• Какие сделки имеют все шансы оказаться недействительными?
• — Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение.
• В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.
• — С заниженной ценой.
• После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.
• — На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована процедура банкротства продавца.
• — Продавец не выполнил требования семейного законодательства — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.

— Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних.

Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.

— Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).

— Нарушены права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.

Выберите грамотного и профессионального риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

1. — От имени продавца договор заключал представитель (при выдаче доверенности проверка объекта и прав собственника, как правило, намного более поверхностна, чем при продаже).
2. — Сделка совершена по поддельным документам.
3. — Одна из сторон сделки ввела в заблуждение другую.
4. В течение какого времени сделку могут признать недействительной?
5. Один год
6. Договор расторгается как оспоримый — в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.
7. Три года
8. Сделку объявляют ничтожной как мнимую или притворную, нарушающую права третьих лиц или совершенную недееспособным.
9. Десять лет
10. Максимальный срок, установленный законом для защиты имущественных прав.

Важно помнить

Отсчет срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента, когда обратившийся в суд человек о ней узнал. В некоторых случаях суд будет рассматривать дело и после истечения срока исковой давности.

Предположим, если были ущемлены права несовершеннолетнего при приватизации или наследстве: ребенок вырос, узнал о нарушении и вправе потребовать свою долю даже спустя 20 лет после сделки.

«Я вас впервые вижу»: сделка с клоном

Пара с ребенком из Краснодара готовилась стать родителями второй раз. Семья продала свою недвижимость на юге и приобрела «двушку» в Москве. С собственником рассчитались через банковскую ячейку.

Через полгода, когда новоселы сделали хороший ремонт и в семье родился еще один ребенок, на пороге появился настоящий собственник жилья.

Он заявил, что квартиру не продавал, проживающих в ней видит впервые, и подал иск в суд о признании сделки ничтожной. Покупатели дело проиграли.

Через некоторое время судебные приставы выставили на улицу семью с двумя детьми, один из которых — грудной младенец. На вопрос о том, кто вернет деньги, в полиции им ответили прямо: кому вы заплатили, с тех и спрашивайте.

Конечно, мошенник был объявлен в розыск, но попробуй его найди! Ведь всё, что о нем известно, — он внешне похож на собственника квартиры. К сожалению, в этой истории нет счастливого конца: семья потеряла и жилье, и деньги.

«Сделка с клоном» — тип мошенничества, когда продавцом прикидывается человек, похожий на владельца квартиры. Как избежать подобной ситуации?

Эксперты перечисляют моменты, на которые следует обратить особое внимание.

1. Собственник предпенсионного или пенсионного возраста (55+).

Человек менял паспорт в 45 лет, то есть более 10–15 лет назад, когда документ не обладал такими степенями защиты, как сегодня. В старых паспортах заменить фото проще — мошенники пользуются этой лазейкой.

2. Продавец — юридически одинокий человек, в браке не состоит и является единственным собственником недвижимости.

3. Предыдущий паспорт хозяина квартиры утерян.

Обратите внимание на 19-ю страницу паспорта, где есть сведения о ранее выданных документах. Обязательно проверьте информацию на сервисе ГУВМ МВД РФ как о настоящем паспорте, так и о предыдущем. Если документ числится в розыске, это повод насторожиться.

Будьте особенно бдительны, если удостоверение личности выдано в Башкортостане, Бурятии, Туве, Татарстане, Калмыкии, Ставропольском или Краснодарском крае, Ростовской области, республиках Северного Кавказа, в Крыму, ДНР, ЛНР. По статистике, именно в этих регионах чаще всего подделывают паспорта. Часто бывает, что на одно лицо оформлено несколько документов.

4. Квартира, которую вы хотите купить, сдавалась внаем.

Выясните, предлагалось ли жилье в аренду раньше или сейчас. Не будет лишним пообщаться с соседями. Сфотографируйте продавца квартиры, покажите снимок соседям и поинтересуйтесь, действительно ли этот человек живет в квартире рядом. Кроме того, сравните фото продавца с фото в паспорте (это поможет сделать программа-фоторобот).

5. Подпись владельца не совпадает с той, что стоит на ранее подписанных документах.

Получите образец подписи продавца. Во время передачи аванса обязательно возьмите рукописную расписку. Сравните почерк с карточкой учета формы № 1П паспортного стола. Подобным образом удалось выявить несколько аферистов

Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от сделки, если вы обнаружили хотя бы три признака из вышеперечисленных пяти.

Старушка на миллион

Пенсионерка продала квартиру за 10 млн рублей и настояла на том, чтобы в договоре был указан лишь миллион, чтобы не платить налоги. Покупатели пошли навстречу бабушке. Но едва они успели отпраздновать новоселье, та обратилась в суд с заявлением, что ее ввели в заблуждение.

Сам по себе факт занижения цены в договоре не является основанием для признания сделки недействительной. Но в этом случае свою роль сыграло стечение обстоятельств: продавец — человек пенсионного возраста, к тому же покупатели не взяли с бабушки расписку о получении всей суммы.

В итоге суд встал на сторону пенсионерки и расторг сделку. Квартира вернулась прежней хозяйке, а покупатели получили обратно только 1 млн из 10 потраченных.

Уменьшая цену продажи в договоре, вы должны понимать, что при расторжении сделки получите именно эту сумму. 

То, что оставшиеся деньги тоже принадлежат вам, придется доказывать, а это крайне сложно, особенно если у вас нет расписки от продавца. Поэтому не соглашайтесь на занижение цены в договоре!

Как доказать добросовестность

С 1 июня 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят.

Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры. 

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что для этого нужно?

• Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
• Получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
• Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
• Узнать, все ли выписаны из квартиры.
• Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, зафиксировать это письменно.
• Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.
• Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.
• Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
• Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
• Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.

По словам специалистов Росреестра, чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем более рискованна ее покупка. Надо обращать внимание не только на количество сделок, но и на промежутки между ними: если последний договор заключен менее трех лет назад, от такой покупки лучше отказаться.

Сбор документов лучше поручить агентству недвижимости или юридической компании. Финансовые операции лучше проводить в безналичной форме. После сделки обязательно храните все документы — именно они подтвердят, что вы добросовестный приобретатель.

Плюсы и минусы титульного страхования

Самостоятельно провести полную юридическую проверку квартиры и собрать все необходимые документы вы вряд ли сумеете. Но если вы полагаетесь только на собственные силы и знания при покупке квартиры, подстелите соломки и воспользуйтесь титульным страхованием.

Как это работает? Рассмотрим на примере.

Гражданин Иванов приобрел по ипотеке квартиру у Петрова, который ранее купил ее у Сидорова. Впоследствии Иванов получил повестку в суд о признании сделки недействительной. Это удивило покупателя, так как все документы тщательно проверили риелторское агентство, банк и страховая компания.

Оказалось, что предыдущий хозяин квартиры Сидоров на момент заключения договора считался недееспособным, поскольку состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Его родственники доказали в суде, что владелец не осознавал своих действий при продаже квартиры.

О недееспособности Сидорова на момент заключения сделки между Ивановым и Петровым ни одна из сторон, включая банк и страховую компанию, не знала.

В результате долгой тяжбы суд признал сделку недействительной и потребовал вернуть квартиру Сидорову. Признаков мошенничества со стороны Иванова не выявили. Недвижимости он лишился, но получил страховое возмещение в размере стоимости квартиры.

Цель титульного страхования — обезопасить добросовестного приобретателя от риска материальных потерь из-за утраты права собственности на недвижимость.

Наиболее часто встречающиеся прецеденты — это признание недееспособности или неправомерности действий лиц — участников сделки.

Страховка от потери квартиры. Как устроено титульное страхование?

Титульное страхование — достаточно эффективная форма защиты, но и у нее есть минусы:

1. Услуга не из дешевых: за страховку в особо сложных случаях придется заплатить до 5% стоимости квартиры (хотя обычно речь идет о меньших ставках).
2. Страховые компании откажутся заключать договор, если сочтут историю сделок с квартирой не слишком надежной.
3. Большое количество случаев считается нестраховыми (обычно в договоре их от десятка до полутора), когда возмещение не выплачивают.
4. Страховые компании, как правило, несут ответственность, только если исковое заявление поступило в суд во время действия договора страхования. А иск против нового собственника может быть подан и через год, и через три, и через пять лет.

Сделку пытаются признать недействительной. Что делать?

Если подается претензия и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:

1. На претензии нужно отвечать, а в суде — обязательно участвовать.
2. Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд (либо сослаться на них в ответе на претензию). Чем больше таких документов, тем лучше.
3. Если сделка удостоверялась нотариусом, надо обязательно требовать привлечения его в процесс. В этом случае нотариус — ваш гарант. Он отвечает за удостоверенную сделку и имуществом, и профессией.
4. Обращайтесь к профессионалам. Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение. Основания для этого самые разные: вас не вызывали в суд, повестки направлялись по неправильному адресу или вы не явились в суд по уважительным причинам.

• Если же решение суда прошло все инстанции и превратилось в окончательное, попытайтесь взыскать с продавца уплаченные за квартиру деньги либо доказать свой статус добросовестного приобретателя и получить компенсацию от государства.
• Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.
• Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Романа Варламова, начальника управления по работе с банками дирекции розничного бизнеса компании «Ингосстрах», Марию Жукову, управляющего директора сети «Миэль», Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Василия Неделько, управляющего партнера юридической компании «Неделько и партнеры», Вадима Шабалина, кандидата юридических наук, руководителя и преподавателя «Учебного центра по подготовке риелторов».

Недействительная сделка c жильем: что это и чем она грозит

Вместе с юристами рассказываем, какие признаки могут свидетельствовать о том, что сделка с недвижимостью в будущем может быть признана недействительной

Andrey_Popov/shutterstock.com

Иногда долгожданная покупка квартиры оборачивается неприятностями: сделка признается недействительной и оспаривается. Например, такое может произойти, если в отношении продавца ведется процедура банкротства.

В каких еще случаях сделка может быть недействительной и чем это грозит покупателю — рассказываем вместе с юристами.

Недействительная сделка: что это и чем она грозит

Недействительность сделки означает, что она заключена с нарушением требований закона. Это может касаться ее формы, содержания, участников и целей.

Например, договор купли-продажи квартиры заключен в устной форме или сделка заключена по доверенности, которая оказалась фальшивой.

Такие сделки недействительны с момента их совершения, юридических последствий они не имеют. Подобные сделки могут быть двух видов (ст. 166 ГК РФ):

• оспоримые — признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица;
• ничтожные — недействительны сами по себе независимо от решения суда.

«Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, даже в случае ее ничтожности для восстановления нарушенного права придется воспользоваться судебной защитой», — отметил адвокат Денис Колганов.

При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученные деньги и объект недвижимости. То есть продавцу возвращается недвижимость, а покупателю — деньги. Срок исковой давности по ничтожной сделке составляет три года, по оспоримой — год.

В первом случае он отсчитывается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, — со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Например, со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка.

Случаи признания сделки недействительной

Рассмотрим несколько случаев, когда есть вероятность того, что сделка может быть признана недействительной и оспорена. В таких ситуациях эксперты рекомендуют с особой тщательностью проверять все документы.

1. Покупка доли в квартире

В риелторской практике с такого рода сделками можно столкнуться при покупке-продаже долей или комнат, рассказывает старший юрисконсульт офиса «Миэль» Анастасия Ромашова. При приобретении доли в квартире действуют определенные правила. Одно из основных — согласие на сделку других владельцев долей. Если это не соблюдать, то другие собственники могут оспорить сделку.

«Зачастую сособственники конфликтуют между собой и полюбовно договориться не могут.

И тогда один из них, предвосхищая получение отказа на уведомление о преимущественном праве покупки или затягивании сроков (разные ситуации), «продают» долю по договору дарения.

Это распространенная схема на рынке», — рассказала Анастасия Ромашова. Такая сделка в будущем может быть оспорена и признана недействительной.

2. Продавец на стадии банкротства или близок к нему

Перед покупкой важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Нередко собственник понимает, что ему не избежать банкротства, и начинает распродавать недвижимость. Однако кредитор может потребовать признания таких сделок недействительными.

Сделать это можно в течение двух лет после реализации квартиры, рассказывает руководитель офиса «Митино» управления вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

«Согласно законодательству, такое жилье не будет считаться добросовестным приобретением и может быть изъято по решению суда», — пояснила она.

Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры. Также у продавца можно запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных).

3. Сделку совершил продавец, который не должен этого делать

В данном случае речь идет о сделках (продажа, дарение), которые были совершены гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Это может быть человек, который не признан судом недееспособным, но по состоянию здоровья вынужденный принимать сильнодействующие лекарства, воздействующие на мышление, интеллект, восприятие происходящего, привел пример адвокат Денис Колганов.

В таком случае сделка тоже может быть признана недействительной.

По словам Анастасии Ромашовой, на практике риелторам приходится сталкиваться с рисками оспаривания сделки гражданами, которые ссылаются на эту статью.

Чтобы исключить этот риск, обычно специалисты запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «Это исключительно практическая мера, сложившаяся на рынке недвижимости.

Если одна из сторон обратится в суд, то при наличии этих справок сделку оспорить гораздо сложнее», — отметила эксперт.

4. Скрытые собственники

Сделка может быть признана недействительной при наличии скрытых собственников. Скрытые собственники — это лица, которые не указаны в выписке из ЕГРН, но имеют право на долю в приобретаемой квартире, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».

Например, во время приватизации собственники не выделили долю для бывших на тот момент несовершеннолетними детей. По достижении 18 лет они могут заявить свои права на квартиру на законных основаниях.

Таким же правом обладает гражданин, выписанный из квартиры в случае признания его безвестно отсутствующим.

То же самое касается ситуаций, когда есть отказники. «Это ранее прописанные в квартире лица, отказавшиеся от приватизации, которые имеют право пользования данной жилой недвижимостью, поскольку не отказывались от него», — добавила эксперт.

5. Сделки с использованием маткапитала

Риск, что сделка может быть признана недействительной, есть и при покупке недвижимости, где использовался материнский капитал. Речь идет о ситуации, когда не были выделены детские доли или нет разрешения органов опеки и попечительства, что является обязательным условием.

То же самое касается ситуаций, когда в семье продавца есть несовершеннолетние дети. Например, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры, то при ее продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

Если же продавец состоит в браке, то необходимо согласие супруга на продажу недвижимости. Иначе сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Получить согласие можно в нотариальном порядке или лично при переоформлении права собственности.

6. Заниженная стоимость и частая смена собственников

Поводом для признания сделки недействительной может стать и заниженная стоимость, отмечает Наталия Борзенкова. Стороны могут определить цену в договоре по своему усмотрению, это следует из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). То есть цена может быть и ниже рынка. Обычно это делает продавец, чтобы платить меньше налога с продажи, поскольку налогооблагаемая база будет ниже.

Однако для покупателя заниженная стоимость несет риски. Покупатель может быть признан недобросовестным в случае судебных разбирательств, а саму сделку могут признать недействительной. В таком случае покупателю придется вернуть квартиру, в качестве компенсации он получит ту сумму, которая была указана в договоре.

Недействительной сделка может оказаться и в случае частых переходов прав собственности на квартиру за короткий период времени, например несколько раз в год.

«Чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц.

В этом случае покупателю недвижимости следует обратить внимание на срок владения объектом титульным собственником», — добавила Борзенкова.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Расторжение и признание недействительным договора купли-продажи недвижимости — адвокат Кузнецова и Партнеры

Как расторгнуть или признать недействительным договор купли-продажи недвижимости?

Запишитесь на консультацию

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости и признания его недействительным

Обратимся к гл. 29 ГК РФ, регулирующей порядок изменения и расторжения договоров. В ст. 450-451 вышеназванной нормы перечислены основания, при наличии которых расторгнуть договор купли-продажи недвижимости вполне реально. К таковым относятся ситуации, когда:

• такое решение принято по взаимному и добровольному согласию всех сторон сделки;
• обстоятельства, имеющие место быть на момент заключения договора, существенно изменились настолько, что если бы стороны могли их предвидеть, то либо вообще не подписали такое соглашение, либо составили его на иных условиях;
• в результате существенного нарушения условия (условий) договора одной стороной вторая лишилась того, на что могла бы претендовать при надлежащем исполнении соглашения.

Признание рассматриваемого вида договора недействительным происходит только в судебном порядке. В качестве оснований, при наличии которых суд может вынести соответствующее решение, можно выделить следующие:

1. Договор составлен с нарушением норм закона.
2. Одна из сторон на момент подписания соглашения:

• была недееспособна (полностью или частично);
• не достигла совершеннолетия;
• не отдавала отчет своим действиям или не в полной мере осознавала суть происходящего;
• поставила подпись будучи обманутой мошенниками или под воздействием угроз, при стечении тяжелых жизненных обстоятельств и т.п..

1. Притворность или мнимость сделки.

Процедура и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным и его расторжения отличаются.

Главное различие заключается в том, что во втором случае аннулируются все оговоренные взаимные права и обязательства непосредственно в день его подписания. Признание же соглашения недействительным приравнивается к его отсутствию вообще.

А потому одна сторона, что-либо получившая от второй, обязана возвернуть все приобретенное в полном объеме. Другими словами, покупатель должен вернуть недвижимость (а точнее – права на нее), продавец – деньги.

Кроме того, расторжению подлежит только действующий договор. Признать же недействительным можно уже прекращенный или даже расторгнутый.

Как уже отмечалось выше, расторжение сделки купли-продажи недвижимости по инициативе, к примеру, покупателя, может произойти и во внесудебном порядке. Достаточно получить согласие второй стороны, т.е. продавца.

Важно: форма расторжения договора аналогична форме его заключения — письменная. Иными словами, после принятия взаимного решения обеими сторонами об отмене сделки купли-продажи недвижимости составляется новое соглашение о расторжении договора.

После его подписания ранее составленное считается расторгнутым с оговоренной даты.

Алгоритм действий для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

Составляется соответствующее исковое заявление и передается в суд.

Вынесение судебного решения

Изучив представленные в судебный процесс документы и доказательства, судья выносит определение о расторжении договора купли-продажи либо отказывает в подобном требовании.

Исполнение судебного решения

При положительном решении судебное постановление передается в органы госрегистрации имущества, где запись о переданных продавцом покупателю правах на недвижимость аннулируется.

Особенность судебных дел о расторжении договора купли-продажи недвижимости такова, что на исход дела может повлиять любая мелочь. А потому очевидно, что без помощи адвоката по недвижимости никак не обойтись.

К примеру, не обладая специальными познаниями, вряд ли можно знать о том, что в иске требовать нужно не только самого расторжения соглашения, но и возвращения квартиры (для продавца) либо денег (для покупателя).

В ином случае будет вынесено решение о прекращении действия договора, но дальнейшая судьба имущества останется неопределенной. Разобраться в подобных правовых тонкостях способен только юрист.

Как обезопасить себя от рисковых сделок с недвижимостью?

Многих проблем, в том числе и оспаривание договора купли-продажи в суде, можно избежать. Нужно всего лишь заблаговременно проверить юридическую чистоту приобретаемого объекта, а также благонадежность второй стороны сделки.

Собрать необходимую информацию для сведения рисков к минимуму лучше доверить адвокату. Он сможет определить, какой факт должен насторожить, а на чем акцентировать внимание не стоит.

Адвокат проверит всю информацию по объекту (правомерность возникновения права собственности, наличие обременения или ареста, долгов по коммунальным платежам, подлинность документов и т.п.) и его продавцу (дееспособность, не признан ли он банкротом, есть ли согласие супруга на продажу и пр.).

Сталкивающийся ранее на практике с подобными ситуациями адвокат по недвижимости поможет установить наличие либо отсутствие факта оспаривания приобретаемой квартиры.

Итак, процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости сложен, но не безнадежен. При правильном и профессиональном подходе к этому вопросу есть все шансы на положительный исход дела. Для уверенности и большей вероятности достижения нужного результата стоит доверить дело адвокату по недвижимости.

Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным? | Отвечают юристы

Договор купли-продажи недвижимости оспаривают в основном, когда его условия явно невыгодны для стороны. Например, при банкротстве продавца или покупателя договор может быть оспорен как подозрительная сделка, если условия договора не соответствуют рыночным.

Недействительность договора купли-продажи может признать суд.  Последствие недействительности по общему правилу — возврат друг другу полученного по сделке. То есть при признании сделки недействительной покупатель должен вернуть недвижимость, а продавец — деньги.

В каких случаях договор купли-продажи недвижимости можно признать недействительным?

Основанием его недействительности могут быть:

• несоблюдение формы договора
• договор заключен в обход закона с противоправной целью причинить вред (ст. ст. 10, 168 ГК РФ)
• нарушение интересов юридического лица — директор заключил договор явно в ущерб организации, о чем знала или должна была знать другая сторона (п. 2 ст. 174 ГК РФ). Но это основание не удастся применить, если сделка была экономически оправдана (п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25).
• подозрительные сделки (если сделка имеет неравноценное встречное исполнение или привела к причинению имущественного вреда правам кредиторов) и сделки с предпочтением при банкротстве одной из сторон сделки (если в результате ее совершения одному из кредиторов оказано предпочтение)
• сделка совершена с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности. По указанным основаниям можно заявить требование о признании договора недействительным, например, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала без оформления права собственности на жилое помещение несовершеннолетних.
• сделка совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (в частности, если продана квартира, находящаяся под арестом)
• мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ)
• сделка с недвижимостью совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ)
• сделка, совершенная несовершеннолетним лицом до 14 лет (ст. 172 ГК РФ)
• сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах (ст. 173 ГК РФ)
• сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется (ст. 175 ГК РФ)
• сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ)
• сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими  (ст. 177 ГК РФ)
• сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы насилия, неблагоприятных обстоятельств (ст. 178, 179 ГК РФ)

• Приведем примеры оспаривания сделок с недвижимостью из судебной практики.
• Одной из самых распространенных причин оспаривания договора купли-продажи недвижимости является подделка подписи продавца на договоре.

Согласно экспертному заключению, представленному истцом (наследником продавца квартиры), договор купли-продажи квартиры подписан не наследодателем истца, а другим лицом; продавец физически не мог явиться в МФЦ в конкретную дату для подачи документов на государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимое имущество и оплатить госпошлину, поскольку умер ранее этой даты. Суд сделал вывод о том, что письменная форма договора не соблюдена, воля наследодателя на продажу квартиры отсутствовала, наследодатель не исполнял сделку, и признал договор купли-продажи квартиры недействительным (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2019 г. по делу № 33-20774/2019).

Признание судом договора купли квартиры недействительным

Процедуру признания договора купли-продажи недействительным может инициировать как одна из сторон договора, так и заинтересованные лица. Если с продавцом и покупателем все ясно, то с заинтересованными лицами сложнее.

https://www.youtube.com/watch?v=wK8gC5nCkNQ\u0026pp=ygV_0J_RgNC40LfQvdCw0L3QuNC1INGB0LTQtdC70LrQuCwg0LTQvtCz0L7QstC-0YDQsCDQutGD0L_Qu9C4LdC_0YDQvtC00LDQttC4INC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0L3QtdC00LXQudGB0YLQstC40YLQtdC70YzQvdGL0LzQuA%3D%3D

На практике не всегда понятно, кто именно может считать себя заинтересованным лицом.

Признание супругой/супругом договора купли-продажи недействительным

В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса для совершения купли-продажи квартиры необходимо нотариальное согласие супруга. В случае, если такое согласие в установленном порядке не получено, супруг, не участвовавший в договоре, вправе признать сделку недействительной.

Признание недействительным договора купли-продажи доли квартиры другими участниками долевой собственности

Участник общей долевой собственности, решив продать свою долю, должен первым делом предложить ее в письменной форме другим участникам и только в случае отказа выставлять ее на продажу сторонним лицам (ст. 250 ГК). Если же продавец этого не сделал, участники долевой собственности могут признать договор недействительным.

При оформлении сделки купли-продажи доли стороннему покупателю нужно подтвердить нежелание участников общей долевой собственности выкупать продаваемую долю. Отказ участников долевой собственности от выкупа нужно удостоверить у нотариуса, иначе он не будет иметь юридической силы.

На практике получить такой отказ удается не всегда. Зачастую другие участники долевой собственности подолгу тянут с ответом, хотя по закону им на раздумья отведен всего один месяц с момента получения уведомления о планируемой продаже. Если в течение месяца ответа от них продавец не получит, у него появится право продажи доли сторонним лицам.

Однако в последующие три месяца другие собственники, обладающие преимущественным правом выкупа, могут оспорить сделку купли-продажи по причине несоблюдения установленной процедуры продажи.

В связи с этим важен вопрос, каким образом продавцу лучше всего уведомить других собственников о продаже своей доли. Проще всего направить по почте заказное письмо с уведомлением и описью вложения, но это не всегда работает, т.к. есть риск, что дольщики письмо не получат, и тогда суд сможет признать сделку недействительной.

Надежнее всего передать уведомление лично, получив расписку, содержащую дату получения и подпись лица, которому уведомление вручено. Если нет уверенности в том, что другие дольщики согласятся добровольно расписаться в получении такого «письма счастья», лучше обратиться к нотариусу.

Законом предусмотрена процедура нотариального уведомления дольщиков посредством направления вызова в нотариальную контору. Если дольщики не откликнутся на вызов, нотариус выдаст продавцу соответствующее свидетельство, которое станет достоверным подтверждением того, что все необходимые действия для уведомления дольщиков продавец произвел.

Признание недействительным договора купли-продажи квартиры наследником умершего собственника

Нередки ситуации, когда договор купли-продажи квартиры заключается от лица наследника недавно умершего гражданина, бывшего собственником этой квартиры, а спустя непродолжительное время вдруг объявляется новый наследник, который тоже жаждет вступить в свои права. Такой наследник является заинтересованным лицом и вправе обратиться в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным.

Интересно, что к наследникам относятся даже дети наследодателя, зачатые при его жизни и родившиеся живыми уже после его смерти. В этом случае раздел наследства и отчуждение какой-либо его части могут быть осуществлены только после рождения такого наследника.

Кроме того, ст. 1149 ГК определен круг лиц, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве: несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы. Все они также вправе оспорить договор купли-продажи, если их права на квартиру не были учтены.

Признание недействительным договора купли-продажи иными лицами

Законом установлены и другие категории заинтересованных лиц:

• опекуны и попечители несовершеннолетних детей, чьи права были нарушены свершившейся продажей;
• граждане, не являющиеся собственниками, но обладающие правом пользования квартирой в силу действия завещательного отказа;
• зарегистрированные в квартире, но не имеющие прав собственников родственники продавца и т. п.

Например, суд может признать договор купли-продажи квартиры по требованию бывшего ее жильца, находившегося в момент продажи в местах лишения свободы, если его родственники выселили его в этот период, приватизировали квартиру и затем продали ее.

Если же квартира на момент продажи находилась в собственности лица, находящегося в заключении, теоретически сделка может пройти и успешно, без последствий, особенно если заручиться собственноручной подписью владельца на всех документах, воспользовавшись правом посещения его в месте отбывания наказания.

Виды недействительных договоров

Недействительными можно признать ничтожные и оспоримые договоры.

Ничтожные договоры являются таковыми с момента их подписания. Факт их недействительности не требует особых доказательств, поскольку нарушения, допущенные при их заключении, настолько существенны, что исключают возможность двоякого подхода к правовому статусу этих договоров (пример – договор купли-продажи квартиры, заключенный с несовершеннолетним).

Недействительность оспоримых договоров не так неоднозначна. Ее необходимо подтверждать специальными доказательствами, правильно оценить которые может только суд. Например, вопрос о недействительности договора купли-продажи квартиры, заключенного под воздействием угроз или запугиваний, остается открытым, пока суд не установит, действительно ли имели место такие угрозы.

Сроки обращения в суд

В соответствии со ст. 181 ГК срок исковой давности по искам о признании ничтожных договоров купли-продажи квартиры недействительными составляет три года (заинтересованные лица могут обращаться в суд в течение 10 лет со дня, когда они узнали или должны были узнать о начале исполнения сделки), а по искам, связанным с признанием оспоримых договоров недействительными, – один год.

Последствия признания договора недействительным

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным влечет за собой возврат к первоначальному положению сторон. Другими словами, покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец – деньги, полученные за продажу.

Но не всегда это возможно. Например, что делать, если покупатель уже успел въехать в приобретенную им квартиру и сделать в ней ремонт? Последствия признания договора недействительным могут сильно различаться в зависимости от того, что послужило причиной такого признания.

Если судом будет установлено, что покупатель, осуществивший ремонт, ранее заставил продавца заключить договор купли-продажи под влиянием угроз и запугиваний, то высока вероятность того, что суд рассмотрим вопрос с компенсацией расходов, понесенных в связи с ремонтом, не в пользу покупателя.