жилья, страхование имущества.
3. Выбираем недвижимость.

   Лучше не затягивать, иначе условия банка могут поменяться, и придётся возвращаться в пункт 1.

4. Собираем пакет документов, а именно:

• паспорт заёмщика;
• копия трудовой книжки;
• кадастровый и технический паспорта на недвижимость;
• справка о доходах;
• паспорт продавца;
• документ, который подтверждает право собственности продавца на недвижимость;
• отчёт об оценке недвижимости.

Причины, по которым договор ипотеки могут не принять

1. Недостоверные данные в документах
2. На недвижимость наложен арест
3. Собран неполный пакет документов
4. В отношении недвижимости происходят судебные разбирательства

Ранее, до 2014 года, сторонам приходилось регистрировать любой договор ипотеки. Теперь же это делать не нужно, но придётся пройти похожую процедуру регистрации прав на недвижимость в Росреестре. В таком случае выданный юридический акт будет подтверждать факт обременения на имущество.

А вот если квартира приобретается по ДДУ, госрегистрация обязательна. Без подобного документа сделка не будет иметь юридической силы, а дольщиков не сможет защитить закон.

Вдобавок нужно заплатить госпошлину, размер которой зависит от условий соглашения и участников сделки.

Размер госпошлины: 1000 рублей, если стороны договора — физические лица или физическое и юридическое лица; 4000 рублей — если обе стороны — юридические лица.

Для госрегистрации потребуются следующие документы:

• ДКП;
• акт приёма-передачи имущества;
• квитанция об уплате госпошлины (без неё заявление не примут);
• оригинал договора ипотеки, а также его копия;
• заявление по образцу от кредитора и заёмщика;
• документы, которые подтверждают право собственности.

Процедура регистрации проста: сначала кредитор и заёмщик подают заявление вместе с пакетом документов в органы Росрегистрации, где этот пакет проверяют.

Если оформление происходит через МФЦ, придётся подождать 7-9 дней, через Росреестр — 5 дней, через нотариуса — 3 дня, а по электронной форме — от 1 дня.

Если всё пройдёт благополучно, на договор ипотеки и в регистрационную запись добавится надпись установленного образца с названием госслужбы, датой, местом и номером регистрации.

Важно: порой Росреестр может запросить дополнительные документы — вроде нотариально заверенного согласия супруги или супруга.

Итак, мы разобрались, на что стоит обратить внимание при заключении ипотечного договора, как правильно его оформить и зарегистрировать в Росреестре. Если ипотека всё ещё кажется кошмаром наяву, есть шесть альтернативных способов приобрести жильё.