Каждый гражданин, заключивший контракт о прохождении военной службы, может, при заключении второго контракта, вступить в НИС, и по истечении 3-х лет участия в госпрограмме — получить накопления в качестве ЦЖЗ.

Эти средства могут быть направлены в счет первоначального взноса по Военной ипотеке и дальнейшее погашение ежемесячных платежей.

  Верхний, допустимый предел ипотечного кредита рассчитывается, исходя из того, сколько лет осталось заемщику до достижения им 45-летнего возраста, а соответственно, сколько взносов будет начислено ему по госпрограмме, к этому сроку.

Данные денежные средства (ЦЖЗ) получить «на руки» нельзя: они безналичным путем перечисляются на банковский счет, использоваться они могут только для покупки конкретного объекта, обозначенного в договоре ЦЖЗ.

Чтобы получить Военную ипотеку, военнослужащий-участник НИС должен предоставить в банк определенный пакет документов:

• Свидетельство участника НИС, позволяющее военнослужащему воспользоваться целевым жилищным займом (данный документ оформляется Росвоенипотекой);
• анкета-заявление военнослужащего на получение ипотечного кредита;
• согласие военнослужащего на то, обработку его персональных данных;
• паспорт военнослужащего (паспорт/копия паспорта супруги/супруга военнослужащего, не всегда требуется);
• согласие супруги/супруга военнослужащего на приобретение недвижимости (этот документ выдает нотариус);
• брачный договор, если таковой имеется;
• свидетельство о браке;
• свидетельство о рождении детей, до 14 лет; паспорт детей, достигших 14-летнего возраста.

После того, как сам военнослужащий будет ободрен банком, в качестве заемщика по Военной ипотеке, потребуется открытие специального банковского счета. Спецсчет открывается на имя участника НИС в том же банке, где оформляется кредит по Военной ипотеке.

Данный счет предназначен только для средств ЦЖЗ. Одним из условий открытия данного спецсчета, является отсутствие возможности снятия с него средств «наличных».

Сам договор спецсчета, подшивается в кредитное досье участника госпрограммы как в банке, так и в Росвоенипотеке.

Кроме этого, от военнослужащего-участника госпрограммы, банк в обязательном порядке потребует предоставления отчета о рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Данный отчет подготавливается специализированной оценочной компанией, имеющей соответствующие разрешения и лицензии. Банк предоставляет перечень оценщиков, у кого он может заказать отчет.

Если участник НИС приобретает жильё по Военной ипотеке в старом фонде («вторичка»), то от прежних владельцев квартиры или дома, понадобятся следующие документы:

• копия паспорта собственника-продавца недвижимости;
• копия свидетельства о браке/расторжении брака продавца;
• свидетельство о праве собственности на объект;
• разрешение супруги/супруга продавца;
• разрешение органов опеки на продажу объект сделки (в случаях, когда несовершеннолетние члены семьи, недееспособные граждане или ограниченно дееспособные, являются владельцами/совладельцами объекта сделки);
• справка из БТИ;
• выписка из ЕГРП, об отсутствии обременений, арестов, запретов, на объекте сделки;
• справки (оригинал) об отсутствии долгов по услугам ЖКХ, квитанций по коммунальным платежам;
• предварительный договор купли-продажи, заключенный между собственником-продавцом и военнослужащим.

После проверки и анализа, всех предоставленных документов по объекту сделки, между собственником-продавцом и военнослужащим заключается основной договор купли-продажи. Банк подписывает с участником НИС кредитный договор и закладная, а также предоставляет ему на подпись договор ЦЖЗ.

Указанный выше перечень — является основным, но в каждом банке — свои требования. Поэтому нужно ориентироваться на конкретный банк, его условия и требования. Так, например, основная масса кредитных организаций, занимающихся Военной ипотекой, при обращении военнослужащего, сначала проводит анализ данных и документов, именного самого потенциального заемщика, а уже после одобрения, просят предоставить документы по объекту сделки.

Но есть банки, которые при первичном обращении, осуществляют анализ данных не только самого военнослужащего, но и покупаемой недвижимости. В перечень документов необходимых для проверки, в таких банках, сразу входят документы и справки на объект, отчет об оценке покупаемой недвижимости.

Перед оформлением ипотечного кредита, всегда лучше проконсультироваться со специалистами владеющими знаниями по Военной ипотеке, которые дадут четкие разъяснения по поводу будущего займа от государства и банковского кредита. Кроме того, специалист объяснит, исходя из индивидуальных условий — какие дополнительные бумаги могут потребоваться участнику НИС, конкретно в его случае.

После того, как все документы подписаны, они отправляются в Росвоенипотеку, для проверки и подписания договора ЦЖЗ. При соблюдении всех требований, при составлении договоров, Росвоенипотека осуществляет перечисление средств ЦЖЗ на спецсчет военнослужащего-участника НИС, открытый для Военной ипотеки, и возвращает участнику НИС подписанный договор ЦЖЗ. 

Далее военнослужащему необходимо вместе с собственником-продавцом обратиться в росреестр для регистрации перехода прав собственности и закрепления обременения (залога) на объект сделки.

Стоит помнить, что если одним из продавцов недвижимости выступает несовершеннолетний ребенок, либо собственники состоят в долях, договор купли-продажи в обязательном порядке должен быть нотариально заверен. Т.е. перед визитом в росреестр, сначала следует обратиться к нотариусу, со всеми документами.

В росреестр, необходимо взять следующие документы:

• договор купли-продажи;
• кредитный договор, со всеми приложениями;
• закладная;
• договор ЦЖЗ (некоторые регистраторы требуют предоставления Свидетельства участника НИС);
• паспорт военнослужащего;
• согласие супруги/супруга военнослужащего на приобретение недвижимости;
• брачный договор, если таковой имеется;
• паспорт собственника-продавца недвижимости;
• разрешение супруги/супруга продавца;
• разрешение органов опеки на продажу объект сделки (в случаях, когда несовершеннолетние члены семьи, недееспособные граждане или ограниченно дееспособные, являются владельцами/совладельцами объекта сделки);
• заявление от военнослужащего о регистрации права;
• заявление от собственника-продавца о регистрации перехода права. 

Данный перечень документов основной, для уточнения полного пакета, следует обращаться в отделение росреестра по месту проведения сделки.

После того, как переход права собственности будет зарегистрирован, участнику НИС необходимо получить в обязательном порядке выписку из ЕГРП, где будет отражено наличие обременения в пользу РФ и банка.  

Полученная выписка из ЕГРП предоставляется в банк. Банк, осуществляет перечисление ЦЖЗ и кредитных средств на счет продавца недвижимости, для окончательного расчета по договору купли-продажи.  

Выписка ЕГРП направляется в Росвоенипотеку. Также направляется документ, подтверждающий фактическую выдачу кредита и уточненный график платежей. На основании полученных документов, Росвоенипотека начинает осуществлять ежемесячное погашение Военной ипотеки.

Популярные новостройки в Москве и МО

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке. Пошаговая инструкция

Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, несложно. Нужно только соблюсти определенные условия. Верните долг банку, получите необходимые документы о праве собственности на жилье – и можно искать покупателя.

Вопросы появляются тогда, когда возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру, но ваш кредит еще не погашен. Разбираемся, можно ли продать жилье с военной ипотекойи как это сделать правильно.

Консультация юриста или сотрудника банка поможет разобраться в нюансах продажи. copylegal.ru

Оформлена военная ипотека, как продать эту квартиру?

Продать недвижимость, на которую оформлена военная ипотека, не получится. Такая сделка не пройдёт через органы Росреестра, так как противоречит законодательству. Но есть условия, при соблюдении которых военнослужащий – участник накопительно-ипотечной системы (НИС) может продать свою квартиру.

Военный ипотечный заемщик вправе реализовать свое жилье, если:

• задолженность погашена и военнослужащий отслужил 20 лет;
• задолженность перед банком и государством погашена досрочно;
• квартира продается по переуступке.

Особенности военной ипотеки

Квартира, купленная с помощью ипотечного кредита, не принадлежит в полной мере заемщику, пока он не выплатит долг банку. Это касается и военных ипотечников. Но есть один важный нюанс — программа ипотечного кредитования военных подразумевает, что такое жилье обременяется правами сразу у двух лиц.

К ним относятся: кредитно-финансовая организация, которая выдала займ военнослужащему, и государственное учреждение в лице Министерства обороны. То есть чтобы продать квартиру, приобретенную по военной ипотеке, нужно снять с него все обременения. Процедура освобождения от обременения для каждого различная.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке. Пошаговая инструкция

Оптимальный вариант освобождения квартиры от обременений — досрочное погашение ипотеки. После внесения последнего платежа банк снимает с жилья все ограничения. Об этом уведомляется Росвоенипотека, после чего снимается и обременение со стороны государства.

Шаг №1. Погасить кредит досрочно

Узнайте, какую сумму нужно внести, чтобы полностью закрыть ипотечный кредит. Сумма вашей задолженности перед кредитором указана в графике платежей, который должен быть у вас на руках. Но лучше уточните эту информацию у специалиста банка.

https://www.youtube.com/watch?v=Ae5G8WJzM90\u0026pp=ygWgAdCf0YDQvtC00LDQttCwINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0L_QviDQstC-0LXQvdC90L7QuSDQuNC_0L7RgtC10LrQtTog0L_QvtGI0LDQs9C-0LLRi9C5INC_0L7RgNGP0LTQvtC6LCDQvtCx0YDQsNC30LXRhiDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINC60YPQv9C70Lgt0L_RgNC-0LTQsNC20Lg%3D

Кроме этого, необходимо учесть основную особенность ипотечного кредитования военных — долг банку частично или полностью погашает государство. Но право на безвозмездное пользование этими деньгами возникает при определенных условиях.

Кто получает право на безвозмездное пользование государственными средствами:

• военнослужащие, имеющие 20 лет выслуги, в том числе в льготном исчислении;
• военные, прослужившие 10 лет до увольнении по состоянию здоровья или другим причинам.

Если вы не попадаете ни в одну категорию, то деньги государству придется вернуть. Чтобы узнать точную сумму, отправьте запрос через сайт Росвоенипотеки.

В течение 30 дней вы получите информацию о задолженности и реквизиты для перечисления.

Шаг №2. Снять обременение банка

После внесения остатка долга необходимо получить в банке письменное подтверждение о погашении. Для этого подайте в кредитную организацию заявление о закрытии кредитного счета.

Затем нужно получить выписку об отсутствии задолженности и написать заявление о выдаче закладной на квартиру. В документе должно быть указано, что вы полностью выполнили свои долговые обязательства перед банком.

Теперь вы можете подать заявление о снятии обременения с недвижимости. Чтобы снять ограничения права собственности, вам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ. Помимо заявления, нужно предоставить еще несколько документов.

Какие еще документы потребуются:

• банковская выписка о погашении кредита;
• копия кредитного договора;
• паспорт собственника квартиры;
• договор купли-продажи жилья;
• закладная с отметкой банка.

После приема документов вас уведомят о начале процедуры снятия обременения. За погашение ограничений ничего платить не нужно.

Но если вам потребуется выписка из ЕГРН, то за нее придется внести госпошлину 400 руб. В электронном виде — 200 руб.

Шаг №3. Снять обременение государства

О намерении выплатить военную ипотеку раньше срока лучше сообщить в Росвоенипотеку одновременно с погашением кредита в банке. Тогда вы сможете начать процедуру снятия обременения РФ сразу после расчета с кредитной организацией.

В ответ на заявление Росвоенипотека отправит вам уведомление, где будут указаны размер долга по ЦЖЗ и реквизиты для его погашения. Обременение на квартиру будет снято только после внесения всей суммы на индивидуальный счет.

В личном кабинете на сайте Росвоенипотеки вы можете проверить поступление денег на ваш накопительный счет. Если вы продолжаете нести службу в рядах ВС РФ, то сможете воспользоваться этими средствами повторно.

Вместе с заявлением в Росвоенипотеку нужно подать копию паспорта гражданина РФ и справку о прохождении службы. Ведомство отправит ваши документы в Росреестр. В течение 30 дней вам придет уведомление о снятии обременения.

Все бланки необходимых документов можно найти на сайте Госуслуги или МФЦ. osnovaub.ru

Шаг №4. Заключить основной договор купли-продажи

После подготовки необходимых документов и снятия с квартиры всех ограничений на продажу стороны сделки готовы заключить основной договор купли-продажи недвижимости.

Если покупка оформляется с помощью ипотеки, то договор составят специалисты банка. В сделках с участием нотариуса документальным сопровождением занимается сотрудник нотариальной конторы.

Вы можете составить соглашение самостоятельно, используя типовой бланк, скачанный с сайта МФЦ, Росреестра, Госуслуги. По закону удостоверять договор купли-продажи квартиры в нотариальной конторе не требуется.

Шаг №5. Зарегистрировать сделку в Росреестре и получить деньги

Если вашу сделку сопровождает нотариус, то вы передаете ему все договора, справки и выписки, необходимые для регистрации права собственности. Специалист убедится, что никаких ошибок в документах нет, и отправит их в Росреестр.

Какие документы нужны для регистрации сделки купли-продажи квартиры:

• паспорта покупателя и продавца;
• договор купли-продажи в трех экземплярах;
• кредитный договор (если покупка оформлена в ипотеку);
• квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. рублей).

Пока документы регистрируют, деньги для полного расчета за продажу военной ипотеки можно «заморозить» на депозите нотариуса. Есть еще варианты передачи средств наличными под расписку, через банковскую ячейку, аккредитив, эскроу-счет.

Стороны сделки выбирают самый удобный для них способ расчета.

В течение десяти дней нотариус получит документы из Росреестра и передаст вам зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Покупатель получает выписку из ЕГРН, как подтверждение перехода права собственности на жилье.

Квартира, купленная по военной ипотеке, находится в залоге у банка и государства. gazeta-delovoy-mir.ru

Продажа военной ипотеки по переуступке права

Если у военного ипотечника нет финансовых возможностей снять обременение, то он может реализовать жилье по переуступке. Это значит, что при продаже залоговой квартиры вы передадите долг покупателю. И вам не нужно снимать обременение.

Покупателем может стать другой военнослужащий – участник НИС. В этом случае банки охотно идут на переуступку ипотеки. Обычно найти такого покупателя сложнее, но сама процедура перевода долга займет минимум времени.

Вы вправе продать жилье гражданину, не имеющему отношения ни к вооруженным силам, ни к накопительно-ипотечной системе. Но тут могут возникнуть проблемы с кредитором: достаточно сложно добиться разрешения от банка на переуступку права.

Схема действий при переуступке прав:

• продавец (заемщик) и покупатель идут в банк и подают заявку на передачу долга;
• банк проверяет потенциального клиента, если он вызывает доверие, то стороны сделки приглашают для подписания договора;
• в присутствии всех заинтересованных лиц идет подписание нового кредитного договора, в котором ставится отметка о переуступке;
• проводится полный расчет с военнослужащим – продавцом залоговой квартиры.

Можно ли повторно взять военную ипотеку

После проведения вышеописанных действий военнослужащий вправе взять новый ипотечный кредит. Возврат денег на собственный счет НИС позволяет вам оставаться участником накопительно-ипотечной системы. Только нужно получить новое свидетельство о праве на ЦЖЗ.

• Поручитель по ипотеке: условия, ответственность, отличия от созаемщика, как снять поручительство
• Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать
• Военная ипотека: кому она положена и каковы условия ее оформления
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Правила продажи квартиры по военной ипотеке: основные положения и мелкие детали

• Военнослужащему, купившему квартиру по военной ипотеке, может понадобиться продать ее по тем или иным причинам.
• Для того, чтобы правильно осуществить эту процедуру, нужно знать порядок проведения сделок с квартирами, которые находятся в обременении.
• В статье рассмотрим, каковы условия продажи, какие существуют варианты, а также узнаем как правильно оформить куплю-продажу и снять обременение.

Показать содержание

Каковы условия продажи?

“Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке, и если да, то как это сделать?” – возникновение этого вопроса у несведущих в имущественных делах людей не выглядит странно.

Вопреки расхожему мнению, продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, вполне реальна. С момента приобретения военнослужащий становится ее собственником.

Однако, такая недвижимость обременена обязательствами перед кредитором и “Росвоенипотекой”.

Существует несколько способов продать квартиру для участников НИС:

Какие существуют варианты?

Первый вариант продажи квартиры участника накопительно-ипотечной системы – вывод жилья из-под залога у кредитора и государства. Согласно Постановлению Правительства №370 от 15.05.2008г. обременение перед “Росвоенипотекой” может быть снято по достижению определенного срока службы, а также при увольнении по льготным основаниям.

Важно: снятие обременения при увольнении по льготным основаниям в каждом отдельном случае также требует определенной выслуги лет (ФЗ №117, ст.10).

Если же военнослужащий уволился из рядов вооруженных сил и выслуга лет либо причина увольнения не позволяет ему снять обременение с жилья, приобретенного по военной ипотеке, он обязан выплатить долг государству. Только после этого квартиру можно будет продать.

Второй залогодержатель – банк. Для снятия обременения заемщик должен вернуть сумму займа и процентов по нему.

https://www.youtube.com/watch?v=Ae5G8WJzM90\u0026pp=YAHIAQE%3D

В качестве варианта погашения обязательств можно использовать такой способ:

• оформить потребительский кредит в банке;
• покрыть долговые обязательства по ипотеке;
• продать недвижимость;
• из вырученных средств погасить потребительский кредит.

Еще один возможный вариант – это заключение предварительного соглашения между продавцом и покупателем о предоставлении первому необходимой для покрытия долга суммы в счет оплаты стоимости квартиры. После выплаты средств банк снимает обременение и квартира может быть продана.

Квартиру, купленную по военной ипотеке, можно продать и без снятия обременения. Для этого существует вариант переуступки прав или цессии. Процедура заключается в привлечении кредитора к договору купли-продажи в качестве третьего лица по предварительному согласованию.

Долговые обязательства перед банком переходят к покупателю жилья. Таким образом, он получает два требования на оплату – прежнему владельцу и кредитору. Банк в таком случае предъявляет к оплате сумму, равную разнице между полным размером ссуды и частью, которая была погашена.

Пошаговая инструкция

Продажа квартиры после снятия обременения включает следующие этапы:

1. Уведомление банка и “Росвоенипотеки” о намерении продать жилье.
2. Снятие обременения с квартиры.
3. Обращение в регистрационную палату для получения свидетельства о собственности без обременения.
4. Поиск покупателя на квартиру.
5. Подготовка необходимых документов для продажи такой квартиры.
6. Заключение сделки купли-продажи.

Для лучшего понимания целей и последовательности действий ниже приведена пошаговая инструкция по продаже недвижимости этим способом.

Как уведомить банк и “Росвоенипотеку”?

Уведомление о намерении продать квартиру в банк и “Росвоенипотеку” должно поступить в письменной форме. При этом кредитор вправе потребовать обоснование такого желания. Вескими причинами могут быть:

• потребность увеличить жилплощадь в связи с пополнением в семье;
• переезд на другое место жительства по личным причинам или в связи с работой;
• расторжение брака и, как следствие, раздел имущества;
• ухудшение финансового состояния.

Внимание: заемщик должен заблаговременно сообщить кредитору о своем намерении погасить ссуду (за 1 месяц, если иное не предусмотрено договором).

Снятие обременения с квартиры состоит из таких этапов:

1. Предупреждение банка и “Росвоенипотеки” о желании досрочно погасить долг и снять обременение.
2. При необходимости подать заявление на получение нового свидетельства участника НИС (если военнослужащий намеревается в дальнейшем приобрести квартиру по этой программе).
3. Проведение расчетов с кредитором и “Росвоенипотекой” для снятия обременения.
4. Получение подтверждения о снятии обременения.
5. Обращение в Регистрационную палату для получения свидетельства о собственности.

Денежные средства, возмещенные государству, зачисляются на личном счете участника НИС. Военнослужащий вправе повторно воспользоваться ими для приобретения нового жилья. Такое право может быть реализовано до 42 лет.

Обращение в регистрационную палату

После погашения долговых обязательств военнослужащий должен обратиться в регистрационную палату с заявлением от своего имени и от имени кредитора для получения свидетельства о собственности без обременения. Данный документ заверяется в банке. К нему необходимо приложить:

• копию паспорта и ИНН, СНИЛС;
• свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи;
• договор ипотеки;
• справку от кредитора о покрытии долговых обязательств;
• закладную на квартиру.

В течение пяти рабочих дней Росреестр рассматривает заявление и оформляет свидетельство о собственности без обременения.

Если военнослужащий получил право на снятие обременения по выслуге лет или увольнении на льготных основаниях (ст.10 ФЗ №117), “Росвоенипотека” выдает ему нотариальную доверенность на внесение изменений в ЕГРН. Обременение считается снятым с момента внесения изменений в Росреестр.

Поиск покупателя

Найти покупателя на квартиру, приобретенную по военной ипотеке, при достаточно высокой стоимости непросто.

Если процедура снятия обременения уже проведена, то покупка-продажа жилья не будет осложнена дополнительными процедурами и затянута во времени.

Когда же предполагается внесение залога покупателем для погашения кредита, заключение сделки будет более хлопотным и займет больше времени.

https://www.youtube.com/watch?v=o2LieyQCl3s\u0026pp=ygWgAdCf0YDQvtC00LDQttCwINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0L_QviDQstC-0LXQvdC90L7QuSDQuNC_0L7RgtC10LrQtTog0L_QvtGI0LDQs9C-0LLRi9C5INC_0L7RgNGP0LTQvtC6LCDQvtCx0YDQsNC30LXRhiDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINC60YPQv9C70Lgt0L_RgNC-0LTQsNC20Lg%3D

Обременение банком снимается сразу после погашения обязательств, однако, о таком намерении нужно предупредить заранее. Вывод недвижимости из-под залога государства займет не меньше месяца.

Найти покупателя на квартиру военнослужащий может самостоятельно (например, через СМИ или интернет-ресурсы), а также с привлечением риелторских агентств.

Список необходимых документов

Для продажи квартиры, приобретенной по программе ипотечного кредитования, потребуются такие документы:

• копии паспорта покупателя и продавца;
• правоустанавливающая документация – выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, технический паспорт, договор купли-продажи;
• выписка из лицевого счета квартиры;
• договор задатка (при необходимости);
• квитанция или выписка по счету, подтверждающая погашение долговых обязательств;
• справка от банка о возмещении долга;
• справка о снятии обременения с недвижимого имущества;
• закладная.

Заключение сделки

1. После снятия обременений стороны соглашения переходят непосредственно к процедуре купли-продажи.
2. Внимание: дальнейшая процедура перехода имущественных прав проводится по общей схеме в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
3. Первоначально заключается договор.

   Этот документ должен содержать такую информацию:

1. Дата и место подписания соглашения.
2. Обозначение сторон (покупатель, продавец), их ФИО, адреса прописки, паспортные данные.

3. Предмет договора – передача права собственности на объект недвижимости с подробным его описанием:
   • адрес;
   • этаж;
   • тип дома;
   • количество комнат;
   • общая площадь.
4. Стоимость и порядок расчетов. Здесь указывается сумма, которую покупатель должен заплатить продавцу, а также способ передачи.

   Это может быть перечисление средств безналичным способом, через банковскую ячейку или наличный расчет в присутствии нотариуса.

5. Информация об обременении.
6. Порядок переоформления права собственности (кто понесет затраты).
7. Права и обязанности сторон.
8. Количество экземпляров договора.

9. Подписи участников сделки.

Договор считается действительным с момента его подписания. Право собственности у покупателя возникает после его регистрации в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ).

Схема действий при переуступке прав

Для продажи квартиры по переуступке прав первоначально нужно найти покупателя. Продать такую недвижимость можно третьим лицам, готовым возместить долговые обязательства перед кредиторами за военнослужащего. Можно продать квартиру другому военному – участнику накопительно-ипотечной системы. При переуступке прав снятие обременения не требуется, что упрощает процедуру купли-продажи.

Внимание: “Росвоенипотека” разработала следующую схему для участников НИС, желающих продать недвижимость: владелец квартиры, купленной по военной ипотеке, продает ее другому военнослужащему – участнику НИС. Последний берет на себя долговые обязательства перед банком.

Для того, чтобы найти покупателя, можно разместить объявление на сайте “Росвоенипотеки” в разделе “Объявления участников НИС о продаже квартир”.

Участникам соглашения нужно обратиться в банк. Дальнейшие действия:

1. Покупатель получает одобрение кредитора на ипотеку.
2. Четыре стороны – продавец, покупатель, кредитное учреждение и “Росвоенипотека” заключают договор цессии.
3. Банк переводит средства “Росвоенипотеке” в счет покрытия долга военнослужащего.
4. Проводится государственная регистрация переуступки прав покупателю.

Для проведения государственной регистрации в госреестре потребуются такие документы:

• разрешение банка на переуступку;
• договор цессии;
• договор купли-продажи квартиры;
• документация, подтверждающая оплату стоимости жилья;
• акт взаимозачета требований;
• акт передачи документов от продавца покупателю.

Процедура проводится достаточно быстро и подходит для срочной продажи квартиры, однако юридические сложности предполагают снижение цены на недвижимость.

https://www.youtube.com/watch?v=o2LieyQCl3s\u0026pp=YAHIAQE%3D

Военнослужащий вправе продать квартиру, купленную по программе НИС. Для этого существует два варианта – досрочное снятие обременения либо переуступка прав. Каждая процедура имеет свои особенности и требует определенного порядка действий.

Продажа квартиры по военной ипотеке — пошаговая инструкция и риски

Жизнь не стоит на месте. И приобретённое участником НИС, с привлечением средств ЦЖЗ жильё, с ещё непогашенным ипотечным кредитом, может перестать его устраивать. Возможна ли продажа квартиры по военной ипотеке? Сложно ли это и есть ли в этом смысл? Что приобретём, что потеряем? Ответом станет детальное рассмотрение темы и пошаговая инструкция для военнослужащего по совершению сделки.

Что такое военная ипотека?

С введением закона № 117-ФЗ от 20.08.2004 г. изменился порядок выполнения государственных обязательств перед военнослужащими в части обеспечения их жильём. Если раньше военные могли получить жильё только при выходе на пенсию, то сейчас они могут приобрести его уже через три года участия в накопительно-ипотечной системе (НИС).

НИС

В НИС могут участвовать могут только военнослужащие – граждане РФ, проходящие службу по контракту. На каждого из них после заключении контракта, открывается накопительный счёт, на который государство ежеквартально перечисляет взносы.

Годовой размер взноса устанавливается правительством при формировании бюджета. В 2018 г. – это 268 465,60 руб. Начиная с четвёртого года службы, накопленные средства могут быть направлены на приобретение своего жилья, как первичного, так и вторичного.

Целевой жилищный займ (ЦЖЗ)

Договор о предоставлении ЦЖЗ – документ, дающий возможность военнослужащему-участнику НИС воспользоваться своим правом на приобретение жилья. После 3-х лет участия в НИС, военнослужащий может обратиться в ФГКУ «Росвоенипотека» за свидетельством, подтверждающим наличие права на получение займа.

В НИС могут участвовать могут только военнослужащие-контрактники – граждане РФ.

Подобрав жильё, участник НИС получит деньги, накопленные на его счёте. На недостающую сумму военнослужащий оформляет ипотечный кредит, который будет гаситься средствами, ежеквартально поступающими на его накопительный счёт. До выплаты ипотеки, жильё будет находиться в двойном залоге.

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Ответ однозначный, конечно можно. Закон этого не запрещает. Нужно только погасить запись в ЕГРН о двойном залоге квартиры в пользу банка и в пользу государства. Затем продажа «свободной» квартиры осуществляется в обычном порядке.

Для снятия записи об ипотеке, придётся полностью расплатиться и с банком, и с государством.

Гасим долги

Где взять деньги на погашение долгов? Прежде, чем ответить, нужно знать о какой сумме идёт речь.

В зависимости от её размера можно:

• Обойтись имеющимися собственными средствами;
• Взять кредит под залог другой имеющейся недвижимости;
• Оформить потребительский кредит;
• Найти покупателя, который оплатит задолженность в счёт стоимости квартиры.

Смоделируем ситуацию на конкретном примере, и рассчитаем сумму задолженности.

Исходные данные:

• сумма ежегодного взноса на счёт военнослужащего примерно 260 000 руб.;
• военнослужащий воспользовался правом на ЦЖС через шесть лет участия в НИС и купил квартиру за 3,86 млн. руб.;
• средства, полученные через ипотечный займ (на 20 лет под 9%) — 2 300 000 руб., (3 860 000 – (260 000 *6 лет);
• через 2 года после покупки решил продать её.

Расчёт:

К моменту покупки квартиры на именном счёте — 1 560 000 руб. (260 000 * 6 лет). Использованы как первоначальный взнос за квартиру.

За 2 года владения квартирой, банку перечислены в счёт погашения кредита — 520 000 руб. Из этой суммы в погашение основного долга зачтено — 312 000 руб., на уплату процентов — 208 000 руб.

В остатке имеем:

• долг перед государством — 2 080 000 руб. (260 000*8 лет);
• долг по ипотеке – 1 988 000 руб. (2 300 000 – 312 000).

Всего для погашения записи о двойном залоге требуется 4 068 000 руб. Найти такую сумму единовременно, сложно.

Риски продавца

Решив досрочно погасить ипотеку с целью продажи квартиры, продавец несёт риски получения серьёзных убытков.

Как они возникают?

1. С момента получения ФГКУ «Росвоенипотека» извещения от военнослужащего о желании досрочно погасить займ для продажи квартиры, государство прекращает перечисление денежных средства в банк. Рассматривается извещение не менее месяца. До получения денег от продажи квартиры, заёмщик долг перед банком гасит сам.
2. Если собственные средства в размере 4-х млн.руб. отсутствуют, придётся брать кредит. Можно получить займ под залог другой недвижимости (если такая есть), или взять потребительский кредит. Но потребительские кредиты выдаются на короткий срок, а получить его на такую сумму практически невозможно.
3. Есть покупатель, который в счёт стоимости квартиры смог бы оплатить долг военнослужащего. Но это однозначно повлечёт снижение цены. А долг в размере 4 068 000 руб., и так превышает стоимость её покупки (3,86 млн.руб.). Это убыток. И после получения денег от продавца, для погашения долгов придётся докладывать собственные средства.

Но в статье расчёт сделан по заданным условиям.

Чтобы получить точный расчёт для конкретной ситуации нужны сведения:

• какая сумма накоплена участником НИС;
• стоимость покупки и стоимость продажи квартиры;
• на каких условиях был оформлен ипотечный кредит (срок, ставка, сумма);
• как быстро её можно продать.

Может оказаться, что не всё так плохо. Для этого нужно получить подробные консультации в банке и в Росвоенипотеке.

https://www.youtube.com/watch?v=AxSttTgH7OI\u0026pp=ygWgAdCf0YDQvtC00LDQttCwINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0L_QviDQstC-0LXQvdC90L7QuSDQuNC_0L7RgtC10LrQtTog0L_QvtGI0LDQs9C-0LLRi9C5INC_0L7RgNGP0LTQvtC6LCDQvtCx0YDQsNC30LXRhiDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINC60YPQv9C70Lgt0L_RgNC-0LTQsNC20Lg%3D

Приятным моментом является то, что долг, возвращённый ФГКУ «Росвоенипотека» (учреждение), опять попадёт на накопительный счёт военнослужащего.

Как продать жильё в военной ипотеке — пошаговая инструкция

Если вопрос о продаже квартиры решён однозначно, то вот пошаговая инструкция по совершению сделки.

Шаг 1. Уведомление

Военнослужащий, через лицо, ответственное за учёт участников НИС по месту службы, направляет извещение в Учреждение о намерении продать квартиру.

К извещению прикладывают необходимые учётные документы участника НИС, и:

• выписку из ЕГРН;
• копию договора ЦЖЗ;
• копию кредитного договора;
• справку из банка о состоянии расчётов.

Учреждение получив извещение:

1. Проверяет представленные документы;
2. Производит выверку платежей по первоначальному взносу и ипотеке, произведённых за счёт государства;
3. Прекращает выплаты по ипотечному займу;
4. Направляет уведомление о согласии на досрочное погашение ЦЖЗ с описанием порядка его оформления и суммы, подлежащей возврату.

Срок получения ответа составляет от 1-го до 2-х месяцев со дня получения учреждением извещения.

Шаг 2. Работа с банком

Как только стала известна точная сумма задолженности перед государством, военнослужащий консультируется с банком: уточняет порядок досрочного погашения кредита, отсутствие санкций и пр.

Шаг 3. Источник

С момента принятия решения о продаже, военнослужащий ищет и окончательно определяет источник, за счёт которого будет произведено погашение ипотечного займа и ЦЖЗ.

Шаг 4. Оплата задолженности банку и Учреждению

В день, когда будет производиться расчет, заёмщик уточняет в банке сумму задолженности и производит её погашение. Также по реквизитам, указанным в согласии Учреждения, переводится сумма долга перед государством.

Шаг 5. Снятие обременений

После зачисления средств в оплату ипотеки, кредитный инспектор подготавливает письмо в Росреестр для снятия обременения в пользу банка и передаёт его заёмщику.

Военнослужащий направляет в Росвоенипотеку копии платёжных документов о погашении займа. После проверки документов, учреждение самостоятельно направляет письмо в Росреестр о снятии обременения в пользу государства.

Заёмщик обращается в Росреестр (через МФЦ) с заявлением о снятии обременения в пользу банка. После получении Выписки из ЕГРН о снятии с квартиры обоих обременений, её можно продавать.

Шаг 6. Заключение договора купли-продажи

Квартира продаётся на условиях договора купли-продажи (ДКП), определённых по договорённости сторон. Информация о тот, где можно составить договор купли-продажи квартиры в этой статье.

Основными условиями являются:

• дата и место заключения;
• паспортные данные сторон;
• описание квартиры;
• цена и порядок расчётов;
• права, обязанности и ответственность сторон;
• обязательность госрегистрации;
• сведения об отсутствии обременений и ограничений.

Иные условия включаются по желанию сторон.

Стороны составляют договор и передаточный акт, и скрепляют их своими подписями.

Шаг 7. Расчёты с покупателем

Если расчёты с банком и государством производились за счёт покупателя, в ДКП указывается, что расчёты между покупателем и продавцом произведены полностью до подписания ДКП.

В противном случае, расчёты производятся в порядке, согласованном сторонами заранее.

Перед реализацией доли в недвижимом имуществе необходимо изучить алгоритм действий и документы при покупке доли в квартире, чтобы исключить проблемы с приобретённой недвижимостью в будущем.Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной узнайте прямо тут. Но в любом случае, лучше, чтобы изменения были согласованы.

Шаг 8. Регистрация перехода права собственности

Заявление о госрегистрации перехода права собственности на квартиру, подаётся сторонами в МФЦ. Где регистрируется договор купли-продажи квартиры подробнее тут.

Ответственный сотрудник проверит личности заявителей и примет необходимые документы:

• ДКП с передаточным актом;
• квитанцию об оплате госпошлины (2000 руб. в 2018 г.);
• согласие супруги продавца.

Документы пройдут правовую проверку, и если не будет выявлено никаких нарушений, производится регистрация права покупателя на квартиру. Сделка завершена.

Госрегистрация осуществляется в течение 9-ти рабочих дней, после чего покупателю выдаётся:

• ДКП с отметкой о госрегистрации;
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая возникновение у него права собственности на квартиру.

В чём разница между продажей квартиры по военному сертификату и по военной ипотеке рассказывает специалист агентства недвижимости в этом видео:

Продажа квартиры, приобретённой по военной ипотеке, относится к категории сложных и длительных в оформлении. Кроме того, требует осознанного подхода и тщательной проработки деталей. Требуется досконально просчитать финансовые аспекты и сделать окончательные выводы о предстоящих расходах или о размере будущих доходов от продажи.

Сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.